Pasak ekspertų, kol kas neatskleidžiami jos savininkai gali patirti iššūkių dėl griežtų reikalavimų bei stiprios Žvėryno bendruomenės, tačiau 2,3 karto daugiau pakilusi objekto kaina rodo optimistišką pirkėjų požiūrį į šios teritorijos perspektyvą.
2,3 karto pakilusi kaina rodo teritorijos potencialą
Anot nekilnojamojo turto (NT) paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, skirtumas tarp 5,23 mln. eurų pradinės ir 12,1 mln. eurų pasiūlytos kainos rodo, jog pirkėjai mato didesnį teritorijos potencialą.
„Teritorija yra nevienareikšmė, kad vertintojai galbūt pažiūrėjo konservatyviau į jos plėtrą, o potencialus pirkėjas mato kažkokį tikrai didesnį potencialą. Kaina pakilo daugiau nei du kartus, tai akivaizdu, kad pirkėjai mato potencialą ir tikėtina, kad ne tą, kuris ten yra ir kuris turėtų būti paliktas, t. y. senų pastatų įveiklinimas, bet ir nauja statyba“ – BNS sakė R. Reginis.
Pasak NT konsultacijų bendrovės „Solid Real Advisors“ direktoriaus Aurimo Astramsko, tai, kad aukcione dalyvavo aštuonios kompanijos, rodo rimtą susidomėjimą bei pozityvų objekto vertinimą. Be to, anot jo, ar kaina nebuvo pervertinta, pasimatys po kelerių metų, kai projektas bus realizuotas ir piimtas vartotojų.
„Tada pamatysime, ar ta dedamoji – vietos kaina – atliko tą lemiamą įtaką skaičiavimuose iškeldama galutinio produkto kainą iki rinkai neįperkamo lygio, bet žinant, kad tai yra didelis, daug apribojimų turintis projektas, tikrai ne bet kas galėjo į jį pretenduoti. Tokį projektą galėjo įsigyti tik viena iš pačių rimčiausių NT vystymo kompanijų, o jie skaičiuoti moka“, – BNS komentavo A. Astramskas.
„Tai yra verslo projektas ir to emocinio elemento aukcione neturėjo būti. Jeigu šis projektas nebūtų tiek vertas aukciono, dalyviai nebūtų tiek sumokėję“ – pridūrė jis.
NT paslaugų bendrovės CBRE direktoriaus pavaduotojo Denio Reino teigimu, komplekso kaina galėjo siekti ir 15–16 mln. eurų.
„Man atrodo, kad ta pradinė kaina buvo labai per mažai ir nesuprantu, kodėl buvo tokia žema kaina nustatyta. Tačiau nebūtume nustebę, jeigu kaina pakiltų iki 15-16 mln., nes kai pažiūrime į visą projekto vertę, kurią gali sukurti, labai gerai skaičiai sueina. Nesu nustebęs, kad buvo tiek norinčių pirkti. Aišku, tik klausimas liko, kokia vizija bus galutinė“, – BNS teigė D. Reinas.
Teritorijoje mato būsto arba mišrius projektus
Pasak „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims R. Reginio, buvusios ligoninės teritorija labiausiai tiktų gyvenamajai statybai.
„Ši vieta labiausiai tinkama gyvenamajai – ar nuomai, ar pardavimui. Komerciniai pastatai tikrai nebūtų tokie patrauklūs kaip gyvenamoji, nes teritorija išties yra unikali, yra ypatingai ramioje Žvėryno vietoje, didelė teritorija, kuri net turi šalia žaliąją zoną, ten yra miškelis. Išties gyvenimui ten būtų pats patraukliausias variantas ir, manau, plėtotojai daugiausia žiūri į šitą galimybę, o ne į kažkokią galbūt komercinę ar visuomeninę (paskirtį – BNS)“, – sakė R. Reginis.
„Solid Real Advisors“ direktorius A. Astramskas taip pat mano, kad tai būtų puiki vieta išskirtinės kokybės būstui. Jo nuomone, projektas galėtų būti panašus į „Paupį“, kur pirmuose aukštuose yra ir verslo, ir socialinė infrastruktūra.
„Galbūt šalia būsto čia atsiras ir to dabar populiaraus „mix use“ elemento, kuris yra neatskiriama naujų koncepcijų dalis, kuomet šalia būsto atsiranda ir išskirtinės paslaugos. Geriausias to pavyzdys yra „Paupio“ projektas, kur nemažą dalį identiteto gyventojams sukuria pirmuose aukštuose esanti verslo, socialinė infrastruktūra, tačiau planas A šiai teritorijai yra gyvenamoji paskirtis, išskirtinės kokybės būstas“, – BNS sakė jis.
CBRE direktoriaus pavaduotojas D. Reinas taip pat mano, kad be gyventojų, čia galėtų kurtis prekybos, poilsio, komercinis, viešbučių verslas.
„Čia (...) galima sukurti mažą miestelį su įvairiomis koncepcijomis. Jeigu nupirko tas, kas perka ir parduoda, jo verslo planas yra tik uždirbti dabar ir pamiršti, tai, aišku, jie darys gyvenamosios paskirties pastatus, išparduos kaip butus. Jeigu yra kūrybinis požiūris pirkėjų, kurie norėtų sukurti produktą ir laikyti jį savo rankose, tai tada bus mišrus konceptas – prekybos, poilsio, galbūt komercijos, galbūt bus viešbutis. Manau, kad su tokiu sklypu įvairių yra galimybių“, – BNS sakė jis.
Iššūkiai – dideli reikalavimai ir stipri Žvėryno bendruomenė
Kalbėdami apie iššūkius, kurių gali patirti teritoriją įsigijęs pirkėjas, A. Astramskas teigė, jog didžiausi iššūkiai gali kilti dėl didelių teritorijų planavimo apribojimų ir stiprios Žvėryno bendruomenės.
„Didžiausias iššūkis būsimam plėtotojui yra čia esantys nemaži apribojimai tiek iš teritorijų planavimo pusės, tiek tai, kad Žvėrynas turi labai stiprią gyventojų bendruomenę. Todėl plėtotojas turės eiti į kompromisus ir pasiūlyti visiems tinkantį scenarijų. Čia negalės būti tokios situacijos, jog ateini ir statai, ką nori – tai jautri vieta bet kokio tipo plėtojimui“, – sakė A. Astramskas.
Anot „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims R. Reginio, dėl griežtų sąlygų statyboms šioje teritorijoje pirkėjas turės gerokai pasistengti, kad jo įdėti pinigai atsipirktų.
„Dideli reikalavimai yra nustatyti šiai teritorijai, tiems pastatams – didžioji dalis pastatų turi išlikti, tik menkaverčiai gali būti griaunami, t.y. tie pastatai turės būti rekonstruojami, tūriai negalės būti keičiami, plotas iš esmės išliks toks pats, tai, žinoma, tai yra tos teritorijos minusas, nes akivaizdu, kad plėtotojai su malonumu nusipirktų tuščią sklypą ir sumokėtų tikrai daug daugiau“, – BNS kalbėjo R. Reginis.
„Didžiausias iššūkis yra, kaip integruoti tą teritoriją, jeigu ten galima naujų pastatų plėtra“, – pridūrė jis.
Vilniaus savivaldybės Kultūros paveldo apsaugos poskyrio vedėjas Darius Daunoras BNS birželį teigė, jog negalima nugriauti nė vieno pastato, įrašyto į kultūros vertybių registrą, jo išplėsti ar pristatyti papildomus aukštus. Galima tik juos pritaikyti naujai funkcijai.
Liepos 29 dieną įvykusiame aukcione pradinė 3,6 tūkst. kv. metrų bendro ploto ligoninės pastatų, pagalbinių objektų ir 2 ha sklypo sostinės Birutės g. 1 kaina buvo 5,23 mln. eurų.
Kas laimėjo aukcioną, kol kas neskelbiama – naujas savininkas paprastai įregistruojamas Registrų centre po to, kai šalys pasirašys sutartį ir pirkėjas perves pinigus. Tam numatyta atitinkamai 30 ir 10 dienų.