Ketvirtadienį paskelbtas Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas birželį Lietuvoje pasiekė 168,89 proc.
Lietuvos banko makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Dovydas Poderys skaičiuoja, kad per mėnesį būsto kainos Lietuvoje paaugo 3 proc., o metinis būsto kainų augimo tempas spartėjo ir siekė 12,7 proc. (gegužės rodiklis 9,7 proc., balandžio 8,2 proc.).
„Pagal indeksą paskutinį kartą kainos augo sparčiau 2017 metų vasarą, kuomet kainos augo apie 13 proc. Šis indeksas neapima pirmą kartą parduodamų būstų, o rodo antrinėje rinkoje parduodamo būsto kainas“, – pastebėjo jis.
Pagal ekonomistų Karlo E. Case`o ir Roberto J. Shillerio metodiką skaičiuojamame indekse ataskaitinio laikotarpio būsto kaina yra lyginama su anksčiau įvykusio sandorio to paties būsto kaina.
Kadangi lyginamas tas pats būstas, automatiškai atsižvelgiama į specifines būsto charakteristikas, tokias kaip būsto vieta, aukštas, vaizdas pro langą, kambarių išdėstymas ir kt. Tai leidžia išvengti kitų šiuo metu skelbiamų būsto kainų indeksų trūkumų, kai lyginami ne tų pačių, o panašių savo savybėmis būstų sandoriai.
D. Poderys „Delfi“ sakė, kad skirtinguose Lietuvos regionuose taip vadinamojo Shillerio indekso tendencijos išsiskiria.
„Vilniuje 2021 metų birželį palyginus su geguže kainos paaugo 5,7 proc., o metinis kainų augimas ženkliai paspartėjo ir siekė 14,3 proc. (gegužę augimas siekė 7,4 proc.). Kaune mėnesinis būsto kainų augimas birželį sudarė 2,1 proc., o metinis – 17,2 proc. (gegužę metinis augimas siekė 15,9 proc.). Klaipėdoje kainos per mėnesį paaugo 1,9 proc., metinis kainų augimas sudarė 2,7 proc. (gegužę metinis augimas siekė 1,9 proc.).
Lietuvoje išskyrus Vilnių kainos augo kiek lėčiau nei Vilniuje – per mėnesį jos paaugo 1,8 proc., o metinis kainų augimas siekė 13,4 proc. (gegužę – 12,2 proc.). Sparčiausias metinis kainų augimas ir toliau fiksuojamas Lietuvos teritorijoje neįskaitant trijų didžiųjų miestų savivaldybių – čia birželio mėn. metinis kainų augimas sudarė 18,4 proc. (gegužę – 16,9 proc.), o per mėnesį kainos paaugo 1,9 proc.
Mėnesinės indekso reikšmės dėl palyginti nedidelio sandorių skaičiaus, sezoninių rinkos aktyvumo svyravimų, o šiuo metu dar ir dėl pandemijos poveikio, pasižymi dideliu kintamumu, todėl rekomenduotina stebėti ir vertinti ne mažiau kaip pastarųjų 3–6 mėnesių indekso tendencijas“, – patarė jis.
D. Poderys sakė, kad nors būsto kainos šiuo metu nėra ženkliai pervertintos, jų augimo tempas yra akivaizdžiai padidėjęs, o esant didelei būsto paklausai, geriems lūkesčiams dėl būsto kainų augimo ateityje, esama rizikos, kad būsto rinka pradės vystytis netvariai.
„Lietuvos bankas atidžiai stebi situaciją būsto rinkoje ir, reaguodamas į rizikų būsto rinkoje didėjimą, galėtų naudoti per finansų sektorių būsto rinką veikiančias priemones: griežtinti kapitalo reikalavimus bankams arba keisti šiuo metu Atsakingojo skolinimo nuostatuose numatytas priemones.
Rekordinis aktyvumas būsto rinkoje taip pat paskatino Lietuvos banką imtis proaktyvių veiksmų siūlant įvesti privalomą preliminarių būsto pirkimo-pardavimo sutarčių, kurios yra sudaromos pirminėje rinkoje, registraciją. Toks įstatyminis pakeitimas leistų realiuoju laiku rinkti duomenis apie pirminėje būsto rinkoje sudaromus sandorius, jų kiekį ir kainą, didintų rinkos skaidrumą ir suteiktų galimybę Lietuvos bankui anksčiau identifikuoti būsto rinkoje besiformuojančias rizikas“, – paminėjo jis.
Nesulėtėjo
Kaip pastebėjo T. Povilauskas, Shillerio indeksas parodo tą pačią tendenciją, kurią rodo ir kitų įstaigų skaičiuojami būsto kainų indeksai – būsto kainos auga ir birželį (priešingai negu sandorių skaičius) kainų augimo tempas nesulėtėjo.
„Birželį ne pirmą kartą parduotų butų kainos buvo 12,7 proc. didesnės negu prieš metus. Tai rodo, kad oficialus būsto kainų indeksas, skaičiuojamas Statistikos departamento ir įtraukiantis visus būstus (Shillerio indeksas įtraukia tik butus ir parduotus ne pirmą kartą) antrą ketvirtį veikiausiai buvo apie 15 proc. didesnis negu prieš metus“, – sakė jis.
Ekonomistas sakė, kad kurį laiką galimą toleruoti tendenciją, kai būsto kainos auga sparčiau negu vidutinis darbo užmokestis į rankas, nes nuo 2015 metų mes Lietuva buvo labai palanki situacija, kai būsto kainos augo lėčiau negu atlyginimai ir taip būsto įperkamumo rodikliai tik gerėjo.
„Pavyzdžiui, pirmą ketvirtį būsto kainos Lietuvoje didėjo 12 proc.., algos beveik 10 proc., tai skirtumas buvo 2 proc. Antrą ketvirtį skirtumas greičiausiai išsiplėtė iki 5 proc.
Atsakymas, kokia galėtų būti tolerancijos riba prieš tam tikroms institucijoms imantis rinką vėsinančių veiksmų, yra subjektyvus, tačiau asmeniškai manau, kad galima toleruoti tarp būsto kainų ir algų augimo kaupiamąjį skirtumą nuo 2021 metų pradžios iki 15 proc. Suprantama, kad Lietuvos bankas bus atsargus vertindamas rinką ir imsis proaktyvių veiksmų, siekdamas nebėgti paskui nuvažiuojantį traukinį, nes visi suprantame, kad NT rinka įkaitusi“, – sakė jis.
T. Povilausko vertinimu, pirmieji Lietuvos banko žingsniai galėtų būti arba anticiklinio kapitalo rezervo normos padidinimas, arba sektorinis sisteminės rizikos rezervo būsto paskolų portfeliui taikymas.
„Nuo vasaros pradžios NT rinkoje aktyvumas gerokai sumažėjo ir yra ženklų, kad pirkėjai nusiramina, o NT vystytojai yra gana aktyvus ruošdami naujus projektus, todėl ir kiti, ir mes žiūrėsime, kokiomis tendencijomis pradėsime rudenį.
Labai tikėtina, kad ir Lietuvos bankas be rudens pradžios jokių sprendimų nepriims, o jeigu rudens pradžia vėl bus aktyvi ir kainų augimas nelėtės, tikimybė pirmųjų Lietuvos banko sprendimų padidės. Tik čia visi suprantame, kad Lietuvos banko sprendimai tiesiogiai veikia kredito rinką, tačiau būsto sandorių be paskolų dalis nėra sumažėjusi“, – pažymėjo jis.
T. Povilauskas atkreipė dėmesį, kad birželį butų kaina (pagal Shillerio indeksą) Lietuvoje, neįtraukus Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos augo net 18,4 proc., arba labiau negu 3 didžiuosiuose miestuose.
„O mažesniuose miestuose būtent ir dominuoja sandoriai be paskolų, todėl čia kaip ir pakankamai aiškus ženklas, kad visgi ne kredito rinka gena kainas aukštyn, o sukauptų santaupų įdarbinimas ir didesnės pajamos.
Todėl tikrai rekomenduočiau Vyriausybei pasidaryti namų darbus jau dabar, kokie fiskaliniai sprendimai galėtų nuraminti NT rinką, jeigu būsto kainos daug ilgiau negu tikimės augs greičiau negu gyventojų pajamos“, – sakė ekonomistas.
Atrodo bauginančiai
„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus sakė, kad nors dviženklis metinis kainų augimas ir atrodo bauginančiai, tačiau verta prisiminti, kad šiuo metu vidutinis atlyginimas auga kone identišku tempu.
„Šiek tiek sumažėjusios vidutinės būsto palūkanos, taip pat didina būsto įperkamumą, bent jau kol kas būsto kainos dar nėra atitrūkusios nuo fundamentų.
Kita vertus, įkaitimo ženklų, bent jau dalyje segmentų esama. Duomenų įvertinti spekuliacinio segmento įtaką bendram kainų lygiai nepakanka. Šioje vietoje, Lietuvos banko iškelta idėja registruoti preliminarias sutartis galėtų būti tinkama priemonė tiek pirminės būsto rinkos monitoringui, tiek ir galėtų atnešti daugiau skaidrumo į visą rinką“, – sakė jis.
Pašnekovo vertinimu, kol kas poreikio imtis papildomų priemonių Lietuvos bankui nėra, bet situaciją atidžiai stebėti reikia.
„Vertinant, kad daugiau nei pusė sandorių yra įgyvendinami nuosavomis lėšomis, monetarinės ar makroprudencinės priemonės vargu ar turėtų reikšmingą efektą.
Jei vis tik ateityje prireiktų vėsinti būsto rinką, priemonės didinančios pasiūlą arba mokestinės priemonės nutaikytos į spekuliacinį segmentą būtų efektyvesnis pasirinkimas“, – nurodė V. Šimkus.