Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ naujausioje būsto rinkos apžvalgoje nurodo, kad pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminėje rinkoje naujų butų parduota 55 proc. daugiau, Kauno – 34 proc., Klaipėdoje – 76 proc. daugiau nei atitinkamu laikotarpiu pernai.
Vis dėlto rinkos dalyviai ir analitikai skaičiuoja, jog yra iki 15 proc. projektų, kurių pardavimai net ir tokioje aktyvioje rinkoje yra gerokai lėtesni. Pavyzdžiui, liepos pabaigoje pranešus apie sostinės Konstitucijos prospekte baigtas gyvenamojo ir komercinio pastato „Tower“ statybas, paskelbta, jog iš 180 rinkai pasiūlytų butų per dvejus metus parduoti tik 24.
Skirtingų analitikų BNS pateiktais duomenimis, rinkoje nėra kito taip lėtai realizuojamo projekto. Tarp lėčiau būstus parduodančių minimi Antakalnio daugiabučiai „Bistryčios namai“, „P. Vileišio 10B“, Nemenčinės plente pastatytas prabangus daugiabutis „N41“, Senamiestyje statomi „Bazilijonų namai“, „Užupio terasos“, Pilaitėje statomas „Sofa house“.
„Tokių projektų dalis visoje pirminėje rinkoje nėra didelė ir įtaka bendrai situacijai nereikšminga. Šiuo metu rinkoje nematome beviltiškų projektų. Sutvarkius kainodarą, bet kurį projektą galima realizuoti“, – BNS sakė „Inreal“ analitikė Kotryna Griško.
„Skaičiuojant tiek pagal projektų, tiek pagal butų juose skaičių, rinkos dalis yra gana panaši – apie 12-14 proc. Tai atrodo nemažas skaičius, bet didesnės įtakos rinkai tai neturi. Beviltiškų projektų nėra, nes šiandieninėje rinkoje galima parduoti bet ką, jei tik kaina yra adekvati“, – teigia ir įstaigos „Real data“ vadovas Arnoldas Antanavičius.
„Ober-Haus“ duomenimis, apie 20 proc. pirmąjį pusmetį Vilniuje pastatytų projektų buvo realizavę mažiau nei 40 proc. butų.
„Plėtotojams sekasi skirtingai: vienų projektų statybų pabaigoje jau būna parduoti ar rezervuoti beveik visi butai, о kituose pardavimų apimtys nesiekia ir trečdalio. Išanalizavus daugiau nei 140 2018-2019 metais plėtojamų projektų ar jų etapų, bendras vidutinis realizacijos tempas per pastaruosius 12 mėnesių siekia apie 55 proc.“, – BNS sako „Ober Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
Pasak jo, tai reiškia, kad pagal rinkos vidurkį, plėtotojas, statantis Vilniuje 100 butų, per metus parduoda ar rezervuoja 55 butus.
„Tačiau tai yra rinkos vidurkis, o situacija konkrečiame projekte gali būti labai skirtinga. Vieni plėtotojai per 12 mėnesių sugebėjo parduoti visus turėtus butus, o kituose projektuose realizacijos apimtys buvo tik simbolinės ar laisvų butų kiekis net padidėjo neįvykus galutiniam sandoriui“, – teigia R. Reginis.
„Tačiau lėti pardavimai nebūtinai reiškia, kad projektas yra nesėkmingas. Dažniausiai didžiausios realizacijos apimtys fiksuojamos projekto pradžioje ir eigoje, o vėliau likusių butų pardavimai gali ir sulėtėti“, – aiškina jis.
Ne vietoje, ne laiku, per brangiai
„Real data“ vadovas A. Antanavičius tvirtina, jog dažniausiai pagrindinė mažiau likvidžių projektų problema – kainodara.
„Jei projektas turi trūkumų, tai ne tragedija, nes juos kompensavus mažesne kaina, pardavimai bus pakankamai sėkmingi. Visgi, panašu, kad tie mažai likvidūs projektai šių elementų nesubalansuoja, todėl ir matome lėtus pardavimus, nes tada pirkėjai tiesiog renkasi butus kitur“, – sako jis.
Pasak A. Antanavičius, įvairios akcijos taip pat gali pritraukti pirkėjų, tačiau tokių priemonių imasi nedidelė dalis mažiau likvidžių projektų plėtotojų.
„Kai kurie tokių projektų vystytojai, be kainos mažinimo, dar stengiasi pritraukti dėmesį skelbdami įvairias akcijas, bet kas keisčiausia, kad to imasi, tikriausiai, mažesnioji tų nelikvidžių projektų dalis. Kartais susidaro įspūdis, kad kai kurie vystytojai tiesiog laukia, kol rinka užaugs iki jų kainos arba, kad pirkėjai pas juos ateis savaime, tad per daug nesuka galvos“, – svarsto jis.
„Inreal“ analitikė K. Griško sako, kad priežasčių, kodėl nepavyksta parduoti butų, gali būti ne viena.
„Priežasčių gali būti ne viena, ir, dažniausiai, ne itin sėkminguose projektuose jos yra kompleksinės. Viena tokių klaidų – neapgalvota kainodara. Tai labai svarbus instrumentas, kurio suderinimas turi lemiamą įtaką projekto sėkmei. Paprastai tariant, jeigu bus per didelė kaina, žmonės butų nepirks“, – sako ji.
Anot jos, problemų gali kilti net ir kruopščiai suplanavus projektą, nes yra ir nuo plėtotojo nepriklausančių veiksnių.
„Pavyzdžiui, gali nutikti taip, kad vienoje teritorijoje įvyks plėtros bumas, pradedami keli to paties segmento projektai. Tokiu atveju išauga pasirinkimas, ir jeigu pardavimai prieš metus pirmame projekto etape vyko puikiai, antrasis sustoja, nes pasikeičia konkurencinės sąlygos“, – sako K. Griško.
Brangūs butai parduodami lėčiau
Rinkos ekspertai sutaria, kad yra vienas segmentas, kurio pardavimų tempai dėl įvairių priežasčių yra lėtesni. Tai – prestižinis būstas.
Anot R. Reginio, kadangi prestižinės klasės projektų rinkoje yra mažiau ir dažniausiai kiekvienas jų unikalus, sudėtinga objektyviai sudaryti jų kainodarą.
„Kartais plėtotojams ar konsultantams tenka remtis profesine nuojauta, kuri ne visada pasiteisina ir matome arba per lėtas arba per sparčias realizacijos apimtis tokiuose projektuose“, – sako jis.
„Itin gausios tiek naujų butų, tiek namų statybų apimtys Vilniaus regione pritraukė ir itin gausų plėtotojų kiekį. Mūsų duomenimis, patyrusios bendrovės 2018 metais pastatė 44 proc. visų butų, o likusią dalį pastatė mažesnę patirtį turinčios ar tik debiutuojančios rinkoje įmonės. Pastarosioms tikrai nėra lengva konkurencinėje kovoje, kadangi jų finansavimo galimybės yra daug prastesnės, o žinomumo trūkumas mažina galimybę parduoti turtą tokiomis pačiomis kainomis ir tokių pačiu tempu kaip patyrusiems plėtotojams“, – aiškina R. Reginis.
Pasak K. Griško, pardavimų sparta prestižiniame būsto segmente dažniausiai yra lėtesnė, nes potencialių pirkėjų yra mažiau.
„Ekonominio ar vidutinio segmento projektus paprastai stengiamasi užbaigti kuo greičiau. Tuo tarpu prestižinio segmento likučiai pirkėjo gali laukti ir kelerius metus. Negalima teigti, kad prestižinio segmento pasiūla šiuo metu yra per didelė. Per metus prestižinių būstų pasiūla išaugo 2 kartus, o pardavimai – 3. Tam įtakos turėjo tiek išaugusi pasiūla, tiek ir pirkėjų galimybės, kurios, tikėtina, toliau augs“, – sako ji.
A. Antanavičiaus teigimu, didžioji dalis pirminės butų rinkos sandorių neviršija 100 tūkst. eurų.
„Pirkinio sumai perkopus šią ribą ir didėjant, potencialių pirkėjų sparčiai mažėja, todėl nenuostabu, kad prabangius projektus nėra lengva realizuoti, ypač jei jie dar ne iki galo pataiko į rinkos poreikį ar taiko optimistinę kainodarą. Manyčiau, kad konkurencija brangesnių butų segmente yra pakankamai reikšminga, kad matytume prastesnius šio segmento likvidumo rodiklius“, – sako jis.