Jeigu toks nesate, samdote profesionalą, kuris moka taisyti prakiurusius vamzdžius, lopyti kiaurą stogą, šiltinti sienas ir pakabinti radiatorių ten, kur jo labiausiai reikia. Ar samdyti tokį specialistą yra išeitis?
Beveik pusės Kauno daugiabučių gyventojų nuomone, namo priežiūra, remontu ir aplinkos tvarkymu turi užsiimti profesionalai.
Apie pokyčius daugiabučių administravimo rinkoje, gyventojų skundus ir administratorių konkurenciją kalbėjomės su Kauno miesto savivaldybės Daugiabučių namų administravimo ir renovavimo skyriaus vedėju Kęstučiu Miškiniu.
– Nuo 2006 m. daugiabučių administravimu turi teisę užsiimti ne tik patys gyventojai, bet ir samdomos įmonės. Prabėgus dešimtmečiui, ar jau galima daryti išvadas ir atsakyti į klausimą – kas geriau: namo bendrija, išsirinkusi pirmininką, ar pasamdyta įmonė?
– Į šį klausimą negaliu atsakyti vienareikšmiškai: yra daug pavyzdžių, kai daugiabučio gyventojai puikiai sutaria su įmone, paskirta administruoti jų namą. Tokie daugiabučiai jau renovuoti, sutvarkyta aplinka, sureguliuota šildymo sistema, laiku atliekamas įvairių sistemų remontas. Visi būna patenkinti, nes pasiektas rezultatas.
Lygiai taip pat yra pavyzdžių, kai daugiabutyje veikia bendrija, o išrinktas pirmininkas turi ir kompetencijos, ir žinių, kad galėtų prižiūrėti namą. Jeigu pirmininkas organizuotas ir ūkiškas, gyventojai bus patenkinti, o būtini darbai ir priežiūra atlikta laiku ir tinkamai.
– Kaune yra beveik 5 tūkst. daugiabučių, kone pusę jų prižiūri samdomi administratoriai. Vis daugiau daugiabučių pasirenka būtent įmones. Ar šie skaičiai rodo, kad įmonėmis jau pasitikima? O gal priešingai – daugiau piktinamasi? Dėl ko gyventojai nusivilia administratoriais?
– Šie skaičiai tėra tik skaičiai, nes tame pačiame daugiabutyje gali būti ir labai patenkintų, ir labai nusivylusių gyventojų. Tarkime, daugiabutyje yra 60 butų ir tiek pat nuomonių: vienam – per karšta, kitam – per šalta. Vieną dieną vienas gyventojas skambina administratoriui ir skundžiasi, kad bute neturi, kuo kvėpuoti. Administratorius atvažiuoja ir sumažina šildymą.
Tuomet kitą dieną skambina jau kitas to paties namo gyventojas ir piktinasi, kad bute šalta. Administratorius vėl važiuoja ir padidina šildymo tiekimą.
Ir ši pasaka be galo gali tęstis visą žiemą. Todėl gali atrodyti, kad administratorius nesugeba susitvarkyti su savo pareigomis. Tačiau problema, kaip supratote, yra visai kita.
Iš patirties galiu pasakyti, kad iš visų gyventojų skundų dėl administratorių maždaug pusė nepasitvirtina.
Administratorius tikrai stengiasi dirbti ir įtikti gyventojams, tačiau ne visuomet jam pavyksta. Apie ką mes galime kalbėti, jei į susirinkimą iš 60 gyventojų ateina 10. Visi rėkia, pyksta, ginčijasi ir neprieina prie vienos nuomonės.
– Nepatenkintų gyventojų skundų savivaldybė sulaukia nuolat. Juk savivaldybė ir paskyrė administratorius, vadinasi, turi prisiimti atsakomybę. Dėl ko dažniausiai skundžiasi gyventojai?
– Atvejų pasitaiko pačių įvairiausių, kartais netgi keistų ar juokingų. Tačiau mes turime reaguoti – fiksuoti skundus, fotografuoti vietoje skundo objektą, aiškintis su administratoriais ir jų samdytais rangovais, kas atsitiko ir kodėl taip atsitiko. Visuomet bandome ieškoti kompromisų.
Prisimenu: skambina gyventojas ir piktinasi, kad jo bute ne vietoje įrengtas radiatorius. Važiuojame, kviečiame administratorių, kartu tikriname dokumentus – gal buvo įvelta klaidų techniniame projekte.
Paaiškėja, kad jokių klaidų nėra, kad radiatorius yra ten, kur ir turėtų būti, tačiau gyventojui vis tiek atrodo kitaip. Mes juk visų piliečių sąmoningumo nepakeisime. Kartais tiesiog nereikia aiškinti ir viskas.
Būna ir kitokių skundų: renovacijos metu daugiabučio rūsyje darbininkai keitė vamzdžius. Paliko statybinių šiukšlių, medžiagų likučių, gyventojai nepatenkinti.
Skambina mums, mes – administratoriui. Šis sako: ne mūsų atliekos. Skambiname rangovams, kurie tuos darbus atliko. Šie prisipažįsta nesusitvarkę po remonto darbų. Toks pavyzdys rodo, kad ne administratorius buvo atsakingas, o rangovas, kurio darbus administratorius turėtų kontroliuoti.
Aišku, skundų gauname po atliktos daugiabučio renovacijos.
– Ši tema turbūt niekada nepraras aktualumo. Nes gyventojų, gyvenančių tame pačiame daugiabutyje, nepasitenkinimas stebina turbūt ir administratorius, ir savivaldybę.
– Stebimės ir kartu suvokiame: ekonominė padėtis tokia, kad bet kokia didesnė investicija daugeliui žmonių kelia paniką. Kita vertus, dėl renovacijos rengiamas namo gyventojų balsavimas. Tiesiog administratorius nepradeda renovuoti namo be daugumos gyventojų sutikimo.
Mus pasiekia skundų, kad renovacija name pradėta savavališkai, esą gyventojai nieko nežinojo ir pirmą kartą apie tai išgirdo, gavę pranešimus dėl jų vardu paimtos paskolos.
Bet... Aš pats gyvenu daugiabutyje ir žinau, kaip viskas vyksta. Dalis gyventojų iš principo, prieštaraudami renovacijai, net nedalyvauja susirinkimuose. Įsivaizduoja, kad taip jų protestas suveiks. O juk susirinkime yra aptariami visi svarbūs dalykai: banko paskolos, būsto kokybės gerinimas, išlaidų už šildymą pokyčiai.
Jeigu 51 procentas gyventojų pritaria namo renovacijai, darbai pradedami. Tada tas protestuotojas tarsi pabunda ir supykęs skundžiasi, kad jam esą niekas nepranešė. Bet juk jis pats turėtų būti suinteresuotas ir aktyvus susirinkimų dalyvis. Kas šiuo atveju kaltas?
– Kartais gyventojai skundžiasi ir tuo, kad renovacija jų daugiabutyje atlikta netinkamai, kad lėšos iššvaistytos, o administratoriai rado būdą pasipelnyti iš žmonių. Ar pagrįstos tokios kalbos?
– Daugiabučių namų renovacija yra griežtai kontroliuojama, nes tam naudojami Europos Sąjungos pinigai. Net ir mažiausia klaida techniniame projekte gali baigtis tuo, kad lėšos nebus skirtos.
Todėl negali būti nė kalbos apie lėšų švaistymą. Koks administratorius rizikuos savo įvaizdžiu ir gyventojų pasitikėjimu?
Kita vertus, pasitaiko gyventojų skundų dėl netinkamai atliktų darbų. Buvo atvejis, kai renovuotame name per sienas pradėjo bėgti lietaus vanduo. Aiškinomės, kvietėme rangovus, paaiškėjo, kad tiesiog blogai padaryta lietaus vandens nubėgimo sistema. Šiuos trūkumus rangovas sutvarkė.
– Teisę administruoti daugiabučius namus Kaune turi 23 įmonės. Ar didelė konkurencija tarp jų? Kaip yra viliojami gyventojai?
– Įmonių daug, tačiau didžiausią rinkos dalį pasidalijo septynios. Viena jų – savivaldybei priklausanti UAB „Kauno butų ūkis“.
Savivaldybei žinomi atvejai, kai administratoriai bando pervilioti gyventojus. Dažniausiai į daugiabučių pašto dėžutes metami lankstinukai, siūlantys geresnes sąlygas gyventojams ar pigesnes paslaugas.
– Neseniai Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nustatė, kad butų patalpų savininkai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, turi teisę laisvai nuspręsti dėl jiems priklausančios bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, o savivaldybės vykdomosios institucijos sprendimas dėl administratoriaus skyrimo yra tik butų savininkų valios išraišką įforminantis dokumentas. Ar šis teismo sprendimas buvo svarbus kauniečiams?
– Svarbus tiems gyventojams, kurie buvo nusivylę administratoriais ir norėjo pasirinkti patys. Anksčiau, jeigu daugiabučio gyventojai neįkurdavo bendrijos, iniciatyvos imdavosi savivaldybė ir paskirdavo administratorių.
Dabar patys gyventojai gali nuspręsti, kurią įmonę nori pasirinkti. 2006 m. administratorius savivaldybė skirdavo neterminuotam laikotarpiui.
Aukščiausiajam teismui nusprendus, gyventojai gali keisti administratorių savo iniciatyva. Nepaisant to, kokioje miesto vietoje yra daugiabutis, jei jo gyventojai nusprendė samdyti vieną ar kitą administratorių, šis turi teikti paslaugą.
Kaina priklauso nuo būsto
Būsto administravimo kainos skiriasi pagal tai, kokio dydžio yra daugiabutis – 1–3 tūkst. kv. m ar daugiau. Daugiau kaip 3 tūkst. kv. m plotą užimančio daugiabučio administravimas gali kainuoti nuo 0,0142 iki 0,0449 Eur už kvadratinį metrą.
Naujas žaidėjas – iš Kretingos
2016 m. pabaigoje Kauno daugiabučių administratorių sąraše atsirado dar viena įmonė – UAB „Kretingos būstas“. Ši bendrovė pareiškė neapsiribojanti konkrečia geografine vietove ir galinti teikti paslaugas visoje Lietuvoje.
Prieš pradėdama veiklą Kaune, ji analizavo konkurentų siūlomas kainas ir išskyrė kelis svarbius dalykus.
Administravimo paslaugų tarifas tėra viena medalio pusė, daug svarbiau – pateikti gyventojams techninės pastato priežiūros, šilumos ūkio priežiūros ar teritorijos priežiūros tarifus, kurie sudaro nemažą paslaugų dalį.
„Kretingos būstas“ įsitikinęs, kad daugiabučių ūkio priežiūros rinka Kaune yra nepakankamai liberalizuota, nes nemažai rinkos daliai paslaugas teikia savivaldybės įmonės. Kaip seksis naujam žaidėjui, parodys laikas.