Prieš 2007-ųjų krizę ir nekilnojamojo turto burbulo sprogimą buvo įprasta pirkti dar nepastatytus butus, kurie egzistavo tik brėžiniuose – vėliau tokia praktika buvo itin kritikuota, tačiau dabar vėl sugrįžta. Apie tai antradienį kalbėtasi Lietuvos banko NT konferencijoje.
NT rinkos dalyviai neskuba smerkti tokios praktikos, kad butas parduodamas dar net neturint statybos leidimo.
„Šis klausimas toks sąlyginai kontroversiškas. Statybos leidimas nėra loterija – nėra taip, kad vystytojas išmetė kauliukus, iškrito 12, tada yra statybos leidimas – neiškrito 12, statybos leidimo nėra. Vystytojas yra profesionalus rinkos dalyvis, jis stengiasi jį gauti. Jei jis mato, kad rinka yra pakankamai aktyvi, jis taip gali greičiau pardavinėti turtą. O pirkėjui beveik visais atvejais, atskirkim statybų eigą nuo pasirinkimo galimybių, geriausia rinktis iš didžiausios pasiūlos. Jis tada pasirenka jam labiausiai tinkantį būstą“ – vertino „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Jis pažymėjo, kad jau pastatytiems butams atsiranda spaudimas didinti kainas.
„Aišku, būtų idealu, kad visi butai pastatyti, galbūt netgi su pilna apdaila ir pirkėjas renkasi iš visų įmanomų butų. Taip nebūna. Iki tol, kol pastatas atsiras, jame jau neliks 80-90 proc. butų. O šiandieną jame apskritai butų neliks. Tad tvarumas, perkant be statybos leidimo – jei perki iš normalaus vystytojo, geriau būtų sulaukti statybos leidimo, bet nebus kažkokia didelė tragedija ir be jo, nes stambus vystytojas užtikrins, kad projektas bus pastatytas, jis prisiims kažkokias rizikas sau. Jeigu perkate iš ką tik atsiradusio tikrai neprofesionalaus vystytojo – perku iš Petro, Petras pasakė, kad pastatys, kai gaus statybos leidimą – na tada tikrai kažkokių paguodžiančių žodžių negalėčiau rasti. Reputacija – pagrindinis klausimas šioje vietoje“, – lygino T. S. Kvainickas.
Pirma rizika, kuri kyla pirkėjams, anot jo, yra tai, kad pastatytas būstas skirsis nuo vizualizacijų.
„Vienintelis niuansas statybos leidimo gavime yra tai, kad tu iki galo nežinai galutinio produkto. Būna kažkokie smulkūs pakeitimai, pvz., langų dydis, 10 cm padidinai, sumažinai, važiuoji. Bet būna atvejų, kai neišspręsti kažkokie svarbesni techniniai klausimai, kurių sprendimas gali pakoreguoti pastato architektūrą, būsto suplanavimą ir tada atsiranda pakeitimai, kad lyg ir rezervavo vieną daiktą žmogus, dabar jam reikia parduoti kitą, atsiranda kažkokia grėsmė reputacijai“, – paaiškino „Inreal“ atstovas.
Tačiau, anot jo, lygiai taip pat rizikų gali kilti ir turint statybos leidimą, bet neturint, tarkime, rangos sutarties.
„Įsivaizduokime, kažkas projektą paleidžia 2020 m. pabaigoje be statybos leidimo, 2021 m. pradžioje jis jau turi trečdalį butų parduotų ir jis dabar nusprendžia daryti rangos sutartį – tai šokas gali ištikti, kiek kainos pasikeitė nuo 2020 m. pabaigos iki šių metų vidurio. Ir tuomet reikia spręsti dilemą, kokią žalą prisiimti, ar finansinę ir padengti nuostolius iš savo kišenės, ar reputacinę, ir eiti pas pirkėją ir sakyti, na žiūrėk, nesigauna man už tiek pastatyti“, – dėsto T. S. Kvainickas.
Statybų procesas susideda iš atskirų paeiliui einančių procesų, ir kuo jų likę daugiau, tuo daugiau ir nežinomųjų bei rizikų.
Priminė, kas buvo iki 2009-ųjų
SEB Baltijos šalių privačių klientų segmento vadovas Linas Januševičius akcentavo, kad būsto įsigijimas iš brėžinių yra papildoma rizika pirkėjams, ir jie turi įvertinti, kad gali netgi netekti pinigų arba juos įšaldyti.
„Buvo laikas iki 2009 m. krizės, kai niekaip kitaip būstai ir nebuvo perkami – nauji būstai buvo perkami tik iš brėžinių, nes tokia buvo rinka. Buvo laikas po krizės, kai keletą metų visi juokėsi iš tokio būsto pirkimo iš brėžinių – kaip taip galėjo būti. Nes kaip galima pirkti iš brėžinio, gi reikia būstą pamatyti, kaip galėjome būti tokie kvaili, kad taip pirkome ir pardavinėjome. O dabar vėl perkame būstus iš brėžinių, nes nėra kaip kitaip. Jeigu nori naujo būsto – jei lauksi, liks pasirinkimas iš dviejų. Tiesiog yra tokia rinka, žmogui tenka prisiimti rizikas ir rizikuoti“, – atsiduso L. Januševičius.
Jis siūlo būsto pirkėjams įvertinti kelis klausimus – kiek jie turės įnešti pradinio įnašo, kokią dalį turės nuosavų pinigų, ar jie gali tais pinigais rizikuoti, net jeigu atsitiks blogiausias scenarijus.
„Mes kalbame, kad vizualizacija gali atrodyti kitaip – per metus laiko gali daug dalykų pasikeisti, gali net ir įmonės nelikti, net jei ir ji labai gera. Nelinkiu niekam krizės, bet ir tokia gali ateiti. Tai ar tu gali prisiimti tas rizikas dėl to, kad gautum labiau norimą būstą – kiekvieno individualus sprendimas. Reikia labai gerai ir atsakingai sverti, nes kalbame apie labai dideles sumas“, – kalbėjo L. Januševičius.
Bankininką apskritai stebino tai, kad šiuo metu žmonės priimti visam gyvenimui svarbius sprendimus vadovaudamiesi labai trumpo laikotarpio nuotaikomis ir patirtimi.
„Ar tu pirktum būstą iš savų pinigų – turbūt būtų 10-20 metų santaupos. Jei pirksi su banku, tai bus 20-30 metų įsipareigojimas. Tai tokias santaupas išleisti arba tokį įsipareigojimą prisiimti remiantis tokiu trumpalaikiu rinkos efektu, reikia labai gerai pasvert, ar tai apsimoka daryti“, – įspėjo SEB banko atstovas.
Mačiulis: tai rodo netvarų būsto rinkos vystymąsi
O „Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis būtent vartotojų ir NT plėtotojų elgsenai priskyrė netvarią plėtrą – kredituotojai, anot jo, nėra problemos šaltinis.
„Yra ženklų kaistančios būsto rinkos, bet kadangi tuo pačiu metu ir gyventojų pajamos labai sparčiai augo, ir demografinė aplinka buvo palanki, tai sunku pasakyti, kad yra burbulas. Geriausiai burbulas, arba netvari nerimą kelianti situacija, matosi pirkėjų elgsenoje,ir kai kurių vystytojų elgsenoje – paminėti atvejai, kai neturint statybų leidimo pardavinėjami būstai, tai jau rodo tam tikrus ekscesus ir netvarų būsto rinkos vystymąsi“, – diskusijoje kalbėjo N. Mačiulis.
Anot jo, geriausiai šią situaciją spręstų būsto pasiūlos augimas, tačiau kol kas jis nematė daug prošvaisčių rinkoje.
Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos narė Vita Mačiulienė atkrepė dėmesį, kad šių dienų naujakuriai yra labai skubantys – jie turi konkuruoti.
„Tikrai pirkėjas yra labai skubantis. Šiandienė pasiūla iš tikrųjų negali pasiūlyti tiek, kiek nori paklausa. Pirkėjai netgi keičia patį pirkimo procesą, ieško ir brokerių pagalbos, naudoja įvairius paieškos kanalus, kaip surastų būtent tą NT, kad jį įsigytų ir išleistų turimus pinigus. Tai turbūt ir parodo, kad mūsų pirkėjas šiandien dienai yra be galo skubantis“, – kalbėjo V. Mačiulienė.
Būsto Palangoje po 9000 eurų už kvadratinį metrą nepirktų
Tačiau V. Mačiulienė pašiepė, kad dalis pardavėjų bando netgi neracionaliai pralobti esamoje rinkoje. Pateikus pavyzdį, kad butai Palangoje pardavinėjami ir po 9000 eurų už kv. metrą siekiančiomis kainomis, ji patikino, kad tai nebūtų tvarus pirkinys.
„Sakyčiau, kad šiandien dienai 9000 už kv. metrą Palangoje vis tik daugiau yra svajonė, svajonė to žmogaus, kuris užrašė tą kainą. Iš esmės šiandien dienai tas pasiūlymas tikrai neatrodo tvarus. Tiksliau yra netvarus. O kaip bus ateityje, mes, vėlgi, nežinome. Tai, kas įvyko per paskutinius porą metų, irgi nebuvo nuspėta ir išprognozuota“, – pažymėjo agentūrų asociacijos atstovė.
„Inreal“ atstovas T. S. Kvainickas išskyrė, kad Neringos statusas kitoks, tai labai ribota teritorija su specialiu statusu, ir čia kainos – atskira tema. Jis pajuokavo, kad Palangoje kainos jau netgi didesnės nei Nidoje ir patikino, kad statybų kainos tiek stipriai nepaaugo.
O N. Mačiulį neramina visuomenėje susiformavęs vis didėjančios infliacijos lūkestis, kuris gali būti ne tiek pagrįstas. Jis apibendrino: „Vis didesnė dalis pirkėjų bijo infliacijos ir bijodami infliacijos perka galimai pervertintą turtą, ar tai būtų vertybiniai popieriai, ar NT. Aš tą situaciją vadinu, kai tu nuo lietaus bėgi į deganti namą. Ir tikrai bus nudegančių šitoje situacijoje, ir ne tik tie, kurie už 5000 už kv. m. Palangoje perka. Mes matysime daugiau tokių iškreiptų situacijų“.