Savo ruožtu pardavėjas aiškina, kad nebeįmanoma atlikti darbų už ankščiau sutartas kainas. Vystytojas sako ieškantis sprendimo būdų su visais pirkėjais ir patikina, kad dauguma jų vis dėlto sutiko su kainų pakilimu.
NT teisės ekspertės teigimu, vystytojas neturėjo teisės nutraukti sutarties, mat toks ultimatumas reiškia paties pardavėjo atsisakymą vykdyti sutartį. Tokiu atveju pirkėja turi teisę ginčyti nepagrįstą sutarties nutraukimą ir reikalauti grįžti padėtį iki nutraukimo arba prašyti grąžinti sumokėtą avansą ir priteisti baudą ir kitus nuostolius, dėl kurių buvo sutarta sutartyje.
Pateikė ultimatumą
Renata (vardas pakeistas moters prašymu – red.) prieš metus su vystytoju „Sostinės valdos“ (Hauz.lt) pasirašė preliminarią pirkimo sutartį dėl buto Kalnėnuose, kai projekto statybos dar nebuvo prasidėjusios. Po metų ji pradėjo domėtis statybų darbais ir eiga ir netikėtai sulaukė akibrokšto.
„Skambinau pasidomėti, kaip vyksta darbai. Buvau patikinta, kad viskas tvarkoje, ir rugsėjį viskas jau bus pabaigta. Praėjus maždaug dviem savaitėms po skambučio, gavau laišką, kad arba jie nori nutraukti sutartį, arba pakelti kainą 24 tūkst.“, – pasakoja Renata ir pažymi, kad sutartyje nurodyta kaina buvo apie 70 tūkst. eurų.
Moteris nenorėjo sutikti su tokiais drastiškais kainų pokyčiais, juolab kad vystytojas, kaip ji teigia, neatsiuntė jokių dokumentų, kurie juos pagrįstų. Anot jos, pardavėjas keitė ir motyvus sutarties nutraukimui.
„Iš pradžių rėmėsi force majeure – karu: neva dėl jo pakilo statybų kainos, todėl nebegali pastatyti objekto sutartomis kainomis. Vėliau man tikino, kad yra pasibaigusi preliminari sutartis ir ji nebegalioja. Nors viename iš sutarties punktų pažymėta, kad kol nepasirašyta notarinė sutartis, galioja preliminari. Didžiosiomis raidėmis parašyta, kad jie įsipareigoja iki birželio pasirašyti su manimi notarinę sutartį. Vadinasi, jie pažeidė sutartį“, – pažymi pašnekovė.
Negali atgauti avanso
Pirkėja siūlė įvairius variantus: parduoti būstą tokios būklės, koks jis šiuo metu, sumokėti kompensaciją, tačiau vystytojas atsisakė. Maža to, moteris tikina negalinti atgauti savo sumokėto užstato – apie 10 tūkst. eurų.
„Man sakė pasirašyti dokumentą, įrodantį, kad neturėsiu jokių pretenzijų. Tokiu atveju grąžintų mano užstatą. Pagal įstatymą, man pardavėjas turėtų sumokėti 5 proc. nuo sumos, kad pažeidė sutartį. Tačiau šio dalyko jie nepripažįsta.
Iš pradžių jie dar sutiko apmokėti tiesiogines išlaidas, bet galiausiai nieko nesumokėjo. Pavyzdžiui, paskolų brokeriui, kuris padėjo sutvarkyti paskolą, mokėjau kelis šimtus eurų. Vystytojui nusiunčiau pavedimo kopiją, ir gavau atsakymą, kad čia padirbta“, – pasakoja Renata.
Ji teigia kol kas nesikreipusi į policiją, bandanti atgauti pinigus gražiuoju, bet su teisininkais jau konsultavosi kelis kartus. Ji neatmeta, kad gali tekti šį ginčą spręsti teisme. Tačiau tą ji ruošiasi daryti ne viena, buria ir kitus gyventojus, kurie galimai nukentėjo nuo to paties vystytojo.
Renatos teigimu, „Sostinės valdos“ butų kainas pakėlė visiems pirkėjams, kai kurie iš jų sutiko su pokyčiais, nes kito pasirinkimo nebeturėjo.
„Kalbėjau su moterimi, kuri pirko 30 kv. m butą, jai pakėlė kainą 16 tūkst. eurų. Ji nebegalėjo iš banko tiek pasiskolinti. Vis dėlto ji sutiko, iš kažkur pasiskolino pinigų, nes rinkoje jau nieko už tokią kainą neberastų, ką prieš metus galėjome įsigyti. Iš žmonių šaipomasi lygioje vietoje“, – pabrėžia moteris.
Vystytojas ieškojo kitų rangovų
Įmonė „Sostinės valdos“ (Hauz.lt), kuriai vadovauja Dalius Bagdonavičius, pakomentavo susiklosčiusią situaciją.
„Dėl kainos didėjimo pažymime, kad UAB „Sostinės valdos“ yra užsakovas, o statybos darbus atlieka rangovai. Jie informavo, kad pasikeitus rinkos kainoms (tiek padidėjus darbo užmokesčiui, tiek ženkliai pabrangus medžiagoms ir t. t. nebeįmanoma atlikti darbų už ankščiau susitartas kainas.
„Sostinės valdos“, siekdama išvengti kainos didinimo pirkėjams, rinkoje ieškojo kitų rangovų, kurie galėtų atlikti darbus už su pirkėjais suderintą kainą ir susitartais terminais. Tačiau susidūrėme su situacija, kai dalis rangovų nurodė, kad už tokias kainas dėl ženklaus kainų išaugimo jie objektyviai negali pabaigti darbų, arba nurodė, kad tokius darbus galėtų atlikti po metų-dvejų, tačiau patvirtinimo, kad ir nukėlus terminą kainą nedidės – negalėjo duoti.
Taigi, susidūrėme su situacija, kai arba buvome priversti didinti kainą ir tęsti statybą su esamais rangovais, arba iš esmės stabdyti statybas neapibrėžtam terminui, tačiau nesant jokios garantijos, kad po statybų stabdymo, statybų kaina nekis“, – rašoma bendrovės atsiųstame komentare.
Vystytojas: dauguma pirkėjų sutiko su kainų didinimu
Kaip tikina, įmonė su kiekvienu pirkėju bando ieškoti sprendimo būdo, o nesutikus su kainų pakėlimu, sumokėti avansai grąžinami ir patirti nuostoliai esą padengiami.
„Suprasdami, kad pirkėjams tiek kaina, tiek statybos terminai yra jautrus klausimas, pradėjome kalbėtis su kiekvienu pirkėju, siekdami rasti optimaliausią susiklosčiusios situacijos sprendimo būdą, informavome apie susiklosčiusią situaciją ir, jeigu pirkėjai nėra suinteresuoti kainos didinimu ir tai netenkina jų interesų, nurodėme, kad grąžinsime jų sumokėtus avansus ir kartu padengsime pirkėjų pagrįstus nuostolius“, – teigia „Sostinės valdos“.
Įmonė pažymi, kad su didžiąja dalimi pirkėjų pavyko rasti kompromisinį variantą – dauguma pirkėjų esą sutiko su kainos didinimu.
„Didžioji dalis, suprasdami susidariusią situaciją, kad galutinė kaina didėjo ne dėl „Sostinės valdos“ veiksmų, sutiko su kainos padidinimu, kitiems yra grąžinti avansai ir kompensuoti patirti pagrįsti nuostoliai. Su trečiąja grupe, kurią sudaro mažuma pirkėjų, iki šiol deramės ir bandome surasti susiklosčiusios situacijos sprendimą. Jų esame paprašę, kad pateiktų įrodymus apie patirtus nuostolius ir kartu su nuostoliais nurodėme, kad grąžinsime jų sumokėtą avansą“, – patikina vystytojas.
Bendrovė plačiau nepakomentavo Renatos situacijos dėl konfidencialumo.
„Atsižvelgiant į tai, kad nežinome, apie kokį konkrečiai pirkėją klausiate ir kokia yra konkreti situacija, negalime pakomentuoti teiginių apie tai, kad yra negrąžintas avansas ar nuostolių atlyginimo terminų. <...>
Yra likę keli pirkėjai, kurie dar nėra išreiškę savo galutinės pozicijos dėl to, ar sutinka su kainos didinimu, ar nori, kad jiems būtų grąžintas avansas bei kompensuoti realūs nuostoliai. Tačiau, atsižvelgiant į saistančias konfidencialumo sąlygas, detalesnės informacijos apie asmenis pateikti negalime“, – komentuoja „Sostinės valdos“.
Kotedžo statybos vėluoja daugiau nei pusmetį
Be kita ko, apie problemas su tuo pačiu vystytoju pasakoja ir kito jų vystomo objekto pirkėjai. Rimantas (vardas pakeistas – red.) tame pačiame Kalnėnų rajone iš „Sostinės valdos“ nusipirko kotedžą, tačiau jo statybų pabaigos laukia jau daugiau nei pusmetį.
„Turime daug problemų dėl komunikacijos ir terminų. Statytojas turėjo pabaigti kotedžo statybas praėjusį lapkritį. Iki tol mums sakė, kad pabaigs ir viskas bus gerai. Iki paskutinio mėnesio nebuvo jokių pranešimų, kad vėluos statybos. Mes pardavėme savo butą, ruošėmės įsirenginėti ir kraustytis.
Sutartį su įmone pasirašėme gegužę, bet statybos dar nėra baigtos. Notarinėje sutartyje nurodyti terminai – iki liepos pabaigos. Jei pabaigs rugsėjį, vėluos apie devynis mėnesius. Visą šį laiką patiriame nuostolių, nes turime nuomotis būstą, tačiau jų kompensuoti niekas neketina“, – piktinasi vyras.
Vis dėlto didžiausia problema, anot jo, net ne vėluojančios statybos, o vystytojo komunikacija.
„Niekada neatrašo į el. laiškus ir pretenzijas, ignoruoja, tik paskambinus dar ką nors pasako. Sulaukėme ir grasinimų dėl kainų kėlimo. Jei skambini ir sakai, kad vėluoja statybos, sulaukdavome atsakymo: džiaukitės, kad nepakėlėme kainos ir mažiau pergyvenkite dėl terminų.
Buvo ir problemų dėl broko, galiausiai tai išsprendė, bet reikėjo labai pasistengti. Klausimas – kas bus, kai koks nors brokas išlįs tada, kai jau viską pastatys ir priduos, ir turės būti garantinis aptarnavimas, jei jau dabar taip sunku susisiekti ir gauti kokį nors atsakymą“, – svarsto Rimantas.
Nors kainų „Sostinės valdos“ jam ir nepakėlė, tačiau kaimynui teko plačiau atverti piniginę.
„Statomi 10 kotedžų, iš jų galėjai rinktis 2 arba 3 aukštų. Žmogus nusipirko dviejų aukštų, bet per klaidą jam pastatė trijų. Jis sako – man nereikia trijų aukštų, nenoriu papildomai mokėti 8 tūkst. eurų. Atsakymas į visus klausimus paprastas: nenori – nepirk arba mokėk daugiau“, – pasakoja jis.
„Sostinės valdos“ apie vėluojančias statybas ir nuostolių dengimą plačiau nepakomentavo.
Advokatų kontoros „Ilaw Lextal“ advokatė, NT teisės ekspertė Eglė Višinskienė sako, kad šiuo atveju vystytojui gali būti taikoma šalių sutartimi sutarta atsakomybė: bauda, palūkanos, delspinigiai, nuostoliai ir kt., tačiau kiekvieną konkretų atvejį reikėtų vertinti individualiai.
Advokatė: sutarties kaina vienašališkai negali būti keičiama
Ekspertė pažymi, kad šiuo metu itin dažna praktika, kai rangovai, motyvuodami išaugusiais statybų kaštais, teikia vienašalius pareiškimus pirkėjams apie didinamas objektų kainas, o nesutikimo atveju – gąsdinama sutarčių nutraukimu.
E. Višinskienė atkreipia dėmesį, kad sutarties kaina vienašališkai negali būti keičiama. Norėdamas keisti sutarties kainą pardavėjas esą gali tai padaryti tik pirkėjui ir pardavėjui susitarus arba teismo sprendimu. Kitu atveju laikoma, jog atsisakymas parduoti už preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą yra atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį.
„Visgi juridinis asmuo savo veikloje prisiima tam tikrą riziką, taigi ir tam tikrų nuostolių atsiradimo galimybę. Sutarties kaina ir kitos šalių nurodomos aplinkybės, net ir atsižvelgiant į tai, kad jos nėra vienai šaliai labai palankios, savaime nereiškia, kad pažeidžiama šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.
Tokiu atveju pardavėjas gali siekti, bet ne vienašališkai primesti pirkėjui, jog sutartis būtų peržiūrima ir rastas bendras susitarimas dėl sutarties kainos pakeitimo. Kitu atveju pardavėjas turėtų kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo ir įrodinėti, jog dėl išaugusių statybos kaštų pažeidžiama šalių pusiausvyra.
Svarbu ir tai, kad nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles“, – komentuoja advokatė.
Ji atkreipia dėmesį, kad preliminariosios sutarties pažeidimo, t. y. nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
„Atsisakymas parduoti už sutartą kainą gali būti laikomas sutarties pažeidimu. Taigi šiuo atveju, jei rangovas nepagrįstai delsė ir pagrindinė sutartis nesudaryta laiku dėl pardavėjo kaltės, ar pardavėjas atsisako parduoti objektą už sutartą kainą, pirkėjas turi teisę kreiptis į pardavėją, prireikus ir į teismą, dėl avanso grąžinimo, netesybų ir nuostolių atlyginimo“, – pažymi E. Višinskienė.
NT teisės ekspertė pataria, kaip apsidrausti nuo tokių atvejų.
„Gyvenant tokiu neramiu laikotarpiu ir jau suprantant pandemijos, karo grėsmes, svarbu sudarant preliminariąsias sutartis ateityje aiškiai apsibrėžti kainos keitimo ar kitų sutarčių sąlygų keitimo galimybes, atsakomybės ribas, tam, kad tiek pardavėjas, tiek pirkėjas aiškiai žinotų savo teises ir pareigas ir nekiltų noras nepagrįstai manipuliuoti susidariusia situacija“, – pažymi „Ilaw Lextal“ advokatė.