Ekspertai sutaria: mūsų sostinė ir toliau augs. Tik kur ir kaip: į plotį, aukštį ar... į tankį ir vidų? Žurnalas „Investuok“ aiškinasi, kurios Vilniaus vietos bus daug labiau vertinamos po penkerių ar dešimties metų nei šiandien.
Tai, kad Vilnius ir kaina, ir plėtojamais nekilnojamojo turto projektais gerokai lenkia kitus šalies miestus, neturėtų stebinti, nes Lietuvos sostinė – labai perspektyvus miestas.
Augantis miestas magnetas
„Tai miestas magnetas, – žurnalui „Investuok“ teigia Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamento direktorius Mindaugas Pakalnis. – Jis didėja dėl to, kad yra traukos centras, kuris nusiurbia visą Lietuvą – visus kitus miestus; bet didėja ir todėl, kad čia save atranda daugybė žmonių iš kitų Europos miestų, kuriasi tarptautinės kompanijos.
Be to, tai vienintelis augantis miestas regione. Talinas mažėja, Ryga gerokai mažėja, o Vilnius didėja.
Dėl to, kad miestas nuolat atsinaujina, jam reikia vis daugiau naujų biurų ir būstų, ir tai gerai, kitaip miestas pradeda senti, darosi neįdomus, iš jo išsikelia jauni žmonės. O Vilnius – gyvas, dinamiškas, patrauklus“, – sako jis.
Kita vertus, priduria pašnekovas, nors Lietuvos sostinėje didėja ir vienam žmogui tenkantis gyvenamasis plotas, iki Vakarų Europos miestų mums dar toli – kad vilniečiams būsto sektoriuje tektų tiek pat ploto, kiek yra šiuose miestuose, Vilnius turėtų išaugti dar maždaug trečdaliu nesikeičiant gyventojų skaičiui.
Pasak maždaug prieš dešimtmetį Vilniaus bendrojo plano kūrimui vadovavusio architekto urbanisto, miestas gali plėstis pagal kelis scenarijus.
„Vienas iš jų – amerikietiškasis. Būtų miesto centras, o toliau vienaukščių kvartalų rajonai, bet mes neturėtume efektyvaus viešojo transporto, daug važiuotume nuosavais automobiliais, reikėtų plačių gatvių, didelių automobilių aikštelių ir daug benzino, kuris pas mus ne toks pigus kaip Amerikoje. Bet tai būtų ne europietiškas miestas.
Europietiškame mieste jaunoji karta nori gyventi mieste“, – žurnale „Investuok“ tikina M. Pakalnis.
Į vidų ir į viršų
Anot Vilniaus vyriausiojo architekto, miestą sudaro trys dalys: centras, kuriame gyvena turtingesni žmonės, čia turintys prabangų būstą, sovietinių mikrorajonų žiedo, kuriame gyvena diduma vidurinės klasės atstovų, ir visa tai supančio naujų statybų, individualių namų žiedo.
Kita vertus, pačiame mieste, net patraukliausiose jo dalyse, yra daug tuščių ar menkaverčiais pastatais apstatytų erdvių, kurias būtina išnaudoti. Potencialas didžiulis: rengiant miesto bendrąjį planą priskaičiuota apie 500 ha apleistų, užmirštų buvusių gamyklų, sandėlių teritorijų ir laukymių, iš kurių apie 120 ha – centrinėje ir jai artimoje miesto dalyje.
Tiesa, jų po truputį mažėja, nes verslas jau atranda tinkamus plotus. Iš sąstingio vaduojasi įvairūs patraukliose Vilniaus vietose esantys nugyventi, morališkai pasenę ar tiesiog nebereikalingi tapę statiniai ir pastatai vaiduokliai.
Antai senasis Vilniaus taksi parkas Naujininkuose po kelerių metų gali pavirsti daugiafunkciu biurų, parduotuvių ir laisvalaikio centru, užsimena NT plėtros bendrovės „M14 invest“ vadovai.
Daugiau kaip prieš pusę amžiaus Pylimo gatvėje pastatyto ir 2005 m. duris užvėrusio kino teatro „Lietuva“ vietoje per kelerius metus turėtų išdygti JAV architekto Danielio Libeskindo suprojektuotas Moderniojo meno centras.
Vietoje „Žalgirio“ stadiono, NT plėtros įmonės „Hanner“ valdybos pirmininko Arvydo Avulio teigimu, turėtų iškilti viešbutis, naujas verslo centras, o greta jau kyla gyvenamųjų namų kvartalas. Tikimasi naujam gyvenimui prikelti ir merdėjančius Vilniaus koncertų ir sporto rūmus.
Toliau vyksta pokyčiai Konstitucijos prospekte: kelis dešimtmečius stūksojusių nebaigto statyti viešbučio griaučių vietoje jau iškilo modernaus verslo centro „Quadrum“ korpusai, naujus savininkus – bendrovę „Irec Baltic“ – turi ir 2008-ųjų krizės simboliu neretai vadinamas pusiau pastatytas daugiabutis „Arfa“.
Žadama, kad F korpusas bus pastatytas, ir tada statinys turėtų pasiekti beveik 100 metrų aukštį, o pats Konstitucijos prospektas ir jo prieigos, Saltoniškių ir Lvovo gatvės ir ateityje nuosaikiai augs į viršų.
Didžiuliai fabrikai ir gamyklos centre turi išnykti
„Vilnius turi ir planuoja augti į vidų – reikia išnaudoti tas teritorijas, kur sukurta tiek inžinerinė, tiek gyvenimo kokybei užtikrinti būtina socialinė infrastruktūra, todėl miestą statantis verslas ieško galimybių prikelti apleistas teritorijas ir pastatus miesto centrinėse dalyse – tiek didelius plotus (pavyzdžiui, Architektūros parkas Užupyje, „Skaiteks“ gamyklos, „Audėjo“ fabriko kvartalai, Naujamiestyje – buvusių Grąžtų gamyklos ar „Velgos“ teritorijos), tiek atskirus pastatus ar jų kompleksus“, – žurnale „Investuok“ teigia Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius.
Kad tokios erdvės – viena iš perspektyvių sostinės plėtros krypčių, ir efektyviai jas panaudojus miestui dar ilgai nereikės plėstis į plotį, pritaria ir Vilniuje patrauklių objektų besidairantis kaunietis investuotojas į nekilnojamąjį turtą Jurgis Šefleris bei „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka.
Anot jų, statybos tokiose vietose tikrai nesumažins kitiems gyventojams komforto, o šios teritorijos plėtotojams patrauklesnės negu miesto plėtra į išorę, nes čia jau nutiestos komunikacijos.
Tankinimui – „taip“
Gyvenamieji rajonai, ypač arčiau centro, jau dabar tankėja ir tankės toliau, nes tai perspektyvus sprendimas, tikina A. Šapoka: „Dabar Lietuvos sostinės gyventojų tankumas yra vienas mažiausių, palyginti su kitais moderniais Vakarų Europos miestais: turime pakankamai daug laisvų urbanizuotų plotų, kuriuose galima gyvenamoji statyba nemažinant žaliųjų zonų“.
Jo žodžius patvirtina ir M. Pakalnis. Pasak jo, palyginus Vieną, kurioje gyvena 1,5 mln. žmonių, ir tokį pat plotą užimantį Vilnių, kuriame yra apie 0,5 mln. gyventojų, matyti, kad Austrijos sostinėje žemė išnaudojama gerokai efektyviau.
„Negalima pasakyti, kad Vienoje trūksta parkų ar pastatai labai dideli, todėl akivaizdu, kad mes turime pakankamai didelį potencialą pačiame mieste“, – žurnale „Investuok“ tikina Miesto plėtros departamento direktorius.
Nauji pastatai neužkimš inžinerinių tinklų
Seniau pastatytų Antakalnio, Žirmūnų ir kitų rajonų gyventojai, pasak pašnekovų, be reikalo nerimauja, kad išdygus naujiems pastatams nepakaks senųjų inžinerinių tinklų pajėgumo.
Be to, naujų projektų vykdytojai investuoja į esamų tinklų modernizavimą ir tai yra racionalesnis sprendimas nei kurti inžinerinę infrastruktūrą miesto pakraščiuose, kur gyventojų gerokai mažiau.
Dar viena priežastis, dėl kurios miestas neišvengiamai tankės: Europos Komisija rengia gaires, kuriose siūloma maždaug nuo šio amžiaus vidurio neleisti užstatyti naujų teritorijų aplink miestus. Bus galima statyti tik jau užstatytose vietose, tankinti miestą.
„Kita vertus, tankinti reikia protingai, nes tai – ne skverų užstatymas, o neefektyviai naudojamų teritorijų panaudojimas“, – žurnale pabrėžia M. Pakalnis.
Patraukliausi rajonai nesikeičia
Būsto rinkoje ir po penkerių ar dešimties metų bus patrauklūs ir perspektyvūs tie rajonai ir miesto dalys, kurios jau dabar auga ir kurios turės plėtros potencialą – laisvų ar užstatytų sklypų, rekonstrukcijai tinkamų statinių, tvirtina pašnekovai.
„Tai Užupis abiejose Vilnios pusėse, Antakalnis, Žvėrynas, artimesnė centrui Naujamiesčio dalis, kiti arčiau centro esantys rajonai“, – įžvalgomis žurnale „Investuok“ dalinasi A. Šapoka.
Anot jo, nors senamiestyje nėra daug laisvų plotų arba investuoti į juos neapsimoka komercine prasme, čia gausu senų pastatų, kuriuos drąsiai galima plėtoti, todėl senamiestis investuotojams bus patrauklus ir ateityje.
„Pietinė Vilniaus miesto dalis – Liepkalnis, Eišiškių plento ir Žirnių gatvės apylinkės – taip pat smarkiai keičiasi: čia koncentruojasi darbo jėga, plėtojama socialinė infrastruktūra.
Anksčiau investuotojai ieškodavo alternatyvų, o pastaruoju metu vis dažniau svarsto galimybę įgyvendinti būsto projektus šioje miesto dalyje. Manau, geriausi šios miesto dalies laikai dar ateityje“, – žurnale „Investuok“ teigia „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas.
Miesto pakraščiuose jis prognozuoja plėtrą į plotį – ir individualių namų kvartalus, ir nedidelius daugiabučių projektus.
Patrauklių investicijai objektų Vilniuje besidairantis J. Šefleris aiškina, kad pirkėjų nuomonę apie konkrečios vietos patrauklumą lemia įvaizdis ir tai, ar ten patogu gyventi: kaip išplėtota inžinerinė, socialinė, susisiekimo ir poilsio infrastruktūra – mokyklos, vaikų darželiai, prekybos centrai, pramogų vietos ir žaliosios zonos, transporto sistema, taršos lygis ir kt.
Anot kauniečio, tarp ieškančiųjų įsigyti būstą ir ateityje populiarūs bus ne tik senamiestis, centras ir kiti tradiciškai geidžiami rajonai, bet ir Baltupiai, Pilaitė. Tik negalima pamiršti, kad kai kuriose šio rajono vietose kyla susisiekimo problemų.
„Norintys gyventi daugiabučiame name vis dažniau dairysis į Šnipiškes. Jas anksčiau buvo lyg ir užmiršę, o dabar pradėjo domėtis ir pirkėjai, ir plėtotojai. Jų patrauklumas toliau didės, nes tai iš esmės yra miesto centras“, – sako investuotojas J. Šefleris.
Tačiau ieškantiems pirkti butą senesniame rajone jis pataria pasidomėti, ar renovuota (arba ketinama renovuoti artimiausiu metu) šilumos trasa, nes tai turės įtakos mokesčiams už šildymą. Pasak investuotojo, individualių namų ir keturbučių statyba toliau populiarės Pavilnyje, o nutiesus aplinkklelį patrauklesnė turėtų tapti ir Tarandė.
„Gal tai nebus prabangus rajonas, bet pagerėjus susisiekimui pirkėjus ši vieta už aplinkkelio domins. Tačiau tai daugiausia bus privati statyba“, – mintimis dalijasi kaunietis.
Į plotį – šiaurės vakarų kryptimi
Nors nemažai įtakos Vilniaus plėtrai per artimiausią dešimtmetį turės ne tik sostinės, bet ir aplinkinių savivaldybių politika bei kainos, M. Pakalnio manymu, į plotį sostinė ir toliau plėsis šiaurės vakarų kryptimi.
Niekur nedings ir daugiacentrė miesto struktūra, kurios plėtrą jis sieja su viešuoju transportu – greitojo maršruto autobusais ir pagrindinėmis miesto funkcinėmis ašimis. Architektas tikisi, kad patrauklumą išsaugos centrinė miesto dalis, Pilaitės ir Ukmergės kryptys, o atnaujinant vidines miesto erdves atgis Savanorių prospektas.
„Man labai patrauklus atrodo Savanorių kvartalas, kuris dabar apleistas: daug tuščių erdvių, neišnaudota teritorija, nors yra sukurta visa infrastruktūra“, – žurnale „Investuok“ tikina sostinės Plėtros departamento vadovas.
Naujininkai kelia abejonių
Pasak M. Pakalnio, tradiciškai silpnesnė miesto plėtros kryptis išliks į pietus ir į rytus, nors pasiekti centrą iš ten galima per 10 minučių.
„Gali atsirasti ir koks nors netikėtas projektas. Pavyzdžiui, tokie investuotojai kaip „Ikea“ gali pietinę miesto dalį padaryti patrauklią. Manau, pietinės miesto dalies rezervas gali atsiskleisti artimiausiu laiku“, – svarsto jis.
Naujininkų perspektyvomis iš dalies tiki ir J. Šefleris: „Ten patrauklios kainos, geras susisiekimas su miesto centru.
Naujininkuose butus gerai perka, net bendrabučius išperka. Nauji projektai ten gal ir neateis taip greitai, bet senieji būstai taps modernesni, atsiras naujų žmonių. O „socialiniai“ jau kraustosi iš Naujininkų.“
Anot jo, šiuo metu investicijos perkant būstą nuomai šiame rajone atsiperka per 9–10 metų, o tai irgi didina rajono patrauklumą tarp smulkiųjų investuotojų, nes, pavyzdžiui, Šeškinėje atsiperkamumas 11–12 metų, o Karoliniškėse dar ilgesnis.
Tačiau A. Šapoka žurnale „Investuok“ tvirtina, kad Naujininkams ir Naujajai Vilniai 5 ar 10 metų neužteks, kad įvyktų akivaizdūs pokyčiai.
„Jiems pirmiausia trūksta socialinių pokyčių, čia vyksta vidinė gyventojų migracija – daugiausia vietos gyventojai perka ir keliasi į didesnį arba mažesnį būstą, bet iš kitų rajonų žmonės neatvyksta. Jei kuri nors miesto vieta ar rajonas yra patrauklus tik vietos gyventojams, plėtotojai ten investuoja atsargiai, o kai nėra didelių investicijų, pokyčiai vyksta lėtai, nes užaugti ir modernizuotis vidaus pastangomis užtrunka ilgai.
Žinoma, rinkoje buvo ir bus pirkėjų, kurių poreikius tenkins tokie rajonai, o ateityje Naujoji Vilnia ir Naujininkai tikrai taps modernesni, tačiau nedrįsčiau sakyti, kad tai bus po 10 metų“, – sako jis.
Kita vertus, priduria „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas, rinkdamiesi būstą žmonės retai remiasi ateities prognozėmis – dažniau vertinama tai, kas yra čia ir dabar arba keisis artimiausioje ateityje.
Geru ženklu A. Šapoka vadina tai, kad po ilgos pertraukos Naujojoje Vilnioje plėtotojai pastatė naują daugiabutį, tačiau didesnių pokyčių per artimiausią dešimtmetį jis linkęs laukti Stoties rajone.
Niūrokas perspektyvas dėl nepatogaus susisiekimo Karoliniškėms prognozuojantis J. Šefleris abejoja, ar ateityje dėl komplikuoto susisiekimo bus patrauklus Laisvės prospektas ir nuošaliau esančios senstančios Justiniškės, kuriose gyventi dėl besikandžiojančių šildymo kainų tiesiog brangu.
Kad šiems rajonams reikia pagalbos, pripažįsta ir M. Pakalnis. „Kai klausdavau studentų, ar jie norėtų gyventi Karoliniškėse ar Justiniškėse, jie atsakydavo, kad ne. Vadinasi, reikia galvoti, ką padaryti, kad jie norėtų ten gyventi. Didžiulės lėšos sudėtos į šių rajonų infrastruktūrą, yra mokyklos, darželiai, todėl negalima leisti, kad tokia didelė miesto dalis imtų stagnuoti“, – sako jis.
Butas prieš namą ir skandinaviškas modelis
Pašnekovai sutaria, kad mieste reikia įvairaus tipo būsto: ir prabangių bei ekonominės klasės butų, ir individualių namų, kurių poreikis Vilniuje didėja, todėl plėtra į išorę vis tiek vyks.
Žurnale „Investuok“ J. Šefleris tikina, kad žmones vis labiau domina galimybė įsikurti greta miesto – prie upės ar ežero, bet ne po vieną, o susibūrus į privačių namų kvartalus po 20–30 namų. Tokiems gyventojams esą labai patrauklus Vilniaus rajonas. Kita tendencija, kurią jis pastebi tiek Vilniuje, tiek Kaune: rinkdamiesi vietą žmonės labai daug dėmesio skiria susisiekimui.
„Dabar iki Naujosios Vilnios galima nuvažiuoti greičiau negu į Bendorėlius ar Riešę, todėl žmonės ir svarsto, ar patogu bus grįžti į namus, ar neįstrigs spūstyje. Galvojame apie tai, kai statome individualius namus Kaune, galvojame ir dairydamiesi vietos statybai Vilniuje“, – pasakoja jis.
Nori suvaldyti plėtrą į plotį
Tačiau M. Pakalnis prisipažįsta galvojantis, kaip suvaldyti plėtrą į plotį. Jis sako suprantantis, kad dalis jaunų žmonių nori turėti savo kiemą, o individualų namą priemiestyje pasistatyti kai kada pigiau negu butą mieste, ypač jei yra tėvų sodo sklypas ir nereikia pirkti žemės.
Negalima uždrausti žmonėms keltis už miesto, bet M. Pakalnis puoselėja viltį, kad jiems kada nors nusibos būti priklausomiems nuo automobilio ir nuosavo namo komfortą pakeis pamažu populiarėjantis skandinaviškasis būsto modelis.
Tai nedideli daugiabučiai – savotiškas tarpinis variantas tarp individualaus namo ir buto mieste, kai gyventojai turi atskirus įėjimus, nedideles terasas.
Anot jo, tikslingai planuodama tokių būstų statybą Amsterdamo savivaldybė suvaldė besaikį gyventojų bėgimą iš centro į priemiesčius ir miesto plėtrą į plotį, nes toks būstas komfortu prilygsta individualiam namui, bet yra pigesnis ir gyventojams gerokai patrauklesnis. Jei taip įvyktų, nereikėtų tiesti tiek daug kelių ir šaligatvių ir statyti aikštelių automobiliams.
„Akivaizdu, kad tos teritorijos, kurios laikomos miesto centrais ir pocentriais, patrauklesnės ir labiau atsiperkančios, bet atsiranda ir tokių projektų kaip kvartalas Santariškėse. Sėkmę jam garantavo tai, kad plėtotojai nuėjo skandinaviškojo būsto modelio keliu. Tokių būstų kvartalai labai tinka aktyvioms kompaktiškoms bendruomenėms, ir norėtųsi, kad jų atsirastų daugiau. Bet investuotojai analizuoja rinką, skaičiuoja atsiperkamumą ir šioje konkurencinėje kovoje tokiems projektams dar sunku kovoti su projektais, kurie vykdomi užmiestyje. Bet kai daugiau žmonių atsikandę gyvenimo užmiestyje grįš į miestą, tokie kokybišką būstą siūlantys projektai turėtų tapti itin populiarūs“, – žurnale „Investuok“ prognozuoja M. Pakalnis.
Tai straipsnis iš žurnalo “INVESTUOK" nekilnojamojo turto rubrikos.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema - auksas brangs – kada, kiek ir kodėl? Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Šiaulių bankas – analitikams jis vis dar atrodo pigus.
Didžiųjų pasaulio įmonių pastarojo meto skandalai ir kaip tai veikė jų akcijų kainą?Įmonių susijungimai – galimybės investuotojams.
Kaip vertinti fondų efektyvumą ir rezultatus? NT rubrikoje straipsniai: „Įrengiame palėpę Vilniaus senamiestyje: ką būtina žinoti?“, „Sustojusio laiko Vilnius“ – beveik centras, tik labai savotiškas. „Atnaujinote namą? Parduok butą“ – apie daugiabučių renovacijos įtaką.
„Bustas už pusę milijono“ – daugėja prabangių būstų pasiūlymų. Technologijos: ar šiemet galima laukti solidžių naujametinių pardavimų iš elektronikos milžinų?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu