Nauji brangesni projektai – ir regionuose
Įprastai, kai kalbama apie brangstantį būstą, omenyje turimas Vilnius. Tačiau nekilnojamojo turto (NT) analitikai teigia, kad būstas brangsta visoje Lietuvoje. Nors naujų projektų daugiausiai vystoma Vilniuje, Kaune arba Klaipėdoje, pradedama dairytis ir į kitus miestus.
„Ober–Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka DELFI komentuoja, kad Panevėžio rinka jau yra subrendusi naujesniems projektams, o Šiaulių rinka dar bręsta. Pavyzdžiui, bendrovė Panevėžio pakraštyje, naujos statybos daugiabutyje, parduoda butus po 900 eurų už kvadratinį metrą. Už beveik 48 kv. metrų butą tektų sumokėti kiek virš 43 tūkst. eurų, o butas nuo Panevėžio miesto centro nutolęs 8 kilometrais. Tačiau, A. Šapokos teigimu, tokie projektai vis tiek susilaukia dėmesio.
„Regioniniuose miestuose dažnai NT, kuris yra miesto pakraščiuose arba šalia miesto – ne ką mažiau paklausus. Tiesiog miestas mažesnis, kompaktiškesnis, susisiekimo infrastruktūra ir keliai yra patogūs ir geri, jokių didesnių kamščių nebūna, ir dėl tos priežasties turtas esantis miesto apylinkėse irgi yra paklausus. Panevėžyje naujų butų pasiūla ilgą laiką praktiškai buvo nulinė arba būdavo vienas kitas smulkios apimties daugiabutis namas. Tai po ilgesnės pertraukos Panevėžio mieste yra didesnis daugiabutis namas, dar yra planų vieną stambesnį projektą vykdyti. Manau, Panevėžio rinka yra tam tiesiog subrendusi.
Šiauliuose naujų butų pasiūla labai ribota, mažesnė negu Panevėžyje. Kalbant apie tuos pačius Šiaulius ar Alytų, per paskutinius keletą metų šių miestų rinkose buvo pasirodę keletas labai smulkių projektėlių, kurie neturi savo aiškaus identiteto rinkoje. Dažniausiai tai projektai, kuriuose yra iki dešimties ar penkiolikos atskirų butų, ne stambesni. Manau, kad Šiaulių rinka iki stambesnių projektų , gali subręsti ir, matyt, subręs, bet kalbant apie Alytų ar Marijampolę, manau, kad tiems miestams yra šiek tiek sudėtingiau“, – komentuoja A. Šapoka.
Jis prideda, kad žvelgiant į bendras tendencijas galima matyti, kad NT kainos auga visoje Lietuvoje.
VšĮ „RealData“ vadovas Arnoldas Antanavičius DELFI teigia, kad būsto kainos regionuose nėra pervertintos ar per brangios, dažniausiai kaina yra artima statybų savikainai. Turint omenyje ir minėtąjį pavyzdį.
„Individualaus būsto perspektyvos, vienbučiai ir dvibučiai bei kotedžai, o kaina maždaug siektų apie 900 Eur/kv. Metrą, tuomet nelabai galima sakyti, kad kainos užkeltos. Net ir Vilniaus priemiestyje galima rasti namų su tokiomis kainomis, bet tai susiję ne tiek kiek su pasiūla ar paklausa, o su statybų savikaina. Statybų savikaina tik sostinėje nelabai galioja, kur rinka nustato kainą. Yra individualių namų segmentas, kur realiai pardavimo kaina negali būti mažesnė nei statybų savikaina. (…) Galima sakyti, kad pigiau nelabai ir įmanoma pastatyti daugiabutį. Daugiabučio pastatymas šiek tiek daugiau kainuoja nei nuosavo namo, techniniai sprendimai didesni. Pradžiai gal čia (nauja statyba Panevėžyje – DELFI) ir eksperimentas, nes ilgą laiką regionuose, mažesniuose miestuose, nebuvo statoma naujų projektų arba statomi labai nedideli. Kiekvieną kartą atsiradęs toks projektas tikrina rinką, ar ten yra pirkėjų norinčių ir galinčių nusipirkti naujos statybos būstą“, – svarsto NT analitikas.
Pasak analitiko, jeigu Panevėžyje ar Panevėžio priemiestyje už ekonominės klasės būstą būtų panašiai prašoma, kiek Kaune ar Vilniuje prašoma, tada galima būtų įtarti, kad yra permokama už būstą, nes Panevėžyje mažesnės žmonių pajamos nei Kaune ar Vilniuje.
„Tačiau, jei Panevėžyje stato ekonominį būstą ir jį pardavinėja už 900 Eur/kv. metrą, kodėl tokio būsto nėra Vilniuje? Čia pigiausias kainuoja 1200 Eur/kv. Metrą, miegamajame rajone. Žemė sudaro tik 10 proc. kaštų ekonominiame segmente, kitą kartą net mažiau. Ir tai labai nežymiai regionuose skiriasi. Vilniuje perkamoji galia didesnė ir žmonės moka tą didesnę kainą, nors savikaina nežymiai yra didesnė“, – sako A. Antanavičius.
Didžioji dalis būsto kainų skelbimuose – pervertinta
Žvalgantis į parduodamų sostinėje butų kainas, kartais galima ir nustebti. Pavyzdžiui, viename skelbimų portalų galima rasti, kad 1 kambario (33 kv. metrų) būstas Žirmūnuose, senos statybos nerenovuotame name, kainuoja beveik 68 tūkst. eurų. Panašių butų skelbimų galima rasti ir kituose mikrorajonuose.
A. Šapokos teigimu, 90–95 proc. antrinėje rinkoje parduodamų būtų yra parduodami užkeltomis kainomis.
„Tokia kaina jau yra neadekvati ir ne rinkos kaina. Šiuo atveju tai daugiau yra pardavėjo lūkestis. Antra vertus, 90–95 proc. antrinėje rinkoje esančių objektų yra daugiau ar mažiau pervertinti. Galų gale NT skelbimo portaluose atsispindi ne realios pirkimo kainos, o pardavėjų lūkesčiai. Pirkėjui visada verta tikėtis, kad būtų galima gauti geresnę kainą nei skelbime nurodyta. Dažniausiai taip ir būna“, – sako A. Šapoka.
A. Antanavičius antrina, kad tokie skelbimai labiau atspindi optimistinius pardavėjų lūkesčius.
„Realiai tikrą kainą sužinoti galima pasižiūrėjus sandorius, o skelbimuose daug ko galima prašyti: vieni prašo adekvačios kainos ir parduoda greičiau, o kiti išeina pabandyti, gal atsiras pirkėjas už neadekvačią kainą ir testuoja, pažiūri po pusės metų, kad nepavyko, parduoti reikia, kainą pamažina“, – sako jis.
A. Šapokos nuomone, Vilniuje kainų lygis yra atitinkantis paklausos ir pasiūlos dėsnius, kainos subalansuotos.
„Kad rinkoje yra pardavėjų, kurie nori gauti nerealias kainas už savo parduodamą būstą, tai jų visada buvo ir bus. Tai neišvengiamybė. Mano subjektyvia nuomone, Vilniaus butų kainų lygis yra absoliučiai teisingas. Jeigu jis būtų kažkoks iškreiptas, pirkėjų paklausus tokios nebūtų. Antra vertus, ko nereikia užmiršti, tai butų įperkamumas. Tokio butų įperkamumo, koks šiandien, nebuvo ilgą laikotarpį – net tais ekonominio pakilimo metais, 2007–2008 m., vidutinis Vilniaus miesto gyventojas už vidutinį metinį savo atlyginimą galėjo įsigyti apie 3 kv. metrus, tuo tarpu šiandien jis gali įsigyti šiek tiek daugiau nei 6 kv. metrus“, – sako A. Šapoka.
Jis taip pat duoda keturis patarimus, kaip neapsigauti dėl būsto kainos žvalgantis skelbimuose.
„Pirmas dalykas, reikėtų paanalizuoti kitus panašius objektus. Kitaip tariant, ieškoti kitų pigesnių objektų, palyginti su tuo, kurį yra nusižiūrėję. Antras dalykas, visada gali pasidaryti turto vertinimą. Vilniuje jis apie 120 eurų kainuoja, palyginti su perkamo turto kaina, tai yra santykinai nedidelė pinigų suma. Tą visą laiką verta padaryti.
Trečias dalykas, tie patys pirkėjai gali nusipirkti sandorius iš Registrų cento, kur gali palyginti panašių būstų kainas. Tik kaip patirtis rodo, retas kuris su rinka pernelyg daug nesusidūręs gyventojas, sugeba teisingai interpretuoti sandorių informaciją, lyginti obuolius su obuoliais – butą su tokiu paties buto analogu, o ne kokiu kitu.
Ketvirtas dalykas, jei pirkėjas nori įsitikinti, koks yra turto, kurį jis perka, likvidumas, visada gali paklausti pardavėjų, kiek laiko pardavinėjamas turtas, koks yra turto susidomėjimas, kiek daug pirkėjų buvo prieš jį, kodėl nepirko ir panašiai“, – pataria analitikas.
„Ober–Haus“ duomenimis, bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 5 proc.
Vilniuje ir Klaipėdoje 2019 metų kovo mėnesį užfiksuotas vienodas butų pardavimo kainų augimas – 0,5 proc. ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1531 Eur (+8 Eur/m²) ir 1085 Eur (+5 Eur/m²).
Kaune, Šiauliuose ir Panevėžyje kovo mėnesį atitinkamai užfiksuotas 0,6 proc., 1,0 proc. ir 1,8 proc. butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1088 Eur (+7 Eur/m²), 684 Eur (+7 Eur/m²) ir 663 Eur (+12 Eur/m²).
Per metus (2019 metų kovo mėnesį, palyginti su 2018 metų kovo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje – 4,2 proc., Kaune – 4,9 proc., Klaipėdoje – 4,3 proc., Šiauliuose – 10,4 proc. ir Panevėžyje – 13,7 proc.
Registrų centro duomenimis, per pirmus keturis šių metų mėnesius savininkus pakeitė 11,2 tūkst. butų – 10 proc. daugiau nei praėjusių metų tuo pačiu metu (10,2 tūkst.). Per balandį parduota 3,1 tūkst. butų – 12,1 proc. daugiau nei praėjusių metų balandį ir 12,3 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Iš didmiesčių augimo tempais šiemet išsiskyrė Panevėžys, kur per pirmus keturis šių metų mėnesius iš viso parduota 416 butų –26,8 proc. daugiau nei praėjusių metų sausį–balandį (328). Vilniuje šiemet parduoti 3 777 butai, arba 14,1 proc. daugiau nei pernai per pirmus keturis mėnesius (3 311), Kaune – 1 576 (11,2 proc. daugiau), Klaipėdoje – 1 028 (11,4 proc. daugiau), Šiauliuose – 541 (10,4 proc. daugiau). Parduotų butų skaičiaus augimu šiemet taip pat išsiskyrė Vilniaus rajonas, kur butų pardavimai, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu metu, ūgtelėjo 52 proc., taip pat vasaros sezonui besirengianti Palanga (25 proc. augimas), Alytaus ir Kėdainių rajonai (atitinkamai 20 ir 17 proc. augimas).
A. Antanavičius paaiškino, kad didmiesčiai jau yra pasiekę savo aktyvumo piką, palyginamoji bazė didesnė.
„Natūralu, kad tie regionai, kurie anksčiau šiek tiek snaudė ir buvo ne tokie aktyvūs, dabar iki jų ateina veiksmas ir jiems iš žemos palyginamosios bazės yra lengviau fiksuoti reikšmingus padidėjimus“, – prideda jis.