Oksfordo žodyno apibūdinama, kaip „gimusi vėlyvųjų 1990-ųjų ir ankstyvųjų 2010-ųjų“, Z karta, ypač jos didžioji pilnamečių dalis, susidūrė su ekonominiais iššūkiais. Įtakos turėjo ir koronaviruso pandemija, ir Rusijos pradėtas karas Ukrainoje.
Į aukštumas pašokusią metinę infliaciją Europos Centrinis Bankas (ECB) ėmėsi tramdyti didindamas palūkanų normas. Lietuvos banko duomenimis, vidutinės metinės palūkanų normos gyventojams, siekiantiems įsigyti būstą, šių metų sausį siekė 5,71 proc.
Kyla dvejonių, kiek šios kartos žmonių, kurie jau įžengę ar dar tik įžengia į savarankišką gyvenimą, galės rasti sau stogą virš galvos. Ar nuosavas būstas taps prabangos preke, o Z karta turės tapti ir amžinų nuomininkų karta?
Algos auga greičiau negu būsto kainos
SEB bankas stebėdamas būsto įperkamumą vertina, kokio ploto būstą gali įpirkti vidutinį darbo užmokestį Vilniuje gaunantis vienas asmuo su būsto paskola. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį šis rodiklis siekė 27 kv. m ir buvo mažiausias nuo 2009 metų. Visgi banko analitikai pastebi, kad net pirkimo sandorių lygiui sumažėjus iki 2012 m., pusę visų sandorių įvyksta be paskolų.
Kaip teigia SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas, didžioji jaunų žmonių dalis būstui įsigyti naudoja būsto paskolas, tad jų galimybės yra suprastėjusios.
„Tačiau gera žinia yra tai, kad būsto įperkamumo rodikliai jau pasiekė dugną ir šiemet situacija taisysis, jeigu pasiteisins mūsų prognozė, kad infliacija bus mažesnė negu pajamų augimas ir EURIBOR palūkanų normos mažės“, – paaiškino ekonomistas.
Palūkanų normų įtaka labai didelė būsto įperkamumui, nes jauni žmonės dažniausiai neturi alternatyvos, išskyrus skolinimąsi, norint įsigyti būstą. T. Povilauskas mano, kad jeigu pasiteisins lūkesčiai, jog palūkanų normos nuo 2024 m. antro pusmečio iki 2025 m. sumažės, tai turėtų padaryti teigiamą įtaką rinkos aktyvumui. Aišku, darant prielaidą, kad kiti veiksniai nekis, nes be palūkanų normų, dar svarbesnis veiksnys yra realiosios gyventojų pajamos.
„Swedbank“ analitikai taip pat teigia, kad būsto įperkamumo dugnas jau pasiektas. Pagrindiniai kaltininkai neigiamai veikę būsto įperkamumo indeksą buvo didelis pastarųjų metų kainų šuolis bei rekordiškai didėjusios ECB bazinės palūkanų normos. Visa tai susilpnino nekilnojamojo turto (NT) rinkos aktyvumą, pardavimai smuko trečdaliu, palyginus su 2021 m. piko laikotarpiu.
„Nepaisant to, sostinėje kainos išlieka aukštos. Kita vertus, kainos antrinėje Vilniaus rinkoje piką pasiekė gegužę ir nuo to laiko šiek tiek pasikoregavo žemyn“, – sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
Anot „Swedbank“, 2023 m. III ketvirtį būstų kainų kilimas pirminėje rinkoje sulėtėjo, o antrinėje rinkoje net ėmė kristi. Perkamų butų dydis traukiasi.
„Fundamentalus poreikis būstui niekur nedingo ir net išaugo didėjant Vilniaus gyventojų skaičiui, tačiau pirkėjai priversti ieškoti pigesnių alternatyvų“, – teigia V. Šimkus.
„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazinių palūkanų normas pradės mažinti jau 2024 metų balandį, o per kitus metus jos sumažės net 1,5 procentinio punkto. Bet tai įvyks tik tuomet, kai euro zonoje infliacija nukris iki 2 proc. ribos, tai leistų ECB pagaliau smarkiau mažinti bazines palūkanų normas.
„Daugelis euro zonos ekonomikų jau nebeauga arba patiria nuosmukį. Prie tokių aplinkybių netvarus kainų augimas mažai tikėtinas, priešingai, didėja nemokumo ir nedarbo augimo rizika“, – prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad nekylant būsto kainoms, mažėjant palūkanų normoms ir toliau augant atlyginimams, būsto įperkamumas pagerės, tačiau nesitiki spartaus rinkos atsigavimo.
Visgi būstų nuomos kaina turėtų išlikti tokia pati. Anot ekonomistų, daug kam nuomos alternatyva atrodo patrauklesnė, belaukiant geresnių rinkos sąlygų.
Kalbant apie ateitį ekonomistas T. Povilauskas ramina, kad šiemet būsto kainos augs lėčiau negu gyventojų atlyginimai.
„Kelerių metų laikotarpiu gali būti visaip, nes įperkamumas priklausys ne tik nuo palūkanų normų ar pajamų, bet ir būsto pasiūlos, gyventojų skaičiaus pokyčių, geopolitinių priežasčių, todėl nereikėtų iškart pesimistiškai kalbėti apie tai, kad būsto jaunimas nebeįpirks.
Žinoma, yra nemaža tikimybė, kad jaunimui įpirkti būstą ateityje bus sudėtingiau, kas yra įvykę Vakarų ir Šiaurės Europoje, bet bent iki dabar Lietuvoje jaunimo dalis, turinti nuosavo būstą, išlieka viena didžiausių ES šalyse.
2022 m. ES vidurkis jaunimo 20 – 29 m. gyvenančio su tėvais yra 58 proc., tuo tarpu Lietuvoje šis skaičius mažesnis ir kiekvienais metais vis krentantis, fiksuotas 51,7 proc. 2022 m. Pastarąjį dešimtmetį matoma tendencija, kad didesnė dalis jaunų žmonių Lietuvoje renkasi gyventi atskirai“, – teigia ekonomistas.
Jaunimas negyvena iš minimalios algos
SEB duomenimis, Vilniuje per dvejus metus būsto kainos paaugo apie 25 proc., o kituose miestuose apie 20 proc. Minimalus mėnesio atlyginimas per tiek laiko kilo 26,6 proc, šiek tiek daugiau negu būsto kainos, o panašiai kyla ir neto vidutinis darbo užmokestis. Įskaitant tai, kad būsto kainų augimas Lietuvoje sulėtėjo, galima daryti prielaidą, kad artimiausiu metu būsto įperkamumas gerės, bet kaip tai gerės Z kartos gyventojams, priklauso nuo jų socio-ekonominio lygio, mat indeksas remiasi vidutinį darbo užmokestį uždirbančiu žmogumi.
Minimalus atlyginimas „į rankas“ siekia 708,42 Eur, kai minimalių vartojimo poreikių dydis šiemet yra 446 Eur. Išeina, kad būsto sąnaudoms lieka – 262,42, kas priklausytų būsto taupymui, arba nuomai su komunaliniais mokesčiais susimokėti. Svetainėje Aruodas.lt nuomos skelbimų iki 250 Eur/mėn. Vilniaus sav. rasta 67, Kauno sav. 59, o Klaipėdos sav. 21, didžioji dalis skelbimų yra vieno kambario butams.
Valstybės duomenų agentūros duomenimis tik maždaug 1 proc. jaunuolių dirba už minimalų atlyginimą. Iki dviejų trečdalių jaunimo uždirba nuo minimalaus iki vidutinio darbo užmokesčio, bet jo nepasiekia. Pasak „Swedbank“ šiuos duomenis dalinai iškreipia tas faktas, kad daugiau nei pusė visų jaunuolių gyvena Vilniaus apskrityje, taigi, nominalūs atlyginimai sostinėje yra gerokai didesni už šalies vidurkį.
„Swedbank“ ekonomistė Greta Ilekytė taip pat pasakoja, kad didesnį jaunų žmonių atlyginimą lemia vien tai, kad jie dažniau turi reikiamas kompetencijas, kaip skaitmeniniai įgūdžiai arba anglų kalba.
„Visgi, net ir gaunant pakankamai solidų atlyginimą, jų perkamoji galia ir finansinis stabilumas yra daug mažesni. Reikšminga dalis dirbančių jaunų suaugusiųjų gyvena Vilniaus apskrityje, kur pragyvenimas yra brangesnis. Juolab vyresnės amžiaus grupės gyventojai neretai jau turi nuosavą būstą ir per ilgesnį laiką daugiau sukauptų santaupų. Tuo metu jaunimui dažniausiai būstą tenka nuomotis, o pačioje karjeros pradžioje imtis mažiau apmokamų ar sezoninių darbų,“ – kalba ekonomistė.
Kol kas duomenys indikuoja, kad jaunimas vidutinį darbo užmokestį pasiekia pakankamai greitai. Vidutinės jaunimo iki 29 m. pajamos yra panašios kaip ir 40-59 m. amžiaus asmenų – apie 1180 Eur „į rankas“.
Nuoma – prasmingesnis startas, ne silpnybė
„Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada Delfi komentuoja, kad jauni žmonės pradedantys savo gyvenimą susiduria su dilema, kur gyventi, ir su kuo.
„Lyginant su anksčiau, pastebime dvi tendencijas. Jie neskuba pirkti būsto ir nemato problemos nuomotis ilgesniam laikotarpiui, nes nuoma suteikia lankstumo. Taip pat jaunimui būdingas finansinis neapibrėžtumas. Santaupų turi ne per daug, ir kreditą jiems ne taip paprasta paimti. Kai atsiranda pastovesnis gyvenimo būdas, su nuolatinėmis pajamomis, tuomet ateina noras įsigyti ir turėti savo būstą“, – kalba NT brokeris.
Anksčiau, kad įsigytų ar išlaikytų būstą, reikėdavo dviejų žmonių bendradarbiavimo. Vienas žmogus retai galėdavo sau tą leisti. Dabar, o ypač kalbant apie miesto žmones, yra tendencija, jog nebereikia būti poroje, dažno jauno specialisto pajamos yra pakankamos.
Beje, nauji būstai ima mažėti. Anot M. Čiulados, prieš 10–15 m. naujai statomas dviejų kambarių butas būdavo 55–60 kv. m, kai dabar dviejų kambarių butas retai kada pasiekia 50 kv. m. Pašnekovas tikina, kad tai vyksta ne dėl statytojų savivalės, o dėl reakcijos į rinkos poreikį, nes dažniau žmogus būstą perka nebe poroje. NT brokerio teigimu, šios naujos tendencijos yra pasaulinės.
„Jiems nebūtina susiporuoti, kad normaliai gyventų. Specialistai pakankamai greitai gali pasiekti finansinę laisvę. Tarkime, didžiuosiuose pasauliniuose megapoliuose atsirado kitos problemos: žmonės aria tuose darbuose, keliauja į darbą, iš darbo, ir nelieka laiko socialiniam gyvenimui. Dėl to pradėjo populiarėti taip vadinami co-living'ai, kurie atėjo ir iki mūsų,“ – pasakoja vadovas.
Kaip paaiškina, iš esmės tai yra modernūs bendrabučiai, kiekvienas gyventojas turi savo atskirą mikro erdvę: kambarį su savo vonia ir nedidele virtuvėle. Dažnas tokius projektus renkasi dėl bendruomeniškumo, nes ten yra tokios erdvės kaip biblioteka, sporto salė, kino teatras, žaidimų kambarys. Būstas tokiame projekte kainuoja apie 400 – 500 Eur su mokesčiai, o už tokią sumą galima išsinuomoti vieno ar dviejų kambarių butą, blokiniame name, miegamajame rajone.
„Sostinė siūlo daugiau galimybių vien edukacinėje, profesinėje ir socialinėje srityje, nes jaunimo ten daug. Tas pats yra ir Kaune, nes turi gero lygio aukštąsias mokyklas. Miestas yra stipriai pajudėjęs į tarptautinių mainų programas, studentų ten daug. Tie patys co-living'ų projektai pirmieji startavo Kaune.
Patogiau ir prasmingiau pradėti nuo nuomos. Tik kai žinai, ko nori, koks tavo gyvenimo ritmas, tada pirkti būstą“, – pasakoja M. Čiulada.
Ekspertų išvada, kad nepriklausomai nuo pasaulinių sunkumų, darbo rinka rodo, kad jauno žmogaus specialisto atlyginimas augs greičiau, negu augs būsto kainos. Vadovas tiki, kad ši tendencija išsilaikys, ypač dėl to, kad Lietuva yra aukštos pridėtinės vertės šalis, su besiplečiančia IT ir aukštųjų technologijų sektoriumi, kur grąža didelė.
M. Čiulados žodžiais: „Palūkanų normos, jau pasiekė piką ir visa rinka laukia, kada pavasarį jos bus pradėtos mažinti, ką ir sako visi analitikai. Įperkamumas gerės vienareikšmiškai.“