Tuo įsitikino vilnietė Valentina, nekilnojamojo turto rinkos pakilimo metais nutarusi pasikeisti savo seną vieno kambario butą bendrabučio tipo daugiabutyje į naujus, dviejų kambarių apartamentus Žirmūnų mikrorajone Vilniuje. Tik, deja, į perkamą svajonių būstą Valentina nespėjo įsikelti, kadangi daugiabutį stačiusi kompanija paskelbė bankrotą ir statybų nebaigė. Nebaigtą statyti namą, kartu su visu Valentinos butu, bankroto administratorius pardavė iš varžytinių. Vien tik sudužusios Valentinos svajonės pagerinti gyvenimo sąlygas būtų menka bėda, tačiau už neįsigytą butą avansu buvo sumokėta visa pirkimo kaina ir dar ne iš savų, tačiau iš banko skolintų pinigų. Bankui pradėjus išieškojimo veiksmus, moteris taip pat nusprendė ginti savo teises teisme, pareikšdama ieškinį dėl nuosavybės teisės į prarastą butą pripažinimo.
Tad ką svarbiausia žinoti eiliniam pirkėjui, nusprendusiam pirkti nebaigta statyti būstą?
Būtina įsitikinti pardavėjo galimybėmis užbaigti statybas
Nebaigto statyti būsto pirkimo - pardavimo sutartis yra speciali preliminari sutartis, reglamentuota Civilinio kodekso 6.401 straipsnyje. Ši sutartis sudaroma tarp pirkėjo – būtinai fizinio asmens iš vienos pusės ir pardavėjo – juridinio asmens iš kitos dėl dar nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo.
Nepaisant to, kad pirkėjas su pardavėju sudaro dar nepastatyto būsto pirkimo – pardavimo sutartį, jis vis viena turi tikslą įsigyti nuosavybėn realų nekilnojamąjį turtą. Tai, ar statomas būstas bus perduotas pirkėjui priklauso nuo to, ar jis bus pastatytas, o tai, savo ruožtu, didžiąja dalimi nulemta to, ar statytojas yra finansiškai pajėgus pabaigti tokio objekto statybas.
Taigi pardavėjo turtinė padėtis tampa vienu iš reikšmingiausių faktorių tokio pobūdžio sandoriuose. Todėl pirkėjui, prieš sudarant nebaigto statyti būsto įsigijimo sandorį, patartina patikrinti pardavėjo mokumą. Pirkėjas šiuos duomenis gali gauti iš tokių viešai prieinamų šaltinių, kaip juridinių asmenų, turto arešto aktų registrų, Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO ar iš privačių bendrovių teikiamų įmonių mokumo vertinimo ataskaitų.
Žinoma, reikia turėti omenyje, kad pardavėjo turtinę padėtį būtina stebėti nuolat, t. y. kol vykdomos statybos, kadangi asmens mokumo galimybės laikui bėgant gali kisti. Jei pirkėjas jaučiasi negalįs savo jėgomis surinkti ar įvertinti duomenų apie pardavėjo turtinę padėtį, jis turėtų kreiptis į teisininką.
Vis tik nepaisant to, kokios pastangos būtų dedamos tam, kad įsitikinti statytojo turtinės būklės stabilumu, jo finansinės griūties gali ir nepavykti išvengti. Todėl tuomet pirkėjui svarbu žinoti, kokiomis teisių gynybos priemonėmis jis gali pasinaudoti, jei dalis ar visi pinigai už statomą būstą jau yra sumokėti.
Ypatingos pirkėjo teisių gynimo garantijos
Pagal Civilinio kodekso 6.401 straipsnio 2 dalį nebaigto statyti būsto pirkimo - pardavimo sutartyje privalomai turi būti numatytos tokios pirkėjo teises užtikrinančios sąlygos kaip: pirkėjo teisė per 10 dienų atsisakyti sutarties, būsimo turto kaina, turto aprašymas, statybos terminai, turto suvaržymai ir pan.
Be minėtoje teisės normoje įtvirtintų privalomų sutarties sąlygų, sutartyje gali būti numatyta nuostata, jog pirkėjas finansuoja statomo būsto statybą, o užsakovas atlieka rangovo funkcijas. Tokiu atveju pirkėjui suteikiama dar viena papildoma ir labai svarbi garantija - jis įgyja nuosavybės teisę į būstą nuo visos ar didžiosios dalies pirkimo kainos pardavėjui sumokėjimo momento.
Lietuvos teismų praktikoje pripažįstama, kad tokiu atveju, kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs visą ar didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, tačiau tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas Civilinio kodekso 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą nuo kainos sumokėjimo momento. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).
Svarbu tai, kad pagal aukščiau paminėtą teisinę garantiją pirkėjas gali įgyti nuosavybės teisę net ir į tokį nekilnojamąjį turtą, kuris faktiškai dar nėra pastatytas ir įregistruotas nekilnojamojo turto registre.
Teismai laikosi nuomonės, kad Civilinio kodekso 6.401 straipsnio 5 dalyje yra nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės teisės įgijimo būdas (nuo pinigų sumokėjimo momento), skiriasi nuo bendrosios nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos (dažniausiai nuo daikto perdavimo pirkėjui momento) (Lietuvos apeliacinis teismas 2013 m. lapkričio 28 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 2A-1509/2013).
Todėl, jei pirkėjas avansu moka didžiąją perkamo būsto kainos dalį, jis visada turėtų siekti, kad į statomo būsto pirkimo – pardavimo sutartį būtų įrašyta sąlyga, jog pirkėjas finansuoja būsto statybą. Tai leistų užtikrinti, kad pirkėjas galėtų pretenduoti į patį turtą, o ne tik į sumokėtų piniginių lėšų atgavimą, jei statybos nepavyksta.
Vis tik, jeigu sutartyje minėtos sąlygos nėra, arba pirkėjas sumokėjo pardavėjui tik nežymią dalį avanso, tai pardavėjui neperduodant turto pirkėjo nuosavybėn, pastarajam beliktų savo turtinius interesus ginti bendra tvarka, t. y. arba kreipiantis į teismą dėl avanso priteisimo, arba dalyvaujant bankroto procedūrose, jei pardavėjas bankrutuoja.