Bet labai verta skaičiuoti, kiek tai kainuos – ar mažesnė sklypo kaina, o gal gražesnis vaizdas pro langą atpirks tuos vargus ir išlaidas, kuriuos patirsite norėdami gyventi patogiai. Žurnalas „Investuok“ lygina ir vertina kas racionaliau.
Sklypą individualiam namui kiekvienas renkamės savaip. Vienam svarbiau, kad netoli tekėtų upė ar ežerėlis, kitam – kad iki miesto centro būtų netoli, vienas nori gyventi apsuptas kaimynų, o kitas – jaustis kone vienkiemyje. Tačiau yra dar vienas labai svarbus dalykas – komunikacijos. Jos yra vienas pagrindinių dalykų, lemiančių sklypo vertę ir jo patrauklumą.
Lietuvoje galima, užsienyje – ne
Individualiam namui reikia elektros įvado, prisijungimo prie vandentiekio ir nuotekų tinklų. Dar galima jungtis prie dujininkų nutiestų tinklų. Jeigu jie yra. Atrodytų, jei jau suprojektuotas sklypas, tai turi būti numatyta, kaip jį įsigijęs ir jame namą pasistatęs žmogus galės prisijungti prie infrastruktūros nesukdamas apie tai galvos.
Deja, ne viskas taip paprasta ir toli gražu ne į kiekviename sklype pastatytą namą be rūpesčių įsivesite vandenį ar kitas komunikacijas.
Paprastai, kai rengiami didesnių teritorijų detalieji planai, numatoma ir kaip tie kvartalai bus prijungiami prie inžinerinių tinklų, žurnale „Investuok“ teigia Vilniaus miesto savivaldybės Plėtros departamento vadovas architektas urbanistas Mindaugas Pakalnis. Anot jo, bendra nuostata yra tokia, kad jei galima nutiesti bendrus tinklus, taip ir daroma.
„Bet tai padaryti sugeba tik didesnieji plėtotojai didesniuose sklypų masyvuose. Bet mes esame šiek tiek laukinė valstybė ir sudarome sąlygas plėtrai bet kur, nors savivaldybės neturi pajėgumo plėtoti inžinerinius tinklus visose teritorijose. Todėl kai statomas namas zonoje, kur bendrajame plane plėtra numatyta, bet detaliojo plano nėra, neretai tenka įsirengti vietinius tinklus, o tai jau kiekvieno konkretaus žmogaus rūpestis.
Esu suskaičiavęs, kad dabar aplink Vilnių tiek priplanuota, kad gali 1,5 mln. žmonių gyventi. Tiek čia ir po 30 metų negyvens, todėl statydamas namą atokiau, periferijoje esančiame sklype, žmogus turi susitaikyti, kad ten inžinerinės infrastruktūros nebus“, – žurnale „Investuok“ dėsto architektas urbanistas.
Anot jo, tai nėra gerai, ir Vakarų šalyse sklypų, kur nėra komunikacijų, niekas neprojektuotų, nes ten laikomasi nuostatos, kad jeigu tinklų nėra, plėtra negalima. Tiesiog, aiškina architektas urbanistas, jei savivaldybė kurioje nors vietoje nesugeba užtikrinti inžinerinės infrastruktūros, ten ir sklypų negali būti, nes daugeliu atvejų tokiuose sklypuose niekas neišduotų statybų leidimų. „Bet mūsų teisės aktai tai leidžia – jeigu nėra miesto inžinerinių tinklų, sakoma, kad galima įsirengti vietinius, todėl žmogui ir tenka rūpintis, kaip jis atsives dujas, elektrą, gręžinį gėlam vandeniui išsikas, nuotekas įsirengs“, – sako M. Pakalnis.
Ne ežeras svarbiausia
Geriau ilgiau paieškoti tinkamo sklypo negu paskui spręsti sudėtingą galvosūkį, sako prioritetą galimybei prisijungti prie miesto tinklų nusprendę skirti vilniečiai Monika ir Rolandas, ežerų apsuptame miestelyje – vieno rajono centre – netoli sostinės rinkęsi vietą gyvenamojo namo statybai. Vos prieš kelias savaites jie sukirto rankomis su pardavėju ir dabar jau gyvena būsimų statybų rūpesčiais, tačiau dvi mergaites auginanti jauna šeima pasakoja, kad apžiūrėję kelis sklypus pasirinko ne tą, kuris buvo gražiausias.
„Vienas sklypas mums patiko labiau negu kiti. Iš dviejų pusių jį supa medžiai, už kurių nedidelis šlaitas, per kurį veda takelis link gatvės, o dar toliau – link gražaus ežerėlio. Kitas takelis pro jau pastatytus namus vingiuoja link kitos gatvės.
Bet jis šiek tiek atokiau nuo individualių namų kvartalo, ir kai savivaldybėje paklausėme, ar galime tikėtis, kad gatvė ateis iki mūsų sklypo ir kokios galimybės įsivesti į namą vandenį, išgirdome, kad miesto plane numatyta suformuoti čia dar kelis sklypus individualiai statybai, todėl gatvė taip pat turėtų būti pratęsta. Tik kada tai bus, nežinia. Išgirdome „kada nors“, nes savivaldybė turi svarbesnių darbų ir lėšų tam nenumatyta. Nuotekų duobę taip pat turėtume išsikasti patys, o vandeniui į namą iš pakalnės pakelti turėtume statyti siurblį“, – pasakojo jie žurnale „Investuok“ aiškindami, kodėl atsisakė patikusios vietos.
Šeima pasirinko tą sklypą, kuriame pastatytą namą bus lengviausia prijungti prie miesto komunikacijų, nes jis greta gatvės. Ir nors asfaltas čia ne pirmos jaunystės, užtat iki elektros, vandentiekio ir nuotekų tinklų vos 20–25 metrai. „Šis sklypas šiek tiek brangesnis už pirmąjį, bet įsivesti į namą visas komunikacijas kainuos tikrai gerokai pigiau negu pirmajame sklype, o tas kilometras iki ežero bus puiki proga pasivaikščioti“, – sako Monika ir Rolandas.
Vertintojai: komunikacijos labai svarbu
Galimybę prisijungti prie inžinerinių tinklų kaip vieną svarbiausių privalumų nurodo ir nepriklausomi vertintojai.
Pavyzdžiui, turto vertinimo ataskaitoje, kurią Monikai ir Rolandui parengė UAB „Capital vertinimas“ ekspertai, rašoma: „Teigiamai analizuojamo turto kainą rinkoje veikia tai, kad turtas išsidėstęs miesto teritorijoje, individualių gyvenamųjų namų kvartale, šalia pušynas. Prie vertinamo turto privažiuojama asfaltuota gatve. Iki miesto centro yra apie 1,3 km. Gera galimybė prisijungti prie miesto komunikacijų.“
Sklypų pardavėjai į tai taip pat atkreipia dėmesį. Viename populiariame skelbimų portale tame pačiame miestelyje beveik tokio pat dydžio sklypas, kurį nuo ežero skiria tik platoka pieva, bet iki miesto inžinerinių tinklų gerokai toliau, kainuoja beveik tiek pat (1500 a), o tas, kurį nuo ežero skiria dar vienas sklypas, bet čia pat gatvė, kurioje nutiestos visos komunikacijos, gerokai brangesnis už abu kitus (2400 a).
Skelbime nurodoma, kad „elektra yra, dujos atvestos iki sklypo, miesto vandentiekis ir kanalizacija yra“.
Tai žurnalui „Investuok“ patvirtina ir „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka. Anot jo, nors statistiškai kompanija to nevertina, akivaizdu, kad inžinerinė infrastruktūra sklype ar šalia jo yra vienas iš svarbiausių pardavimą lemiančių veiksnių.
„Kvartalų plėtotojai ne be reikalo pasirūpina komunikacijomis – tai pakelia pardavimo kainą ir aktyvina pardavimus.
Pirkėjai sklypais, į kuriuos atvesta elektra, dujos, miesto vandentiekio ir nuotekų tinklai, arba kai jie yra visai šalia sklypo, domisi kur kas labiau, nes juose tereikia projektuoti ir statyti namą“, – sako jis.
Reikia žemės tarnybos sutikimo
Patvirtinusi, kad kai rengiami detalieji planai su sklypų naudojimo reglamentais, paprastai numatomos ir komunikacijos, Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) Žemės administravimo departamento Žemės tvarkymo planavimo skyriaus vedėja Daiva Mikalauskienė priduria, kad „kitais atvejais inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų tiesimas gali būti numatomas ir rengiant statybos techninius arba supaprastintus projektus Statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka“.
Tačiau pašnekovė žurnale „Investuok“ pabrėžia: jei inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas planuojama tiesti valstybinėje žemėje, tokiems darbams atlikti reikia gauti NŽT sutikimą. Šie sutikimai išduodami remiantis tvarka, kuri patvirtinta sutikimų tiesti susisiekimo komunikacijas, inžinerinius tinklus bei statyti jiems funkcionuoti būtinus statinius valstybinėje žemėje, kurioje nesuformuoti žemės sklypai, išdavimo taisyklėse.
Be to, pagal Žemės įstatymą projektuojant naujus žemės sklypus arba pertvarkant jau esamus, jei reikia, „gali būti nustatomi žemės servitutai komunikacijoms tiesti arba esamoms eksploatuoti“, priduria D. Mikalauskienė.
Kasti pamazgų duobę nebūtina
Norint įsigytame sklype ką nors statyti, pirmiausia reikalingas statinio projektas. Bet prieš pradedant projektuoti reikės gauti specialiuosius architektūros reikalavimus, kuriuos išduoda atitinkama savivaldybė ar jos įgalioti asmenys, ir komunikacijų (elektros, vandens, nuotekų, dujų ir pan.) prijungimo sąlygas, kitaip negalėsite suprojektuoti namo inžinerinių tinklų. Jas, gavusios jūsų prašymą, išduos atitinkamus tinklus prižiūrinčios ir paslaugas teikiančios įmonės.
„Paprastai, jei sklype ar šalia jo yra miesto komunikacijos (vandentiekis ir kanalizacija), reikalaujama jungtis prie jų, bet jei žmogus įsigijo sklypą be komunikacijų, žmogui teks rinktis projektuotojus, technologijas ir įsirengti vietinius tinklus“, – žurnale „Investuok“ dėsto M. Pakalnis. Pašnekovas priduria, kad technologijos sparčiai tobulėja, yra sertifikuoti nuotekų valymo bioįrenginiai ir nebūtina kasti pamazgų duobės, o vandenį semti iš šulinio, jei yra galimybė įsirengti gręžinį, o namo vandentiekį jungti prie jo. Bet akivaizdu, kad tokiu atveju inžinerinė infrastruktūra žmogui kainuos gana daug, gali prireikti, pavyzdžiui, geležies šalinimo iš vandens įrenginio, o ir tranšėjos vamzdžiams juk nekasite rankomis.
Pasak architekto urbanisto, bene mažiausiai problemų kels elektra – jei nėra įvado, galima pasiimti generatorių, kuris gamins elektros energiją, be to, ne bėda, jei ir papildomo stulpo prireiktų. „Be abejo, tai kainuos, nes reikės užsakyti projektą, bet dalį išlaidų dengia elektros tinklai“, – aiškina M. Pakalnis. Tiesa, nors nedideliam namui nereikia didelio galingumo, kai kada neišsiverčiama be transformatorinės, todėl kaina išauga.
Dujos, vanduo, elektra – kas, kur, kaip
Bendrovės ESO, kuri įkurta sujungus elektros tiekimo ir skirstymo įmonę LESTO ir gamtinių dujų skirstymo operatorių „Lietuvos dujos“, atstovas ryšiams su visuomene Martynas Burba pritaria raginantiems renkantis sklypą pirmiausia pasidomėti, kokie inžineriniai tinklai yra įrengti šalia jo, o jei jų nėra – pasinaudoti kompanijos interneto svetainėje įdiegtomis išmaniomis virtualiomis skaičiuoklėmis ir iš anksto apskaičiuoti galimų investicijų prisijungiant prie elektros ir dujų tinklų kainą.
Ji skaičiuojama pagal Valstybinės kainų ir energetikos kontrolės komisijos patvirtintus elektros ir dujų prijungimo įkainius.
„Ši sistema jums labai pravers, jei būdami kuriame nors sklype norėsite sužinoti, kiek reikės investuoti į jo prijungimo prie elektros ir dujų skirstymo tinklo darbus, nes ji automatiškai nustatys koordinates ir pagal jūsų buvimo vietą bei artimiausią ESO tinklų objektą apskaičiuos preliminarią prijungimo įmoką. Tiek elektros, tiek dujų skaičiuoklės pritaikytos mobiliesiems įrenginiams, todėl jomis pasinaudoti galėsite bet kur, kur yra interneto ryšys“, – žurnale „Investuok“ teigia M. Burba.
Norint apskaičiuoti, pavyzdžiui, preliminarų dujų įvedimo mokestį, skaičiuoklėje reikės nurodyti, kam planuojama naudoti dujas: patalpoms šildyti, šildytis ir viryklei ar tik viryklei, o elektros įvedimo mokestis priklauso nuo esamo tinklų tipo ir nuo norimos leistinosios naudoti galios. Verslo klientai skaičiuoklėje gali pasirinkti ir pageidaujamas elektros tiekimo patikimumo kategorijas.
ESO atstovas aiškina, kad įmonė pati pasirūpins visais elektros tinklų įrengimo iki sklypo ribos darbais, o pateikusiam paraišką ir pasirašiusiam sutartį bei apmokėjusiam sąskaitą klientui reikės įsirengti vidaus tinklą. „Elektros skirstymo tinklas veikia visoje Lietuvoje, tad nauji klientai prie jo prijungiami bet kur, tačiau dujų skirstymo tinklas veikia 41 šalies savivaldybėje, todėl kitur šildymui ir maisto gamybai gali tekti pasirinkti alternatyvų energijos šaltinį“, – priduria M. Burba.
„Renkantis sklypą ar namą tokioje vietoje, kur šiuo metu dar nenutiestos vandens ir nuotekų šalinimo infrastruktūros, vertėtų pasidomėti, ar artimiausiu metu neplanuojama tinklų plėtra, kuri iš dalies finansuojama ES struktūrinių fondų lėšomis“, – žurnale „Investuok“ pataria bendrovės „Vilniaus vandenys“, tiekiančios geriamąjį vandenį bei teikiančios nuotekų tvarkymo paslaugas Vilniaus, Šalčininkų, Švenčionių ir Vilniaus rajonų gyventojams, komunikacijos vadovas Antanas Bubnelis.
Pabrėžęs, kad ir privatiems asmenims, įsigijusiems sklypą ar namą, ir juridiniams asmenims, įsigijusiems nekilnojamojo turto objektą, visoje Lietuvoje galioja ta pati prisijungimo tvarka, o „už šios infrastruktūros įrengimą yra atsakingas sklypo, namo ar kito objekto savininkas ar plėtotojas“, jis žurnale „Investuok“ pataria pirmiausia įvertinti atstumą iki viešojo vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklų: „Jei atstumas iki jų yra mažesnis nei 50 metrų, privaloma jungtis prieš viešųjų tinklų, o jei šis atstumas didesnis, namą statantis ar kitokį projektą vykdantis asmuo gali pasirinkti – jungtis prie viešųjų tinklų arba įsirengti individualius gręžinius ir nuotekų šalinimo sistemą.“
Jei nuspręsite prisijungti prie viešųjų vandentiekio ir nuotekų šalinimo tinklų, toje vietovėje šias paslaugas teikianti bendrovė suteiks technines sąlygas, kuriomis reikia vadovautis projektuojant tinklą. Kai tinklas bus įrengtas, bendrovės ekspertai patikrins jo tinkamumą ir, jei jis yra įrengtas laikantis visų reikalavimų, vamzdynas bus jungiamas į bendruosius vandens ir nuotekų tinklus, o jūs tapsite įmonės klientu, aiškina bendrovės „Vilniaus vandenys“ atstovas.
Nuo ko priklauso kaina
Nei ESO, nei „Vilniaus vandenų“ atstovai negalėjo pasakyti, kiek tiksliai kainuotų atvesti dujas, elektrą ar vandenį į konkretų sklypą ir prijungti jį prie miesto nuotekų šalinimo tinklų.
Dujų ir elektros įvedimo mokestis, pasak M. Burbos, priklauso nuo atstumo tarp sklypo ir artimiausio ESO tinklų objekto, bet ESO svetainėje įdiegta skaičiuoklė preliminarią prijungimo įmoką skaičiuoja pagal trumpiausią geometrinį atstumą, todėl tiksli suma apskaičiuojama, kai išduodamos prijungimo prie ESO tinklų sąlygos.
Anot bendrovės „Vilniaus vandenys“ atstovo A. Bubnelio, tikslią vandens tiekimo ir nuotekų šalinimo tinklų įrengimo sąmatą gali parengti tokius tinklus statančių įmonių ekspertai, o kaina priklauso nuo žemės reljefo, ant jos įrengtų dangų, atstumo ir kitų aplinkybių.
Kiek konkretesnis M. Pakalnis. Išgirdęs žurnalo „Investuok“ klausimą, koks atstumas šiuo atveju yra „toli“, o koks „arti“, architektas urbanistas atsako: „Jeigu sklypas prie gatvės, o toje gatvėje yra inžineriniai tinklai, akivaizdu, kad bus netoli. Paprastai sklypo plotis būna apie 40 metrų, dar pridėkime gatvę, todėl apie 50 metrų yra netoli, o jei tik 25–30 metrų, labai netoli. Bet inžineriniai tinklai iš esmės yra gana brangus dalykas, todėl kam arti, o kam toli, priklauso nuo kišenės.“
Daugiau problemų, pasak jo, kyla tada, kai norint prisijungti prie miesto inžinerinių tinklų reikia gauti leidimą perkasti svetimą sklypą ar trečiųjų asmenų sutikimą, jei jungiamasi prie jų tinklų.
Tai straipsnis iš žurnalo “INVESTUOK" nekilnojamojo turto rubrikos.
Gruodžio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – Baltijos biržos stebuklas. Pastaruosius kelerius metus mūsų “namų” birža smulkiesiems investuotojams siūlo tokius uždarbius, kurių kitur sunku tikėtis.
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: ką investuotojams žada naujasis prezidentas?
„Investuok” prognozės. Investavimo legendų veiksmai 2016 III ketvirtį – ką jie tokio padarė, ko galėtume pasimokyti ir mes? Paskolų rinka – panaikintas apribojimas per tarpusavio skolinimosi platformas skolinti ne daugiau nei 5000 Eur, galimybė investuoti į pradedančias įmones, ir didžiausias obligacijų išpardavimas.
NT rubrikoje straipsniai: Komunikacijos svarbiau nei ežeras”, „NT mokesčiai: ką būtina žinoti?” „A energetinė klasė jau atėjo”, „Būsto nuomos mokesčiai”, „Biurai dygsta lyg grybai”.
Sektoriai: Aviakompanijų verslo ciklo pabaiga. Ir dar: įžvalgos, komentarai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu