Trečiadienį Žemės ūkio rūmuose vykusiame Lietuvos grūdų augintojų asociacijos narių susirinkime, Žemės ūkio ministerijos Žemės politikos departamento Žemės teisės skyriaus vedėja Gintarė Tumalavičienė priminė, kad ministro pirmininko potvarkiu 2011 m. liepos 14 dieną buvo sudaryta darbo grupė žemės supirkinėjimo spekuliavimo tikslais ir jos perleidimo užsieniečiams problemoms spręsti.
Darbo grupė buvo sudaryta iš Žemės ūkio, Finansų, Vidaus reikalų, Aplinkos ir Teisingumo ministerijų, Europos teisės departamento ir Žemės ūkio rūmų atstovų. Iš ŽŪM komisijoje buvo viceministras Edvardas Raugalas ir G. Tumalavičienė.
Žemė kaip investicija, o ne kaip produkcijos gamybos priemonė?
Pagrindinės problemos - kad žemė įsigyjama kaip investicija, siekiant pelningai parduoti, bet ne gaminti žemės ūkio produkciją. Steigiamos naujos bendrovės, siekiant „apeiti" įstatyme nustatytą įsigyjamos žemės ūkio paskirties žemės kiekio ribojimą (500 ha). O tų naujų bendrovių steigimui ir žemės supirkimui dažnai naudojamas užsienio kapitalas - taigi, galima laikyti, kad žemę perka užsieniečiai.
Kaip galima būtų išspręsti šias problemas? Darbo grupės siūlymu reikėtų nustatyti pirmenybės teises įsigyjant žemes. Pirmenybė numatyta bendraturčiams, valstybei, asmenims, kurių turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu sklypu bei parduodamo žemės sklypo naudotojams.
„Noriu pabrėžti, kad tiek nuomininkai, tiek besiribojančių sklypų savininkai taip pat turi būti žemės ūkio veiklą vykdantys subjektai. Tikrai nereiškia, kad jei sklypas ribojasi su vadinamojo spekulianto valdoma žeme, tai jam bus taikoma pirmenybė - jokiu būdu", - atkreipė dėmesį G. Tumalavičienė.
Įstatymo projekte taip pat numatyta, kad asmenys tiesiogiai ir per susijusius asmenis (kol kas įstatymo projekte numatoma, kad tėvai ir vaikai nebūtų laikomi susijusiais asmenimis) negali įsigyti daugiau kaip 500 ha žemės (šio fakto įrodymui pirkėjas privalės teikti deklaraciją), o įgaliota institucija (greičiausiai tai būtų Nacionalinė žemės tarnyba) privalės įvertinti numatomo sandorio tikslingumą ir galimybę sudaryti racionalesnį, labiau valstybės ir visuomenės interesus atitinkantį sandorį.
Kaip visa ši tvarka atrodytų praktiškai? Žemės sklypo pirkėjas ir pardavėjas atvyksta pas notarą, ketindami sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Pirkėjas užpildo deklaraciją, nurodo kainą, už kurią bus parduodamas žemės sklypas, notaras informuoja sandorio šalis apie tai, kad sandoris bus sudaromas gavus valstybės įgaliotos institucijos pažymą. Ne vėliau kaip per tris darbo dienas notaras informuoja (kartu pateikdamas pirkėjo deklaraciją, kurioje privalu nurodyti pajamų kilmę) valstybės įgaliotas institucijas apie numatomą sudaryti pirkimo sandorį.
Valstybės institucija ne vėliau kaip per mėnesį informuoja notarą apie savo sprendimą, kuris gali būti trejopas: kad sandoris gali būti tvirtinamas; kad valstybė išimtinais atvejais pasinaudoja pirmumo teise įsigyti sklypą, o trečiasis variantas - pirkėjas ir notaras informuojamas apie tai, kad terminas sandorio tikslingumui įvertinti pratęsiamas iki 3 mėnesių.
Per tuos tris mėnesius raštu kreipiamasi į parduodamo žemės sklypo naudotoją ir žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, savininkus ar naudotojus, siūlant įsigyti parduodamą žemės sklypą už pardavėjo nurodytą kainą. Minėtiems asmenims atsisakius pirkti žemės sklypą, notarui pranešama, kad gali būti tvirtinamas sandoris su pasirinktu pirkėju.
„Žinoma, jei pirmasis pirkėjas yra kaimynas (žemės klypai ribojasi suparduodamu sklypu) ir ūkininkas, tai kitiems pirkti žemės sklypo nė nesiūloma", - patikino G. Tumalavičienė. Tuo atveju, jei kaimynai ar žemės naudotojai atsisako pirkti, parduodama savininko pasirinktam pirkėjui. Beje, kaina turi likti ta pati, nes gali pasitaikyti tokių atvejų, kad iš pradžių „spekuliantas" pasiūlo labai didelę kainą, kad atbaidytų kitus potencialius pirkėjus, o šiems atsisakius pirkti už tokią kainą, staiga kaina perpus sumažinama. Tokiu atveju visiems įstatymu numatytiems pirmumo teisę turintiems pirkėjams turi būti iš naujo siūloma pirkti konkretų žemės sklypą.
Negatyvios patirties jau turima
Lietuvos grūdų augintojų asociacijos nariai ne vienas jau yra susidūręs su atvejais, kai sutarus ne vienus metus dirbtą žemę pirkti iš jos savininko netikėtai įsikiša koks nors juridinis asmuo ir pasiūlo nerealiai aukštą kainą, taip sugriaudamas visą numatytą sandorį.
„Man teko susidurti su vienu tokiu veikėju - Mindaugu Kiaupa, kuris yra bent kelių bendrovių direktorius. Buvau sutaręs už žemę mokėti 8 000 Lt/ha, bet paskui staiga kaina užkilo. Su tokiais veikėjais žemdirbiui sunku varžytis, jie gali mokėti ir 12, ir 15 tūkst. litų už hektarą", - iš patirties žino Biržų r. ūkininkas Henrikas Bertulis.
Akmenės rajono ūkininkas Valius Ąžuolas siūlė į įstatymo projektą įtraukti nuostatą, kad pirmenybė įsigyti sklypą būtų suteikiama pagal gyvenamąją vietą - jei dirbi žemę tame rajone, tai turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties sklypą (panaši tvarka yra Danijoje). Tačiau G. Tumalavičienė tokią galimybę atmetė: „Yra Konstitucinio teismo išaiškinimas, kad žemės pardavimo ribojimas pagal gyvenamąją vietą yra konstituciškai nepagrįstas".
LGAA pirmininkas Kauno r. ūkininkas Romas Majauskas sakė manąs, kad jei pavyktų tokį įstatymą priimti, spekuliacijų žeme tikrai sumažėtų.