Projekto aiškinamajame rašte nurodoma, kad jo tikslas – viename įstatyme įtvirtinti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo jais principus.
Savo ruožtu Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro prezidentas Giedrius Komka sakė, kad dabartinei įstatymo redakcijai pritarti negali. „Nežinau, kokiais tikslais ji kurta, bet ji negina nei vartotojų, nei rinkos dalyvių teisių“, – DELFI sakė jis.
Daug problemų
Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas registruotas spalio 16-ąją. Tą pačia dieną surengtoje spaudos konferencijoje kalbėjęs Lietuvos valstiečių ir žaliųjų sąjungos frakcijos narys L. Stacevičius pasakojo, kad savo kadencijos metu sulaukė daug kreipimųsi šia tema.
„Galima būtų išskirti šias problemas: ataskaitų neteikimas (tiek administratorių, tiek bendrijų pirmininkų), gyventojai tiksliai nežino, už ką moka arba nepateikiama papildoma informacija, kiek kainavo vieni ar kiti darbai. Taip pat – nepagrįsti darbų atlikimai, nesutarus su gyventojais, išaugę mokesčiai ir t.t.“ – kalbėjo jis.
Parlamentaras dėstė, kad šiuo metu daugiabučių valdymas aprašytas trijuose įstatymuose: bendrijų veiklą reglamentuoja – Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, administratorių – Vyriausybės nutarimu patvirtintos Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatos ir Civilinis kodeksas.
„Man pačiam buvo sunku susiprasti, kur kuris ir ką reguliuoja“, – sakė L. Stacevičius. Jis pridūrė, kad įsigaliojus vienam įstatymui, tai padaryti bus kur kas lengviau.
Šiuo metu valdyti daugiabutį galima trimis būdais: savininkai steigia bendriją, sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka administratorių. Administratorių taip pat gali paskirti savivaldybė.
Patogu nuomotojams
L. Stacevičius teigė, kad naujame įstatyme sprendžiama balkonų priežiūros problema.
„Daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto. Tikimės, kad tai išspręs gyventojų nesutarimus ir užtikrins socialinį teisingumą“, – sakė jis.
Kita naujovė – savininkai sprendimus galės priimti elektroninėmis ryšio priemonėmis. „Taip siekiama užtikrinti aktyvų savininkų dalyvavimą priimant sprendimus dėl bendrosios nuosavybės valdymo“, – aiškino L. Stacevičius.
Jis pridūrė, kad modernėjant pasauliui, tai yra viena iš svarbiausių priemonių aktyvumui padidinti.
„Daug savininkų išvykę ir savo nuosavybę nuomoja, tokiu būdu vis tiek galėtų išreikšti nuomonę“, – sakė jis.
Kaip nurodė Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės vyriausiasis specialistas Marius Žvinklis, priėmus įstatymą, Vyriausybė turėtų parengti tvarką dėl balsavimo elektroniniu būdu.
„Nuostata numatyta, atsižvelgiant į gyventojų pasyvumą. Tai neretai susiję su procedūriniais reikalavimais, kuriais savininkai negali išreikšti nuomonės, todėl siekiame sudaryti sąlygas klausimus išspręsti, jei ne per pirmą, tai per pakartotinį susirinkimą“, – sakė jis.
Tuo metu L. Stacevičius nurodė, kad kol nauja tvarka neparengta, nesikeičia kiti galimi balsavimo variantai – balsavimas susirinkimo metu ir balsavimas išankstiniu būdu, pateikiant savo nuomonę į bendrijos pašto dėžutę.
Įstatyme numatyta, kad visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių.
„Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių. Jeigu neįvyksta ir pakartotinis susirinkimas, turi būti šaukiamas įgaliotinių (to paties pastato (ar jo dalies) bendrijos narių išrinktas asmuo, įgaliotas atstovaut jį išrinkusiems bendrijos nariams) susirinkimas“, – dėstoma įstatyme.
G. Komka pritarė el. balsavimui ir vadino tai pažanga.
„Galimybės tam yra, juk jungiamės prie bankininkystės, pasirašome peticijas. Turėtų būti galimybė ir balsuoti bendrijos klausimais, galbūt tiesiog nurodytu el. paštu siųsti savo balsą“, – svarstė pašnekovas.
Naikina „kolūkius“
Siūloma nustatyti bendrojo naudojimo objektų valdymo principą „vienas namas – viena bendrija“.
L. Stacevičius pasakojo, kad šiandien yra bendrijų, kurias sudaro 3, 5, 10, 20 ir daugiau namų.
„Siekiama užtikrinti kuo didesnį skaidrumą, – aiškino jis. – Kada bendriją sudaro daug namų, sunkiai priimami sprendimai, kuriuos galbūt ir patys gyventojai nori priimti atskirai. Kiekviena bendrija turi surinkti didžiulį savininkų skaičių susirinkime, tai sunku padaryti, dažnai sprendimai nepriimami, o jei būna įgaliotinių, galimai nepilnai atstovaujami gyventojų poreikiai.“
Įstatyme taip pat naikinamas įgaliotinių institutas.
„Dažnai gyventojai nežino, įgaliotiniai kartais neinformuoja, kokie sprendimai priimami už juos bendrijos susirinkime“, – aiškino Seimo narys.
Bendrijose dar siūloma naikinti valdybas ir palikti tik pirmininkus.
„Valdybos veikia tik popieriuje. Formaliai susitinkant ir pabendraujant, bet konkrečių sprendimų jie nesprendžia.
Beje, galima bendrijos pirmininką samdyti, nebūtinai turi būti gyventojas. Tas žmogus gali būti ir ne vieno namo pirmininkas, tokiu atveju jis gali būti ir dešimties daugiabučių pirmininkas. Svarbiausia, kad atstovautų savininkų interesams.
Žinoma, bendrijai išliks galimybė būti paramos gavėju, gauti 2 proc., taip pat paramą dėl renovacijos“, – pasakojo L. Stacevičius.
Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės vyresnysis patarėjas Ramūnas Šveikauskas aiškino, kad butų ar patalpų savininkai turi daug pareigų ir atsakomybių.
„Šios funkcijos įgyvendinamos per valdytoją. Kalbant apie bendrijas, jose sprendimus priima ne savininkai, o bendrijos nariai. Daugeliu atveju ne visi savininkai yra bendrijos nariai, atitinkamai tuos sprendimus priima mažoji daugiabučio namo gyventojų dalis.
Įstatymu aiškiai atskiriame: į bendriją žiūrime kaip į namo administratorių. Bendrijos nariai priima sprendimus tik juridinio asmens – bendrijos – klausimais, kas liečia paslaugų kainą, apimtį ir panašiai.
O viso namo valdymo klausimais sprendimus priima viso namo savininkai. Bendrijos nariai nebeprimetinės valdymo principų ar nuostatų kitiems savininkams“, – aiškino jis.
G. Komka sakė palaikantis naująjį principą.
„Aš pats jau metus gyvenu naujame name. Pirkome butą, kur turime bendrą kiemą su penkiais namais, bendrą parkingą, infrastruktūrą. Vidury kiemo yra baseinas ir fontanas. Tokiais atvejais galėtų būti galimybė, kad keli namai yra bendrija. Tačiau paprastai, tai kas vyksta kitame name, man neįdomu“, – sakė jis.
Pašnekovas dar pridūrė, kad dabar bendrijų valdybos kartais neatsiklausia savininkų nuomonės, nešaukia pakartotinių susirinkimų.
„Tai prasilenkia su įstatymu, bet savivaldybė nekontroliuoja. Jai gerai, nes nereikia rūpintis. Gerai, kad dideli kolūkiai naikinami“, – sakė jis.
Privalės atsiskaityti
Įstatyme išlieka galimybė daugiabučio savininkams sudaryti jungtinės veiklos sutartį. Tačiau yra ir naujovių – ji turės būti patvirtinta pas notarą, taip pat – ją sudaryti turi visi pastato savininkai.
Savo ruožtu G. Komka teigė, kad jungtinės veiklos forma iš esmės yra naikinama.
„Prašoma 100 proc. savininkų sutikimo. Tai yra neįmanoma. Gali būti susipykę, nes druskos nepaskolino ir nesirašys. Arba surinkti namą, kur yra 50 butų, iš kurių keli nuomininkai – ir viskas. Savininkui neįdomu, kas ten vyksta, jis gauna pinigus“, – svarstė jis.
Trečiasis daugiabučių valdymo būdas – administratoriai. L. Stacevičius sakė, kad ši forma daugeliui gyventojų aktualiausia.
„Pagrindinė žinia – administratorius ne vėliau kaip iki vasario 1 dienos turės parengti metinę savo veiklos ataskaitą ir pateikti ją savininkų susirinkimui tvirtinti.
14 dienų iki susirinkimo bus privaloma pateikti kiekvienam gyventojui susipažinti ataskaitą el. paštu arba įmetus į pašto dėžutę. Susirinkimo metu, kada pristatoma ataskaita, savininkai turės patvirtinti.
Nepatvirtinus ataskaitos, per tam tikrą laiką bus privaloma ataskaitą patikslinti arba pataisyti. Vėl bus šaukiamas susirinkimas. Nepatvirtinus antrą kartą, administratorius neteks teisės administruoti pastatą.
Beje, prie ataskaitos prisideda kitų metų darbų planas. Taip siekiama, kad gyventojai patys priimtų sprendimus už name vykstančius pokyčius“, – sakė jis.
R. Šveikauskas sakė, kad pagal naują tvarką, patys savininkai, kaip nuosavybės bendraturčiai, turės priimti sprendimą dėl administratoriaus skyrimo ir dėl to kreiptis į savivaldybę.
„Atsisakoma galiojančių nuostatų dėl maksimalaus administravimo tarifo reglamentavimo. Šiuo metu Lietuvos mastu tarifas yra apie 4 centai vienam kvadratiniam metrui. Palyginimui, statistiniame daugiabutyje yra apie 1,5 tūkst. kv. m. Jo administravimas per mėnesį kainuoja 60 eurų.
Norėtųsi, kad patys administratoriai, įsivertinę funkcijas, kurias reikia atlikti ir pasekmes už netinkamą jų vykdymą, nustatytų kainą ir ją pasakytų. Rišamės ne prie tarifų, o prie namo išlaikymo kainos“, – apie pokyčius dėstė ministerijos specialistas.
Savo ruožtu M. Žvinklis pridūrė, kad administratoriai ir šiandien turi teikti ataskaitas, tačiau nėra numatyta teisinių pasekmių, kas įvyksta, jei savininkai ataskaitai nepritaria.
„Vienas būdų numatytas Civiliniame kodekse, kad galima pakeisti administratorių kitu, tačiau tam reikalingas savininkų susirinkimas, reikia sprendimo balsų dauguma. Siekiame tos procedūros išvengti“, – naujojo įstatymo principus aiškino jis.
Dokumente dar numatyta, kad administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas.
„Administratoriais negalės būti teisti asmenys už baudžiamąjį nusikaltimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas neišnykęs“, – sakė L. Stacevičius.
Viešieji pirkimai
Siekiant skaidrumo siūloma, kad namų valdytojai įsigijimus atliktų pagal Viešųjų pirkimų įstatymą, naudodamiesi viešosios įstaigos CPO LT administruojamomis elektroninėmis pirkimų sistemomis, tačiau paliekama galimybė savininkams nustatyti ir kitą būdą.
„Kitaip tariant, jeigu savininkai nenuspręs kitaip, valdytojas prekes, darbus ir paslaugas privalės pirkti naudodamasis paminėtomis elektroninėmis pirkimų sistemomis, išskyrus nenumatytus atvejus, kai būtina lokalizuoti avarijas, stichinių nelaimių ir panašaus pobūdžio padarinius“, – paaiškina įstatymo autoriai.
L. Stacevičius dėstė, kad viešieji pirkimai leistų išvengti manipuliacijų, piktnaudžiavimų ir galimų korupcijos židinių.
G. Komka sutiko, kad tai padidintų skaidrumą, tačiau įspėjo, kad dėl to gali padidėti kainos ir pailgėti procedūros.
„Nežinau, kiek iš viso Lietuvoje yra daugiabučių ar bendrijų, bet jei tokia masė pradėtų pirkti per CPO paslaugas, turtą, neįsivaizduoju, kiek reikėtų laukti, kol perdažys laiptinę. Čia turbūt labiau administratoriams taikoma nuostata, o ne bendrijoms“, – svarstė jis.
Įvertino STT
L. Stacevičiaus ir aplinkos ministro Kęstučio Mažeikos registruotą projektą įvertino Specialiųjų tyrimų tarnyba.
Jos išvadoje nurodoma, kad kai kurios jo nuostatos gali būti vertinamos ir taikomos nevienareikšmiškai, kai kurioms numatomoms procedūroms stinga aiškumo ir išsamumo, nepakankamas dėmesys skiriamas daugiabučių administratorių atrankos, skyrimo, jų veiklos kontrolės aspektams, kt.
Dėl to siekiant teisinio reguliavimo išsamumo, nuoseklumo, nedviprasmiškumo, skaidrumo ir atsparumo korupcijai, pateiktos pastabos ir pasiūlymai.
Projekte numatyta, kad įstatymas įsigalioja 2020 metų gegužės 1 dieną, tačiau jis dar net nepateiktas Seimui.