Remiantis Eurostato pateikiama statistika, Estijoje kainos šoktelėjo daugiau nei dvigubai – 223 proc. Antroje vietoje lieka Vengrija, kurioje kainos augo 207 proc., trečia yra Lietuva su 170 proc. ir ketvirta Latvija su 140 proc. brangusiu būstu.
Reikšmingai būstas brango ir Čekijoje (125 proc.), Austrijoje (108 proc.) bei Liuksemburge (101 proc.). O štai Italijoje per 14 metų būstas 8 proc. atpigo, taip pat pigo ir Kipre, tik mažiau – 1,2 proc.
Spartus atsigavimas po krizės
„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis „Delfi“ aiškino, jog žvelgiant į ilgojo laikotarpio duomenis, akivaizdu, jog didžiausiu būsto pardavimo ir nuomos kainų augimu Europoje išsiskiria Baltijos šalys.
Anot jo, tokį spartų būsto kainų augimą per pastaruosius 15 metų lėmė bent kelios priežastys.
„Visų pirma, tai dėl per didelio gyventojų ir verslo skolinimosi tempo Baltijos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinka itin nukentėjo nuo globalios finansinės krizės 2008-2010 metais. Tuo metu didelė dalis gyventojų ir verslo negalėjo aptarnauti prisiimtų įsipareigojimų, todėl fiksavome didžiausią NT kainų nuosmukį Baltijos šalių istorijoje, kuris iš esmės baigėsi 2010 metais. Būtent tais metais būsto kainų palyginamoji bazė buvo itin žemame lygyje, todėl nenuostabu, kad skaičiuojant nuo to laikotarpio fiksuojame tokį spartų turto vertės ar nuomos kainų prieaugį.
Antra, tai po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą. Tuo metu Baltijos šalys prisijungė prie euro zonos, o žemos palūkanos ilgą laiką skatino tiek visos ekonomikos, tiek nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir tuo pačiu, spartų būsto kainų augimą“, – dėstė R. Reginis.
Jis atkreipė dėmesį, kad jei Baltijos šalių ekonomikos pakankamai greitai pradėjo atsigauti po globalios finansinės krizės, tai dalies šalių problemos pagilėjo ir užsitęsė.
„Tebesitęsianti euro zonos skolų krizė ir su dideliais finansiniais ir ekonominiais iššūkiais susidūrusios Portugalija, Italija, Graikija, Ispanija (PIGS), privertė ECB imtis žingsnių, kurie padėtų šioms šalims susitvarkyti su iškilusiais iššūkiais bei paskatintų euro zonos ekonomikos atsigavimą.
Paskatintos žemų palūkanų normų Lietuvos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkos pakankamai greitai vėl įžengė į sparčios plėtros etapą ir 2015-2019 metų laikotarpis pasižymėjo stabiliu kainų augimu, sparčiai augančiomis būsto plėtros apimtimis ir augančiu pasitikėjimu visa nekilnojamojo turto rinka“, – aiškino NT analitikas.
Įvardija augusias pajamas bei pagerėjusią būsto kokybę
Kadangi Eurostatui duomenis apie būsto kainų pokyčius teikia šalių statistikos tarnybos (Lietuvoje – Valstybės duomenų agentūra), tai priklausomai nuo naudojamos skaičiavimo metodikos, apibendrintam rezultatui įtakos turi ir besikeičianti būsto rinkos struktūra šalyje, įvardijo R. Reginis. Pvz., Lietuvoje nuo 2010 metų fiksuojamas spartus naujo ir kokybiškesnio būsto dalies augimas, kuris taip pat prisideda prie bendro būsto kainų lygio augimo.
„Paprastai tariant, tai besivystančių šalių rinkos dažniausiai ir pasižymi didesniais pokyčiais“, – tikino NT analitikas.
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais. Visų pirma, įperkamumu ir ekonomine situacija.
„Jeigu mes žiūrėsime toje pačioje ES, tikriausiai žmonių pajamų lygis bus pakilęs vos ne didžiausiu procentu. Antras rodiklis – paties būsto kokybė. Labai staigiai kilo energinė klasė, statyba gerėjo ir efektyvėjo, modernėjo. Iki 2000-ųjų apskritai dar dominavo sovietinė statyba. Per gana trumpą NT istorijos laikotarpį, 20 metų, mūsų rinka išgyveno kardinalų kokybinį šuolį – iš sovietinių technologijų perėjom į A+ ir A++ klases“, – nurodė NT ekspertas.
Anot jo, jei pažiūrėsime, kiek Lietuvoje kilo būsto kainos ir kiek kilo pajamos, tai greičiausiai pastarosios procentiškai kilo daug labiau.
M. Mikočiūnas pabrėžė manantis, kad toks kainų augimas atrodo normalus – vis dėlto, reikia atsižvelgti ne tik į pagerėjusią būsto kokybę, bet ir į tai, jog statyboje nemažą kaštų dalį sudaro darbo jėga, kuri stipriai pabrangusi taip pat.
Savo ruožtu „SEB“ banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas taip pat antrino, kad Baltijos šalių išskirtinumas – spartus atlyginimų augimas.
Remiantis Valstybės duomenų agentūros statistikos duomenimis, 2010-ųjų metų pirmą ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 458 eurus į rankas, o šių metų pirmąjį ketvirtį – 1333 eurus į rankas.
„Nuo 2010 metų vidutinė alga Lietuvoje padidėjo 191 proc. Žiūrint iš teorinės pusės, kas lemia būsto kainų pokyčius, tai yra pajamos, demografinė situacija, kaip keičiasi gyventojų skaičius, paskui yra palūkanos, finansavimo sąlygos ir pasiūla – kiek būsto paduodama į rinką. Bet iš esmės, pagrindinis veiksnys yra pajamos. <...>
Tik tiek, kad 2010 m., prisiminkime, dar buvo tokie pokriziniai, kai būsto kainos dar buvo dugne. Jos pradėjo kristi 2008-ųjų pabaigoje, 2009-2010 m. dar buvo tokie kainų kritimo metai. Tai lyginame su pačiu dugnu. Jeigu lygintume su kokiais 2007-2008 m., tokio augimo gal net ir nebūtų“, – pastebėjo T. Povilauskas.
Kainos ilgalaikėje perspektyvoje dar gali kilti
Pasak ekonomisto, per pastaruosius 3 metus, ypač, kai šoktelėjo palūkanų normos nuo 2022-ųjų ir turėjome pandeminį būsto kainų augimą, gerokai viršijusį pajamų augimą, būsto įperkamumo rodikliai stipriai pablogėjo. Tačiau lyginant ilgesnį laikotarpį, įperkamumas dabar yra geresnis nei prieš 15 metų.
T. Povilauskas įvardijo, kad lyginant Vilnių su kitomis ES sostinėmis pagal įperkamumo rodiklius, šiuo metu jis nėra tarp pigiausių sostinių, tačiau nėra ir lyderis.
„Sakyti, kad esame labai aukštai su kainomis ir įperkamumo rodikliai yra prasti, negalima. Galima atsiversti Europos Centrinio Banko ir Lietuvos banko detalius skaičiavimus, kur teigiama, kad būsto kainos yra šiek tiek pervertintos, bet kalbama apie iki 10 proc. būsto kainų fundamentalų pervertinimą.
Visa tai rodo, kad jei mes savo šalyje sugebėsim išlaikyti tokį pakankamai spartų gyventojų pajamų augimą, tarp 5 ir 10 proc. vidutinio darbo užmokesčio augimą, tai tikėtis tų kelių procentų būsto kainų augimo ilgesniu laikotarpiu yra pakankamai racionalu ir logiška“, – įžvalgomis dalinosi T. Povilauskas.
Tuo metu M. Mikočiūnas taip pat tikino, jog kainų pokyčiams reikšmės turi keli veiksniai.
Pasak jo, pastaruosius 6-7 metus NT kainos kilo lėčiau negu žmonių darbo užmokesčiai.
„Jei žiūrėsime nuo kokių 2015 metų, tai įprastai NT kainos kildavo apie 6-7 proc. per metus, o darbo užmokesčiai – apie 12-14 proc. Dėl to 2020-2021 m. buvo momentas, kai įperkamumas buvo labai aukštame lygyje. Įperkamumo indeksas skaičiuojamas pagal tai, kiek metinių arba mėnesinių atlyginimų žmogui reikia tam, kad jis įsigytų 1 kv. metrą NT už vidutinę rinkos kainą. Tai tas rodiklis buvo labai geras. Tada staiga per kovidinį laikotarpį darbo užmokesčio kilimas staiga sumažėjo, o NT kainos smarkiai šovė į viršų, apie 50 proc. per porą metų.
Tos svarstyklės persisvėrė į kitą pusę. Dabar jau porą metų NT kainos nebekyla. Susitvarkius, praėjus tam pandeminiam laikotarpiui, pradėjo augti darbo užmokesčiai. Pinigų rinkoje atsirado nemažai, vėl atlyginimai pradėjo kilti, vėl darbdaviai konkuruoja. Tos svarstyklės dabar vėl atgal sveriasi. Nėra, kad jos atsisvėrė, bet per pastaruosius porą metų atlyginimai pakilo bendrai apie 20 proc., o NT kainos tai nekilo. Tai sakyčiau, kad dabar esame balanse, įperkamumo indeksas nei geras, nei blogas. Jis tiesiog per viduriuką“, – „Delfi“ aiškino M. Mikočiūnas.
Eksperto teigimu, jeigu įperkamumas gerės, žmonių atlyginimai kils, tuomet neišvengiamai ir NT kainos pradės augti. Tačiau jis atkreipė dėmesį, kad nors kainos per pastaruosius porą metų pernelyg nenukrito, sandorių skaičius reikšmingai sumažėjo.
„Pastaraisiais mėnesiais jaučiamas padidėjęs rinkos aktyvumas dėl dviejų faktorių – palūkanų normos ir geopolitinės situacijos. Pastaruosius 2-3 mėnesius jie pasikeitę į teigiamą pusę. EURIBOR sumažėjo, geopolitinė įtampa atslūgo. Automatiškai iš karto pasijautė tai ir NT rinkoje. Manau, kad ir šie faktoriai nebus paskutiniai, kurie lems NT kainą. Jos dabar nekyla labiausiai dėl to, kad nėra didelės paklausos. Jei tik pradėtų aktyviai pirkti, manau, kad neišvengiamai kiltų kainos“, – atkreipė dėmesį M. Mikočiūnas.