Lietuvos banko Makroprudencinės politikos skyriaus vyresnysis ekonomistas Rokas Norvilas teigia, kad pagrindinės euro zonos šalių būsto paskolų palūkanų skirtumų priežastys yra kelios. Pirmiausia, tai yra didelė paskolų su kintamomis palūkanomis dalis Lietuvoje ir kitose Baltijos šalyse.
„Tai reiškia, kad didėjanti pinigų kaina per didėjantį tarpbankinės rinkos „Euribor“ rodiklį palyginti greitai perduodama į galutinę paskolos kainą“, – „Delfi“ komentavo R. Norvilas.
Dar viena priežastis yra finansavimosi ar kapitalo kaina, kuria bankai patys skolinasi.
„Lietuvoje komerciniai bankai, priešingai nei prieš 2009 metų krizę, kai buvo itin priklausomi nuo patronuojančių Skandinavijos bankų, finansuojasi vietinėmis lėšomis, tai yra, indėliais.
Terminuotų indėlių palūkanos pastaruoju metu sparčiai didėjo ir, remiantis ECB naujausia statistika, ilgesnio nei 12 mėn. termino terminuotųjų indėlių palūkanos Lietuvoje balandį siekė beveik 3 proc. ir buvo vienos didžiausių euro zonoje“, – aiškina ekspertas.
Euro zonos statistika rodo, kad pernai lapkritį Lietuva ir Latvija pirmosios viršijo 4 proc. ribą, o daugiau kaip 5 proc. būsto palūkanas pasiekė šių metų kovą. Estija šiek tiek atsilieka.
Paskolų būstui palūkanos euro zonoje:
Kaip trečiąją skirtumų euro zonoje priežastį Lietuvos bankas įvardiją rizikos vertinimą. Tam, kad kredito įstaigos galėtų veikti stabiliai, nustatydamos palūkanų normas, jos privalo kruopščiai įvertinti kredito gavėjo riziką, o dėl padidėjusių rizikų ir prastesnių ekonomikos perspektyvų potencialūs paskolų gavėjai vertinami dar atidžiau.
„Skirtingai vertinama rizika gali turėti įtakos palūkanų normų skirtumui tarp Lietuvos ir euro zonos vidurkio. Nepamirškime, kad Lietuvos gyventojai ir verslas gali naudotis euro teikiamais privalumais“, – primena R. Norvilas.
Pasak jo, Lenkijoje, Čekijoje, Vengrijoje ir kitose Vidurio ir Rytų Europos valstybėse, kurių ekonomikos išsivystymo lygis panašus į Lietuvos, tačiau kurios neturi euro, bazinės palūkanų normos yra gerokai didesnės, pavyzdžiui, Vengrijoje siekia 13, Lenkijoje 6,25, Čekijoje ir Rumunijoje po 6 proc., palyginti su ECB taikoma 3,25 proc.
Galiausiai, svarbi yra konkurencinė aplinka. Anot LB atstovo, palyginti su kitomis euro zonos šalimis, Lietuvos bankų rinkoje vis dar yra sąlyginai didelė koncentracija, tai yra, didžiąją rinkos dalį užima keli dideli bankai. Ribota konkurencija turi įtakos bankų nustatomai palūkanų maržai.
„Tiesa, nuo 2020 metų matėme teigiamų poslinkių – sparčiau būstą kredituoti Lietuvoje pradėjo iki tol šiam tikslui aktyviai neskolinę rinkos dalyviai. Lietuvoje mažesniųjų būsto kredituotojų dalis naujų paskolų sraute per pastaruosius kelis metus padidėjo daugiau nei penkis kartus“, – sako R. Norvilas.
Kredituotojų dalis išaugusi nuo maždaug 3 proc. (2017–2018 metais) iki 16 proc., vertinant pagal 2023 metų sausio-balandžio mėnesių bankų veiklos rezultatus. Dėl padidėjusios konkurencijos bankų maržos sumažėjo nuo 2019-2020 metų piko (2,4 proc.) maždaug ketvirtadaliu ir šiuo metu maržų mediana siekia 1,85 proc., teigia pašnekovas.
Lietuvos banko duomenys rodo panašią situaciją Lietuvoje, kaip ir aukščiau pateikta ECB statistika. Šalies centrinio banko teigimu, būsto paskolų palūkanos kovą siekė 5,07, o balandį 5,34 proc.
Vangesnis laikotarpis NT rinkoje
Registrų centras teigia, kad kiekvienais metais artėjant vasarai ir šylant orams tradiciškai suaktyvėja ir nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka. Vis dėlto šiemet bent jau kol kas fiksuojami sandorių skaičiai neleidžia kalbėti apie pagyvėjimą.
„NT rinka nedemonstruoja pagyvėjimo ženklų. Nors bendras gegužės mėnesio rezultatas ir yra geresnis nei balandį, tačiau skaičiai nėra tie, kuriuos matydavome įprastai“, – pranešime teigia Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.
Per pirmuosius penkis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota 45,8 tūkst. NT objektų pardavimų – 16 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-gegužės mėnesiais, kai buvo įregistruota 54,2 tūkst. Šiemet visoje šalyje įregistruota 12,7 tūkst. butų pardavimų – 10 proc. mažiau nei prieš metus.
Vienos didžiausių Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių „Realco“ duomenimis, šių metų gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 204 būstai ir fiksuoti 8 sutarties nutraukimai.
„Palyginti su balandžiu, kai buvo nupirktas 191 būstas, gegužę stebėtas vos didesnis pirkėjų aktyvumas – parduota 7 proc. daugiau būstų nei ankstesnį mėnesį. Vertinant pernykščio gegužės mėnesio rezultatus, kuomet buvo nupirkti 249 būstai, šiųmetiniai pardavimai sumenko 18 proc.
Šiandien matomą sumažėjusį būsto rinkos aktyvumą lemia suprastėjusios ekonominės aplinkybės“, – bendrovės pranešime komentuoja „Realco“ pardavimo direktorius Marijonas Chmieliauskas.
Pasak jo, esminę įtaką pardavimams daro išaugusi 6 mėn. „Euribor“ palūkanų norma – šiuo metu ji siekia 3,78 proc., kai praėjusį mėnesį buvo 3,622 proc. Atitinkamai, išduodama ir mažiau naujų paskolų. Bendrovė cituoja Lietuvos banko duomenimis: šiemet jų suteikta 17 proc. mažiau, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2019 metais.
„Jei pernai būsto įperkamumas mažėjo dėl NT kainų augimo, tai dabar gyventojų perkamąją galią labiausiai mažina augančios palūkanos ir dėl to brangstančios paskolos“, – sako M. Chmieliauskas.
Prognozės: galimas tolesnis bazinių palūkanų normų augimas
Lietuvos banko ekonomisto R. Norvilo teigimu, finansų rinkos dalyviai laukia, kad Europos Centrinis Bankas dar du kartus padidins pagrindinę palūkanų normą po 25 bazinius punktus. Šie lūkesčiai jau įskaičiuoti į tarpbankinės rinkos palūkanų normą „Euribor“.
Šio rodiklio ateities sandoriai rodo, kad finansų rinkos 6 mėn. „Euribor“ piką mato šių metų gruodį ties 3,82 proc.
„Euribor“ 3 ir 6 mėn. prognozės:
„Tačiau tai yra tik finansų rinkos dalyvių lūkesčiai – jie gali ir išsipildyti, ir neišsipildyti. Kaip realiai keisis palūkanos, priklausys nuo Europos Centrinio Banko sprendimų dėl pagrindinės palūkanų normos.
Šiuos sprendimus, be kita ko, lems infliacijos euro zonoje duomenys ir jų perspektyva. Europos Centrinis Bankas siekia, kad infliacija grįžtų į tikslinį 2 proc. vidutiniu laikotarpiu lygį“, – sako ekspertas.
Lietuvos bankas gegužės pabaigoje pateikė siūlymų, kaip padidinti vartotojų galimybes gauti paskolų tam tikram laikotarpiui fiksuotosiomis palūkanomis ar refinansuoti turimą būsto paskolą palankesnėmis sąlygomis.
Reguliuotojas argumentavo būtent tuo, kad Lietuva yra viena iš nedaugelio euro zonos valstybių, kuriose būsto paskolų su fiksuotąja palūkanų norma produktas beveik nenaudojamas, o naujų paskolų palūkanų norma, kai ji fiksuojama ilgesniam nei metų laikotarpiui, vidutiniškai yra viena didžiausių euro zonoje.
R. Norvilas komentuoja, kad teikiami siūlymai yra orientuoti į ilgąjį laikotarpį, nepaisant šiuo metu vyraujančių aukštų pagrindinių ECB palūkanų normų.
„Pabrėžiame, kad Lietuvos bankas neskatina gyventojų rinktis būsto paskolas specifiškai su fiksuotomis ar kintamosiomis palūkanų normomis. Mūsų tikslas suteikti gyventojams realias galimybes rinktis jiems ir jų finansinei situacijai priimtiniausią produktą ir gauti visą reikalingą informaciją, užtikrinant tinkamiausią pasirinkimą“, – sako ekonomistas.
Tad vienas iš pasiūlymų yra plėsti būsto paskolų su (dalinai) fiksuota palūkanų norma pasiūlą, taip leidžiant paskolos gavėjams apsidrausti nuo palūkanų normų svyravimo ir suteikti galimybę efektyviau planuoti išlaidas, susijusias su būsto paskola bent keliems metams į priekį, jei toks produktas yra patrauklus.
„Mūsų analizė atskleidė, kad šiuo metu bankai Lietuvoje tokių paskolų ar kitų alternatyvų gyventojams realiai nesiūlo – šiais metais, apie 4 proc. naujų būsto paskolų Lietuvoje yra išduodamos su (dalinai) fiksuotomis, tai yra, nekintančiomis ilgiau nei 1 metai, palūkanų normomis. Euro zonoje šiais metais tokių paskolų išduodama apie 75 proc. visų naujų būsto paskolų“, – sako jis.
Kalbėdamas apie paskolos refinansavimą, R. Norvilas sako, kad jis nesumažina palūkanų normų, siūlomų rinkoje, tačiau gali būti naudingas ilguoju laikotarpiu, priklausomai nuo individualios paskolos sąlygų, specifiškai derantis dėl paskolos maržos mažinimo.
„Būsto paskolos, suteiktos 2018–2021 metais, tai yra, didesnių maržų laikotarpiu, sudaro apie 44 proc. esamo būsto paskolų portfelio, taigi nemažai daliai būsto paskolų turėtojų būsto paskolos refinansavimas šiuo metu galėtų būti finansiškai naudingas dėl palankių maržos mažėjimo tendencijų“, – sako LB ekspertas.
