Dargis: pardavinėjame orą, virtualius modelius
„Eika“ generalinis direktorius Domas Dargis metinėje Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) konferencijoje „CORE“ kalbėjo, kad iki praėjusių metų rugsėjo NT kainos augo stabiliai, mažiau nei atlyginimai, bet šiek tiek daugiau nei infliacija.
„Visas pokarantininis vasaros periodas atšaldė norą kelti kainas, jos kilo infliacijos lygyje. Visi pasidžiaugė, kad nepasidavėme spaudimui. Neturėjome didelės pasiūlos, tad to didelio spaudimo neturėjome. Nuo rugsėjo Vilniuje stipriai pradėjo augti pardavimai. Kiekvienas mėnuo įspūdingesnis, o sausis, kaip spauda rašo, – rekordinis“, – sako D. Dargis.
Jo teigimu, vertinant pirmąjį šių metų ketvirtį, panašu, kad sostinėje „Eika“ turės visų laikų didžiausius pardavimus, tačiau tuo vadovas nesidžiaugia.
„Tai mūsų nedžiugina, nes tai yra nenormalios rinkos požymis. Gal iš tiesų buvimas namie keičia žmonių mąstymą: jie pradeda internetu pirkti akcijas ir biržose kelia kainas iki neregėtų aukštumų, perka sidabrą ir kelia kainas iki didesnių skaičių nei normaliai rinkos galėtų suprasti, gal nekilnojamame turte irgi kažkas vyksta.
Mūsų pasaulis tampa per kompiuterio ekraną, jis mažiau tikras ir žmonėms primena žaidimą. Galvoju, kad jie žaidžia su akcijomis, sidabru, sutelktiniu finansavimu, o NT yra šiek tiek didesnės rizikos žaidimas. Manęs tikrai nedžiugina tie pardavimų skaičiai, tai, kad pardavė Vilniuje 700 butų per mėnesį. Žiūrint iš kitos pusės, sostinėje galima nusipirkti ir įsikraustyti į 500 butų – tiek butų yra realių, visa kita yra statoma, pamatuose ar popieriuje. Tai reiškia, kad pardavinėjame orą, virtualius modelius“, – dėsto D. Dargis.
Vilniuje per ketverius metus būsto kainos augo apie 30 proc.
„Eika“ generalinį direktorių kai kurios NT Vilniuje kainos nustebino. Jis pateikė to paties projekto skirtingų etapų kainų pavyzdžius.
„Labai lengva palyginti, kai vyksta projekto etapai. Pavyzdžiui, pirmo projekto etapo vidurkis – 1,6-1,7 tūkst. Eur (kvadratinio metro – Delfi). Antras projekto etapas – 2,3 tūkst. Eur. Vieta ir projektas nepasikeitė, galbūt atsiranda A++ klasė, tada pagerėja kokybė. Ar 30 proc. pagerėjo kokybė dėl A++ klasės? Manau, kad ne“, – sako jis.
„Eika“ atliko tyrimą, kaip keitėsi NT rinkos kainos per ketverius metus. Vilniuje jos vidutiniškai augo 28 proc.
„Per ketverius metus lyg ir viskas tvarkoje, nieko baisaus. Tačiau pradėjus vertinti rajonais, pamatėme, kad Šnipiškėse kainos paaugo 50 proc. Buvome vieni pirmųjų, kurie Šnipiškėse vystė „Žalgirio 135“ projektą – biurai su butais, (kvadratinio metro – Delfi) kaina – 1,6-1,8 tūkst. Eur. Dabar kainos vidurkis – 2,5 tūkst. Eur. Niekam klausimų nekyla.
Naujamiestyje kainos vidutiniškai augo 30 proc. Žirmūnuose – didžiulis būsto poreikis, ten nėra didelės pasiūlos. Ten turėjome projektą „Namų pynės“. Kai startavome su kainomis, pirmųjų pardavimų vidurkis – 1,8 tūkst. Eur, kai baigėme projektą, kaina išaugo iki 2,1-2,2 tūkst. Eur“, – komentuoja D. Dargis.
Anot jo, kai kurie sostinės mikrorajonai išlošia, tačiau esantys toliau nuo centro – pralošia. Pavyzdžiui, per ketverius metus kainos mažiausiai kilo Pašilaičiuose, Perkūnkiemyje (10 proc.), Pilaitėje – 15 proc. Pastarajame mikrorajone – konkurencija didelė, vyksta daug pardavimų, tačiau kainų augimas atsilieka.
„Analizuoti, kas vyksta skirtinguose segmentuose daug įdomiau, nei vertinti bendras rinkos tendencijas. Kainos kyla, bet nevienodai. Yra kam sekasi, turi sklypus gerose vietose, žmonės nori gyventi arti centro, kad būtų infrastruktūra. Rezultatas toks, kad ten kainos šuoliuoja“, – pažymi „Eika“ vadovas.
„Tą patį matėme šiek tiek anksčiau su prestižine klase, kuri po 2008 m. krizės atsigavo greičiausiai ir jau viršija didžiausius 2007 m. pardavimų vidurkius. Dabar matome, kad vidutinė klasė lygiai taip pat – arčiau miesto centro kainos – didesnės.
Pilaitėje kainos vis dar apie 10 proc. mažesnės nei 2008 m. Tai rodo, kad Vilnius keičiasi nevienodai. Vienur šuoliuoja į viršų, kitose vietose kainos kyla lėčiau. Natūraliai infliacija visur vyksta, nes ir atlyginimai auga, ir medžiagų kainos, labai auga miesto poreikiai, noras iš investuotojų pinigų vystyti miestą irgi auga kartais, o sklypų pardavėjų lūkesčiai – atskira tema“, – konferencijoje kalbėjo D. Dargis.
Pietinės sostinės dalies laukia Šnipiškių efektas
„Galio group“ valdybos pirmininkė Diana Dominienė diskusijos metu pažymėjo, kad vystytojų akys šiuo metu krypsta į pietinę Vilniaus pusę, kur vis dar yra teritorijų įvykdyti konversiją. Ji taip pat mano, kad, kalbant apie kainų kilimą, šioje sostinės dalyje bus toks pat Šnipiškių efektas. Pavyzdžiui, vystytojas netrukus ruošiasi pradėti projektą prie Vingio parko „reVINGIS“.
„Šiandien ten – plika, didžiulis žemės sklypas, kuriame nieko nėra. Yra upė, parkas, bet su infrastruktūra – problema, ją visą reikės sukurti. Tai patrauklumą mažina, bet kai viskas išsivystys, manau, kad labai daug kas ten norės gyventi.
Matome, kad čia labai perspektyvu ir mums, ir kitiems. Miestas taip pat planuoja į šią (pietinę – Delfi) pusę vystytis. Labai tikiuosi, kad miestas ten pasirūpins socialine infrastruktūra, kurios labiausiai ir trūksta. Mes prie to turėsime prisidėti ir kiti vystytojai, bet ir miestas“, – sako D. Dominienė.
Spėja, kad šiemet sostinėje bus parduota apie 6000 butų
Diskusijos dalyviai taip pat pasidalijo savo spėjimais, kiek Vilniuje šiemet bus parduota butų. „Omberg“ vykdomoji direktorė Dalia Andrulionienė ir „Galio group“ valdybos pirmininkė spėja, kad apie 6000. „Eikos“ vadovo prognozės didesnės – 6600 butų.
„Skaičiavome, kokie galėtų būti pardavimai rinkoje. Prognozėse dėliojame, kad liko dalis žmonių – apie 500, kurie neturėjo galimybės įsigyti būsto pernai dėl įvairių priežasčių. Manome, kad poreikis niekur nedingo ir persikels į 2021 m., tada skaičiuojame natūralų rinkos augimą. Jeigu labai stipriai neužstrigsime su sklypų įsigijimu, bendrojo Vilniaus miesto plano patvirtinimu, manome, kad antroje metų pusėje pasiūlos ir paklausos santykis turėtų stabilizuotis ir turėtume turėti žymiai geresnį rezultatą nei 2020 m., bet ne burbulą“, – sako D. Andrulionienė.
„Linkiu rinkai ir vystytojams nebūti gopšiems ir neįsivelti į kainų kėlimo pasiutpolkę ir išlaikyti kokybę. Jeigu nebus dirbtinai stabdoma rinka, keliant kainas, matau skaičių – 6600. Tiek gali būti parduota butų“, – spėja D. Dargis.
Būsto gyventojams nepritrūks
Kaip rodo Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) atlikta narių apklausa, pusės NT plėtotojų lūkesčiai pernai neišsipildė, kas dešimto buvo viršyti. Ji taip pat parodė, kad šiemet rinkos dalyviai tikisi būsto kainų augimo.
Gyvenamojo būsto sektoriuje, kuris pernai mušė sandorių rekordus, šiemet didelių pokyčių nesitikima. Didesnių pardavimų nei pernai laukia tik trečdalis apklaustųjų, tačiau dauguma (64 proc.) laikosi nuomonės, kad naujo būsto pardavimai smarkiai nesikeis.
Matant paskutinių mėnesių naujo būsto pardavimų statistiką, metų pradžioje pasirodė kai kurių rinkos dalyvių vertinimų, kad šiemet pasiūlos gali stigti. Tačiau LNTPA du trečdaliai apklaustų NT plėtotojų įsitikinę, kad verslas spės pasiūlyti naujo būsto pakankamai, kad patenkintų augančią paklausą. 14 proc. įsitikinę, kad stigs tik didesnių butų ar namų pasiūlos.
Beveik pusė (46 proc.) apklaustųjų šiemet ketina plėtoti tiek pat butų (vienetais) kaip ir pernai, didinti skaičių – 38 proc. Absoliuti dauguma (71 proc.) nurodė, kad vidutinis plėtojamo būsto plotas nesikeis, ketvirtadalis vidutinį būsto plotą ketina didinti.
Prognozuoja, kad kainos kils 5-10 proc.
Nors būsto pasiūlos turėtų užtekti, tačiau kainos dėl skirtingų priežasčių turėtų augti – įsitikinę trys ketvirtadaliai apklaustųjų. Daugumos įsitikinimu, kainos turėtų kilti apie 5-10 proc. Manančių, kad mažės – nėra.
„Numanomo kainų augimo pagrindinės priežastys yra kelios: ekonomikos skatinimas ir pajamų augimas bei per pandemiją sukauptos santaupos suteikia gerą progą daliai gyventojų pasigerinti gyvenimo sąlygas. Taip sutampa, kad nuo 2021 m. įsigalioja energiniai reikalavimai naujiems pastatams, kas išbrangina statybas. O užsidarius sienoms ir stokojant darbo jėgos iš Ukrainos ir Baltarusijos kyla ir darbo jėgos kaštai. Vienas svarbiausių faktorių lieka ir sklypų, tinkamų vystymui, stoka“, – sako M. Statulevičius.
Apklausos duomenimis, pasibaigę 2020 m. išpildė kiek daugiau nei trečdalio plėtotojų lūkesčius, pusės apklaustųjų lūkesčiai buvę didesni. Apklausa atlikta sausio 21- vasario 5 dienomis, ją užpildė 30 NT įmonių vadovai arba plėtros vadovai.