„Mes dairomės sandėlių, kurie jau turi nuomininkus, tokia yra šito fondo strategija. Žinoma, ji galėtų būti ir kitokia, pavyzdžiui, paremta projekto išvystymu, tačiau šis fondas investuoja į jau veikiančius objektus su nuomininkais. Tikimės, kad bent jau du trečdaliai nuomininkų turėtų būti tame objekte“, – BNS sakė A. Barštys.
Pasak jo, „Capitalica“ ketina ir toliau investuoti į biurų pastatus, taip pat neatmeta galimybės ateityje plėsti ir savo investicijų geografiją, jas nukreipiant į Europos Sąjungos rytuose esančias valstybes, tačiau čia investuotų jau naujai steigiami fondai.
A. Barštys atsakė į BNS klausimus.
– Kas paskatino „Capitalica“ žengti į Baltijos šalių logistikos sektorių?
– Mes šį sprendimą priėmėme dar prieš prasidedant koronaviruso pandemijai. Ieškojome nekilnojamojo turto subklasės, į kurią galėtume plėstis, neskaitant biurų, kurie yra ir bus mūsų investavimo objektu. Ieškojome antro (sektoriaus – BNS), į kurį būtų galima strategiškai ir ilgam užeiti. Svarstėme ir apie prekybos centrus, ir apie viešbučius, tačiau pasirinkome logistiką, nes čia matėme daugiausiai perspektyvų.
Viena iš kertinių perspektyvų yra tai, kad logistika yra e-prekybos infrastruktūros dalis. Be logistikos, be sandėliavimo patalpų e-prekyba praktiškai negali veikti. Ir to sandėlio reikia pakankamai didelio, nes prekės yra ne tik siunčiamos, bet ir gaunamos atgal. Tas atgalinis srautas yra ne toks jau mažas – grąžinama apie pusė prekių, Baltijos šalyse gal mažiau, bet Vakarų statistika yra tokia. Grąžintas prekes reikia kažkur sandėliuoti, perpakuoti ir vėl išsiųsti, tam yra reikalingos patalpos.
Mes jau prie „kovidą“ supratome, kad e-prekyba plėsis ir tos plėtros horizonto pabaigos nesimato, dėl to iš mūsų pusės ir buvo padarytas toks žingsnis. „Kovidas“ e-prekybos tendencijas dar labiau paspartino, nes visi staiga pamatė, jog fiziškai apsipirkti nebegalima, tą galima daryti tik internetu. Tai paskatino naudojimosi interneto parduotuvėmis šuolį, kuris turėjo įtakos ir sandėliavimo patalpų poreikiui.
Žinoma, sandėliavimo patalpų porūšių yra gana nemažai, bet turbūt vienas iš įdomiausių, kuris buvo labai mažai išplėtotas ir tikriausiai sparčiai vystysis artimiausiu metu, yra vadinamieji „cross-dock'ai“, paskirstymo centrai. Į juos prekės iš vienos pusės yra atvežamos dideliais sunkvežimiais, o iš kitos pusės yra išvežamos mažais krovininiais automobiliais ir paskirstomos užsakovams.
– Šiuo metu jūsų fondas yra investavęs tik į sandėlius Taline? Kokie tai sandėliai?
– Logistikos fondą mes įsteigėme tik praėjusiais metais ir kol kas spėjome padaryti vienintelį sandorį Estijoje. Tai yra paprastas sandėlis, tačiau geras ir kokybiškas, su saulės elektrine, kas atliepia mūsų žaliosios strategijos dalį. Be to, Talino objektas 100 proc. yra išnuomotas.
– Gal galite plačiau pakomentuoti savo sprendimą investicijas logistikoje sieti su „žaliuoju kursu“?
– Visas pasaulis dabar eina žalumo link, kitaip sakant, visi siekiame būti draugiškais aplinkai. Tai yra nenuginčijama kryptis ir to reikės vis labiau ir labiau. Pastatai yra vieni labiausiai aplinką teršiančių daiktų. Akivaizdžiai to nesimato, tačiau pastatams reikia šildymo, apšvietimo, eilės kitų dalykų. Be to, žalumo aspektas objekte bus privalomas tada, kai mes savo investicijų portfelį pardavinėsime. Todėl mums reikia arba jau dabar pirkti žalius daiktus, arba juos padaryti žaliais.
Objekto žalumas apima daug dalykų. Tarkime apšvietimas – elementarus dalykas, tačiau yra ledinės, kaitrinės arba dienos šviesos lemputės. Pavyzdžiui, visai neseniai buvo skelbta, kad „Maxima“ jau keičia savo apšvietimą į ledinį. Jis yra šiek tiek brangesnis, reikia papildomai investuoti, tačiau toks apšvietimas yra draugiškesnis aplinkai.
Taip pat įeina ir daug kitų dalykų. Draugiškumas darbuotojams, kad būtų poilsio ir laisvalaikio zonos, pastato energetinis efektyvumas, daug kitų dalykų.
– Minėjote, kad sandėliai Taline turi savo saulės elektrinę. Ar planuojate jas įrengti ir kituose įsigytuose sandėliuose?
– Tai yra viena paprasčiausiai įgyvendinamų objekto sužalinimo krypčių. Objektas tampa ne tik naudojantis, bet ir gaminantis energiją.
– Jūsų vertinimu, koks būtų optimalus sandėlių skaičius Baltijos šalyse?
– Mes esame atlikę skaičiavimus, kiek iš viso yra sandėlių Baltijos šalyse. Su tais projektais, kurie jau yra vystomi arba planuojami pradėti, suskaičiuojame daugiau kaip 6 mln. kvadratinių metrų ir virš 300 projektų. Tai yra didelis skaičius. Įdomu tai, kad tas skaičius yra išsiskaidęs, yra tik keli didesni šių objektų turėtojai, pavyzdžiui, „Girteka“ ar su ja susijusi „Sirin Development“, tuo metu kitų dalyvių portfeliai yra gerokai mažesni.
– Ketinate investuoti į sandėlius visose Baltijos šalyse. Ar tai reiškia, kad matote kažkokių galimų jų veiklos sinergijų?
– Galima taip, tačiau aš į mūsų planuojamą portfelį pirmiausiai žiūriu kaip investuotojas. Yra toks anekdotas: „Kodėl investicijų bankininkai į kambarį įeina atbuli? Kad matytų „exit'ą“ (išėjimą – BNS)“.
Mūsų strategija yra sukoncentruoti logistikos objektų portfelį, kurio dydis gerokai viršytų 100 mln. eurų. Turint tokį portfelį tu tampi gerokai įdomesnis instituciniams investuotojams. Visi mūsų fondai turi ribotą gyvavimo laikotarpį, jie yra sukurti tam tikrai projektiniam laikotarpiui. Logistikos fondas nėra išimtis, jo terminas baigiasi 2028 metais ir tada portfelis turės būti parduotas. Supraskime, kad jeigu pinigai yra kažkokio stambesnio institucinio Vakarų investuotojo, dažniausias žingsnis yra nuo 50 mln. ar 100 mln. eurų. Natūralu, kad patogiausia jam būtų nusipirkti visą portfelį, o ne rankioti atskirus rinkos objektus. Mes atliekame tą darbą, rinkoje sukoncentruodami tokį portfelį.
Tačiau, be abejo, sinergijų tarp įsigytų objektų taip pat gali atsirasti.
– Minėjote, kad sandėliavimo objektų Baltijos šalyse yra pakankamai daug, tačiau kokios yra galimybės juos įsigyti?
– Čia viskas priklauso nuo pardavėjo ir pirkėjo lūkesčių. Mes šiuo metu vedame nemažai derybų ir matome, kad įsigijimo galimybės egzistuoja. Reikia pastebėti, kad didžioji dalis savininkų, su kuriais kalbamės, nėra profesionalūs sandorių darytojai, jie sandėlius dažnai būna pasistatę savo reikmėms. Susitarti dėl pardavimo su tokiais savininkais dažniausiai užtrunka ilgiau, nes jiems daug dalykų yra nauja darant sandorius. Yra įvairių niuansų, baimių, kurias reikia išaiškinti, atliepti ir tik tada padaryti sandorį.
– Kaip suprantu, sandėliavimo patalpų rinka yra pakankamai susiskaldžius, tai ar matote prasmės pirkti mažesnius objektus, kuriuos paskui apjungti gali būti labai sunku ar iš viso neįmanoma?
– Apie 10 mln. eurų vieno sandorio dydis iš mūsų potencialių objektų būtų mažesnėje pusėje. Teoriškai gal ir galėtų būti mažesnis, bet nenorėtume labai mažesnių nei 10 mln. eurų vertės objektų. Žinoma, įtakos turi ir objekto dydis, jei jis bus kokių 2 tūkst. kvadratinių metrų dydžio, tokio objekto tikriausiai nepirksime. Objektai turėtų būti gerokai virš 5 tūkst. kvadratinių metrų, kokių 7-8 tūkst. kvadratinių metrų ploto.
– Pačio objekto geografinė padėtis, buvimas šalia svarbių kelių ir geležinkelio transporto arterijų, tikriausiai taip pat turi įtakos?
– Žinoma, vienas iš kriterijų mums ieškant logistikos objektų ar sandėlių yra ar ten gali turėti įtakos šiuo metu tiesiamas europinės vėžės „Rail Baltica“ geležinkelis. Tai gana tolimas šūvis, čia tikriausiai nieko ženklaus nenutiks per artimiausius penkerius ar septynerius metus, bet jei matome galimybę, kad ten galėtų būti kažkokia linija, į tai atkreipiame dėmesį.
– Minėjote, kad siekiate pirkti sandėlius jau su nuomininkais. Ar tai reiškia, kad įsigiję objektą papildomų jo plėtros galimybių nesvarstytumėte?
– Svarstytume, jei egzistuotų plėtros galimybė tame sklype, kuriame stovi esamas objektas, arba gretutiniuose sklypuose. Kiekvieną kartą kai svarstai apie objektą darai „due diligence“, tą detalųjį patikrinimą – teisinį, finansinį, pačio turto situacijos. Tada visada įvertini ir galimybę, ar čia yra kažkoks plėtros momentas bent teoriškai galimas, ar ne.
– Kokią įtaką jūsų pasirinkimui investuoti į logistikos sektorių turėjo grąžos aspektas?
– Logistika, sandėliavimo patalpos, prieš prasidedant „kovidui“ buvo labai nepopuliari sritis. Buvo vertinama, kad logistikos objektai labai koreliuoja su BVP, tačiau per „kovidą“ pamatėme, kad taip visiškai nėra. Prekybos centrai tapo mažiau populiarūs, o logistika išsiveržė į priekį. Viena, tačiau ne vienintelė, to priežastis yra e-prekyba.
Kitas dalykas, jeigu mes kalbame apie visą rytinę Europos Sąjungos dalį, čia pajamingumas, objektų kapitalizacijos norma yra gerokai aukštesnė nei Vakarų Europoje. Tai reiškia, kad pas mus komercinis nekilnojamasis turtas yra kartais pigesnis nei Vakarų pasaulyje.
Mano galva, Europos vakarietiški pinigai ieško kur būtų galima kuo efektyviau ir saugiau įsidarbinti. Natūralu, kad kokia Šveicarija yra laikoma saugiausia ir ten kapitalizacijos norma galbūt atskirais atvejais yra kokie 2 proc. biuruose, rytinėje Europos Sąjungos dalyje tas rodiklis yra apie tris kartus didesnis – maždaug 5-6 procentai. Tai liečia ir logistiką, ir prekybos centrus, aplamai visus objektus.
Matyt, kad laikui bėgant tas susiliejimas su pinigais vyksta ir jis vyks, mus atranda vis didesni vardai. Mūsų rinka atrandama iš dviejų perspektyvų – kaip geografinė teritorija ir dėl to, kad pas mus randasi vis daugiau kokybiškų objektų, jie yra patrauklūs ir į juos yra investuojama.
– Minėjote, kad logistikos fondas yra orientuotas į Baltijos šalis, tačiau ar nesvarstote išplėsti jo investicijų geografijos? Tarkime, į Lenkiją?
– Esami fondai, kuriuos turime, jų geografija apsiriboja Baltijos valstybėmis. Ateityje galvojame apie geografinę plėtrą, tačiau kitų, o ne dabartinių fondų, kurie turėtų pasilikti Baltijos šalyse. (...) Mes esame Rytų Europos vaikai, čia užaugę, žiūrėję tuos vienodus „multikus“ (animacinius filmukus – BNS), todėl manyčiau, kad mes galėtume būti rytiniame Europos Sąjungos pakraštyje, nuo šiaurės iki pietų. Aš abejoju, kad bent artimiausiu metu mes bandysime plėstis kažkur toliau į Vakarus nei Lenkija. Slovakija, Rumunija, Bulgarija, ta pati Vengrija galėtų būti.
– Plėtrą užsienyje vykdytumėte patys, ar bandytumėte kooperuotis su kitais į šį regioną nusitaikiusiais Lietuvos verslo atstovais?
– Kol kas nesu svarstęs, kad mes su kažkuo tą galėtume daryti. Plėtrą darysime arba mes vieni, o jei su kažkuo, tai tik kaip kontroliuojantis partneris.
– Galbūt planuojate plėsti ir pačių fondų specifiką, pavyzdžiui, investuoti į infrastruktūros objektus?
– Kol kas mes esame orientuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Infrastruktūros fondai pastaruoju metu yra labai populiarūs, tai labai gerai skamba, bet sunkiai įsigyvendina. Infrastruktūros dalykų nėra taip lengva įsigyti, tokių objektų apimtis yra pakankamai didelė, todėl šiai sekundei tokio plano neturime. Bet gal turėsime ateityje.
– Minėjote, kad svarstėte ir galimybę investuoti į viešbučių segmentą. Dabar tikriausiai džiaugiatės, nepriėmę teigiamo sprendimo?
– Be abejo (juokiasi). Galiu pasakyti, kodėl mes jų tuomet nepasirinkome. Mūsų supratimu, kalbant iš nekilnojamojo turto pusės, viešbučiai Baltijos šalyse yra sunkiausiai valdomi, labai daug skraidančių detalių, reikia išpildyti visų norus ir noriukus, be to, dažniausiai Baltijos šalyse nėra kontrakto su pasauliniais viešbučių tinklais. Yra kažkoks vietinis administratorius, kuris yra įsigijęs kurio nors tinklo franšizę. Mums labiau patiktų turėtų santykius tiesiai su viešbučių tinklais, tačiau, kiek žinau, Baltijos šalyse tokių objektų nėra daug.
– Kitą jūsų valdomą nekilnojamąjį turtą daugiausiai sudaro biurų pastatai, turite tik vieną parduotuvę Klaipėdoje. Planuojate toliau tęsti plėtrą šiame segmente?
– Biuruose taip.
– Kokios ketinate laikytis strategijos šiame segmente? Ieškosite jau užbaigtų projektų su nuomininkais, kaip logistikoje, ar plėtosite patys?
– Iš biurų mes esame nusipirkę tik vieną užbaigtą objektą, biurų pastatą „135“ Vilniaus Žalgirio gatvėje. „Kauno doką“ išvystėme patys, „Verde“ Rygoje tebevystome. Manau, kad prie esamų pajamingumų normų yra ženkliai įdomiau vystyti nei pirkti, nebent yra kažkokia patraukli situacija, kodėl verta tą daryti.
– Teigiamos įtakos logistikos sektoriui turėjęs „kovidas“ biurų sektoriaus plėtros nepristabdė?
– Šiek tiek. Pačioje pradžioje visi buvo išsigandę, mes taip pat, nes kaip tik tuo metu mums reikėjo priimti sprendimą ar pradėti vystymo darbus Rygoje, ar ne. Tai vyko 2020 metų balandį, buvo tikrai baisu, bet nusprendėme, kad visada taip būti negali, pasaulis nesubyrės, tad susiėmę vis dėlto nusprendėme pradėti statybas. Bent jau iš dabartinės situacijos atrodo, kad sprendimą priėmėme teisingą.
Birželio mėnesį Rygoje mes atidarome pirmąjį „Verde“ pastatą ir šioje srityje šiemet konkurentų neturime. 2023 metais jau rasis, bet šiais metais Rygoje tai yra vienintelis A klasės objektas, jis neturi konkurencijos.
– Kitų suplanuotų „Verde“ plėtros etapų nekoreguojate?
– Ne, kaip tik praėjusią savaitę paskelbėme, kad pradedame antrąjį plėtros etapą Rygoje. Darbai jau prasidėjo, vyksta jau antro aukšto statybos. Iš suplanuotų 45 tūkst. kvadratinių metrų 30 tūkst. jau yra pastatyta, nemažą dalį užima požeminis parkingas. Komplekse bus du vienodi pastatai, kuriuose bus po 15 tūkst. kvadratinių metrų nuomojamo ploto, dar 15 tūkst. kvadratų bus po žeme.
Antrojo komplekso „dėžutę“ planuojame pastatyti šių metų birželį, iki metų pabaigos uždengsime fasadą, atidarysime kažkur 2023 metų gegužę. Nuomininkų paiešką jau esame pradėję ir turime kai kuriuos kontraktus.
– „Verde“ projekto finansavimui leidote obligacijas. Kodėl pasirinkote šį finansavimo šaltinį?
– Tai yra pigesnis lėšų šaltinis nei nuosavas kapitalas.
– Komercinių bankų paskolos negalėtų būti alternatyva?
– Bankų paskolos galimos tada, kai objektas pradeda generuoti pinigų srautą. Po 2008 metų finansų krizės tapo labai sunku prasifinansuoti banke, jei objektas negeneruoja pinigų srauto. Tai neatitinka tvaraus finansavimo reikalavimų bankiniam sektoriui, vien tik įkeičiant turtą finansavimą gauti labai sunku, todėl reikia alternatyvų. Kai objektas turi nuomininkus, tada jau galima kalbėti ir apie normalų bankinį finansavimą, kuris būtų naudojamas ateities investicijų projektams, arba obligacijų aptarnavimui.
Finansavimo pritraukimas išleidžiant obligacijas Vakaruose naudojamas labai dažnai, tačiau pas mus jis dar tik randasi. Iš fondų Lietuvoje mes pirmieji išleidome obligacijas nekilnojamojo turto objektui.
– Estijoje taip pat planuojate investicijas į biurų projektus?
– Mes nuolat ieškome galimybių, tačiau iš biurų sektoriaus Estija mums galbūt yra mažiausiai įdomi. Aplamai, biurų projektų mes dairomės tik Taline, Rygoje, Vilniuje ir Kaune, iš esmės mums tai ir yra visos Baltijos šalys. Talinas iš sostinių yra mažiausias miestas, todėl mažiau ir įdomus.
– Kalbant apie biurų segmentą, Kaunas šiame sąraše atsirado sąlyginai neseniai. Gal matote galimybių ir kitiems Baltijos šalių miestams papildyti jūsų interesų sąrašą?
– Ne, nematau, o ir Kaunas šiame sąraše yra su klaustuku. Sostinės visur yra ženkliai aktyvesnės, tiek dėl investuotojų intereso, tiek dėl verslų plėtros, tiek dėl specialistų buvimo.
– Žiūrint į ateitį, ar svarstote, į kokias sritis galėtumėte investuoti?
– Žinoma svarstome, tos sritys yra labai aiškios. Į gyvenamojo būsto statybą mes nelabai žiūrime, į viešbučius – visiškai nelabai, į mažmeninę prekybą – irgi nelabai. Tad lieka biurai ir visas su logistika susijęs nekilnojamasis turtas. Jei investuosime Baltijos šalyse, tai tik tuose pačiuose keturiuose miestuose – Vilniuje, Kaune, Rygoje ir Taline.
– Apie investicijas į pramonės objektus nesvarstote?
– Šiek tiek buvome svarstę, tačiau čia vėl dominuotų didieji miestai. Tas pats daiktas Vilniuje ir tas pats daiktas Naujoje Akmenėje gali generuoti tą patį pinigų srautą, bet jo pakeičiamumas, jei kažkas nutiktų esamam verslui, yra visiškai nesulyginamas. Išėjimo atveju taip pat.