Sklypo istorija pasidomėti verta
Daugelyje sovietmečio gamyklų vykdyta veikla paliko ryškių ženklų: jų teritorijose specialistai aptinka įvairiausių žmogaus sveikatai kenksmingų medžiagų – nuo sunkiųjų metalų iki toksinių medžiagų. Pavyzdžiui, buvusios skaičiavimo prietaisų gamyklos „Skaiteks“ vietoje, kurioje po kelerių metų turėtų išdygti daugiabučių namų kvartalas, atlikus ekogeologinius tyrimus apsispręsta daugumą senų pramoninių pastatų nugriauti, o teritoriją kruopščiai išvalyti. Šiems darbams pavyko gauti Europos Sąjungos struktūrinių fondų paramą – 5 hektarų plotui išvalyti prireikė maždaug 10 mln. litų.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius pastebėjo, kad įprastai loftų plėtotojai stengiasi pabrėžti, jog nemaža dalis jų investicijų skiriama aplinkai išvalyti ir sutvarkyti – juk pašalinti pramoninės veiklos paliktą taršą yra tikrai brangu, ir daryti tai įprastai tenka savo lėšomis.
Tarša šalinama įvairiais būdais ir technologijomis: užterštą gruntą galima valyti vietoje arba jį iškasti ir išvežti neutralizuoti. Pasak Vilniaus regiono aplinkos apsaugos departamento direktoriaus Rolando Masilevičiaus, po valymo darbų visuomet atliekami kontroliniai taršos matavimai. Be to, teritorijų savininkai įpareigojami tęsti taršos stebėseną dar tam tikrą laiką ir baigus valymo darbus.
Šalinti taršą įpareigoja įstatymai
Teritorijų planavimo įstatyme numatyta, kad keičiant pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį statinių statybai ir kitai veiklai plėtoti turi būti rengiami detalieji teritorijos planai. Reikalavimai dėl papildomo teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo nustatomi išduodant planavimo sąlygas. Vadovaujantis aplinkos ministro 2004 metais patvirtintu Planavimo sąlygų teritorijų planavimo dokumentams rengti parengimo ir išdavimo tvarkos aprašu, viena iš planavimo sąlygas išduodančių institucijų yra Aplinkos ministerijos (AM) regionų aplinkos apsaugos departamentai (RAAD). Pasak AM Visuomenės informavimo skyriaus vyriausiosios specialistės Raimondos Karnackaitės, žinant, kad teritorijoje buvo vykdyta tarši veikla ir kad teritorija bus verčiama gyvenamąja, projekto plėtotojai gali būti įpareigojami atlikti ekogeologinius tyrimus ir išsiaiškinti, ar ji atitinka gyvenamajai teritorijai keliamus aplinkos būklės reikalavimus.
Pavojingų cheminių medžiagų ribinės vertės dirvožemiui, gruntui ir požeminiam vandeniui bei užterštų teritorijų vertinimo, tvarkymo, kontrolės tvarka nustatytos Cheminėmis medžiagomis užterštų teritorijų tvarkymo aplinkos apsaugos reikalavimuose, Naftos produktais užterštų teritorijų tvarkymo aplinkos apsaugos reikalavimuose LAND 9-2009, Aplinkos atkūrimo priemonių parinkimo bei išankstinio pritarimo gavimo tvarkos apraše. Čia numatytos skirtingos cheminių medžiagų leidžiamos ribinės vertės (dirvožemiui, gruntui, požeminiam vandeniui) skirtingo jautrumo taršai teritorijose.
Cheminėmis medžiagomis užterštų teritorijų tvarkymo aplinkos apsaugos reikalavimų pirmame priede yra nurodytos potencialiai taršios veiklos rūšys, kurias vykdant ar turint informacijos, kad tokios kadaise vykdytos, reikia atlikti ekogeologinius tyrimus vadovaujantis Ekogeologinių tyrimų reglamentu, t. y. ištirti gruntą ir požeminį vandenį, o nustačius taršą ją pašalinti pagal parengtą ir su RAAD suderintą tvarkymo planą. Tačiau minėti teisės aktai yra skirti aplinkos būklei vertinti, o higienos normos, reglamentuojančios didžiausius leidžiamus pavojingų cheminių medžiagų lygius pastatų konstrukcijose, iki šiol nėra.
„Gyventojai domisi loftų teritorijų tyrimais. Lietuvos geologijos tarnyba prie AM gauna prašymų suteikti informacijos apie atliktus tyrimus ir pakomentuoti teritorijos, kurioje planuojama gyvenamoji statyba, ekogeologinę būklę. Vilniaus RAAD yra gavęs ir su loftais susijusį skundą“, – komentavo AM atstovė.
LNTPA vadovas M. Statulevičius atkreipė dėmesį, kad renkantis būstą neužtenka įvertinti pastato istoriją ar atliktus tyrimus. Svarbi ir aplinka, kurioje teks gyventi, ypač jei objektas stovi šalia gatvės, kur vyksta ar planuojama, kad vyks, intensyvus eismas.
Informacija dalijasi tik paklausti
NT bendrovės „Oberhaus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis irgi patarė renkantis būstą nuodugniai juo pasidomėti. NT plėtotojai, anot pašnekovo, supranta, kad informacija, jog jų NT projektas įgyvendinamas buvusioje pramoninėje teritorijoje, netaps privalumu parduodant butus, tad dažniausiai tokios informacijos pristatydami savo statomus daugiabučius namus nenaudoja. Loftų projektų kūrėjai priešingai – kaip tik akcentuoja, kad modernus šiuolaikiškas būstas – buvusios gamybinės patalpos.
„Tokia informacija dažniausiai ir nėra slepiama. Tokio dalyko tiesiog neįmanoma nuslėpti. Todėl dažniausiai žinodami, kad potencialūs pirkėjai anksčiau ar vėliau užduos klausimų apie galimą taršą jų sklype, NT plėtotojai iš anksto atlieka dirvožemio ar pastatų tyrimus ir stengiasi įrodyti pirkėjams, kad jokių grėsmių nėra. Kiek patikimi tokie tyrimai – sunku pasakyti. Bet faktas, kad potencialus pirkėjas, paprašęs daugiau informacijos, jos iš plėtotojo sulauktų“, – sakė S. Vagonis.
Aplinkos kokybė įprastai daugiau rūpi vidutinės ar prestižinės klasės būstą perkantiems žmonėms. Ieškantiems ekonominės klasės būsto daugiabutyje šis faktorius ne toks svarbus. „Egzistuoja ir toks pirkėjų segmentas, kuriam svarbiausias dalykas – kuo mažesnė būsto kaina, jo eksploatavimo ekonomiškumas, o kiti aspektai – namo architektūra, aplinkos estetika, saugumas – rūpi gerokai mažiau. Jie tiesiog perka tai, ką gali įpirkti, o ne tai, ko norėtų, jei būstui įsigyti galėtų skirti daugiau lėšų. Paprastai tai jauni, dar nesukūrę šeimos žmonės, įsigyjantys ar besinuomojantys pirmąjį savo būstą“, – komentavo NT bendrovės atstovas. Labiau pasiturintys ir daugiau gyvenimo patirties turintys vidutinės klasės butų arba prestižinių apartamentų pirkėjai gerokai išrankesni, ir aplinka jiems tikrai rūpi. Tokiems pirkėjams svarbus ir saugumas, ir automobilių statymo klausimas, ir aplinkos estetiškumas.
LNTPA vadovas paantrino „Oberhaus“ atstovui: NT plėtotojai sklypą, kuriame bus įgyvendinamas projektas, renkasi atsižvelgdami į jo kainą, lokaciją ir rentabilumą. Centrinėse miestų dalyse esantys sklypai ne visiems jų įperkami, be to, dažnas turi ne pačią gražiausią istoriją. Tačiau itin patraukli kai kurių sklypų lokacija priverčia numoti ranka net ir į labai įtartiną praeitį – pavyzdžiui, tai, kad naujų pastatų vietoje laidotos medicininės atliekos.
Renkasi atidžiau
Vis dėlto NT projektų plėtotojus pasikeitę pirkėjų įpročiai verčia pasitempti: šiandien žmonės gerokai išrankesni nei pirkusieji butus iki 2008 metų, kai dėl pasiūlą viršijusios paklausos sparčiai kylant kainoms daugelis tiesiog neturėjo galimybių rinktis – pirko būstą tokį, koks tuo metu buvo siūlomas, baimindamiesi, kad nebeliks, ką pirkti, o būstas per tą laiką dar pabrangs. Matydami tokį pirkimo ažiotažą 2005–2008 metų periodu, komentavo S. Vagonis, kai kurie plėtotojai iš tiesų labai mažai rūpinosi ir aplinkos, ir pačių namų kokybe, nes buvo garantuoti – kad ir ką jie pastatytų, tai bus nupirkta.
„NT plėtotojai vadovavosi logika – kam investuoti daugiau, jei galima pataupyti arba statyti dar didesniu intensyvumu? Todėl tuo periodu suprojektuota arba pastatyta tokių daugiabučių namų, jų kvartalų, kurių aplinka tikrai nežavi dabartinių šių namų gyventojų ir galimų šių butų pirkėjų. Kartais dėl prastos daugiabučio namo aplinkos sunku kaltinti vien plėtotojus – juk galioja taisyklė, kad ir plėtotojai, ir gyventojai tvarkytis kaip tik pageidauja gali tik savo sklypo ribose“, – svarstė pašnekovas.
Vilniaus Gedimino technikos universiteto Statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedros vedėjas habil. dr. prof. Artūras Kaklauskas, kartu su kolegomis tyręs triukšmo ir oro kokybės įtaką NT vertei, žurnalui „Statyba ir architektūra“ taip pat aiškino, kad triukšmas ir oro tarša NT vertei priklausomai nuo jo paskirties daro didesnę ar mažesnę neigiamą įtaką. Specialistas pabrėžė, kad šie veiksniai gerokai sumažina gyvenamosios paskirties turto vertę.
Pavyzdys: Pramonės rajonas virto kompaktišku daugiabučių kvartalu
Daugiabučių namų kvartalas „Aušros namai“ Kaune – vienas teigiamų gamybai naudotos teritorijos virsmo gyvenamąja teritorija pavyzdžių.
1893 metais Rusijos caro kareiviams nutiesus aprūpinimo kelią į VII fortą (dabar Aukštaičių g.), pradėjo formuotis kvartalo ribos. Kiek vėliau čia buvo pastatytas Kamberų degtukų fabrikas, kurį 1923 metais nupirko A. Stragavičius. Tuo metu kvartalas susiformavo tarp tuomečių Konstantinopolio g. (dabar Aukštaičių g.), Plūgų g. (dabar Aušros g.), Degtukų g. (dabar Dzūkų g.) ir dabartinės Lietuvių g.
1954–1961 metais fabrikas pavadintas „Raudonąja žvaigžde“ ir ilgainiui smarkiai išplėstas. Vėliau perkrikštytas „Uosiu“, dar vėliau – „Kauno baldais“, galiausiai pelnė „Karigės“ pavadinimą.
2003-iaisiais fabrikas „Karigė“ iškeltas iš kauniečių pamėgto Žaliakalnio rajono. Jo 9022,24 kv. m ploto gamybinius pastatus įsigijo įmonės „YIT Kausta“ dukterinė bendrovė „YIT Kausta būstas“, puoselėdama gražią mintį sukurti ramią gyvenamąją oazę.
Atlikus paveldosaugos ekspertizę, 2003 metų gruodžio 30 dieną buvo sudaryta sutartis su Lietuvos architektų sąjungos Kauno skyriumi dėl atviro užsakomojo kvartalo Lietuvių g. 30 Kaune planavimo ir užstatymo projekto konkurso organizavimo. Detalusis teritorijos planas patvirtintas 2004 metų rugsėjo 4 dieną.
2005 metų balandį pradėjusi statybas, AB „YIT Kausta“ jau 2007-ųjų birželį baigė statyti 200 butų daugiabučių namų kvartalą „Aušros namai“. Statyba truko vos daugiau nei dvejus metus. Gyvenamąjį kompleksą sudaro trys 4–7 aukštų pastatai. Juos iš tolo galima atskirti iš įspūdingos architektūros (architektas Audrys Karalius).
Į šį projektą investavus per 53 mln. litų, ypatingoje miesto vietoje sukurta patogi, daugiau kaip 12 tūkst. m2 gyvenamąjį plotą užimanti erdvė. Pro langus matyti Prisikėlimo bažnyčia, iš viršutinių namo aukštų atsiveria vaizdas į Kauno senamiestį, Laisvės alėją, Nemuną. Iš namų per kelias minutes funikulieriumi galima nusileisti į populiariausią Kauno vietą – Laisvės alėją. Įdomių architektūros sprendimų statinys dėl spalvų gamos – nuo raudonos iki oranžinės – miestelėnų neretai pavadinamas linksmuoju kvartalu.
„Aušros namai“, iškilę tankiai apgyvendintame Kauno rajone, kauniečiams pirmiausia asocijuojasi su čia buvusiu medienos apdirbimo fabriku „Karigė“.
„Gamyklos administracinį pastatą buvo nuspręsta išsaugoti – patalpos rekonstruotos, jose įrengti 27 šiuolaikiniai butai su itin aukštomis, apie tris metrus siekiančiomis, lubomis. Tai, kad tyliame, soduose skendinčiame Žaliakalnyje triukšmingą pramoninį objektą galų gale pakeitė kompaktiškas daugiabučių ansamblis, laikau pozityviausiu įvykiu kvartalo istorijoje, turėjusiu įtakos ir gretimų kvartalų raidai“, – teigė architektas A. Karalius. Pirmieji gyventojai „Aušros namuose“ apsigyveno 2006 metų rudenį.