Į naują daugiabučių kvartalą Antakalnyje įsikraustęs vilnietis Darius su šeima (vardas pakeistas – red.) dėl nusipirkto buto kokybės sunerimo jau po mėnesio. Vyras pasakojo pastebėjęs bute keistą kvapą ir įtarė galimai besikaupiantį pelėsį. Naujakurys išsigando, kad bute galimai augantis pelėsis gali kelti grėsmę jo, žmonos ir vaikų sveikatai.
„Pajutome keistą kvapą“, - pasakojo vilnietis.
Bijo naujame bute gyventi
Pasak jo, šeima iškart kreipėsi į buto pardavėjus – nekilnojamo turto vystytojo dukterinę įmonę. Tačiau ši, iš pradžių bandžiusi bėdą spręsti, ir po daugiau nei metų problemos nepanaikino.
Per tą laiką vyras nukentėjo ir dėl besikaupiančios drėgmės požeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje įrengtame sandėliuke – čia dėl drėgmės, pasak jo, supelijo visi laikyti daiktai.
„Neapsikentę vilkinimo pasakėme, kad gal norite atsiimti butą“, - teigė jis.
Jaunas tėtis pasakojo, kad naujos statybos būste gyventi nebenorintis. Kaip tik šiuo metu šeima jau išsinuomavo kitą butą ir bent laikinai persikraustė į jį.
„Nematome jokio noro bendradarbiauti, nors jiems (statytojams/pardavėjams – red.) atrodo, kad bendradarbiauja. Tačiau situacija, kokia buvo, tokia ir liko“, - teigė jis.
Darius pasakojo kartu suskubęs ir oficialiai bendrovei išsiųsti pretenziją.
„Nenoriu, kad pardavėjas nusimestų garantiją (pardavėjo garantija galioja 2 metus – red.). Kas iš to, kad tikėjau pažadais, kad sutvarkys, jei rezultatas nulinis, - skundėsi dviejų vaikų tėtis.
Savo pretenzijoje šeima nurodė, kad reikalauja vieno iš trijų sprendimų: grąžinti buto rinkos kainą ir statytojui atsiimti butą, už tą pačią sumą pasiūlyti kitą butą arba sutvarkyti statybų broką.
„Į butą žiūriu kaip į batus: prakiuro, nunešei, sutvarko arba grąžina pinigus. O čia – perki brangų butą ir nesutaiso. Šitą statytoją rinkomės, nes tikėjome, kad patikima įmonė, kad iškilus problemoms sutvarkys“, - nusivylimo neslėpdamas kalbėjo vilnietis.
Gyventojai paliekami kovoti vieni
Nors šalyje veikia kelios vartotojų teisių apsaugą bandančios užtikrinti institucijos. Atrodo, kad nekilnojamo turto pirkėjai šiuo atveju gali pasikliauti tik savimi.
Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba, paprašyta pakomentuoti, ar gali padėti išspręsti buto pirkėjo ir statytojo ginčą dėl galimų brokų atsakė, kad vartotojams siūlo kreiptis į privačią atestuotą ekspertizės įmonę.
Nors Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba pernai gavo 36 skundus dėl statybos darbų, visgi vartotojams gali pasiūlyti nebent tarpininkauti draugiškai tariantis.
Jokios pagalbos vartotojas neturėtų tikėtis sulaukti ir iš Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos.
Kaip portalą DELFI informavo inspekcija, ji „neatlieka ekspertizių ir nėra įgaliota nustatyti per statinio garantinį terminą išryškėjusių defektų priežasčių bei nagrinėti ginčų civilinių santykių srityje“.
Inspekcija vykdo tik „statinio statybos proceso iki statybos užbaigimo įforminimo, nustatyta tvarka išduodant statybos užbaigimo aktą ar tvirtinant statytojo pateiktą deklaraciją apie statybos užbaigimą, valstybinę priežiūrą“. Taip pat tam tikrais atvejais inspekcija nagrinėja statybos užbaigimo dokumentų teisėtumą.
„Kai gyventojai į inspekciją kreipiasi su panašiais klausimais, jiems analogiškai paaiškinama teisės aktų nustatyta tvarka. Statybos dalyviai, dėl kurių veiklos teikiamos pagrįstos pretenzijos, įtraukiami į inspekcijoje įdiegtą rizikos valdymo informacinę sistemą, kaip padidintos rizikos subjektai, ir jie sulaukia dažnesnių statybos valstybinės priežiūros pareigūnų patikrinimų“, - teigiama inspekcijos atsiųstame atsakyme.
V. Mazuronis: ginčus sprendžia teismas
Statybos procesus prižiūrinčios Aplinkos ministerijos vadovas Valentinas Mazuronis sutiko, kad valstybinės institucijos, padedančios spręsti ginčus tarp butų pirkėjų ir vystytojų, nėra, tačiau kartu ministras mano, kad čia valstybė nelabai ir galėtų padėti.
„Sutinku, kad valstybė ginčų tarp statybininko ir vartotojo dabar nesprendžia, bet sunkiai įsivaizduoju, kad ta funkcija būtų įmanoma ir kad valstybei reikėtų aiškintis tarp pardavėjo ir pirkėjo“, - kalbėjo jis.
„Naujų pastatų statymas yra inspekcijos kompetencijoje ir ji turi prižiūrėti, ar darbai vykdomi pagal projektą“, - kalbėjo ministras.
V. Mazuronis teigė, kad pirkdamas butą pirkėjas turi domėtis, ką perka, o vėliau pastato kokybe kartu turi rūpintis ir namą prižiūrinti įmonė.
„Šiuo atveju ginčai vyksta tarp vystytojo ir pirkėjo. Visi ginčai Lietuvoje sprendžiami teisme. Įstatymas yra vartotojo pusėje ir statybininkai turi pašalinti broką, bet, jei jie nevykdo įstatymų nurodymų ar juos ginčija, tai logiška, kad turi spręsti teismas, - komentavo aplinkos ministras. - Dažnai vyksta ginčas, ar defektas yra dėl blogo pastatymo ar dėl blogos eksploatacijos, ir tai turi nuspręsti teismas“.
Siūlo daryti ekspertizę
Advokatų kontoros „Tark Grunte Sutkiene“ advokatas Vitalij Bedugnis teigė, kad kalbant apie naujų butų statybas dažnai pasitaikanti praktika, kai statinio statytojas ir statybos valdytojas yra susiję asmenys. Tuo metu rangovas gali būti nesusijęs juridinis asmuo.
„Garantiniu laikotarpiu įtarus, kad įsigytas nekilnojamas turtas turi defektų, pirmiausia patartina kreiptis į statytoją. Tais atvejais, kai defektai susiję su bendromis namo konstrukcijomis ar yra bendro naudojimo patalpose, papildomai galima pasikonsultuoti su namą prižiūrinčia bendrove. Ji nėra atsakinga už defektų taisymą, tačiau gali padėti kreipiantis į statytoją dėl defektų pašalinimo“, - komentavo teisininkas.
V. Bedugnis primena, kad pagal Statybų įstatymą naujos statybos butams galioja 5 metų garantija, paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.) – 10 metų. Jei nustatoma, kad šiuose elementuose yra tyčia paslėptų defektų – garantija 20 metų. Terminas pradedamas skaičiuoti nuo rangovo atliktų darbų perdavimo statytojui dienos.
Pagal statybos techninį reglamentą, jei per garantinį laikotarpį yra nustatomi statybos defektai, statytojas turi pakviesti rangovo įgaliotą atstovą ir surašyti dvišalį aktą, kuriame nurodyti išryškėjusius statybos defektus ir su rangovu suderinti jų padarinių pašalinimo terminą. Rangovui neatvykus surašyti akto, statytojas tą gali padaryti vienašališkai.
„Jeigu rangovas nepašalina statybos defektų akte nurodytu terminu, statytojas apie tai raštu informuoja Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekciją ir kreipiasi į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis“, - tęsė advokatas.
„Atlikus ekspertizę bus nustatyti defektai ir surašytas ekspertizės aktas. Esant palankiam ekspertizės aktui, siekiant taikiai išspręsti susidariusią situaciją, galima pakartotinai kreiptis į statytoją ir pateikti jam ekspertizės akto kopiją. Kreipimąsi su prašymu pašalinti defektus patartina pateikti raštu“, - aiškino teisininkas.
Grąžinti butą pardavėjui – mažai tikėtina baigtis
Advokatas nurodė, kad statybų inspekcijos puslapyje patariama pirkėjui kreiptis į teismą ir pareikalauti sutvarkyti statybos defektus arba paprašyti kompensacijos iš statytojo, jei defektai pašalinti asmeninėmis lėšomis.
„Kreipiantis į teismą ekspertizės aktas teismui turėtų būti tinkamas defektų buvimo įrodymas“, - mano V. Bedugnis.
Advokatas teigė, kad teisminėje praktikoje yra pavyzdžių, kai nekilnojamo turto pirkėjų reikalavimas įpareigoti statytoją pačiam pašalinti defektus buvo tenkinamas.
„Nutartyse teismai akcentavo, kad statytojas, būdamas pardavėju yra atsakingas už parduodamo daikto kokybę. Atkreiptinas dėmesys, kad teisme statytojas gali gintis, jog kaip pardavėjas jis už parduoto daikto kokybę atsako tik dvejus metus, o anksčiau nurodyti 5,10 ir 20 metų garantiniai terminai taikomi tik rangovo, projektuotojo ar statybos techninio prižiūrėtojo atžvilgiu. Visgi, teismų praktikoje galima įžvelgti tendenciją, kad jeigu pardavėjas yra statytojas, jo atžvilgiu neturėtų būti taikomas tik dvejų metų garantinis terminas“, - pastebėjo advokatas.
V. Bedugnis taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad, jei į statytoją buvo kreiptasi ir gautas neigiamas atsakymas dėl defektų taisymo, neturi būti delsiama su kreipimusi į teismą.
„Jeigu buto savininkas, gavęs neigiamą atsakymą iš statytojo, nesiima jokių veiksmų ginti savo teises ir nuo neigiamo atsakymo gavimo nesikreipia į teismą per 6 mėnesius, teismas ieškinį gali atmesti. Ieškinys bus atmestas, jeigu statytojas prašys teismo taikyti Civiliniame kodekse nustatytą 6 mėnesių senaties terminą ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų“, - įspėjo teisininkas.
Vis dėlto išsireikalauti, kad buto pirkėjas galėtų grąžinti būsto pardavėjui nekokybišką butą, galimybių, pasak advokato, nėra daug.
„Vienašališkai grąžinti butą pardavėjui galimybės nėra, nebent buto pirkimo-pardavimo sutartis aiškiai nustatys sąlygas, kad ši sutartis gali būti vienašališkai nutraukta pirkėjo, - teigė V. Bedugnis. - Taip pat itin ribota ]galimybė pirkėjui nutraukti sutartį teisme. Teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad sutarties nutraukimas pagal tarptautinės sutarčių teisės „favor contractus“ (sutarties naudai) principą ir jį atspindintį nacionalinį teisinį reguliavimą yra „ultima ratio“ (išimtinis) teisių gyvenimo būdas, todėl jo taikymui turi būti konstatuotas pakankamas įstatyminis ir faktinis pagrindas. Taigi, nors Civilinis kodeksas ir numato tokią galimybę, ji būtų taikoma itin išskirtiniu atveju“, - kalbėjo pašnekovas.
Pasak advokatų kontoros „Tark Grunte Sutkiene“ atstovo, realesnė galimybė – išsireikalauti iš statytojo, kad per protingą terminą statytojas pašalintų defektus arba sumažintų pirkimo kainą.
„Taip pat yra reali galimybė reikalauti pakeisti įsigytą nekilnojamą turtą kitu tinkamos kokybės turtu, bet tik išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli“, - teigė advokatas.
Per langus sunkėsi vanduo
Taigi, draugiškai nesusitarę su statytojais gyventojai nevengia keliauti ir į teismą.
Prieš ketverius metus teisme buvo nagrinėjamas buto pirkėjo Vilniuje ir UAB „Sklypas“ ginčas.
Gyventojas teisme reikalavo statytojo per 30 d. nuo sprendimo įsigaliojimo dienos pakeisti jo buto nekokybišką medinį langą su balkono durimis ir vitrina. Taip pat iš atsakovo reikalauta priteisti 1 tūkst. Lt už ekspertizę, 800 Lt už advokato suteiktą teisinę pagalbą, 536 Lt namo administravimo bei aptarnavimo išlaidų bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Pirmos instancijos teismas ieškinį patenkino iš dalies – įpareigojo atsakovą pašalinti lango su balkono durimis ir vitrina nesandarumą bei priteisė 1 tūkst. Lt nuostolių atlyginimo.
UAB „Sklypas“ į teismą kreipėsi su apeliaciniu skundu, tačiau šis buvo atmestas.
Garažas drėko ir formavosi pelėsis
Dėl statybos defektų ginčas teisme buvo sprendžiamas ir dėl sostinės „Gudelių šile“ esančio buto.
„Gudelių šilo“ rajone gyvenantis vilnietis kreipėsi į teismą su ieškiniu ir prašė įpareigoti atsakovą UAB „Gudelių šilas“ per du mėnesius nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos ištaisyti ieškovui priklausančio garažo trūkumus, dėl kurių drėksta bei pelija garažo lubos ir sienos.
2008 m. butą nusipirkęs vyras po mažiau nei trejų metų pastebėjo, kad parkingo ir dviračių laikymo patalpose drėksta sienos, nuo lubų laša skystis, nuo šalčio formuojasi šerkšnas ir ledas. Gyventojas kreipėsi į UAB „Gudelių šilas“, tačiau šis trūkumų nepašalino. Iš viso vilnietis vystytojui pateikė tris pretenzijas, tačiau į paskutinę buvo sureaguota nesutinkant su pretenzija.
Pirmos instancijos teismas gyventojo ieškinį tenkino visiškai: įpareigojo atsakovą UAB „Gudelių šilas“ per du mėnesius ištaisyti statybos broką. UAB „Gudelių šilo“ apeliacinį skundą Vilniaus apygardos teismas atmetė.
NT vystytojų atstovas: papiktnaudžiauja ir pirkėjai
Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius teigė, kad situacijos tarp butų pirkėjų ir pardavėjų nereikėtų vertinti vienareikšmiškai. Pašnekovas pripažino, kad ypač prieškriziniu laikotarpiu buvo įmonių, kurios buvo įkuriamos tik vienam projektui ir atsakomybės vengdavo.
„Bumo laikotarpiu matėme, kai buvo įkuriami vienadieniai vystytojai. Projektai išvystomi, įmonė bandrutuoja ir net nebuvo į kur kreiptis“, - prisiminė M. Statulevičius.
Vis dėlto asociacijos vadovas tiki, kad atsakingi vystytojai, kurie nori veiklą plėsti ateityje, su savo reputacija nežaidžia ir pirmiausia paruošia vartotojus pastato eksploatavimui, paruošia „butų pasus“, kur nurodoma, kam ir kiek laiko galioja garantija.
M. Statulevičius pasakojo, kad galima rasti blogų pavyzdžių ir iš butų pirkėjų pusės: „Žmonės, žinodami, kad jiems garantinis laikotarpis dar galios, pamatę mažą įtrūkimą sienoje iškart nesikreipia į vysytoją, o laukia maksimalų laikotarpį, kol atsiranda daugiau fizinių defektų, ir tik tada kreipiasi į vysytoją. Tuomet ir pastato būklė blogėja nei būtų iškart tvarkoma“.