„Būstą dažniausiai perkame gyvenimui, patalpas – investicijai. Ji neretai yra brangesnė, aktuali mažesnei daliai žmonių, tačiau pakalbėjus su investuotojais, jie tikina, kad būtent patalpos yra ta turto klasė, į kurią jie anksčiau ar vėliau norėtų investuoti“, – sako nekilnojamojo turto „Solid Real Advisors“ vadovas Aurimas Astramskas.
Pasak jo, į komercinės paskirties patalpų turto kategoriją patenka biuro, administracinės, gamybinės ir maitinimo patalpos, – jas įsigiję investuotojai stengiasi išnaudoti kaip įmanoma efektyviau, dažnai diversifikuoja patalpų paskirtis pagal veiklos pobūdį norėdami išskaidyti rizikas.
Istoriškai susiklostė, kad šiuo metu daugiausia komercinių patalpų yra koncentruota prekybos centruose. Nuo 2004–2006 metų vienas po kito ėmę kilti pastatai vien Vilniuje šiandien sudaro daugiau nei 300 kvadratinių metrų nuomojamo ploto.
„Reikia suprasti, kad šiuo metu prekybos centruose esančios parduotuvės anksčiau turbūt buvo įsikūrusios kur nors Senamiestyje, tuomet prekybininkai nelabai ir žiūrėjo į galimybę vėl atsidaryti atskirose, miesto centre esančiose patalpose“, – kalbėjo A. Astramskas.
Tačiau tokia situacija esą po truputį ima keistis – vis daugiau verslų vėl ima kraustytis į miesto centrą.
Prioritetus pakoregavo pandemija
Pasak A. Astramsko, besidairantys komercinių patalpų puikiai žino, kad verslo sėkmė itin glaudžiai susijusi su jų lokacija. Ir nors įprasta manyti, kad daugeliu atvejų efektyviausias sprendimas – ieškoti vietos po prekybos centro sparnu, pandemijos laikotarpis parodė ir kitą tokios prekybininkų plėtros strategijos pusę.
Arčiau Senamiesčio, miesto centre esančias patalpas pasirinkę verslai, išlošė pandemijos metu: dėl galimybės turėti atskirus įėjimus jie galėjo priimti klientus, lengviau valdyti jų srautus, turėti individualų, nuo prekybos centro darbo valandų nepriklausomą laiką.
„Panašu, kad toks modelis ateityje daugeliui verslų taps didžiuliu privalumu. Jau dabar galima pastebėti, kad ieškodami komercinių patalpų, klientai atidžiau domisi, ar patalpos turi atskirus įėjimus – tai tampa gerokai aktualiau nei anksčiau“, – pastebėjo ekspertas.
Pasak jo, jei patalpos nuomojamos, pavyzdžiui, trečiame prekybos centro aukšte, kuris dėl karantino uždarytas, savo klientui niekuo negali padėti. Tuo tarpu vykdant veiklą patalpose, turinčiose atskirą įėjimą, galima savarankiškai organizuoti klientų registraciją, vienu metu įleisti po vieną žmogų, vėdinti patalpas ir taip užtikrinti daugiau saugumo.
„Ne visos prekės, o tuo labiau paslaugos, gali persikelti į elektroninės prekybos platformas, todėl galimybė veikti autonomiškai pastaruoju laiku verslams tampa itin svarbiu patalpų pasirinkimo kriterijumi“, – sakė A. Astramskas.
„Darnu Group“ analitikas Mantas Mikalauskas sako, kad Vilniaus senamiestyje atgimstančiame „Paupio“ rajone apie 50 proc. komercinių patalpų yra perkama su tikslu investuoti. Pasak analitiko, komercinės patalpos palyginti su investicijomis į būsto nuomą, turi savų privalumų.
„Vienas svarbiausiųjų – nuomos sutarties trukmė. Ji rinkoje įprastai numatoma 3–5 metų periodui, kitaip nei gyvenamojo turto, kur nuomininkų kaita yra kur kas dažnesnė. Be to, naujos statybos prekybiniame turte įrengimo kaštai paprastai atitenka nuomininkui, tad investicinės grąžos eilutė tampa dar palankesnė nuomotojui“, – sakė M. Mikalauskas.
Senamiestyje klesti butikai
A. Astramskas tikina, kad Senamiestis itin patraukli vieta įvairiems butikams– miesto širdyje labiausiai klesti įvairios mažos stilingos parduotuvėlės, kepyklėlės, įvairias paslaugas teikiantys salonai, ekologiškų prekių krautuvėlės.
„Tokias erdves renkasi siauresnis, į išskirtinę koncepciją orientuotas verslas, ieškantys individualesnės vietos, nesvarbu, ar jis veikia maitinimo, prekybos, paslaugų, ar kokiame kitame sektoriuje. Tokiu atveju svarbus ne tik turinys, bet ir forma – aplinka daro didelę įtaką bendram pojūčiui ir klientų segmentui. Čia galima išskirti ir vieną itin aiškią paslaugų tiekėjų grupę, tai – grožio paslaugos, kurioms svarbi diskretiškesnė ar unikalesnė aplinka“, – sakė A. Astramskas.
Pasirinkimą ieškoti patalpų miesto centre stiprina ir auganti bendra tendencija rinktis mažesnius komercinių patalpų plotus. Tai esą galioja tiek prekybos, tiek paslaugų sektoriuose, maitinimo įstaigose.
„Plotai akivaizdžiai traukiasi, juos norima išnaudoti efektyviai. Todėl jei prieš penkerius metus ieškodamas ploto restoranas dairydavosi 200–300 kvadratų patalpos, dabar stengiasi sutilpti 100–225 kvadratų. Be to, klientai nori atsiriboti nuo tinklinio restorano ar kavinės formato, kaip patys sako, nori kažko jaukesnio, individualesnio“, – sakė A. Astramskas.
„Darnu Group“ analitiko teigimu tendencija keltis į savarankiškas patalpas centre ryškėjo dar iki pandemijos dėl kelių priežasčių. Viena iš jų – populiarėjančios nišinių prekių parduotuvės, kurios ieško ir išskirtinės lokacijos.
Kita priežastis susijusi su istoriškai susiklosčiusia prekybos centrų politika – nuomininkui patekti po prekybos centro stogu yra gana sudėtinga. Pasak M. Mikalausko, vakansijos lygis itin žemas, todėl prekybos centro valdytojai tampa situacijos lyderiais.
„Žvelgiant iš nuomos kainos perspektyvos, nuomininkai papildomai turi dengti marketingo mokestį, dalį bendrųjų patalpų palaikymo ir techninės turto priežiūros kaštų, o dažnu atveju mokėti ir apyvartos mokestį prekybos centrų valdytojams“, – sakė jis.