NT projektai didmiesčiuose ir regionuose: kas sumažintų atotrūkį?

Gera Lietuvos ekonomikos „sveikata“, augantys atlyginimai ir kuriamos darbo vietos priartino Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos rodiklius prie aukštumų, kurios buvo pasiektos prieš 2008 m. ekonominę krizę. VĮ „Registrų centras“ duomenimis, 2018 m. butams ir namams įsigyti Lietuvos gyventojai išleido 2,05 mlrd. eurų. Daugiau pinigų už perkamą būstą buvo sumokėta tik 2007 m., kuomet ši suma siekė 2,22 mlrd. eurų, rašoma „Bigbank“ pranešime žiniasklaidai.

Kad tikrai dideli pinigai atėjo į Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinką, liudija ir tai, jog 2018 metais, palyginti su 2017 m., NT rinka augo ne tik didmiesčiuose, tačiau ir 44 iš 60 Lietuvos savivaldybių. Lietuvos banko duomenimis, per 2018 metus Lietuvoje suteikta naujų būsto paskolų už 1,297 mln. eurų ir tai yra 10 proc. daugiau nei jų buvo suteikta 2017-aisiais. Augimo nesustabdė net iki 2,26 proc. kilstelėjusios palūkanos (2017-aisiais jos siekė 2,04 proc.).

Kaip teigia „Bigbank AS“ Verslo paskolų skyriaus vadovas Deividas Žukas, išaugo ir vidutinė gyvenamojo NT projekto vertė, kuri dabar siekia iki 4 mln. eurų. Brangios akcininkų paskolos, kurių metinės palūkanos gali siekti 15 proc. ir daugiau, skatina vystytojus plėtoti projektus pasitelkiant bankus kaip dalinį finansavimo šaltinį. Iš nuosavų lėšų projektus šiuo metu vysto maža dalis įmonių; įmonės, neturinčios pakankamai savų finansinių išteklių, bankiniais kreditais finansuoja vidutiniškai iki 70 proc. statybų sąmatos ir iki 50 proc. nuo žemės sklypo konservatyvios įsigijimo vertės.

Pasiūlos rekordas

„Ober-Haus“ duomenimis, 2018 m. Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pastatė 4355 butus, tačiau dar nesumušė 2006–2008 m. rekordų. Visgi prieškrizinius rodiklius jie pralenkė kitoje vietoje – pagal siūlomų būstų įvairovę, kuri šiandien tikrai didžiulė. Pernai nuosavo būsto Vilniuje pirkėjai galėjo rinktis net iš 58 skirtingų gyvenamojo NT projektų! Galbūt todėl, pasak „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio, didmiesčių gyventojai perkamą būstą renkasi net 3–6 mėnesius, kai gyvenantiems kitose Lietuvos vietose paieškoms dažnai pakanka 1–3 mėn.

Visų laikų rekordas sostinėje pasiektas ir skaičiuojant pinigais. Juk būstui įsigyti pernai buvo išleista daugiau nei 970 mln. eurų arba beveik 9 proc. daugiau nei 2017 metais ir 2 proc. daugiau nei rekordiniais 2007 metais. „Bigbank AS“ atstovas D. Žukas pastebi, kad didesnis susidomėjimas NT vystymu vis dar yra Vilniaus regione, tačiau matoma ir auganti tendencija gauti paskolas NT vystymo projektams kituose didžiuosiuose miestuose, visų pirma – Kaune. Būtent čia 2018 m. užfiksuotas didžiausias metinis pokytis tarp šalies didmiesčių: laikinojoje sostinėje būstui įsigyti pernai buvo išleista daugiau kaip 271 mln. eurų ir tai yra beveik 16 proc. daugiau nei 2017 metais.

Anot „Ober-Haus“ atstovo S. Vagonio, to priežastis – gerokai suaktyvėjusios verslo investicijos Kaune, naujų gamybos ir paslaugų įmonių steigimasis, dėl ko augo ne tik būstų pirkimas, tačiau ir jų kainos. Sostinėje augimą skatina tradiciškai aktyviausias visoje šalyje verslas, o taip pat besipučiantis gyventojų skaičius. Vilnius yra greičiausiai augantis miestas regione, kuriame vieninteliame iš didžiųjų miestų gyventi ir dirbti atvykstančių skaičius auga ir per pastaruosius trejus metus didėjo 2,7 proc. Taip pat dažnu atveju didžiuosiuose miestuose vystytojai gauna didesnę grąžą (lyginant su regionais), galinčią siekti iki 30 proc., bei likvidesnį turtą, į kurį pozityviau žvelgia bankai, svarstydami finansavimo galimybes.

Stiprūs antrine rinka

Trečiame pagal dydį Lietuvos mieste Klaipėdoje 2018 metais, lyginant su 2017 m., gyvenamojo būsto rinka pinigine išraiška augo kiek daugiau nei 4 proc. (beveik 164 mln. eurų). Klaipėdos gyvenamojo NT rinka nuo Kauno ir Vilniaus skiriasi tuo, kad čia dominuoja senos statybos butai ir namai. Tik 2018 m. po didesnės pertraukos Klaipėdoje įgyvendinta 11 naujų NT projektų, kuriuose pastatyti 429 nauji butai. Ankstesniais metais daugiabučiuose buvo pastatoma tik apie 200 naujų butų. Tačiau, kaip teigia S. Vagonis, Klaipėdoje labai aktyvi antrinė būstų rinka, kurios rodikliai (sandorių skaičius vienam registruotam gyventojui) nepadarytų gėdos ir Kaunui bei sostinei.

Visai kitoks gyvenimas teka už didžiojo trejetuko ribų. Jei imsime parduotų būstų kiekį, Šiauliuose regime kritimą tiek butų (- 6 proc.), tiek namų (-3 proc.) rinkoje. 4 proc. (per 57 mln. eurų) ūgtelėjo suma, 2018 m. išleista pirkti būstui Šiauliuose. Panevėžyje butų pirkimo tempai liko tokie pat kaip 2017 m., o namų nupirkta 7 proc. mažiau. Kaip ir Šiauliuose, suma, išleista NT įsigijimui, pasistiebė daugiau kaip 6 proc. (per 40 mln. eurų). Apimčių eurais augimas nesunkiai paaiškinamas, mat sparčiausias santykinis gyvenamojo būsto kainų pokytis buvo fiksuojamas mažesniuose miestuose. Panevėžyje buto kaina per 2018 m. ūgtelėjo 11,6 proc., Šiauliuose – 8,9 proc., kai, tarkim, Vilniuje augimas siekė tik 3 proc.

Kitur – štilis

Likusioje Lietuvoje didesniu NT rinkos aktyvumu pasižymi tik kurortai, o taip pat satelitiniai miesteliai, įsikūrę netoli nuo didmiesčių, ar pastaruosius supantys rajonai, tokie kaip Vilniaus rajonas. Likusiuose regionuose NT rinka vystosi vangiai. Priedo, čia beveik nebegalima kalbėti apie naują statybą, nes naujų būstų pardavimui pastatoma vienetai. Ir ne per metus, o per penkmetį.

„Yra investuotojų, kurie vysto projektus ir mažesniuose miestuose, atitinkamai jų projektų apimtys būna mažesnės, – dėsto D. Žukas, – tačiau dažnu atveju tokiai įmonei sunku pritraukti finansavimo šaltinį. Bankai stengiasi finansuoti tik likvidžiausių ir unikalesnių gyvenamojo NT objektų statybas, tad natūraliai apibrėžia paskolų portfelio projektų ribas tik investicijomis į projektus didžiausiuose miestuose ir Lietuvos kurortuose, nebent vystytojas turi finansiškai stiprų užnugarį.“

„Vystytojams patariame vertinti projektus konservatyviai, – pabrėžia „Bigbank AS“ verslo paskolų skyriaus vadovas, – būtinai įsivertinti statomo turto likvidumą, taikomą pardavimų kainodarą ir galimybę projektui amortizuoti sąmatos pabrangimą iki 10 proc. o pardavimų kainos korekcijas iki 20 proc. Deja, paprastai tokį „stres-testą“ atlaiko tik NT projektai didmiesčiuose.“

Kokios perspektyvos?

Anot „Ober-Haus“ S. Vagonio, kad gyvenamųjų būstų pirkimai Lietuvos kaimuose ir miesteliuose išeitų iš sąstingio, reikėtų, kad Lietuvos rajonuose rastųsi daugiau darbo vietų, o jos būtų gerai apmokamos. Kad tarp atlyginimų ir NT rinkos dinamikos yra tiesioginis ryšys, rodo ir tai, kad rajonuose, kur ūgteli Sodros draudžiamosios pajamos ir kiti socialiniai rodikliai, išauga ir NT rinkos aktyvumas. „Bigbank AS“ atstovas D. Žukas antrina, kad NT investicijas mažesniuose miestuose galėtų skatinti didesnis verslo įsitraukimas į darbo vietų kūrimą regionuose bei aktyvesnis valstybės dalyvavimas kuriant geresnę infrastruktūrą ir laisvalaikio erdves. Tai galėtų kiek padidinti gyventojų kiekį bei atitinkamai – NT projektų paklausą. Būtent verslo investicijos, naujai kuriamos įmonės ir valdžios dėmesys leido spurtuoti Kauno NT rinkai.

Dabar gi provincija daugiausiai gyva antrine rinka, kai iš rankų į rankas pereina nenauji butai ir namai. Beje, ypač mažesniuose miesteliuose ir kaimuose, butų ir namų santykis gerokai skiriasi nuo didmiesčių. Anot S. Vagonio, Vilniuje 2018 metais vienam parduotam namui teko per 13 butų, Kaune, Panevėžyje ir Šiauliuose šis santykis jau yra vienas prie penkių–šešių. Mažuose miesteliuose ir kaimuose šis santykis dar labiau menksta.

Kiek daugiau sujudinti provincijos NT sektorių tikėtasi 2018 m. rudenį pradėjus veikti paramos jaunoms šeimoms įsigyjant pirmą būstą regionuose programai. Iki praėjusių metų galo, paskata regionuose pasinaudojo 116 šeimų, o iki 2019 m. vasario mėnesio šių šeimų skaičius paaugo iki 160. Vis dėlto, ekspertų nuomone, sandoriai, paskatinti šios programos, provincijos NT rinkos žymiau neišjudins, juolab regionų, kuriuose galima pasinaudoti paramos programa, sąrašas tik siaurinamas. Štai, pavyzdžiui, prie regionų nepriskiriami Šiaulių ir Panevėžio miestai, kuriuose NT rinka pastaruoju metu vystosi silpnai.

Tolydžio brangstantis NT tampa vis sunkiau „įkandamas“ net neblogai uždirbantiems Vilniaus ar kitų didmiesčių gyventojams. Kad tampa per brangu, liudija ir pastaruoju metu ūgtelėję neparduotų butų kiekiai ir gerokai kuklesnės NT rinkos augimo Vilniuje ar Kaune prognozės. Šios problemos jau ėmėsi ir vystytojai. Pasak D. Žuko, kai kurios įmonės bando mažintis projektų savikainą vystydamos projektus ant žemės sklypų, kurie buvo įsigyti dar pokriziniu laikotarpiu, kai kainos buvo žemiausios, taip pat – samdydamos darbuotojus iš užsienio šalių ar sudarinėdamos sutartis dėl medžiagų tiekimo tiesiai iš gamyklų, taip išvengiant tarpininkų.

Nors Lietuvos bankas neteikia statistikos, kaip aktyviai kreditus nekilnojam turtui pirkti naudoja didmiesčių ir Lietuvos provincijos gyventojai, tikėtina, kad dėl mažesnių uždarbių, kurie neretai dar ir oficialiai „rodomi“ ne visi, dėl prasčiau išplėtoto bankų tinklo, taip pat – ir dėl pigesnio nekilnojamojo turto provincijoje daugiau būstų nuperkama nesinaudojant kreditais ar kredituojant tik nedidelę pirkinio dalį. Juk jei statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį neto metinį darbo užmokestį 2018 m. galėjo įsigyti 6,6 m² vidutinės klasės butą, tai, sakykim, panevėžietis išgalėjo nusipirkti net 13,4 m², arba vos ne dukart daugiau nei sostinės gyventojas. Tad, turint didesnę algą ar ilgėliau padirbėjus užsienyje, erdvus butas provincijos miestelyje ar kaime neatrodo tokia neįgyvendinama svajonė. Tiesa, bent jau kol kas rinktis galima bus beveik vien iš senos statybos būstų.