Uždirba apvalias sumas
„Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis „Delfi“ pasakojo, kad būsto kainų augimas šiandien dar labiau įsibėgėjo, o jį lemia nebe tik sveiki ir racionalūs veiksniai, tokie, kaip didėjantis gyventojų skaičius didmiesčiuose, augantys atlyginimai, didėjantis užimtumas, mažėjančios palūkanos, tačiau ir dar vienas, jau daugelį metų rinkoje nematytas dalykas.
Anot jo, pastaruoju metu spartus ir nuolatinis NT kainų augimas sukūrė palankią terpę sugrįžti spekuliantams. Kaip pasakojo, tai – daugiausiai, fiziniai asmenys, kurie turi finansinio kapitalo, išmano NT rinkos tendencijas bei turi daug drąsos.
Kaip aiškino, schema veikia taip, kad tokie asmenys su NT projektų vystytojais pasirašo preliminarias būsto pirkimo-pardavimo sutartis, kitaip tariant, būstą rezervuojasi, vystytojams sumoka tam tikrą garantą, kuris gali būti tiek procentas nuo visos būsto kainos, tiek fiksuota suma, siekianti 4-5 tūkst. Eur, o po kurio laiko pasirašytą sutartį, rezervaciją, perparduoda ir perleidžia tretiesiems asmenims, tiesa, jau už didesnę kainą.
„Šiame procese galutiniai būsto pirkėjai sumoka kelių procentų premiją, kurią pasiima tarpstančios tarpinės (spekuliantai – red.), dažnai ir nesumokančios jokių mokesčių, nes jų sandoriai jokiuose registruose nesimato.
Be to tokiame procese atsiranda ir iškreiptas vaizdas apie pasiūlos ir paklausos balansą rinkoje, didinantis pirkėjų baimę, kad nespės nusipirkti ir dar labiau įsukantis kainų augimo spiralę“, – sakė N. Mačiulis ir pateikė pavyzdį.
„Įsivaizduokime, kad vidutinio buto kaina Vilniuje yra 100 tūkst. Eur ir stebint pastarųjų metų kainų augimo tendencijas, 10 proc. kainų augimas per metus yra normalus.
Tarkime, pirkdamas iš brėžinio sumoku 5 tūkst. būsto rezervacijos mokestį, o po metų, kai būstas pastatytas, rezervaciją galiu parduoti ir turėsiu 10 tūkst. pelną.
Investuoji 5 tūkst., uždirbi 10 tūkst. Tai yra puiki rinka, puiki terpė, kurie turi informacijos, finansinio kapitalo, drąsos, tačiau rinkai tai nėra sveikas reiškinys“, – komentavo jis.
Pasako ekonomisto, jei kalbėtume apie tokias ciklo fazes, kai rinkai trūksta likvidumo ir pirkėjų, tokie asmenys spragas išties užpildyti gali.
„Jie suteikia galimybę vystytojams pradėti projektus, bet bėda, kad kol nėra klestinčios būsto rinkos, nuolatinio kainų augimo, tokių spekuliantų nebūna.
Nuo 2010 iki 2015 m., kuomet jų reikėjo, kad jie užpildytų rinką, jų nebuvo, bet jie suaktyvėjo praėjusiais ir šiais metais. Tokie asmenys šiandien naudojasi rinkoje esančia situacija ir turėdami pinigų rezervuoja didelę dalį būstų ir paskui perpardavinėja“, – sakė jis bei pridūrė, kad tai bendrai mažina būsto įperkamumą.
N. Mačiulis tikino pritariantis Lietuvos banko siūlymui sukurti preliminarių sutarčių registrą, leisiantį ne tik tiksliau įvertinti tokio spekuliavimo mastą, bet ir tinkamai apmokestinti tokių asmenų veiklą.
„Manau iš karto reikėtų svarstyti ir dar vieną priemonę – taikyti sandorių, įskaitant ir tų preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių, mokestį, jei tai yra, pavyzdžiui, ne pirmas sandoris per metus“, – svarstė jis.
Pasakyti, kiek tokių spekuliantų galėtų būti, ekonomistas negalėjo. Kaip pabrėžė, būtent tam ir yra reikalingas naujas preliminarių sutarčių registras.
Vystytojai: tokie atvejai – pavieniai
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius teigė, kad spekuliantai aktyviai reiškėsi praeito ekonominio pakilimo metu, 2005-2007 metais, tačiau tuomet vystytojai neturėjo tam tikrų savireguliacinių mechanizmų, tačiau dabar, kaip pabrėžė, situacija kitokia.
„Dabar dauguma plėtotojų turi didelių apribojimų tiems, kas tokiu būdu nori uždarbiauti.
Yra vadinamoji bauda. Jeigu asmuo kitam asmeniui perleidžia sutartį, jis moka 4-5 tūkst. Eur baudą ir tai būna numatyta preliminarioje sutartyje. Dar kartais sutartyje būna numatyta, kad sutarties perleidimas yra draudžiamas, o jei norima perleisti, sutartį reikia nutraukti ir procesą pradėti iš naujo.
Mes, asociacija, nematome, kad čia būtų problema, gal buvo pavieniai tokie atvejai, kurie pasireiškė kai kuriuose projektuose praėjusiais metais, bet rinka gana greitai viską sureguliavo.
Reikia suprasti, kad spekuliantai prekiauja pačių vystytojų pelnu, vystytojui nenaudinga, kad iš vertės išaugimo, jei rinka yra aktyvi, uždarbiautų kiti“, – sakė M. Statulevičius ir pridūrė, kad jeigu tokių asmenų šiandien ir yra, jie – pavieniai.
„Galbūt yra pavienių projektų, kurie statosi ūkio būdu, kuriems reikia ankstyvų rezervacijų sutarčių, tai gali būti vienas kitas atvejis, bet tai nebėra rinkos problema ar dažnas atsitikimas“, – patikslino jis.
Kalbėdamas apie preliminarių sutarčių registrą, kuris galėtų atsirasti, M. Statulevičius tikino, kad didelės naudos čia nematantis.
„Aš nelabai žinau, kodėl tai reikėtų daryti, kokia priežastis būtų įmonei sodinti žmogų, kuris suvedinėtų sutartis, nes didesni vystytojai dabar pardavinėja po 30-50 būtų per mėnesį. Tam susigaištų 2 dienos. O ką tas registras duotų?
Bandoma teigti, kad nėra tikslios informacijos, kiek yra rezervuojama, kol dar informacija neateina iki Registrų centro, tai mes siūlome naudotis rinkoje esančiomis priemonėmis, kurios stebi visus portalus ir registruoja kiek būstų rezervuota, kiek parduota ir pagal tai skelbia savo duomenis.
O papildomos naštos nereiktų įnešinėti nei verslui, nei žmonėms. Reikia suprasti, kad kiekvienas įrašas kainuos“, – teigė jis.
Siūlo keisti įstatymą
Šiuo metu būsimų gyvenamųjų namų ar butų pirkimo-pardavimo santykius reglamentuojantys teisės aktai numato, kad preliminarias sutartis registruoti galima, tačiau tai nėra prievolė ir faktiškai tokia galimybe niekas nesinaudoja, nes nėra numatyta, kad iš sutarties kylančios teisės ir pareigos šalimis atsiranda tik po sandorio registracijos, sakė Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius.
Pasak jo, įpareigojimas įregistruoti preliminarias būsto pirkimo-pardavimo sutartis įneštų papildomo skaidrumo į rinką ir leistų išsamiau vertinti netvaraus pirminės būsto rinkos augimo riziką.
„Stabili ir subalansuota gyvenamojo NT rinkos raida yra svarbi tiek finansinius įsipareigojimus prisiėmusių gyventojų, tiek finansinio stabilumo apsaugos sąlyga.
Pastaraisiais metais pirminės gyvenamo nekilnojamo turto rinkos svarba Lietuvoje, ir ypač Vilniuje, išaugo, visgi, informacijos apie ją turima sąlyginai nedaug. Pavyzdžiui, nėra žinoma, kokia dalis būstų Lietuvoje perkama „iš brėžinių“ ar dar neturint pastato statybos leidimo. Taip pat, nežinoma, kiek rezervacijų yra netikros, t. y. parodomos kaip pardavimai, nesudarius preliminarių sutarčių, ar kiek rezervacijų yra vėliau perleidžiama kitiems asmenims už didesnę kainą, nors girdime, kad tokių reiškinių pasitaiko.
Be to, nežinome ir kokios yra pardavimų pirminėje rinkoje kainos – apie jas įrašai atsiranda jau po to, kai būstas yra pastatomas ir įregistruojamas Registrų centre, t. y. matome tik vėluojančius duomenis.
Duomenų, teikiamų realiu laiku nebuvimas sudaro sąlygas viešojoje erdvėje kilti spekuliatyvioms diskusijoms, kurios nėra pagrįstos visą rinką apimančia objektyvia informacija ir todėl gali prisidėti prie nepamatuotų lūkesčių formavimosi. Todėl, mūsų manymu, preliminarių sutarčių registracija suteiktų daugiau aiškumo visiems pirminės gyvenamojo nekilnojamo turto rinkos dalyviams, leistų greičiau įvertinti besiformuojančias rizikas ir atitiktų gerąją praktiką kitose išsivysčiusiose šalyse, kai sutartys yra oficialiai registruojamos“, – kalbėjo jis.
Atsižvelgiant į tai, kaip teigė, konsultacijai su kitomis susijusiomis institucijomis LB pateikė pasiūlymą dėl privalomo preliminarių būsto pirkimo-pardavimo sutarčių registravimo, tačiau projekto pataisų dar nėra.
„Kokia bus tiksli įstatymo projekto formuluotė dar priklausys nuo tarpinstitucinių diskusijų, tačiau preliminariai įsivaizduojame, kad tai galėtų būti Civilinio kodekso 6.401 straipsnio papildymas nauja dalimi.
Joje būtų išdėstyta, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis privalo būti registruojama, o šalių teisės ir pareigos pagal sutartį atsiranda tik nuo jos įregistravimo momento“, – aiškino J. Markevičius.