Iš viso pernai Lietuvoje buvo įsigyta dešimt objektų, kurių bendras plotas sudarė 146 300 kv. m: prekybinių patalpų 122 500 kv. m, administracinių – 18 300 kv. m, gamybinių bei sandėliavimo – 5 500 kv. m.
Visgi komercinių patalpų paklausa pasiskirsčiusi nevienodai: vienur jų trūksta, kitur investuotojai turi gerokai padirbėti, norėdami įgyti konkurencinį pranašumą.
Apie tai kalbamės su nekilnojamojo turto investuotoju, lektoriumu Jurgiu Šefleriu.
Skaičiai vakar, šiandien ir ateityje
Kaune pernai atidaryti keturi nedideli nauji verslo centrai, jie papildė laikinosios sostinės šiuolaikinių biurų rinką 7 150 kv.m nuomojamo ploto. Ir vienas – Panevėžyje, 1 600 kv. m nuomojamo ploto.
Šįmet Vilniaus rinką turėtų papildyti dar bent keturi šiuo metu statomi modernūs verslo centrai su 66 900 kv. m nuomojamo ploto, Kaune – du biurų pastatai, pasiūlysiantys 5 300 kv. m nuomojamo ploto. Klaipėdoje netrukus atsidarys vos vienas nedidelis 2 500 kv. m biurų pastatas.
Tokia statomų ir planuojamų plėtoti biurų projektų gausa sostinėje kelia įvairias diskusijas dėl sparčiai augančios pasiūlos bei jos poreikio artimiausioje ateityje.
Teoriškai per ateinančius maždaug 15 mėnesių rinkai turėtų būti pasiūlyta dar apie 100 000 kv. m naudingo biurų ploto. Tokia aktyvi plėtra, kai kurių nekilnojamojo turto ekspertų akimis, netgi gali išprovokuoti vakansijų šuolį ir nuomos kainų korekcijas.
Tačiau šis scenarijus kol kas yra tik žodinis, o dauguma statomų verslo centrų šiandien sėkmingai išnuomojami dar prieš baigiant statybas.
Didmiesčiuose biurų ir kitų komercinių patalpų nuomos kainos, pernai išlikusios stabilios, neturėtų keistis ir šįmet.
Prekybos centruose nedaug padaugėjusių vakansijų kainos išlieka ypač žemos, neviršijančios 3 %. Tai leidžia jų valdytojams užimti geresnes derybines pozicijas ir nuosaikiai didinti nuomos kainas.
Investuoti į šį segmentą šiemet sąlygos yra gana palankios, nes mažmeninės prekybos apimtys Lietuvoje pernai didėjo 2,1 %.
Ar investuotojams gali tapti ankšta?
Prognozuojama, kad iki 2017 m. pabaigos Vilniaus biurų rinka augs daugiau nei 30 %.
Nors šiuo metu laisvų biurų Vilniaus A ir B klasės verslo centruose yra vos keli procentai, per artimiausius dvejus metus situacija gali gerokai pasikeisti.
Planuojama, kad iki 2018 m. bus pastatyta apie 150 tūkst. kv. m ploto naujų verslo centrų.
„Mano nuomone, realus nuomoti ar parduoti pasiūlytas, t. y. pabaigtas „nuo iki“, plotas sieks 30 tūkst. kv. m per metus. Čia analitikai, matyt, priskaičiuoja, kiek leidimų statybos buvo išduota šiems, kitiems ir dar kitiems metams“, – komentuoja J. Šefleris.
Kai kurie NT ekspertai prognozuoja, kad didžiausių pokyčių galima sulaukti 2017 metais. Biurų pasiūla gali šoktelėti dar apie 100 tūkst. kv. m, o įmonių plėtra bus apribota kvalifikuotų darbuotojų stygiumi (ypač IT srityje).
Vadinasi, gali likti net 85 tūkst. kv. m ploto neišnuomotų biurų, jeigu visi NT plėtotojai laikysis šiuo metu paskelbtų planų statyti verslo centrus.
J. Šefleris turi savo nuomonę: „Pagal šios dienos prognozes 2018 m. gali atsirasti perteklinis variantas, nes stipriai auga mūsų įmonės, ateina daug naujų nuomininkų iš užsienio, didėja erdvesnių patalpų poreikis, todėl labai abejočiau, kad tie 85 tūkst. kv. m gali likti neišnuomota.
Nemažai investuotuojų perka sklypus, kad parengtų projektą ir parduotų, tuomet leidimas gaunamas, bet statybos nevyksta.
Tą teigiu remdamasis tiesioginiais pokalbiais su pačiais vystytojais, o ne „popierine“ statistika. Turėti leidimą statyboms dar nereiškia artimiausiu metu statyti.“
Biurų nuomininkų viliotinis
J. Šeflerio nuomone, šiandien potencialiam naujo biuro nuomininkui ar pirkėjui itin svarbu efektyvus patalpų ir darbo vietų išdėstymas, galimybė naudotis bendromis konferencijų salėmis, pasitarimų kambariais. Taip optimizuojamos sąnaudos, nereikia investuoti į rečiau naudojamas patalpas.
Kartu nepaprastai svarbu patogus susisiekimas, automobilių aikštelės, pastatuose ar greta įsikūrę restoranai, paslaugų įmonės.
Vis aktualesnės nuomininkams tampa biuro plėtros galimybės tame pačiame verslo centre, todėl verslo centrų ir komercinių patalpų valdytojai, galintys užtikrinti įmonei biuro plėtros galimybes nuo dvejų iki penkerių metų laikotarpiu tame pačiame verslo centre, turi svarbų pranašumą.
Aukštai irgi tampa svarbiu aspektu. Konkretus komercinio pastato aukštas pasirenkamas pagal tai, kokios paskirties ir kokiu tikslu ieškomas biuras.
Pirmas aukštas dažniausiai skiriamas komercinėms reikmėms, antrame ir trečiame aukštuose įsikuria brangiausi biurai, nuo ketvirto aukšto ir aukštyn kaina jau būna daugmaž nusistovėjusi.
„Taip yra tada, jeigu nėra liftų ar jų neužtenka, o gal liftas yra lėtaeigis. Amžinai skubantys darbuotojai nėra linkę bėgioti laiptais.
Tiesa, panoraminiai vaizdai pro langą centre ar senamiestyje lemia didesnę kainą, nesvarbu, koks aukštas. Visgi biurams šis veiksnys dažniausiai neaktualus“, – įsitikinęs J. Šefleris.
Anot jo, komerciniam ar biurų pastatui optimalus aukštis Kaune ir Klaipėdoje – keturi aukštai (daugiau neapsimoka), Vilniuje, kadangi čia žemė labai brangi, verslo centrų aukštį investuotojai dažniausiai nusistato pagal savo finansines išgales, nepažeisdami miesto zonų normatyvų.
Nuomininkai nori naujų pranašumų
Investuotojas pastebi, kad dabar biurų nuomininkai vertina tokius pranašumus, kurie anksčiau nebuvo aktualūs.
Tai poilsio zonos, terasos, ergonomiški baldai, paslaugos pačiame verslo pastate ir šalia jo, pavyzdžiui, vaikų darželis. Investuotojai ir projektų plėtotojai turėtų negailėti lėšų investicijoms į inovatyvias pastato valdymo sistemas, įrengti dušus ir kitus patogumo suteikiančius elementus.
Visa tai prisideda prie pridėtinės vertės kūrimo. Investuoti į modernizavimą turėtų ir anksčiau statytų komercinių patalpų valdytojai – taip įgyjamas nemažas konkurencinį pranašumas.
J. Šefleris yra atkreipęs dėmesį, kad itin svarbu, jog atėjęs į pirmąją biuro zoną potencialus klientas per pirmas minutes patirtų gerą jausmą. Investuotojas iš savo patirties žino, kad įeinantysis pirmiausia pastebi duris, nevalingai fiksuoja koridoriaus sienas, spalvas, labai daug duoda skoningas vienas kitas akcentas.
„Patys geriausi dalykai padaromi paprastai, – sako pašnekovas. – Akį nuo kuklesnių ar galbūt žemesnės kokybės dalykų galima nukreipti vien tik laukiamajame pastačius porą prabangesnių krėslų, kurie gali puikiausiai „susigroti“ su dėl taupumo nenudažytomis, o tik nulakuotomis betoninėmis lubomis.
Patrauklumą kuria apgalvotai įrengtas apšvietimas, reikiamoje vietoje panaudoti keli nebrangūs skoningi šviestuvai. Pastato fasado išvaizda prie įėjimo irgi užima ne paskutinę vietą.
Tiesa, vienas dalykas kol kas nepasiteisino ir sunkiai skinasi kelią – tai sporto salė, tegu ir mažutė.
„Vilniuje numatyta per metus pastatyti apie 30 tūkst. kv. m komercinių A-, A, A+ lygio patalpų. Kiek analizavau, artimiausioje perspektyvoje daugiausia orientuojamasi į A- klasę. A+ klasės pastatuose sporto salė jau bus privaloma, taip pat neužteks vienos konferencijų salės, reikės kelių, – komentuoja J. Šefleris, kurį stebina ir lietuviškas požiūris, kad komerciniuose pastatuose nereikalinga net ir nedidelė sporto salė. – Įrengus ją, verslo centre reikia lankomumo, antraip plotas neatsipirks.
Deja, lietuviai nelinkę sportuoti. Kalbu ir iš savo paties projektų patirties. Tiesa, keliuose biuruose mačiau direktorių kabinetuose bėgimo takelį ar dviratį. Užsienyje tai kasdienė būtinybė. Nes jeigu vadovai sportuoja, tai automatiškai ir darbuotojai įpranta lankytis sporto salėje, ir atvirkščiai...“
Lietuvių taupumas blogina biurų orą
„Atidarinėjami langai dažnokai sutrikdo visą modernios vėdinimo sistemos principą, tuomet oro ventiliacija nustoja veikti. Todėl prieš išsinuomojant patalpas verta pasikviesti ekspertą ir kartu su juo patikrinti vėdinimo sistemą.
Bet didžiausia blogybė ta, kad vėdinimo sistema pagal higienos normas apskaičiuota tam tikram žmonių kiekiui konkrečioje patalpoje, o įmonės savininkai, taupydami pinigus, į biurus susodina kur kas daugiau darbuotojų (30 kv. m biure penki žmonės – normalu, bet 20 kv. m biure šeši žmonės jau nebe normalu).
Žmonės iškvėpuoja orą, o ventiliacija, veikdama tinkamai, naudos tarsi ir nebeduoda, tampa tvanku, atsiranda oro tarša. Tai dažnas reiškinys, – įspėja J. Šefleris. – Ne veltui bankai įrengia visas autonomines inžinerines (tarp jų ir vėdinimo) sistemas, kurias galima reguliuoti pagal žmonių koncentraciją, saugumo, šiaurinės ir pietinės krypčių poreikius.“
Provincijos poreikis nepatenkintas
Sostinėje naujiems didiesiems centrams vietos beveik nelikę, praktiškai visi tinkami laisvi sklypai nupirkti didžiųjų investuotojų, bet kol kas vystoma tik maža projektų dalis.
„Realiai specializuotų didelių komercinių centrų plėtrai žemių liko tik didmiesčių prieigose – užsienyje tai yra tendencija, o lietuviai stengiasi kaip tik visą biurų veiklą koncentruoti miesto viduje. Akivaizdus pavyzdys yra Šnipiškės, pamažu virstančios biurų teritorija. Žalgirio gatvė irgi netrukus taps biurų ir viešbučių zona“, – sako J. Šefleris.
Jo nuomone, ten, kur nėra poreikio ar galimybių statyti didelių biurų pastatų, verta statyti ir įrengti mažus: „Pavyzdžiui, Alytuje, Marijampolėje, Panevėžyje ar Šiauliuose net ir pastatęs biurų centrą ir sėkmingai sukomplektavęs nuomininkus, investuotojas nebus garantuotas, kad po trejų ar penkerių metų centras bus lygiai taip pat išnaudojamas.
Apžvelgdamas komercinio NT rinkos situaciją, investuotojas itin išskiria Kauną, kur šiandien jaučiamas didžiausias Lietuvoje biurų trūkumas – ir didelių pastatų, ir pavienių patalpų.
Taip yra todėl, kad į šį miestą ateina daug užsienio įmonių, nes Kaune dar galima prisikviesti intelektualių darbuotojų, be to, patogus susisiekimas su užsieniu. Situaciją kiek palengvino neseniai baigtas statyti biurų pastatas „Mikrovisata“. Gerų biurų trūkumas jaučiamas ir Klaipėdoje – ji laukia investuotojų.
Analizė – sėkmės garantas
„Kur labiausiai ieško biurų ir kitų komercinių patalpų, ten verta investuoti. Naudingą informaciją apie tai jums atskleis savivaldybės, agentūros, vertintojai, skelbimai – analizuokite! Analizė – investuotojo sėkmės garantas“, – įsitikinęs J. Šefleris.
Neseniai išpopuliarėjo ir kitas investavimo variantas: iš pradžių surandamas nuomininkas ar nuomininkai ir tik paskui, suderinus visus abi šalis tenkinančius aspektus, pradedamos statybos. Optimalus starto skaičius – 50 % galimų nuomininkų.
Dėl nuogirdų apie galimą artėjančią krizę pašnekovas turi savo nuomonę: investicijų į komercinių patalpų ar biurų statybą mažinti nereikia, tačiau verta stropiau skaičiuoti, už kiek galima statyti. Vien iš banko pinigų šiandien komercinį pastatą statyti – labai didelė rizika, reikia investuoti bent jau 20–30 % savų lėšų.
„Galėsite sumažinti nuomos kainą ir taip pritraukti nuomininkų, kurie tokiu laikotarpiu irgi ieško pigesnių ir kompaktiškesnių biurų variantų.
Tai bus galimybė išgyventi, o ne bankrutuoti. Jeigu per krizę turėsite 70 % išnuomotų biurų, jums užteks lėšų sąnaudoms padengti ir dar liks pragyvenimui. Tai geriausias krizinis variantas. Visgi bet kokiu atveju būtina apsiskaičiuoti blogiausią krizinį variantą, dar jį padalykite per pusę – ir pamatysite savo realią ateities padėtį.
Jeigu blogiausias variantas parodo nulį, o jį dar reikia dalyti pusiau... Ir dar – geriau tegu nuomininkas moka truputį mažiau, bet sutartį sudaro ilgesniam laikotarpiui, pavyzdžiui, penkeriems ar dešimčiai metų“, – pataria investuotojas.
Sąmatą atiduokite skaičiuoti specialistams
Kas lemia didžiausia pelną?
Savikaina, už kiek galima projektą įvykdyti. „Mokykitės įžvelgti situaciją, tyrinėkite, domėkitės. Verta įsigyti pigų nelabai patrauklų sklypą tuomet, jei žinosite, kad po dešimties metų viskas pasikeis, ims aplinkui plėstis infrastruktūra ir pan. – tuomet turėsite didelę grąžą“, – aiškina komercinio NT investuotojas J. Šefleris.
Reikia įvertinti inžinerinių tinklų situaciją: per kokį atstumą reikės atsivesti vandentiekį, kanalizaciją, dujas, šildymą ir kt., kokį atstumą reikės tiesti asfaltą ir pan. „Labai skrupulingai suskaičiuokite sąmatą!
Kuo pigiau atsieis išvystyti gerą projektą, o jei dar ir geroje vietoje – tuo didesnį pelną laimėsite. Nereikia pačiam turėti gebėjimų – samdykite sąmatininką.
Jam sumokėsite nedaug, o nauda bus didžiulė.
Aš pats, įgudęs tą daryti, sąmatą skaičiuoju tris dienas, o sąmatininkas tą patį darbą atliks per vieną ar dvi valandas, be to, parengs kelis variantus. Jei netiko, negaila bus išmesti ir skaičiuoti naują. Juk pastatas kainuoja nepalyginamai brangiau, – patirtimi dalijasi J. Šefleris. – Ir ne vienam architektui duokite darbo ties tuo projektu, nes taip irgi sutaupysite krūvą pinigų. Tiesa, ne visada geriausias architektas parenka geriausią variantą.“