„Būtų klaida tvirtinti, kad pandemija aplenkė biurų rinką, tačiau jos poveikis tikrai nėra toks, koks galbūt buvo įsivaizduojamas“, – „Delfi“ komentavo „Ober-Haus“ ekspertas Saulius Vagonis.
Statybos nestoja
Tarptautinės NT paslaugų įmonių grupės „Newsec“ nuomininkų atstovavimo grupės vadovas Baltijos šalyse Martynas Babilas sako, kad ir pasiūla, ir paklausa biurų rinkoje egzistuoja, statybos vyksta, startuoja nauji projektai.
„Įvyksta tie sandoriai – tiek naujos, ateinančios į rinką kompanijos išsinuomoja, tiek augančios vietinės, tiek tos, kurios tiesiog ofisą atsinaujina ir keičia lokacijas. Tai sandorių kiekis pakankamai užtikrintas“, – padėtį vertina ekspertas.
„Žiūrint į priekį metus prognozuoti sunkoka, bet panašu, kad ta inercija, kuri yra Vilniaus ofisų rinkoje, ji turėtų išlikti“, – kalbėjo jis.
Pasak M. Babilo, Vilniaus biurų rinka šiuo metu išlieka labai tvirta.
„Aišku, kad (2021-ieji) bus rekordiniai metai – apie 130 tūkst. kv. metrų sutarčių sudaryta. (...) Rinka išlieka stipri. Dar ne visos kompanijos į ofisus grįžo, toli gražu, bet planuoja toliau į priekį ir kad vis dėlto tas grįžimas įvyks“, – sakė jis.
Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas S. Vagonis sako, jog ankstesnės niūrios prognozės dėl pandemijos, atrodo, nepasitvirtino.
„Vis dėlto ta prognozė, kad bus daugiau norinčių atsisakyti savo biuro, susimažinti biurą negu norinčių išsinuomoti naują biurą arba plėstis, – ta tendencija nepasitvirtino. Žiūrint išsinuomojamus plotus, 2021 metais tikrai rinka buvo labai aktyvi, kompanijos nuomojosi ir naujus biurus, ir plėtėsi, ir tas nuomos sutarčių kiekis tikrai nebuvo daug prastesnis palyginti su rekordiniais 2019-2020 metais, tai rinka tikrai aktyvi“, – kalbėjo jis.
Pasak jo, svarbiausi du užbaigti biurų projektai šiemet sostinėje bus „Baltijos Gildijos“ vystomas „Core“ ir „Hanner“ verslo centras „Business Stadium North East“.
„Tai yra du didžiausi projektai iš Vilniaus mieste vykdomų projektų, kurie garantuotai atsiras 2022 metais. Jeigu žiūrėtume jų bendrą plotą, šitie du projektai „Core“ ir „Business Stadium North East“ sudarys iš principo du trečdalius visos pasiūlos, kuri bus šiais metais Vilniuje, nes jų plotas yra pakankamai nemažas“, – sako S. Vagonis.
M. Babilo teigimu, šiemet naujų biurų pasiūla centrinėje Vilniaus dalyje bus labai ribota, jis įvardijo tuos pačius du pastatus.
„B klasėje šiek tiek daugiau pasiūlos, bet irgi ribotas skaičius. Daugiau pasiūlos centrinėje miesto dalyje bus 2023 metais, kai bus priduodami naudojimui ir „Flow“, ir „Artery“ bokštai. Bet čia turbūt nieko tokio, nes nuomininkai Vilniuje jau tikrai išmoko planuoti pakankamai iš toli į priekį“, – kalbėjo M. Babilas.
Pajūryje rinka kol kas „miega“
S. Vagonis sako, kad apie biurų rinką realiai galima kalbėti tiktai Vilniuje. Sostinę galima įvardyti kaip tikrai aktyvią ir augančią rinką, Kauną – kaip rinką, kuri po pakankamai aktyvios plėtros prieš kelis metus padarė tam tikrą pauzę, o Klaipėdoje rinka yra „užmigusi jau labai ilgą laiką“.
„Kaip atskiro verslo centro, atskiro biuro pastato Kaune 2021 metais nebuvo. 2022 metais irgi, panašu, kad bus tiktai toks, pavadinkime, antstatas Kalniečių prekybos centre, kuriame irgi bus biurų. (....) Viskas prasidės turbūt 2023-2024 metais (...) 2021 ir 2022 metai Kauno biurų rinkoje yra, galima sakyti, sausra“, – kalbėjo ekspertas.
„(Klaipėdoje) artimiausias toks panašesnis į tikrą, atskirą labiau verslo centrą projektas bus „Banginio“ rekonstrukcija, kur numatomas bokštas su biuro patalpomis – tikrai ne 2022 metais“, – komentavo S. Vagonis.
Tuo metu pasak „Newsec“ eksperto, didžioji sandorių dalis vyksta Vilniuje, o Kaunas, nors ir atsigauna, tačiau jame rinka nedidelė, pasiūla cikliška.
„Prieš trejus ketverius metus buvo pradėti keli projektai, tada išaugo vakancija, tuomet automatiškai plėtotojai nusprendė „pristabdyti arklius“ ir vakancija sumažėjusi, bet nėra naujos pasiūlos. Tai Kaunas toks labai cikliška ir maža rinka“, – sakė M. Babilas.
Anot S. Vagonio, Vilniaus skaičiai, kalbant apie pastatytus biurus, įspūdingi.
„Jie šiek tiek mažesni, negu buvo, tarkime, 2019 ar 2020 metais, nes, mūsų skaičiavimais, Vilniuje 2021 metais buvo pastatyta 92 tūkst. (kv. metrų), rekordiniais 2020 metais – 102 tūkst., o kalbant apie 2022 metus bus šiek tiek mažiau – apie 74 tūkst. kvadratinių metrų. Bet čia gal toks labiau kalendorinis pasiskirstymas, nes žiūrint į tuos projektus, kurie statomi ir kurie bus pastatyti, tai aišku, kad 2023-2024 metai bus labai derlingi“, – aiškino ekspertas.
„Šie metai bus tokie skurdesni, palyginti ir su praeitais 2020-2021, ir su ateinančiais 2023-2024 metais“, – apibendrino S. Vagonis.
Su pandemija atėjo ir permainų
M. Babilas sako, kad pandemijos „distancija“ vis dar yra trumpa, palyginti su 5-10 metų perspektyva, kuriai kompanijos nuomojasi biurus, todėl išskirti vieną ar kitą tendenciją, kurią lėmė pandemija biurų rinkoje, sunku. Klausimų, pasak jo, lieka daugiau nei atsakymų.
„Dėl to kompanijos nedaro tų sprendimų besivadovaudamos pastarųjų pusantrų metų specifika, tad neišskirčiau kažkokios vienos tendencijos. Viena vertus, kai kurios kompanijos nori trumpesnių nuomos sutarčių, bet iš kitos pusės daugelis pasirašinėja tuos standartinius 5-7, kartais ir 10 metų terminus“, – sakė „Newsec“ ekspertas.
Jis atkreipė dėmesį, kad kontraktuose kompanijos bando susitarti dėl lankstumo mažinant arba didinant plotą – prie to prisitaiko projektų vystytojai.
„Pavyzdžiui, duoda galimybę po kažkiek laiko susimažinti kažkokia proporcija, 10-20 proc., arba pasididinti. Tai tokį lankstumą sutartyse matome ir jisai dažnėja“, – sakė jis.
„Ober-Haus“ atstovas taip pat pastebi, kad nuomininkai reikalauja daugiau lankstumo, bet nebūtinai tam, kad susimažintų patalpas, o priešingai – plėstųsi.
„Skirtingos kompanijos turi skirtingus poreikius, bet nesakyčiau, kad tai yra kažkokia tendencija. Taip, kai kurie verslo centrai diegia daugiau tų bekontakčių sistemų, kad būtų kuo mažiau kontaktų, bet iš principo, sakyčiau, nėra kažkoks globalus perversmas, kad buvo vienoks biurų įrengimo standartas, o dabar tapo kitoks“, – kalba S. Vagonis.
M. Babilo požiūriu, biurų nuomos kainos Vilniuje yra ypač stabilios, jos tokios ir turėtų likti, nebent atsirastų didelis pasiūlos padidėjimas, o to nematyti. Tiesa, statybų kainos kyla, fiksuojama aukšta infliacija, tad ir nuomos kainos kažkiek auga.
S. Vagonis mano, jog statybos kaštų augimo ir kartu modernių sprendimų spaudimas biurų nuomos kainoms egzistuoja, tačiau pastarųjų didėjimas yra daugiau simbolinis, ypač palyginti su būsto kainų augimu.
„Jeigu žiūrėtume penkerių metų istoriją, tai biurų nuomos kainų augimas neviršija 10 proc. per visą tą laiką, būsto kainos auga 30-40 proc. (...) Mano supratimu, šiais metais gali būti nedidelis būtent tų naujausių biuro pastatų (nuomos kainos) augimas, nes jiems egzistuoja paklausa – tas, kas pastatoma naujo, tas ir išnuomojama. Tikrai statytojai per daug nesiskundžia nuomininkų trūkumu“, – sakė ekspertas.
Naujais biurais vilioja ir talentus
„Ober-Haus“ eksperto vertinimu, biurų rinką galima skirstyti į prabangesnius, naujesnius, A klasės biurus ir į senos statybos, toliau nuo miesto centro esančius biurus. Anot jo, didžiausia problema matoma kalbant apie pastaruosius, nes darbdaviai, norėdami išlaikyti darbuotojus biuruose, turi siūlyti jiems geresnes darbo sąlygas, geresnėje vietoje esantį pastatą, tad ir paklausa sukoncentruota būtent šiame segmente.
„Matome, kad kai kuriems senos statybos pastatams, esantiems nelabai patraukliose vietose, nelabai sekasi konkuruoti netgi ir kaina. (...) Jeigu anksčiau, nuleidus kainą, buvo galima nesunkiai susirasti naujus nuomininkus, dabar yra šiek tiek sunkiau. Šiuo metu daugeliui biuro kokybė yra svarbiau negu biuro nuomos kaina“, – sakė S. Vagonis.
M. Babilas sako, kad iš tiesų kompanijos biurą naudoja kaip įrankį talentams pritraukti, išlaikyti, jos konkuruoja, kieno biuras yra naujesnis, geresnis, tvaresnis.
„Kitas dalykas, vis dar yra kompanijų, kurios tiesiog sėdi senuose ofisuose jau 15-20 metų ir laukia idealaus jiems projekto, tokių irgi dar yra. Tikrai manau, kad jos per artimiausius kelis metus vis dėlto turėtų sujudėti. Tai prielaidų sandorių kiekio išlaikymui matome“, – apie perspektyvas biurų rinkoje kalbėjo M. Babilas.
Pasak jo, rinka tikrai nėra išsikvėpusi, nes vis dar yra galimybė miesto centre rastis paslaugų centrams.
„Paslaugų centrai natūraliai yra dideli, reikšmingi ploto naudotojai, ir jie dideliu mastu pakankamai tą plotą nuomojasi, tai Vilniuje, lyginant su centrinės rytų Europos sostinėmis ir didžiaisiais miestais, skaičius žmonių, dirbančių paslaugų centruose, vis dar yra nedidelis ir potencialas šitoje vietoje yra. Čia viena prielaida biurų rinkos augimui“, – sakė M. Babilas.
Kita prielaida, anot jo, yra technologijų kompanijos, kurios Lietuvoje plečiasi ir jos natūraliai nori turėti „atraktyvius ofisus, kad galėtų pritraukti darbuotojus, nes ten didelė kova dėl talentų“.
„Tikrai manome, kad žmonės grįš į biurus dirbti ir kad biuras išliks pagrindinė vieta darbui“, – sakė „Newsec“ ekspertas.
Šios kompanijos pateiktais duomenimis, nuomos sandorių rinka 2020 metais siekė 101,4 tūkst. kv. metrų, o pernai – 31 proc. daugiau (133,2 tūkst. kv. metrų). Didžiausias praėjusių metų biurų nuomos sandoris (14 tūkst. kv. metrų) buvo bendrovės „Girteka Logistics“ sandoris dėl biuro „Girteka Park“, kurį išvystė „Galio Group“. 2020-aisiais didžiausias (15 tūkst. kv. metrų) buvo „Western Union Processing Lithuania“ nuomos sandoris su Suomijos „Technopolis“.