Šiame straipsnyje plačiau nagrinėsime investavimo Ispanijoje galimybes, artimiausiu metu paskelbsime dar vieną „Investuok“ straipsnį – apie investicijas Kipre, o pilną straipsnių ciklą „Pietų Europos kurortai: investuoti ar ne“ galite rasti žurnale „Investuok“.
Susidomėjimas auga, oficialios statistikos nėra
Specializuotuose portaluose galima aptikti vienas už kitą labiau viliojančių pasiūlymų įsigyti apartamentus atostogoms ar net vilą Turkijoje, Ispanijoje, Portugalijoje, Bulgarijoje ar Sakartvelo (Gruzija) kurorte Batumyje. Būstų kainos skiriasi ne tik skirtingose šalyse – skelbimų net nereikia itin atidžiai studijuoti, kad pastebėtum, jog jos skiriasi ir toje pačioje šalyje, o priklauso ne tik nuo įrengimo ar atstumo iki paplūdimio. Skiriasi ir nuomos kainos bei tikėtinas uždarbis iš nuomos bei išlaidos, kurias patirsite įsigytam turtui išlaikyti.
Vis dėlto tikslios ar bent apytikslės statistikos, kiek mūsų tautiečių įsigijo antrą būstą tuose kraštuose, kur vasara ilgesnė, o saulė garantuota, nėra. Užsienyje įsigytą turtą jie registruoja tose šalyse, kuriose jį įsigijo, tad mūsų Registrų centras duomenų apie tai neturi.
Padėti negali ir bankai. Būstui šiltuosiuose kraštuose įsigyti Lietuvos gyventojai paskolų neprašo – įdarbina santaupas. Tokią išvadą galime padaryti remdamiesi „Swedbank“ Vartojimo paskolų ir automobilių finansavimo departamento direktoriaus Tomo Puliko komentaru. Anot jo, „didelio poreikio iš klientų paskoloms NT pirkti užsienyje nefiksuojame; per metus pasitaiko tik viena kita tokia paskola“.
Kad komerciniai bankai paskolų tokiems tikslams iš esmės neišduoda, žurnalui „Investuok“ patvirtino ir banko „Luminor“ Ekonomikos tyrimų departamento vyriausioji analitikė Indrė Genytė-Pikčienė. Anot analitikės, mes užsienyje iš principo investuojame palyginti nedaug: „Manau, tokių investuotojų nėra daug, tikėtina, kad tai pavieniai sandoriai. Vis dar esame konservatyvūs ir atsargūs, o investicijoms į nekilnojamąjį turtą svetur ryžtasi tik tie, kurie akylai seka ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos tendencijas, kuriems artimas finansų ir teisės pasaulis.“
Tačiau Lietuvos gyventojų dėmesys atostogoms skirtam būstui vadinamuosiuose šiltuose kraštuose pamažu didėja. Tai rodo paprastas dalykas – kai kurios NT pardavimo srityje dirbančios kompanijos nurodo, kurie brokeriai specializuojasi konkrečios šalies NT rinkoje. Augantį susidomėjimą būstu Pietų Europos kurortuose pastebi ir ekspertai. „Lietuvių dėmesys Pietų Europos kurortuose esančiam būstui pastaruosius 3–4 metus nuosaikiai auga ir kartais iš tiesų tampa alternatyva mūsų kurortuose esančiam turtui“, – sako „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka.
Anot jo, tuo stebėtis nereikėtų, nes tam šiuo metu yra susiklosčiusi palanki situacija: stabili darbo rinka, augantys atlyginimai ir teigiami bendri ekonominiai šalies rodikliai augina gyventojų lūkesčius, o tai savo ruožtu leidžia plėsti investavimo geografiją ir ieškoti alternatyvų būstui mūsų kurortuose.
„Esminis tokio būsto privalumas – beveik visus metus vyrauja saulėtas ir šiltas oras, į pagrindinius Lietuvos gyventojų pamėgtus kurortus galime gana patogiai nuskristi, yra net tiesioginiai skrydžiai, o NT kainų lygis prieinamas. Be to, daugelis Pietų Europos kurortų yra gerai pažįstami visos Europos gyventojams, todėl juose įsigytą turtą gana lengva išnuomoti turistams“, – mintimis dalijasi A. Šapoka.
ISPANIJA
Už Palangą geriau, už Bulgariją – pigiau
Jei spręstume pagal NT brokerių skaičių, gali pasirodyti, kad būtent Ispanija tarp potencialių Lietuvos investuotojų užsienyje pati populiariausia. Gal taip, gal ir ne, bet „kažką tokio“ ji turi. Ką būtent – žurnalas „Investuok“ bandė išsiaiškinti net su trimis šios šalies rinkoje dirbančiais NT brokeriais.
„Kas galėtų pakeisti mūsų norą turėti nekilnojamojo turto Lietuvos pajūryje? – klausimu į klausimą atsakė NT agentūroje „Market Inmobiliaria“ Santa Polos mieste dirbantis Donatas Damanauskas ir tuoj pat pridūrė: – Nebent daugiau saulėtų dienų per metus ir žydresnis bei šiltesnis Viduržemio jūros vanduo.“
Bet ne tik tai. Vidutinės būsto kainos, „Eurostat“ duomenimis, šiuo metu Ispanijoje didesnės negu Kipre, bet mažesnės negu Portugalijoje ir net Bulgarijoje, o pasak „Spain Realty Group“ kompanijoje Torevjechos mieste dirbančios Kristinos Novikovienės, „kai kuriuose regionuose jos net mažesnės negu mūsų Palangoje, be to, lietuviai mielai renkasi Ispaniją, nes čia tiesiog pigiau atostogauti“.
Dar pridėkime patogų susisiekimą – mes visus metus turime tiesioginį skrydį iš Kauno į Alikantės oro uostą, trunkantį tik 4 valandas, puikų bei nuspėjamą klimatą, kuriuo garsėja visa Kosta Blankos pakrantė, ir bus aišku, kad „čia įgytas turtas taps puikia investicija“, pritaria jiems vilnietė „Capital“ brokerė Sigita Žlabienė.
Saulėtoji Kosta Blanka su balto smėlio paplūdimiais ir krištolinio tyrumo jūros vandeniu ir visa Alkantės provincija bei kiti šios šalies kurortai dėmesio tikrai nestokoja. Investicijai perkamo NT rinka čia po pastarosios ekonominės krizės pagyvėjo nuo 2013 m. Nuo tada kainos kasmet auga vidutiniškai 6–8 proc., bet, pavyzdžiui, Kosta Blankos regione NT vis dar kainuoja maždaug ketvirtadaliu mažiau negu per kainų piką prieš krizę. Ispanijos statistikos biuro TINSA duomenimis, vidutinė būsto kaina šiuo metu yra 1209 eurai už kv. m, o sparčiai besivystančiame Kosta Blankos regione Alikantės provincijoje, kur siūlomas įvairaus lygio NT tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje, – 1103 eurai už kv. m, tad investuoti dabar patrauklus metas, nes įsigiję nekilnojamojo turto ne tik gausite pelno iš nuomos, bet ateityje galėsite jį parduoti brangiau.
Anot pašnekovų, domėtis nekilnojamuoju turtu šioje šalyje mūsų tautiečiai aktyviau pradėjo po euro įvedimo Lietuvoje, kai pas mus ėmė kilti kainos, o pastaruoju metu išaugo Anglijoje, Airijoje, Norvegijoje gyvenančių lietuvių susidomėjimas atostogų būstu bei Lietuvoje gyvenančių priešpensinio amžiaus žmonių, kurie norėtų išėję į pensiją persikelti gyventi į Ispaniją bei užsiimti trumpalaikės nuomos verslu, susidomėjimas šios šalies NT rinka. Tačiau jų nuomonė apie tai, kaip plačiai Ispanijoje vidutinis statistinis pirkėjas iš Lietuvos pasirengęs atverti piniginę, skiriasi.
Žurnalui „Investuok“ K. Novikovienė tvirtino, kad lietuviai investicijai Ispanijoje dažniausiai renkasi vidutinį ekonomišką būstą, kainuojantį nuo 50 iki 100 tūkst. eurų. S. Žlabienė kartelę kilsteli gerokai aukščiau – anot jos, vidutinis statistinio Lietuvos pirkėjo biudžetas 150–250 tūkst. eurų. „Sulaukiu ir norinčių įsigyti būstą netoli jūros už 30 tūkst. eurų, bet tokiems siūlau dairytis NT kitose šalyse“, – sako ji. Anot D. Damanausko, „jei tenkina būstas toliau nuo jūros, galima surasti ir kainuojantį nuo 19 tūkst. eurų“.
Trečiųjų šalių investuotojus Ispanija vilioja vadinamuoju „auksinės vizos“ paketu, t. y. įsigijus NT už 500 tūkst. eurų ir daugiau, suteikiamas nuolatinis leidimas gyventi šalyje, tačiau ES šalių, taigi ir Lietuvos piliečiams, jokių išskirtinių sąlygų ar apribojimų nėra. Kita vertus, NT įsigijimo procesas čia kitoks nei Lietuvoje.
„Ispanijoje pas notarą vykstama tik vieną kartą ir tik visiškai atsiskaičius su pardavėju, todėl savo klientams rekomenduojame naudoti banko čekį, kuris galioja vieną dieną. Neįvykus sandoriui, pinigai liks saugūs pirkėjo sąskaitoje. Dar vienas dalykas, kurį turėtumėte žinoti, – neturėdami sąskaitos Ispanijos banke, nesudarysite sutarčių dėl elektros ir vandens tiekimo paslaugų bei kitų dalykų“, – atkreipia dėmesį S. Žlabienė.
Išlaidos ir pajamos
Mokesčiai už vandenį ir elektrą, kaip ir Lietuvoje, priklauso nuo to, kiek jų sunaudojate. Anot pašnekovų, jie gali siekti ir 20, ir 120 eurų per mėnesį. Be to, yra minimalus mokestis už vandens ir elektros skaitiklius. Taip pat yra privalomi mokesčiai bendrijai (Comunidad) už bendrų patalpų ir teritorijos priežiūrą. Kuo daugiau komplekso, kuriame įsigijote būstą, teritorijoje įrengtų bendro naudojimo erdvių ir teikiama paslaugų (sporto salė, baseinas, pirtis, teniso kortai, apsauga 24 valandas per parą ir kt.), tuo didesnis bus šis mokestis. Dažnai jis siekia 300–400 eurų per metus, bet jei komplekse įrengtas SPA ir yra kitų privalumų, gali išaugti ir iki 1000 eurų į metus.
Kalbėdama apie mokesčius, kuriuos Ispanijoje turi mokėti NT savininkai, S. Žlabienė pabrėžia, kad šioje šalyje nekilnojamojo turto mokesčiai mokami ne nuo rinkos, bet nuo kadastrinės vertės, kuri yra gerokai mažesnė. Tikėtina, kad nuo vieno iš jų – prabangos mokesčio (Impuesto sobre el Patrimonio) – daugelis mūsų tautiečių būtų atleisti, nes nuo jo Ispanijoje atleidžiami visi NT savininkai, kurių turto vertė neviršija 700 tūkst. eurų. Pats mokestis yra progresinis ir svyruoja nuo 0,2 iki 2,5 proc.
Kiti du mokesčiai, kuriuos teks mokėti įsigijus būstą Ispanijoje, – pajamų mokestis (Impuesto sobre la Renta) ir savivaldybės mokestis (Impuesto sobre BIENES Inmuebies). Savivaldybės mokestis, kurio lėšos naudojamos infrastruktūrai gerinti, mokamas kartą per metus, rugpjūčio ar rugsėjo mėn. Jis gali siekti nuo 200 iki 1000 eurų, o kiekviena savivaldybė jį nustato pati.
O kiek galima uždirbti iš būsto Ispanijoje nuomos? Nuomos kaina, kaip ir visur, priklauso nuo būsto įrengimo ir dydžio bei jo privalumų: kiek žmonių vienu metu gali apsistoti, kaip arti jūros jis yra, kokios papildomos pramogos yra komplekso teritorijoje, ar patogus susisiekimas su parduotuvėmis, kavinėmis, restoranais. Anot pašnekovų, klysta tie, kurie renkasi investicijai itin ekonominius variantus ir atsisako net kondicionieriaus ir interneto, nes daugelis besinuomojančiųjų to tikrai pageidauja. Be to, kaip įprasta, iš trumpalaikės nuomos grąža bus didesnė, tačiau ne sezono metu teks pakovoti dėl kliento.
Anot K. Novikovienės, Alikantės regione studiją galimą nuomoti nuo 180–200 eurų per savaitę, buto su vienu miegamuoju kainos prasideda nuo 250–300 eurų per savaitę, buto su dviem miegamaisiais – nuo 300–400 eurų per savaitę. „Pačiame sezono įkarštyje (liepa, rugpjūtis) kaina paprastai būna 10–15 proc. didesnė, o prestižiškesniuose kompleksuose kainų skirtumas būna didesnis“, – sako ji. Trijų kambarių butą netoli paplūdimio, anot S. Žlabienės, sezono metu galima išnuomoti už 400–800 eurų per savaitę, namą su sklypu ir baseinu – už 1 200–2 500 eurų per savaitę.
Konkurencija sezono metu tikrai didelė, todėl geroje vietoje esančio būsto užimtumas vasaros mėnesiais gali siekti 80–90 proc., bet gegužę ir birželį gali būti prastovų, todėl geriau šiek tiek sumažinti kainą, o tarpsezoniu ir ne sezono metu tie patys būstai paprastai išnuomojami 10–15 proc. pigiau.
„Nuoma vasaros sezonu atperka visų metų būsto išlaikymo išlaidas ir leidžia gauti papildomų pajamų, todėl daugelis savininkų patys čia gyvena nuo rugsėjo–spalio iki gegužės–birželio, o vasarą grįžta į savo šalį arba keliauja“, – sako S. Žlabienė. Pasak jos, Ispanijos naujienų agentūros pranešė, kad pagal tarptautinių nuomos portalų „Tripadvisor“ ir „Niumba“ statistinius duomenis šiemet jau vasaros pradžioje rugpjūčio mėnesiui buvo rezervuota 91 proc. rinkoje esančių trumpalaikei nuomai skirtų butų ir namų. Vidutiniškai būstas atostogoms rezervuojamas 8–14 dienų.
Tiems, kurie neturi galimybių patys užsiimti trumpalaike nuoma ir nenori samdyti administratoriaus, D. Damanauskas siūlo pabandyti nuomoti ilgam laikui: „Vietiniai ir vis daugiau užsieniečių Santa Polos mieste nori išsinuomoti būstą metams ar net ilgesniam laikui, bet daugelis savininkų linkę nuomoti trumpam, todėl rinkoje jaučiamas būstų ilgalaikei nuomai trūkumas.“
Tiems, kurie nori turėti ir būstą sau atostogoms, ir jį nuomoti, pašnekovai primena, kad namai, tinkantys jums, ne visada tiks nuomai, todėl jeigu norite uždirbti, rinkdamiesi būstą savo poreikius pamirškite; gal jums mielesni 5–7 km nuo paplūdimio nutolę priemiesčio rajonai šalia apelsinų giraičių, bet būstas investicijai neš didžiausią pelną, jei jis bus patrauklus nuomininkams – arti jūros. Patogus susisiekimas, pramogos. Svarbu ir tai, kokios tautybės žmonių tame komplekse gyvena daugiausia – jei jis itin populiarus tarp skandinavų ar anglų, galima tikėtis daugiau nuomininkų būtent iš tų šalių. Be to, priduria D. Damanauskas, pajūrio miestuose, kuriuose daugiau nuolatinių gyventojų, objekto likvidumas taip pat didesnis.
Maljorka privatininkus stumia į pogrindį
Kad ir kokia patraukli atrodytų galimybė investuoti į NT Ispanijoje ir užsidirbti iš jo nuomos, „Remax“ brokeris Ričardas Sablovskis siūlo aklai ja nesižavėti ir pasidomėti, ar įstatymai leidžia savininkams oficialiai nuomoti butus. Jis atkreipia dėmesį, kad, pavyzdžiui, Maljorka – didžiausia Ispanijos sala Viduržemio jūroje – to daryti neleidžia.
„Toks sprendimas buvo priimtas prieš pat šio sezono pradžią ir dėl to ten turto įsigiję žmonės, tarp jų ir lietuviai, dabar negali jo oficialiai nuomoti per „Booking.com“ ar „Airbnb“. Be abejo, jie galės nuomoti būstą draugams ir pažįstamiems, bet tikėtina, kad pajamos dėl to sumažės“, – sako jis.
Brokeris mano, kad dėl to pasistengė viešbučių lobistai, siekiantys didesnio pelno, ir tikisi, kad sezonui pasibaigus sprendimas bus atšauktas, bet jei viskas liks kaip dabar, viešbučiai atsirieks dalį pyrago nuo „Booking.com“ ir „Airbnb“, o žmonės tikriausiai bandys naudotis tinklalapiais, kuriuose siūloma keistis būstais, ir nuomos neoficialiai. „Kita dalis galbūt pasuks į prabangaus turto nuomos nišą“, – svarsto R. Sablovskis. Anot jo, panašūs radikalūs sprendimai bręsta ir kai kuriuose kituose Pietų Europos kurortuose – Tenerifėje, Graikijos salose ir kt., todėl ruošiantis investuoti reikėtų pasidomėti ir šiais aspektais.
Kitame straipsnyje apie Pietų Europos kurortus kalbėsime apie Kiprą ir investavimo tolimuose regionuose rizikas.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų ir rinkų rubrikoje: Investuotojo atmintinė po atostogų ir situacijos analizė – kas vyksta? Žaliavos. Nafta – visi lyg ir pamiršo naftą, o ji mėnuo iš mėnesio brangsta – kokios galimybės?
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: Peržiūrime pavyzdinius garsių Lietuvos investicijų valdytojų portfelius – kaip jiems sekėsi pastarąjį ketvirtį ir kokius pakeitimus jie atliko portfeliuose. Ko galima pasimokyti iš „Facebook“ akcijų istorijos?
INTERVIU: Interviu su privačiu investuotoju Žilvinu Speteliūnu. 2017-ais Žilvinas uždirbo 60 proc., šiemet jau 40 proc. grąžą – žurnale jis dėsto savo investavimo principus, įdomiausias poziciją ir asmeninių finansų tvarkymo logiką.
NT rubrikoje: Išsamiai nagrinėjame pliusus ir minusus – Pietų Europos kurortai: investuoti ar ne? Kituose rubrikos straipsniuose apie situaciją Lietuvoje – apetitas kreditams auga – kas toliau ir ar brangstant paskoloms – butai pigs?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu