Prognozuoja NT nuomos verslo žlugimą
Ilgalaikės nuomos administravimo platformos „Valdantis“ vadovas, investuotojas praktikas Jurgis Vilutis laidoje „Delfi tema“ kalbėjo, kad kaistančios nuomos rinkos dėl augančių nuomos kainų nereikia vėsinti kaip kad kalbama apie NT pirkimus. Jis turi priešingą nuomonę – nuomos rinką kaip tik esą reikėtų skatinti, o ne stabdyti ir reguliuoti.
J. Vilutis laidoje išsakė didelį nuogąstavimą apie galimą nuomojamo būsto verslo žlugimą per ateinančius 15 metų. Savo mintis jis grindžia Statistikos departamento ir Eurostato duomenimis.
Anot jo, šiuo metu yra pakankamas kiekis nuomojamo būsto, kad jis aptarnautų visą paklausą. Kaip pastebi pašnekovas, dabar vyksta transformacija iš prastesnių būstų į geresnius, todėl nuomos kaina esą ir kyla, dėl to žmonės investuoja į NT nuomai, tačiau nerimo kelia tai, kad per 15 metų apie 120 tūkst. jaunų žmonių Lietuvoje bus mažiau.
„Tai yra ne tik prognozės, bet remiuosi ir statistika. Eurostato duomenimis, Lietuvoje šiuo metu yra nuomojama vos 9,7 proc. būsto ir per 90 proc. būstų yra priklausantys nuosavybei, kai Europos vidurkis (nuomos – Delfi) artėja link 50 proc. Mes visada kaip ir judame link Europos vidurkio ir niekur neišsiskiriame. Taigi mes per 10-15 metų turėtume turėti apie 40-50 proc. nuomojamo būsto.
Tačiau yra ir kita statistika, kuri yra gana neigiama. Tai yra mūsų Statistikos departamento skelbiami demografiniai rodikliai. Vertinant pagal amžiaus grupes, labiausiai būstus nuomojasi 20-34 metų žmonės, kurių šiuo metu yra 527 tūkst. Jei mes žiūrėtume į ateitį, kas bus per 15 artimiausių metų, 5-20 amžiaus žmonių šiuo metu Lietuvoje yra 406 tūkst.
Tai reiškia, kad per 15 metų tų, kurie labiausiai norės nuomotis būstus, sumažės 121 tūkst., arba bus maždaug 60 tūkst. butų, kurių nuomai nebereikės. Tai yra visoje Vilniaus rinkoje. Klausimas – kas bus su mūsų NT investicijomis, kai nebereikės 60 tūkst. butų – ar mes skatinsime imigraciją, ar sugrįš 120 tūkst. jaunuolių? Tai yra didelis iššūkis investuotojams“, – nuogąstauja J. Vilutis.
Dar viena grėsmė – co-livingas
Kaip vieną iš grėsmių nuomos rinkai, ypač prastai įrengtiems būstams, „Valdantis“ vadovas mato ir planuojamus statyti naujo koncepto nuomos būstus, vadinamus co-livingais.
„Ateina investuotojai, kurie pasiūlys tokius projektus kaip co-livingas. Tai bus didelė intervencija į nuomos rinką. Joje dar yra babytės butukų, kuriuose seni baldai, sena sofutė. Tarkim, tokių butų kaina – 300 Eur, o geresnio – 400 Eur. Dabar žmonės gerai uždirba, tai ir rinksis co-livingus. Kam gyventi pas babytę, kuri naktį perkratys tavo daiktus ar neįleis su draugais. Tas 100 eurų nieko nereiškia, kadangi jų algos pakilo nuo 700 iki 1000 eurų, tai jie ir gali gyventi geriau“, – pažymi pašnekovas.
Ką ateityje darys su nuomojamais būstais?
Dėl tokios situacijos ateityje nuomai būstus įsigiję žmonės turės juos suremontuoti taip, kad pritrauktų nuomininką, arba turės pigiai parduoti, nes tiesiog nebus pakankamai nuomininkų. Ar galėtų nuomininkų nerandantys ilgalaikės nuomos butai transformuotis į trumpalaikę nuomą? J. Vilutis mano, kad tai būtų per sudėtinga.
„Trumpalaikės nuomos grąža labai stipriai „važiuoja“ žemyn. Kovidas sukrėtė trumpalaikę nuomą, kita vertus, padarė gerą pliusą, nes bankrutavo nemažai viešbučių. Taigi žmonės, kurie atvyksta į Vilnių ar Kauną, neturės didelio kiekio viešbučių pasirinkimo, taip greitai jų nedygsta, todėl daugiau rinksis trumpalaikę nuomą. Taigi ji kol kas nežlugs, ir tie butai, kurie dėl kovido perėjo į ilgalaikę nuomą, grįš į trumpalaikę.
Jeigu skaičiuotume ir palygintume: Vilniuje šiuo metu yra 30, 40 ar net 50 tūkst. butų nuomai, kai trumpalaikės nuomos būsto yra apie 5-8 tūkst. Tai nesudaro didelio kiekio, todėl pereiti 20 tūkst. butų į tą rinką (trumpalaikės nuomos – Delfi) bus per daug sudėtinga. Be to, kasmet didelė suma, net iki 30 proc. yra įsigyjama būstų investicijai į nuomą. Paskaičiuokime 30 proc. nuo 6 tūkst., išeina, kad apie 2 tūkst. butų kasmet atsiranda nuomai. Per 15 metų turime 30 tūkst. padidėjusią nuomos pasiūlą, jeigu tokiu tempu ir toliau tęsis. Šiuo metu Vilniuje nuomojamų būstų yra apie 40 tūkst. Truputį yra gąsdinančių aspektų, žiūrint į nuomos ateities verslą“, – komentuoja investuotojas J. Vilutis.
Mano, kad rinka savaime susireguliuose
„Capital Team“ NT brokeris Ignas Zabarauskas sutinka, kad demografiniai pokyčiai turės įtakos ateities nuomos rinkai.
„Manau, kad nuomos rinka, kaip ir visos rinkos, yra gyvas organizmas, todėl savaime susireguliuos. Daugelis nuomos žaidėjų, t. y. investuotojų, pamatys, kad tos grąžos ne tokios, kokių tikėjosi, sudės savo investicijas į kitokią formą, pasitrauks iš šios nuomos rinkos, tad manau, kad šie dalykai truputėlį pasikoreguos.
Kitas momentas – šiandieninių 25-35 metų nuomininkų mentalitetas yra šiek tiek kitoks – nebe tas tikrasis lietuviškas, kad reikia turėti savo. Manau, kad pasiekę vyresnį amžių jie drąsiau nuomosis, keis lokacijas norėdami pasitikrinti būstą. Tai manau, kad nuomos rinką susireguliuos.
Šiandien nuomos rinkoje turime nemažą rentabilumo grąžą. Remiantis kitomis Europos valstybėmis, tai – tikrai aukštas procentas. Manau, kad ilgoje perspektyvoje tas procentas truputėlį mažės, nes ir pats NT brangsta, ir nuomos paklausa truputėlį mažės“, – komentuoja NT ekspertas.
Stipriai sumažėjo nuomos pajamingumas, dairosi į mažesnius miestus
Tuo metu „Valdantis“ vadovas J. Vilutis sako, kad nuomos pajamingumas šiuo metu – stipriai sumažėjęs, todėl investuotojai, norėdami daugiau užsidirbti, dairosi į mažesnius Lietuvos miestus.
„Geriausiai būdavo galima uždirbti iš antrinės rinkos įsigyjant apleistą didelį butą ir jį pertvarkant kambariais, juos išnuomojant arba perdarant į du butus. Šiai dienai visa rinka iššluota ir tokių butų kainos labai stipriai užkilusios. Jeigu prieš 5 metus savo klientams galėdavome pasiūlyti apie 9-10 proc. grąžą, šiandien kalbame apie 4-5 proc. ir sakome, kad tai yra jau gerai.
Iš tikrųjų su didesniais investuotojais keliaujame į mažesnius miestus – vystome kelis projektus Marijampolėje, vieną – Alytuje. Kalbame apie daugiabučius nuomai, nes paprasčiausiai ten nėra nuomos variantų ir bet kokią kainą, kurios paprašai proto ribose, žmonės moka. Išeina, kad tu gali gauti 9-10 proc., bet jau mažesniuose miestuose, regionuose. Žinoma, susiduri su tam tikra grėsme, kad ten gyventojų dar labiau mažėja. Tai – nuolatinis investuotojų galvos skausmas, kaip investuoti, kad atsipirktų, o ne prarastum pinigų“, – kalba pašnekovas.
Ar apsimoka investuoti į nuomą?
Tad vertinant tokias nuomos verslo perspektyvas, ar apsimoka dabar investuoti į NT nuomą? J. Vilutis pažymi, kad per 15 metų situacija rinkoje dar gali pasikeisti.
„15 metų – ilgas laikotarpis, gali būti priimtos skatinimo priemonės, gali būti, kad pasikeis kaimyninės šalies politinė situacija ir pradės plūsti daugiau migrantų į mūsų šalį, galbūt valdžia imsis lengvesnės imigracijos procesų. Į Lietuva tikrai kelsis daugiau žmonių, svarbu, kad turėtume lengvesnį patekimą imigrantams dėl įdarbinimo ir apgyvendinimo, kas šiuo metu yra tragedija – miname kryžiaus kelius, kad deklaruotume paprasto žmogaus, atvykusio iš užsienio, gyvenamąją vietą“, – sako jis.
Ar išlošė investavę per pandemiją?
Investuotojas priduria, kad per pandemiją į NT savo pinigus investavę gyventojai išlošė dėl dviejų priežasčių.
„Su NT yra taip, kad jį pirkti visada yra per brangu, geriausia jį įsigyti buvo prieš 5 metus. Tai kartojasi kiekvienais metais ir jau kelis dešimtmečius. NT nėra investicija, kuri skirta pirkti ir parduoti, nors kai kurie žmonės tai daro. Tai yra ilgalaikė investicija – netgi jei įsigijai ir NT kainos nukrito, tačiau tu jį nuomoji, tai generuoja nuolatinę grąžą, ir laikui bėgant, NT tik brangs. Manau, kad žmonės, kurie investavo per pandemiją, tikrai išlošė dėl dviejų priežasčių: apsaugojo savo finansus nuo artėjančios infliacijos ir turi galimybę gauti pasyvias pajamas ir ateityje uždirbti iš kainų pokyčių“, – tikina jis.