Tuo metu Lietuvos banko makroprudencinės analizės skyriaus vadovas Vaidotas Tuzikas pastebi, kad per antrąjį 2020 metų pusmetį Vilniuje ir Kaune gerokai paaugo tiek leistų, tiek pradėtų statyti būstų skaičius.
„Daugiausiai tai lėmė butai. Todėl panašu, kad Vilniuje ir Kaune butų pasiūla artimiausiu metu neturėtų sumažėti“, – ramina jis.
Pakilo reikšmingai
Naujausioje Finansų ministerijos ekonomikos apžvalgoje esančioje pagrindinių Lietuvos ekonomikos ciklinių rodiklių švieslentėje paskutinį 2020 metų ketvirtį išsiskyrė du rodikliai. Oranžine spalva pažymėti statybų leidimai gyvenamiesiems pastatams (1,4), o mėlyna – negyvenamiesiems namams (-1,2).
„Oranžinė spalva rodo reikšmingai pakilusį ciklinį ekonominį aktyvumą (arba pakilusią „temperatūrą“), mėlyna – sumažėjusį“, – paaiškinama dokumente.
Kaip patikslinto ministerijos specialistai, Švieslentėje yra naudojami duomenys nuo atitinkamų rodiklių skelbimo pradžios: leistų statyti gyvenamųjų pastatų skaičius nuo 1999 metų ir leistų statyti negyvenamųjų pastatų skaičius nuo 2005 metų.
„Skaičiuojami standartiniai nuokrypiai nuo daugiamečių vidurkių. Reikšmingais standartiniais nuokrypiais laikomi nuokrypiai, kurių absoliutus dydis viršija 1, – rašoma jų atsakyme. – Kovo mėnesio apžvalgoje pateikti naujausi (iki 2020 metų IV ketv.) duomenys rodo, kad negyvenamųjų pastatų rinka gali vėsti, o gyvenamųjų pastatų statyba gali suaktyvėti.“
Statistikos departamento duomenimis, per paskutinį 2020 metų ketvirtį Lietuvoje leisti statyti 2877 nauji gyvenamieji pastatai. T. y. 48 proc. daugiau nei per trečiąjį ketvirtį ir 31 proc. daugiau lyginant su tuo pačiu laikotarpiu 2019 metais.
2020 metų pabaigoje leisti statyti 283 negyvenamieji pastatai. T. y. 9 proc. mažiau nei per trečiąjį ketvirtį ir 4 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu 2019 metais.
Išaugusi paklausa
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sakė, kad rinka šiuo metu yra suaktyvėjusi ir paklausa išaugusi.
„Nereikia pamiršti, kad pirmojo karantino metu dalis projektų buvo pristabdyta, o pirkėjai atidėjo savo planus, todėl statybos leidimų gausa yra geras ženklas, siekiant patenkinti esamą paklausą.
Išaugusį leidimų gyvenamajai statybai skaičių galima paaiškinti ir tuo, kad nuo šių metų įsigaliojo A++ energinė klasė. Kadangi jos reikalavimai aukštesni ir išbrangina statybas, dalis plėtotojų ir privačių statytojų skubėjo pasitvirtinti projektus A+ energinei klasei“, – svarstė jis.
NT paslaugų bendrovės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas teigė, kad statybų leidimų išdavimo rodikliai šiuo metu kažkokių rimtų problemų nedemonstruoja.
„Nagrinėjant šią statistiką reikia nepamiršti, kad ji ne visai tiksliai rodo momentinę rinkos situaciją. Visų pirma, tarp statybos leidimo ir statybų pradžios neretai būna ilgesnis laiko tarpas. Antra, statybos leidimai rodo tik projektų skaičių (nebūtinai – pastatų skaičių, nes gali būti keli pastatai viename projekte). Jie taip pat nerodo ketinamo išplėtoti ploto.
Nepriklausomai nuo to, matomas gyvenamojo būsto pakilimas, kuris po 2008 metų krizės stagnavo, iš esmės, iki euro įvedimo, ir 2020 metų pabaiga tiesiog iliustruoja gyvenamojo būsto svarbos padidėjimą pandemijos laikotarpiu. Taip pat, reikėtų turėti omenyje, kad po statybos leidimo sąvoka pakliūna ne tik daugiabučiai, bet ir individualūs gyvenamieji namai, kurių populiarumas pastaruosius kelis metus auga net ir sostinėje.
Kalbant apie negyvenamosios paskirties pastatus, reikia nepamiršti, kad pastarieji keli metai buvo ypač intensyvūs, pavyzdžiui, verslo centrų segmente, tad rinkai reikia laiko naują gausią pasiūlą įsisavinti. Savaime suprantama, vien verslo centrų statybos leidimų sumažėjimas nesudarytų tokio poveikio šalies mastu, tačiau iliustruoti situacijai tinka – rinka pasisotino ir kuriam laikui „aptingo“. Bus poreikis – bus naujos statybos“, – sakė jis.
Susidaręs disbalansas
D. Gedvilas pastebėjo, kad šiandien rinkoje dominuoja gyvenamoji statyba.
„Ypač individualių namų, o negyvenamosios statybos projektų skaičius dėl pandemijos įtakos mažėja. 2020 metais išduota 21,4 proc. daugiau statybos leidimų nei 2019 metais, o 89,9 proc. visų leidimų išduota būtent gyvenamiesiems pastatams statyti. Tai liudija apie susidariusį disbalansą nekilnojamojo turto rinkoje“, – apibendrino jis.
D. Gedvilas pasidalino asociacijos atliktos Lietuvos statybos sektoriaus įmonių metinės apklausos rezultatais, kurie parodė, kad lyginant su 2019 metais, 2020 metų sumažėjusį užsakymų kiekį jautė net 66 proc. statybos bendrovių.
„Iki 30 proc. mažesnį užsakymų kiekį apklausoje nurodė 48 proc. įmonių, 30–50 proc. mažiau projektų įgyvendino 13 proc. bendrovių, daugiau nei 50 proc. darbų apimtys sumažėjo 5 proc. įmonių. Stabilų užsakymų kiekį išlaikė 10 proc. statybos bendrovių, o darbų apimčių augimą nurodė 24 proc. įmonių.
Apklausa taip pat atskleidė, kad statybos sektoriaus įmonės susiduria su iššūkiais formuojant 2021 metų užsakymų portfelį: metų pradžioje iki 30 proc. sutartimis pagrįstų darbų apimčių turėjo 65 proc. įmonių, 30–50 proc. darbų suplanavusios buvo 16 proc. bendrovių, o daugiau nei pusę 2021 metų užsakymų buvo užsitikrinę 16 proc. rinkos dalyvių. Tik 3 proc. statybos įmonių nurodė turinčios pilnai suformuotą 2021 metų užsakymų portfelį“, – sakė jis.
D. Gedvilo vertinimu, susidariusią padėtį ženkliai lėmė sumažėjęs negyvenamosios paskirties – komercinių statybos projektų skaičius.
„Didžioji dalis NT plėtotojų ir investuotojų prieš metus, per pirmąjį karantiną, pristabdė arba atsisakė planuojamų projektų, tokių kaip biurų, viešbučių ar prekybos centrų statybos, kurių nemaža dalis galimai bent du metus jau ir nebebus atnaujinti.
Taip pat karantino laikotarpiu dalis įmonių pristabdė gamybą ir skaičiuoja sumažėjusias pardavimų apimtis. Pavyzdžiui, automobilių, baldų ir tekstilės pramonei produkciją gaminančios įmonės šiuo metu nevykdo plėtros ir nestato naujų gamybos linijų.
Praėjusiais metais prieš pandemiją pradėti negyvenamosios statybos projektai dar buvo tęsiami ar užbaigiami, tačiau naujų planuojama gerokai mažiau. 2020 metais daugiausia pagal bendrąjį plotą baigta statyti pramoninių pastatų ir sandėlių (486,8 tūkst. kvadratinių metrų) bei įstaigų pastatų (351,7 tūkst. kv. m)“, – dėstė asociacijos vadovas.
Tuo metu dėl pakilimo laikotarpį išgyvenančios gyvenamosios statybos, pasak D. Gedvilo, išaugo butų ir sklypų paklausa.
„Ypatingą augimą matome Vilniaus butų ir pajūrio NT rinkoje. Pavyzdžiui, 2020 metais vyravo individualiųjų namų statyba, kai daugiau nei pusė pastatytų būstų buvo individualiuose namuose. Pajūrio NT rinkos paklausos augimas buvo nulemtas dėl apribotos galimybės keliauti, todėl žmonės pradėjo ieškoti poilsio vietų alternatyvų Lietuvoje.
Būsto rinkos „šuolį“ taip pat lėmė daugelio žmonių sprendimas investuoti į NT, siekiant apsidrausti nuo infliacijos, nes tokios investicijos vertinamos kaip „saugus pasirinkimas“. Matoma tendencija, kad įtakos aukštai būsto paklausai galėjo turėti ir į Lietuvą sugrįžę emigrantai, kurie irgi pakankamai aktyviai pirko NT.
Karantinas, darbas iš namų ir apribotos kelionių galimybės taip pat dalį gyventojų paskatino keisti turimą būstą į erdvesnį, įsirengti savo namuose darbo kambarius“, – tendencijas vardijo pašnekovas.
Komentuodamas situaciją NT rinkoje D. Gedvilas dar atkreipti dėmesį, kad naujoji valstybės investicijų programa, kuri patvirtinta kartu su valstybės biudžetu, taip pat dar neįgavo pagreičio.
„Tam įtakos galėjo turėti valdžios institucijų vadovų kaita praėjusių metų pabaigoje. Paminėti reikia ir gyvenamųjų namų renovaciją, kuri pastaruoju laiku praktiškai yra sustojusi“, – pridūrė jis.
Galiausiai D. Gedvilas apibendrino, kad tie, kurie turėjo planų įsigyti naują būstą ar pasikeisti turimą – tą greičiausiai jau padarė, todėl kitąmet naujų sandorių galima sulaukti gerokai mažiau.
„Dabar viskas priklausys nuo valstybės ekonominės situacijos, pandemijos trukmės ir kiek laiko bus ribojamas žmonių mobilumas. Manome, kad šiuo metu NT plėtotojai ir investuotojai nori iš naujo įsivertinti rizikas dėl pandemijos sukelto didelio neapibrėžtumo“, – svarstė jis.
Natūrali reakcija
V. Tuzikas sakė, kad Lietuvos bankas reikšmingos rizikos dėl sumažėjusių negyvenamųjų pastatų leidimų šiuo metu nemato.
„Negyvenamosios paskirties statybos leidimų sumažėjimas yra natūralios šios rinkos reakcijos į pandemiją pasekmė. Dar prieš prasidedant pandemijai buvo prognozuojama, kad 2020–2021 metais gerokai padidės komercinio NT pasiūla, ypač Vilniuje.
Pandemijai tęsiantis, o komercinio NT pasiūlai didėjant dėl ekonominio pakilimo metu pradėtų projektų užbaigimo, ėmė didėti komercinio NT (išskyrus logistikos paskirties statinius) neužimtumas, sumažėjo NT valdytojų gaunamos nuomos pajamos. 2020 metais biurų nuomos kainos buvo stabilios, o prekybinių patalpų – ženkliai sumažėjo, tačiau komercinio NT pasiūla (visų pirma – biurų) didėjo.
Dėl augančios pasiūlos, technologinių ir struktūrinių pokyčių (pavyzdžiui, darbo iš namų, kelionių, prekybos vietų suvaržymo, išaugusios prekybos internetu), komercinio NT neužimtumas tęsiantis pandemijai ir ekonomikos suvaržymams gali dar labiau išaugti, todėl yra gana natūralu, kad tokio NT vystytojai kuriam laikui galimai pristabdo naujų projektų vystymą, o tai mažina ir išduotų leidimų skaičių“, – sakė jis.
Kaip jau minėta, V. Tuziko vertinimu, Vilniuje ir Kaune butų pasiūla artimiausiu metu neturėtų sumažėti.
Tuo metu Šiauliuose ir Panevėžyje aiškiai matomi „debutizacijos“ proceso ženklai.
„Didėjant leistų ir pradėtų statyti būstų skaičių lemia individualūs namai. Klaipėdoje leistų ir pradėtų statyti būstų skaičius 2020 metais reikšmingai nepasikeitė, o proporcijos tarp butų ir individualių namų buvo panašios kaip ir ankstesniais metais“, – sakė jis.
V. Tuzikas „Delfi“ išskyrė dar kelis būsto rinkos aspektus.
„Aktyvumas būsto rinkoje Lietuvoje ir Vilniuje išlieka istoriškai aukštas. Tokį aktyvumą lemia fundamentalūs dalykai: augantis gyventojų skaičius ir didėjantis jaunų 30–40 metų amžiaus gyventojų dalis, kurie yra pagrindiniai būsto pirkėjai (ne tik Vilniuje, bet ir Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose – gyventojų skaičiaus didėjimas šiuose miestuose yra naujas reiškinys, kurio nebuvo nuo 1997 metų), sparčiai didėjančios pajamos ir gerėjantis būsto įperkamumas.
Būsto rinkos aktyvumas stipriau padidėjo antroje 2020 metų pusėje, tačiau bendrai 2020 metais sandorių skaičius tiek Vilniuje, tiek visoje Lietuvoje buvo mažesnis nei 2019 metais. Todėl aktyvumo padidėjimui antrą pusmetį įtakos galėjo turėti karantinas ir po jo sekęs „suspaustos spiralės“ efektas.
Pastaruoju metu būsto rinkos aktyvumą didina ir antro būsto pirkimai – didėja antram būstui įsigyti išduodamų paskolų dalis. Tačiau antrą paskolą imančių gyventojų dalis yra pastovi ir sudaro nedidelę dalį – apie 10 proc. Kaip ir numato Atsakingojo skolinimo nuostatai, antrai paskolai bankai reikalauja didesnio pradinio įnašo. Apskritai, su paskola 2020 metais nupirkta apie 60 proc. visų būstų, t. y. tiek pat, kiek ir ankstesniais metais. Registrų centro duomenys rodo, kad šiek tiek padaugėjo sandorių, kuriuos galima būtų laikyti investiciniais sandoriais, kai perkamo antro būsto plotas yra mažesnis, nei pirmojo.
Lietuvos banko vertinimai rodo, kad dabartinė būsto kainų raida Lietuvoje atitinka fundamentalių būsto kainų veiksnių lemiamą raidą. Vilniuje kainų augimas pastaraisiais metais buvo netgi mažesnis nei likusioje Lietuvoje, tačiau išsiskiria centrinė Vilniaus dalis, kurioje kainos auga kur kas sparčiau nei toliau esančiuose rajonuose. Bendrai skolinimo standartai būstui pirkti iš esmės nekinta ir užtikrina atsakingą skolinimąsi“, – sakė jis.