Pandemija parodė realią situaciją nuomos rinkoje
„Newsec“ analizės ir tyrimų grupės vadovas Baltijos šalyse Mindaugas Kulbokas žurnalo „Investuok“ surengtame seminare apie investicijas rudenį pristatė naujas NT rinkos tendencijas. Jis apžvelgė portalo Aruodas.lt duomenis nuo karantino pradžios. Anot jo, Vilniuje per karantiną padvigubėjo butų nuomos pasiūla.
„Esu dėkingas, kaip analitikas, koronavirusui, nes pamatėme tikrąją nuomos padėtį, kiek Vilniuje yra butų nuomai. Dalis butų oficialiai buvo skirti ilgalaikei nuomai, dalis – „Airbnb“ ar kitose trumpalaikės nuomos platformose. Kai užsidarė rinka, ir negalėjo atvykti užsienio piliečiai, įvyko akivaizdus šokas – „Airbnb“ ir kitų platformų trumpalaikės nuomos nuomotojai pasiūlymus sunešė į Aruodas.lt. Pasiūlos augimas Vilniuje nuo 1 tūkst. prieš karantiną iki beveik 2 tūkst. parodo, kad Vilniaus rinkoje 2 tūkst. butų yra skirti nuomai“, – komentuoja M. Kulbokas.
Anot pranešėjo, ši tendencija parodo, kiek pasiūloje yra spaudimo: „Dažnai apie nuomos rinką būdavo spekuliuojama, kad investiciniai butų pirkimai sudaro apie 10-20 proc. visų įsigijimų. Jei tie skaičiai būtų tokie, tai mažiausiai būtų 5 tūkst. (atsirastų skelbimuose – Delfi), nes bet kokiu atveju nebuvo, kur jų dėti.“
Anot jo, dalis butų – apie 300 – atsirado tarp antrinės rinkos pardavimų. Tai esą rodo, kad kai kurių investuotojų kantrybė buvo trumpalaikė.
„Atsakė į mano klausimą, kad apie 10 proc. visų įsigijimų skirti investicijoms. Mačiau paniką, trumpalaikį įmetimą į rinką – apie 300 butų atsirado pardavime. Nekantrūs investuotojai bandė parduoti turtą ir išeiti iš investicinių butų pozicijos“, – komentuoja jis.
Kituose miestuose grįžę emigrantai koregavo rinką
Rudenį įvykęs pasiūlos šuolis žemyn, kaip aiškina, greičiausiai susijęs su studentais, kurie po vasaros grįžo į mokymosi įstaigas.
„Newsec“ vadovas pastebi, kad antriniuose Lietuvos miestuose susidarė fenomenas. Jis atkreipia dėmesį, kaip nuomos rinka keitėsi Šiauliuose ir Panevėžyje, kur pastebimos visiškai priešingos tendencijos.
„Būsto mažėjo. Atsakymas paprastas – dalis žmonių, kurie dirbo ne Lietuvoje, grįžo čia ir pradėjo savo miestuose ieškoti butų, kur galėtų apsigyventi. Šiauliai ir Panevėžys – emigrantų grįžimo vietos, kurios nesukėlė tam tikro efekto“, – aiškina jis.
Šiuo metu Šiauliuose būsto nuomos pasiūla sumažėjusi 21 proc., Panevėžyje – 19 proc.
„Butų nuomos kainos kai kuriais atvejais buvo kritusios iki 10 ar daugiau procentų. Šiuo metu kainos grįžo į įprastą lygį, tad labai stipriai derybų nebūtų galima pravesti“, – apie COVID-19 įtaka butų nuomos rinkai sako M. Kulbokas.
„Rinkoje – pakankamai balansuota situacija, nepaisant to, kad Vilniuje pasiūlos kiekis šiek tiek išaugęs“, – apibendrina jis.
Rinka atsistatė
Analitikas pažymi, kad šiuo metu Vilniuje plėtojama daug projektų, kuriuose naujų būstų pasiūla siekia apie 3 tūkst. vnt.
„Lietuvoje rugpjūtį įvyko 2848 sandoriai. Lyginant su praėjusių metų rugpjūčiu, tik 3 proc. mažiau. 2019 m. buvo rekordiniai metai sandorių skaičiumi. Akivaizdu, kad rinka atsistatė“, – sako jis.
Rugpjūtį Registrų centre registruoti 932 butų sandoriai registruoti RC rugpjūtį. Iš jų – 514 sandorių įvyko pirminėje rinkoje, t. y. iš vystytojų. Didžioji dalis – 388 butai – Vilniuje.
„Tai rodo, kad rinka – visiškai prieškriziniame lygyje“, – tikina „Newsec“ vadovas.
Kas vyksta su NT kainomis
Kaip pažymi pranešėjas, per pandemiją NT kainų niekas nenuleido. Žmonės esą ieškodavo nuolaidų per kitus dalykus, kuriuos vystytojai dovanodavo.
„Buvo posakis, kad kainos ne kris, o čiuoš: prognozavo, kad kainos kris nuo 5 iki 40 proc. Akivaizdžiai niekas į tokį spėjimą nepataikė, kaip ir dėl makroekonominių prognozių, kurias skelbė pandemijos pradžioje.
Atvirkščiai, šiandien matome kainų kilimą. Priežastis, ypač Vilniaus rinkoje, – daugiabučiai statomi vis arčiau miesto centro. Kartais lyginame nesulyginamus dalykus: kai buvo statomas Perkūnkiemis ar kitas nutolęs rajonas, pavyzdžiui, Pilaitė, sandoriai buvo masiškai vykdomi vienaip, dabar sandoriai vyksta Naujamiestyje, arti centro, Markučiuose. Turime kitą situaciją, todėl negalime sakyti, kad vidutinė kaina prieš 5 metus yra ta pati kaip ir šiandien. Vilniuje kainos išlieka pakankamai stabilios, tad šiuo metu nėra kokios nors rizikos“, – komentuoja M. Kulbokas.
Anot jo, būsto rinkai itin svarbus faktas – bankų finansavimas. Visi Lietuvos bankai deklaruoja, kad nepakeitė savo kreditavimo politikos pirkėjui, nors kai kurių sektorių darbuotojus vertina atsargiau. „Newsec“ vadovas pažymi, kad tokie asmenys gali naudotis kitais instrumentais – nuoma arba „Rent2buy“ paslauga, jei, žinoma, tam turi pinigų.
Paklaustas, ar pinigų perteklius investiciniuose fonduose nėra viena iš priežasčių, kodėl dirbtinai keliamos kainos, pranešėjas pažymi, kad pinigų lietus veikia dvejopai: „Fondų pinigų perteklius jaučiamas, fondai pripažįsta, kad turi pinigų, bet neturi produkto, į kurį nori investuoti. (...)
Investiciniai fonai turi savo taisykles, prie kurių investuoja, vertina rizikas ir t. t. Šiandien akivaizdu, kai yra pakitusi situacija ir spaudimas iš pinigų pusės, jie laikosi procedūrų. Kartais jie užtrunka per ilgai ir instituciniai fondai nesugeba rinkoje nupirkti nieko gero, nes mažesni fondai greičiau priima sprendimus ir apeina didesnius fondus.
Didesniems fondams tinkamų turtų nėra daug, kalbant apie rimtus objektus, kurių geidžia ne vienas ir ne du. Tokiame sandoryje kaip verslo centro „Quadrum“ dalyvavo 8 pirkėjai, vienas net iš Azijos, visi jie varžėsi tarpusavyje. Kainų kilimas tikrai su tuo susijęs.“
Paklaustas, ar neatrodo, kad kainos kyla per sparčiai ir ar neartėja NT kainų sprogimas, M. Kulbokas tiki, kad NT burbulas šiuo metu neegzistuoja.
„Nerijus Mačiulis sakė, kad artimiausius 5 metus niekas nekils ir centriniai bankai bijo apie tai pagalvoti. Mano atsakymas – aš to taip pat nebijau. Centriniai bankai į rinką meta trilijonus, kurie galų gale ateina į plytą. (...)
NT bus pakankamai įdomi segmento rūšis, investuojant milijardus, kuriuos prižada valstybės, laukiame kuo čia baigsis. Tikiu, kad NT burbulo šiuo metu nėra“, – pažymi jis.
Mačiulis: burbulas yra, jei daroma prielaida
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis, kalbėdamas apie NT rinkų tendencijas, pažymi, kad daugelyje pasaulio NT rinkų įvyko struktūrinis lūžis.
„Praeityje buvo įvairių svyravimų – 8 deš. viduryje iki 9 deš. kainos išsipūtė, ypač Japonijoje ir Skandinavijos šalyse. Tačiau rimtas išsipūtimas ir atitrūkimas nuo istorinio vidurkio realių kainų, įvertinus infliaciją, prasidėjo šio amžiaus pradžioje. Pirmiausia tai susiję su dereguliacija, vėliau ir su žemomis palūkanomis.
Galima sakyti, kad čia yra burbulas, bet jis yra tik tuomet, jei daroma prielaida, kad palūkanų normos ateityje žymiai padidės. Struktūriškai palūkanų normos – sumažėjusios ir nukritusios iki tokio žemo lygio. Tai reiškia, kad įperkamumas – išaugęs, tai rodo daugelio šalių įperkamumo indeksai. Galimybės pasiskolinti taip pat yra padidėjusios“, – komentuoja N. Mačiulis