Investicijos į nekilnojamąjį turtą. Ką rinktis: Lietuvą, Latviją ar Estiją?

Preliminariais Statistikos departamento duomenimis, Lietuvos nefinansinių įmonių pelnas pernai metais paaugo 6,8 proc. ir sudarė net 5,9 mlrd. eurų. Atsiradus daugiau pinigų, dairomasi, kur juos būtų galima su didžiausia nauda investuoti. Vienas iš patraukliausių objektų investicijoms – nekilnojamasis turtas.

Įdomesnis gyvenamasis NT

„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio nuomone, jei žiūrėsime į kainų lygius ar pelningumą komercinio NT sektoriuje, labai didelių skirtumų tarp Lietuvos, Latvijos ir Estijos nelabai pamatysime. Jei skirtumai ir yra, tai dešimties, daugiausia dvidešimties procentų ribose, o štai gyvenamojo būsto sektoriuje šie skirtumai – kur kas didesni, rašoma pranešime žiniasklaidai.

S. Vagoniui pritaria ir banko „Bigbank“ Verslo paskolų skyriaus vadovas Deividas Žukas.

„Lygindami komercinį NT Baltijos šalyse, matome labai didelius tiek projektų apimčių, tiek nuomos kainų panašumus, – sako jis, – projektų metinis pelningumas visose šiose šalyse yra panašus: biurams – 6,2 proc., prekybinėms patalpoms – 6,5 proc., pramoninėms – apie 7,8 proc. Nuomos kainos taip pat panašios – 8–17 Eur už A arba B1 klasės biuro, 20–60 Eur už prekybos patalpų ir 2,5–5 Eur už pramoninių patalpų kvadratinį metrą. Gal kiek labiau skiriasi laisvų komercinių patalpų kiekis, kuris Taline šiuo metu didžiausias, tačiau atitinkamai ir statomų komercinės paskirties plotų, lyginant su kitomis sostinėmis, yra mažiau“, – teigia D. Žukas.

„Bigbank“ atstovas pastebi, kad visose trijose šalyse pastaruoju metu dominuoja paskolos gyvenamojo turto vystymui. Nekilnojamojo turto portfeliai Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje šiuo metu sparčiai auga. Didžiausias paskolų kiekis fiksuojamas Estijoje, antroje vietoje – Lietuva ir trečioje – Latvija.

Kaip rodo „Ober-Haus“ pateikiama informacija, į gyvenamąjį būstą Lietuvos, Latvijos ir Estijos gyventojai pernai metais investavo 5,07 mlrd. eurų, arba 7 proc. daugiau nei 2017-aisiais. Aktyviausiai butai ir namai buvo perkami Estijoje ir Lietuvoje. Pirkėjai šiose šalyse už nekilnojamąjį turtą pernai nepagailėjo po 2,05 mlrd. eurų. Kur kas kukliau atrodo Latvijos rodikliai – čia už būstą pernai sumokėta tik 0,97 mlrd. Eurų, nors šalyje gyventojų daugiau nei Estijoje.

Latvija lieka trečia ir skaičiuojant investicijas į būstą, tenkančias vienam gyventojui. Estijoje jos siekia 1246 eurus, Lietuvoje – 577 eurus, o Latvijoje – tik 362 eurus.

Skirtingos apimtys ir ateities prognozės

Pagal butų statybos apimtis Vilnius gerokai lenkia tiek Rygą, tiek Taliną. Pernai metais Vilniuje buvo pastatyta 4355 butai, tuo metu Taline – 3100, o Rygoje – tik 2411.

„Vertinant rinkas reikėtų turėti mintyje ekonominę ir demografinę situacijas, – aiškina D. Žukas, – Estijoje populiacija yra mažiausia tarp Pabaltijo šalių – apie 1,3 milijono gyventojų – tačiau BVP, tenkantis vienam jų, yra didžiausias – apie 18 tūkst. eurų. Todėl nors iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad gyvenamojo turto estai stato mažiau, tačiau būsto dalis, tenkanti vienam gyventojui, yra didesnė.“

Dar ryškesni skirtumai matomi vertinant naujų butų kiekį tūkstančiui gyventojų. Rygoje šis rodiklis 2018 m. siekė 3,8, Taline – 7,2, o Vilniuje net 7,9. Tiesa, pagal metinį butų kainų augimą pirmoje vietoje Talinas (3,5 proc.), antroje – mūsų sostinė (3 proc.), o Ryga su 2,5 proc. liko trečia.

Labai skiriasi ir Baltijos šalių sostinių gyventojų galimybės įpirkti naujos statybos būstą. Jei Vilniuje vidutinio metinio atlyginimo (neto) pakanka įsigyti 6,6 kv. m. naujos statybos buto, tai Talino gyventojas pajėgus nupirkti 7,7 kv. m., o rygietis – net 8 kv. m. ploto. Nors, kaip rodo statistika, lietuvių ir latvių vidutinė mėnesinė alga yra labai panaši.

Nepaisant tokios statistikos, naujo gyvenamojo būsto rinka Rygoje stagnuoja. O kažkada Ryga pagal gyvenamojo NT kainas buvo Baltijos šalių lyderė. Štai 2008 m. pradžioje (ekonominės krizės išvakarėse) vienas „kvadratas“ gyvenamojo būsto Rygoje kainavo net 2165 eurus, kai Vilniuje kaina siekė 1968, o Taline – 1542 eurus. Panašu, kad taip stipriai kainas Latvijos sostinėje sukėlė itin dideli tuometiniai pinigų srautai iš Rytų. Ne veltui Latvija save pozicionavo kaip šiaurės Šveicariją, joje veikė ne vienas rusiško kapitalo bankas. Lietuvoje ir Estijoje NT burbulo pūtime pagrindinį vaidmenį atliko vietinis kapitalas, užsieninio buvo nedaug.

Šiuo metu situacija apsivertė aukštyn kojomis: brangiausia Baltijos šalių sostine tapo Talinas (1883 Eur už kvadratinį metrą), Vilnius su 1534 Eur kaina įsitaisė per viduriuką, o Ryga, išsikrausčius rusiškiems pinigams, užėmė paskutinę vietą (1248 Eur). Pastebima, kad Estijos sostinė jau viršijo ikikrizines NT kainas, Vilniui liko pasistiebti kažkur 20 proc., o Rygai reikės dar ne vienerių metų, kad priartėtų prie tokių kainų, kurios buvo krizės išvakarėse. Nebent įvyktų koks nors nelauktas esminis proveržis šalies ekonomikoje arba gyventojų lūkesčiuose.

Kadangi egzistuoja didelė takoskyra tarp senos ir naujos statybos būstų kainos, latviai kol kas mieliau renkasi seniau pastatytus butus. Nenuostabu, juk senos statyba butai Rygoje kainuoja praktiškai tiek, kiek Kaune ar Klaipėdoje, o kartais net pigiau. O štai nauja statyba kainomis konkuruoja su Vilniumi.

Kaip rodo „Ober-Haus“ duomenys, naujos statybos būstai Rygoje 2018 m. sudarė 21 proc. visų parduotų būstų, kai Taline šis rodiklis siekė 32 proc., o Vilniuje net 37 proc.

Žvalgosi į kaimynus

Ekspertai sutaria, kad Vilniaus ir Talino nekilnojamojo turto rinkos jau netoli savo piko – tiek NT kainomis, tiek aukštu konkurencijos lygiu, tiek projektų apimtimi ir sandorių kiekiu bei finansavimo sąlygomis. Be to, čia jau uždirbti nemaži pinigai, kuriuos būtina kažkur investuoti. Vien Lietuvos nekilnojamojo turto operacijų rinkoje veikiančios kompanijos pernai metais, Statistikos departamento duomenimis, gavo 476 mln. eurų pelno. Natūralu, kad imama dairytis galimybių vystyti NT projektus užsienyje – visų pirma, artimame tiek geografiškai, tiek mentaliteto prasme.

Pastebėtina, kad Lietuvos NT plėtotojai aktyvesni Latvijoje. To priežastys – Latvijos rinka prasčiau išsivysčiusi nei Lietuvos, čia dar daug vietos net ir stambiems rinkos žaidėjams, be to, artimas mentalitetas ir netgi tai pačiai grupei priklausanti kalba. Štai jau kone dešimtmetį Rygoje NT projektus (biurus, gyvenamuosius namus) vysto „Hanner“, šiais metais Rygoje duris atvėrė „Akropolis“, „Vilniaus prekybai“ priklausanti „MMM projektai“ planuoja didelį projektą Rygos spaudos rūmų vietoje, įvairius logistikos objektus stato lietuviško kapitalo „Sirin Development“.

Nekilnojamojo turto specialistai pastebi, kad ir kiti Lietuvos NT plėtotojai vis labiau žvalgosi į Latvijos rinką, konkrečiai – Rygą. Tiesa, kaip teigia S. Vagonis, šis interesas kol kas daugiau teorinis: „Nors tai yra valstybės sostinė, gyventojų skaičiumi lenkianti Vilnių, tačiau situacija NT rinkoje tokia, kad nepaisant gerų ekonominių rodiklių, žmonės dar nedrąsiai perka būstą. Rinkos likvidumas yra pakankamai nedidelis ir tai stabdo plėtotojus. Tokioje rinkoje atsargūs ir bankai.“

Estų, plėtojančių gyvenamųjų namų ir komercinės paskirties pastatų projektus Lietuvoje, taip pat turime ne vieną. Tarp garsiausių galėtume paminėti „Merko statybą“, taip pat „Kapitel“ (buv. „E.L.L. nekilnojamasis turtas“), pastačiusį „Panoramos“ prekybos centrą bei biurų pastatų. Lietuvoje aktyvūs ir estiški investiciniai fondai. Štai „Capital Mill“ iki šiol tik pirkdavęs tik jau išvystytus NT objektus, įsigijo keletą sklypų Vilniuje ir neseniai paskelbė statysiąs biurų pastatą. Tiesa, ne visi estai yra tikrai estai. „Ober-Haus“ atstovas pastebi, kad dėl palankesnės mokestinės aplinkos Estijoje registruotos ir kelios lietuviškos kompanijos, šiuo metu pardavinėjančios Vilniuje savo pastatytus butus. Tačiau plėtoti NT objektus pačioje Estijoje dėl itin konkurencingos vietinės rinkos lietuviai privengia. Nors būdama mažiausia gyventojų skaičiumi, Estija išsiskiria didžiausiais biuro, prekybinių bei sandėliavimo patalpų plotais, taip pat didžiausiomis gyvenamojo būsto kainomis.

Tiesa, kaip pastebi „Bigbank“ atstovas D. Žukas, atvejų, kai klientas prašo finansuoti projekto plėtrą kitoje šalyje kol kas tėra vienas kitas. Dažniausiai kreipiamasi dėl projektų vystymo artimiausioje kaimyninėje šalyje: lietuviai ir estai kreipiasi dėl projektų Latvijoje, o latviai bendrauja su abiem kaimynėmis. Įprastesnės paraiškos dėl investavimo į komercinės paskirties projektus. Viena to priežasčių – tokius projektus užsienyje kiek saugiau vystyti. Prieš pradėdamas projektą, investuotojas suranda potencialų nuomininką, pasirašo išankstinę ilgalaikę nuomos sutartį ir dar prieš projekto startą turi garantijas, kad patalpos bus išnuomotos ir generuos piniginius srautus.

„Visose trijose Baltijos šalyse projektai vertinami labai panašiai, – apie finansavimą paaiškina D. Žukas, – banko viduje vadovaujamės bendrosiomis grupės kreditavimo gairėmis, tik minimaliai koreguojame jas kiekvienai šaliai pagal specifiką ir skirtingą teisinę aplinką. Žinoma, vertiname, ar projektas yra konkurencingas, ar pagrįstos jo išlaidos, ar tinkamas projekto pajamingumas, pardavimo kaina ir likvidumas. Dažniausios priežastys, kodėl nesuteikiamas finansavimas yra per maža kliento lėšų dalis projekte, kuri galėtų būti dokumentaliai pagrįsta, ir / ar žemas projekto likvidumas.“

Kokios perspektyvos?

S. Vagonio nuomone, per penkerius metus, jei nebus kažkokių rimtesnių pokyčių ekonomikoje, Vilnius ir Talinas turbūt išlaikys panašias sandorių ir statybų apimtis; galimai, jei kils atlyginimai, šiek tiek ūgtels ir kainos. Didesnio spurto vargu ar galima tikėtis, nes rinkos tiesiog jau pasiekė piką. O Rygoje, šiuo metu kainų lygiu labiau primenančioje Kauną, – jei tik Latvijos ekonomikoje viskas klostysis sėkmingai ir šalies valdžia priims teisingus sprendimus – NT augimas bus tikrai spartesnis nei Vilniuje ir Taline. Naujų butų kiekis Latvijoje per metus gali ūgtelėti ne dviem šimtais (kaip pastaruosius kelis metus būdavo Vilniuje), o visu tūkstančiu.