Butų fondas sensta grėsmingai
Prieš dešimtmetį, 2002 metų pabaigoje, Lietuvoje beveik du trečdaliai (64 proc.) daugiabučių fondo buvo naujesnis kaip 30 metų būstas. 2012 metų pabaigoje šis rodiklis sumažėjo iki 40 proc.
„Išlaikant panašius į pastarojo dešimtmečio naujų daugiabučių statybos tempus, tikėtina, jog 2022 metų pabaigoje Lietuvoje vos 17 proc. daugiabučių bus naujesni kaip 30 metų, o senesni nei 50 metų daugiabučiai sudarys maždaug trečdalį viso fondo“, – teigia neseniai specialų tyrimą atlikusios nekilnojamojo turto bendrovės „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius.
Pasak specialisto, po dešimtmečio apie 7 proc. daugiabučių fondo (maždaug 11 200 daugiabučių) sudarys senesni nei 70 metų pastatai, kurių dalis bus avarinės būklės ar netinkami eksploatuoti.
Analizuojant statistiką matyti, jog daugiabučių fondo plėtros pikas šalyje buvo 1960–1990 metais, kai sparčiai plečiantis miestams kasmet buvo įregistruota vidutiniškai po 650 naujų daugiabučių namų, kurių bendras plotas siekdavo apie 1,15 mln. kv. m.
Nuo 1995-ųjų daugiabučių statybos tempai Lietuvoje gerokai sulėtėjo. Per pastaruosius 10 metų šalyje kasmet buvo pastatoma vidutiniškai po 100 daugiabučių, kurių bendras plotas siekdavo apie 295 tūkst. kv. m. Išlaikius panašius statybos tempus, po dešimtmečio, 2022 metų pabaigoje, Lietuvos daugiabučių fondo bendras plotas turėtų peržengti 53 mln. kv. m ribą.
Jei nebūtų krizės
Daugiabučių vidutinio ploto augimo tendencija su mažomis pertraukomis truko iki 2009 metų, kai šis rodiklis Lietuvoje pasiekė 3 530 kv. m. Tačiau ekonomikos krizė šį skaičių gerokai pakoregavo. Per pastaruosius trejus metus naujai statomo daugiabučio vidutinis plotas sumažėjo iki 2 240 kv. m, todėl senųjų daugiabučių procentinė dalis butų fonde gerokai šoktelėjo.
Reikėtų pabrėžti ir tai, kad nauji daugiabučiai buvo statomi ne vietoj senų, o buvusiuose laisvuose plotuose. Tad statant naujus daugiabučius, net jeigu jų tempai ilgainiui ir paspartėtų, senųjų butų problemų savaime neišspręstų. Sakykim, gerėjant ekonominei padėčiai, prakutę žmonės palaipsniui ims kraustytis į naują būstą. Tačiau senieji namai liks, kol galiausiai vis tiek iškils problema, ką su jais daryti. Be to, Vilnius plėsis į šonus ir atrodys gana keistai: arčiau centro bus nepatrauklūs daugiabučiai, toliau nuo centro – nauji. Dar įdomiau atrodys (tokių atvejų jau pasitaikė statybų bumo metu), jei į žaliuosius plotus senuosiuose daugiabučių rajonuose lyg teisėtai, lyg neteisėtai bus bandoma įterpti naujos statybos namų.
Be to, pasak „Inreal“ analitikų, po krizės nekilnojamojo turto plėtotojai kur kas atsargiau investuoja, imasi mažesnių projektų, stengdamiesi neįšaldyti pernelyg daug pinigų į naujas statybas ir optimaliai paskirstyti turimą kapitalą. Atsigaunant Lietuvos ekonomikai naujai statomų daugiabučių vidutinis plotas turėtų didėti. Tačiau vargu ar greitai pamatysime statybų (ir paskolų) bumą, kuris staiga pagerintų padėtį.
Pakenčiama tik Vilniuje
Analizuojant šalies daugiabučių amžių pagal miestus išryškėja, jog lėčiausi šio fondo senėjimo tempai yra Vilniuje. 2002 metais 63 proc. viso daugiabučių fondo buvo ne senesnis nei 30 metų būstas. Praėjusių metų pabaigoje šis rodiklis susitraukė iki 48 proc.
Išlaikius panašius į pastarojo dešimtmečio naujų daugiabučių statybos tempus, tikėtina, jog 2022 metų pabaigoje tokių daugiabučių dalis Vilniuje sumažės iki 35 proc. Kur kas prastesnė padėtis – kituose Lietuvos miestuose, kur daugiabučių fondas sensta labai greitai – po 10 metų daugiabučiai, ne senesni nei 30 metų, nesudarys daugiau kaip dešimtadalio viso fondo, išskyrus Klaipėdą, kur šis rodiklis turėtų siekti apie 21 proc. Minėtiems miestams išlaikius panašius naujų daugiabučių statybos tempus, tikėtina, jog 2022 metų pabaigoje naujesni kaip 30 metų daugiabučiai Kaune sudarys 11 proc., Šiauliuose – 7 proc., Panevėžyje – 5 proc., Alytuje – 9 proc., Marijampolėje – 8 proc. viso fondo.
Stagnuojančią daugiabučių plėtrą kituose miestuose lemia prasta demografinė padėtis, emigracija ir žemas nekilnojamojo turto kainų lygis.
Beje, per pastarąjį dešimtmetį Vilniuje pastatyta net 67 proc. visų Lietuvos daugiabučių.
Procesas – nenumaldomas
„Inreal“ analitikų teigimu, daugiabučių fondo senėjimas – sunkiai sustabdomas procesas. Per dešimtmetį pasensta (tampa senesni nei 30 metų) penktadalis šalies daugiabučių fondo. Galbūt iš dalies šią problemą išspręstų masinė pastatų renovacija, tačiau nuo 2005 metų šalyje renovuota 480 daugiabučių – kasmet vidutiniškai po 60 (0,16 proc. viso fondo).
Nuo šių metų Lietuvoje buvo pradėta diegti gyventojams patrauklesnė daugiabučių renovacijos programa. Pagal ją šalyje 2014 metais planuojama renovuoti 840 daugiabučių (2,24 proc. fondo). Net ir įgyvendinus šiuos ambicingus planus, skaičiai yra akivaizdžiai per maži, kad vien renovacija būtų pajėgi išspręsti daugiabučių fondo senėjimo problemą. Be to, tikėtina, jog ne visus daugiabučius bus verta renovuoti, tad išlieka didelė tikimybė, kad per artimiausią dešimtmetį dalis jų gali būti griaunama. Šie procesai, be abejonės, dar labiau sumažins senos statybos butų paklausą, dėl ko gali kristi jų kaina, o naujesnės statybos butų paklausa atitinkamai turėtų augti.
Lėtai, bet užtikrintai
Jei ne faktas, kad žmogui reikia stogo virš galvos, ir mūsų mentalitetui būdingas sėslumas bei prisirišimas prie nekilnojamojo turto, daugelis žmonių jau seniai būtų pagalvoję, ką veikia sename daugiabutyje, ypač tokiame, kurio išlaikymas žiemą siekia apie 1 000 litų per mėnesį. Metams bėgant, tokio buto vertė tik krinta (namo amžius ir lėtinė krizė daro savo), o būsto išlaikymo kainos vis kyla. Kol galiausiai, kaip jau dabar neretai nutinka Akmenėje, Didžiasalyje ir kituose Lietuvos miestuose, šių dviejų kreivių pynė priveda prie minties, kad iš tokio turto – jokio džiaugsmo.
Daugeliui iš mūsų sunku susitaikyti su mintimi, kad taip gali būti, bet taip jau yra. Žinoma, gali pagelbėti renovacija, bet racionaliau pagalvojus tikriausiai daugeliu atvejų tai – tik laikina išeitis, ypač jeigu ji nebus atlikta kruopščiai. Be to, kyla abejonių, ar visi namai sulauks to laiko ir bus ką renovuoti...
Imkim kad ir tokią paprastą problemą kaip liftai, kurie sensta kartu su namais ir kai kur jau yra avarinės būklės. Nors jiems taip pat skiriama parama, nemažai reikia prisidėti ir gyventojams. Kaip žinoma, jie kaupiamųjų lėšų nelabai pritvinkę... Taigi, tarkime, vieną dieną toks liftas baigia savo „gyvenimą“. Rezultatas – namo (kokių 9 ar 12 aukštų) gyventojų gyvenimo kokybė tampa sunkiai nusakoma.
Nereikalingas palikimas
Vienas dalykas, kai žmogus tokiame daugiabutyje gyvena, tačiau ne tiek jau mažai žmonių suprato, kad daugelyje Lietuvos miestų ir rajonų paveldėtų butų visiškai neapsimoka priimti. Parduoti ar išnuomoti jų iš esmės neįmanoma, o pinigus jie „siurbia“ nuosekliai. Jei neturintis būsto žmogus įsivaizduotų, kad gyvena Niujorke, kur vykti į darbą valandą kitą iš rajoninio miesto – nieko tokio, jį greitai nuo šios minties „atšaldytų“ degalų kainos ir automobilio amortizacijos sąnaudos.
Žinoma, Vilniuje ir iš dalies Klaipėdoje bei Kaune padėtis – kiek kitokia, tačiau, nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, labai pigių būstų nesunku rasti Akmenės, Kelmės, Joniškio, Pakruojo, Pasvalio, Biržų, Kupiškio rajonuose. Tikėtina, kad ilgainiui šis procesas apims ir daugiau miestų. Aišku, žmogus dažnai turi tam tikrą manevro laisvę, tačiau šalies mastu šios problemos atrodo gana dramatiškai. Regis, labiausiai džiaugtis reikėtų mintimi, kad šalies „griuvimas“ vyksta lėtai ir per tą laiką gal kas nors atsitiks...