Renkantis butą atskaitos tašku tampa liūdnai pagarsėjęs Perkūnkiemis, po jo – viskas tik geryn

Išsirinkti būstą – užduotis ne iš lengvųjų. Viena vertus, rinktis tikrai yra iš ko, kita vertus, norai ne visuomet sutampa su galimybėmis. Žurnalas „Investuok“ aiškinasi, kuo skiriasi ekonominės, vidutinės ir prestižinės klasės butai ir kas pasikeitė nuo piko prieš krizę.

2005–2006 m., kai Lietuvoje prasidėjo NT aukso amžius, per metus rinkai buvo pasiūloma 4500–5000 naujų butų. Tačiau paklausa vis tiek viršijo pasiūlą, todėl kainos šuoliuote šuoliavo aukštyn.

Aukso amžiuje pirkėjų norai nerūpėjo

„Palyginti su 2005 m., 2006 m. kainos išaugo 40–45 proc. Apie 12–19 proc jos kilo ir 2006 m.“, – primena NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas. Anot jo, tuomet plėtotojams nelabai rūpėjo, ko nori pirkėjai: „Dabar prieš pradėdami naują projektą plėtotojai analizuoja rinką, domisi, ką gyventojai noriau renkasi, o tada jie beveik neskyrė dėmesio nei rinkos analizei, nei pirkėjų poreikiams.“

Panašiai laikotarpį prieš krizę apibūdina ir žurnalo „Investuok“ kalbinti NT rinkos senbuviai. Pasak statybų bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininko Arvydo Avulio, prieš 15 metų namai buvo statomi vadovaujantis iš sovietmečio atėjusiu mentalitetu: „Pastatei greitai, daugiau ar mažiau pigiai, o kokybei buvo skiriama labai nedaug dėmesio, todėl vėliau buvo daug pretenzijų dėl pastatų ir būsto, teritorijos sutvarkymo kokybės.“

Atskaitos taškas – Perkūnkiemis

Atskaitos tašku pigiausiame, ekonominės klasės butų segmente jis vadina Perkūnkiemį. „Galima būtų jį vertinti net su minusu, bet tebūnie tai absoliutus nulis. Visa kita, manau, buvo geriau. Ten labai aukštas užstatymo intensyvumas (visų pastatų antžeminės dalies patalpų bendro ploto santykis su žemės sklypo plotu – red. past.), o žmogui draugiškos aplinkos ten nepavyktų surasti. Grįžti vakare, pernakvoji ir kuo greičiau ryte išeik iš namų bei kuo vėliau grįžk. Lyg koks getas“, – dalies vilniečių požiūriui į šį kvartalą pritaria A. Avulis.

Kitiems to meto ekonominės klasės projektams galima priekaištauti dėl prastos garso izoliacijos, fasadų šiltinimo, pastatų kokybės, žaliųjų zonų stokos ar kitų dalykų, bet „Perkūnkiemyje nebuvo nieko: nei vaikų darželių ar mokyklų, nei viešųjų erdvių, nei automobilių vietų – buvo statomos tik gyvenamųjų namų dėžutės“, – pritaria įmonių grupės „Eika“ Plėtros departamento vadovas Martynas Žibūda ir prasitaria, kad tuo metu buvo ir daugiau statybų kokybės požiūriu nesėkmingų kvartalų.

Išmoktos pamokos ir naujos technologijos

Anot žurnalo „Investuok“ pašnekovų, iš tų klaidų pasimokė visi: ir plėtotojai, ir investuotojai, ir tie, kurie anuomet išdavė leidimus statybai – po Perkūnkiemio jau buvo nustatyta, kad maksimalus užstatymo intensyvumas gyvenamuosiuose rajonuose negali būti didesnis negu 1,6.

„Būsto statybos ir gyvenimo kokybei dabar skiriama gerokai daugiau dėmesio visuose segmentuose, o ypač dideli pokyčiai įvyko ekonominiame segmente – daugeliu atvejų yra daugiau žaliųjų zonų, įrengiamos vaikų žaidimų aikštelės, net ir ekonominėje klasėje atsiranda požeminės aikštelės automobiliams“, – vardija A. Avulis.

Ypač didelės permainos įvyko po krizės – peržiūrėti reikalavimai statybos kokybei, taupant energiją ėmė augti reikalavimai naujai statomų daugiabučių energinei klasei – 2013 m. ji turėjo būti ne žemesnė nei B, o nuo 2018 m. privaloma jau A+ energinio efektyvumo klasė.

Apie didelius kokybinius pokyčius kalba ir M. Žibūda. „Padidėjo reikalavimai dėl natūralaus patalpų apšvietimo, garso izoliacijos, pastatų sandarumo. Naujos inžinerinės sistemos, pavyzdžiui, rekuperacija, vaizdo stebėjimo sistemos, kurios prieš 15 metų tik išskirtiniais atvejais būdavo įrengiamos prestižiniame segmente, dabar montuojamos ir ekonominės klasės namuose. Naujuose projektuose jau įrengiamos ir stotelės elektromobiliams įkrauti“, – vardija jis.

Dar vienas pasikeitimas – prieš 15 metų visuose segmentuose dominavo plytų ir blokelių mūro namai, o dabar apie 50 proc. namų ekonominiame bei vidutiniame segmentuose statoma iš gamykloje pagamintų gelžbetonio plokščių.

„Kadangi statoma kvartalais, namai panašūs, gaminami ruošiniai, o tada gamyba vyksta konvejeriu – lieja sienas, perdangas, veža į statybos aikštelę ir ten iš jų surenka namą. Tokia statyba daug greitesnė, pigesnė, sumažėja žmogiškų klaidų tikimybė, o naujos technologijos padeda spręsti ir darbuotojų trūkumo problemą“, – pasakoja M. Žibūda.

Tačiau prabangiame segmente, kur architektūra ir fasadai daug įvairesni, tebedominuoja mūras, nes daryti ruošinį kiekvienai detalei neapsimoka.

Butai mažesni, planas racionalesnis

Perkamiausi ir tada, ir dabar 1,5 ir 2 kambarių butai. Tačiau patys butai susitraukė. Pasak A. Kišūno, naujai statomų butų plotas ėmė mažėti po sunkmečio. „Ober-Haus“ duomenimis, pernai pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų gyvenamasis plotas sudarė 50,2 kv. m. Palyginti su 2003–2009 m. statytais daugiabučiais, vidutinis naujos statybos butų plotas sumažėjo net penktadaliu – šiek tiek daugiau nei 12 kv. m“, – sako jis.

Tai patvirtina ir A. Avulis bei M. Žibūda. Pasak jų, prieš 15 metų įprastas ekonominio segmento 2 kambarių butas buvo 60–65 kv. m, o dabar geriausiai parduodami maždaug 40–45 kv. m 2 kambarių butai. Populiarūs ir vadinamieji 1,5 kambario maždaug 35 kv. m butai, kuriuose miegamoji dalis paprastai būna atskirta sienele.

Vidutiniame segmente populiarūs 2 ir 1 kambario butai – pastaruosius mielai perka investuotojai, nes norinčių nuomotis arčiau centro netrūksta, o patys butai likvidesni. Dabartinis 3 kambarių maždaug 55 kv. m ploto butas telpa tuometiniame 2 kambarių bute, o štai 4 kambarių butai mažiau paklausūs ir tokių beveik nestatoma, tačiau statytojai numato galimybę sujungti į vieną du gretimus butus.

Didėja ir mažesnio ploto butų dalis. „Statistiškai kiekviename projekte perkamiausių 1,5 ir 2 kambarių butų būna apie 50 proc., 3 kambarių butų būna 25–30 proc., o 1 ir 4 kambarių butų – vos 20–25 proc.“ – patvirtina A. Kišūnas.

Apie 30 proc. prestižinių butų perkama investicijai

Akivaizdžios ploto mažėjimo tendencijos ir prestižiniame segmente. Anuomet buvo įprasta, kad prabangus ir brangus butas būtinai turi būti didelis: 80–100 kv. m, kai kurie ir po 200 kv. m. O šiandien, anot M. Žibūdos, jau nieko nestebina 50 kv. m butas centre ar senamiestyje, kurio kaina už kv. m siekia 3–4 tūkst. eurų. Bet yra butų ir po 30 kv. m, ir dar mažesnių.

„Tokių butų atsirado tik pastaruoju metu. Nedidelius butus įsigiję investuotojai juos nuomoja. Yra vidutines pajamas gaunančių žmonių, kurie nori gyventi miesto centre, bet būsto senamiestyje neįpirktų, o išsinuomoti gali“, – žurnale „Investuok“ aiškina A. Avulis. Jis pastebi, kad seniau pagrindinis prestižinio buto pirkėjas buvo turtingas žmogus, perkantis būstą sau, o dabar skaičiuojama, kad beveik 30 proc. tokių butų, arba dvigubai daugiau negu prieš krizę, nuperkama investicijai.

Mažesnis plotas reiškia ir racionalesnį vidaus erdvių planą. Kaip tik prieš 15 metų pradėtos jungti virtuvės ir svetainės zonos, nors tuomet virtuvė dar gana dažnai būdavo atskira. Tiesa, kai kuriuose projektuose ir dabar numatoma galimybė virtuvės zoną atskirti, bet šiuo metu statomuose butuose tai bendra erdvė, kurios plotas iš esmės atitinka ankstesnį bendrą virtuvės ir svetainės plotą.

Dabar statomuose daugiabučiuose nerasite 10–11 kv. m koridorių, o labiausiai sumažėjo miegamieji – neretai tokiame pačiame plote dabar sutalpinami ne vienas, o du miegamieji. Taupant plotą ekonominės ir vidutinės klasės butuose vonia ir san. mazgas beveik visada įrengiami vienoje patalpoje. „Kai kada taip daroma ir prestižiniame segmente, bet didesniuose šios klasės butuose kartais įrengiami ir du vonios kambariai“, – pokyčius vardija M. Žibūda.

Nebeliko ir vadinamųjų tamsių kambariukų. Tačiau, pasak pašnekovo, jie išnyko ne dėl to, kad niekas nekaupia atsargų, – tiesiog dabar projektuojami kitokie namai, todėl nebūna erdvės, kurios niekaip kitaip nepanaudosi, o gyventojams daugiau naudos duoda įeinamos spintos.

Svarbiausias kriterijus – vieta

Pakaks pažvelgti į pastaruoju metu pastatytą daugiabučių kvartalą, sakykime, Pilaitėje, ir namą su didžiuliais langais Vytauto gatvėje Žvėryne, ir suprasime, kuris iš jų priklauso ekonominei klasei, o kuris – prestižinei. Bet pagrindinė takoskyra tarp ekonominės, vidutinės ir prestižinės klasės butų segmentų yra vieta, tvirtina žurnalo „Investuok“ pašnekovai.

„Daugeliu atvejų prestižinis butas – miesto centre: senamiestyje, Užupyje, Gedimino prospekte. Arba pastatai prie upės – vietos, iš kurių žmonės gali pėsčiomis nueiti iki Katedros aikštės ar į Pilies gatvę. Miesto pakraštyje yra labai mažai prestižinių butų. Mes patys prieš dešimtmetį pastatėme atokiau nuo centro esantį „Verkių slėnį“, kuriame būstai priskiriami prestižiniam sektoriui. Ten labai graži vieta – parkas, upė. Bet tokių projektų tik vienas kitas“, – aiškina A. Avulis.

Pasak jo, vidutinės klasės butų prieš 15 metų beveik nebuvo, o dabar vienas iš geriausių šios klasės pavyzdžių – Naujamiestis: „Tai jau ne senamiestis ir ne centras, kur butai brangiausi, bet labai arti jų. Šiuo metu tai bene populiariausias segmentas – kai kuriais mėnesiais šiame segmente Vilniuje parduodama daugiau butų negu ekonominiame.“

O toliausiai nuo miesto centro – pigiausi ekonominės klasės butai. Seniau statytų kvartalų pavyzdžiai galėtų būti „Bajorų kalvos“, „Gudelių šilas“, o dabar daug ekonominio segmento butų statoma Pilaitėje, kitose gražiose vietose miesto pakraščiuose. Kadangi šios ir vidutinės klasės daugiabučiai paprastai statomi ne pavieniais namais, o 5–8 namų kvartalais, didesnėje kompleksiškai plėtojamoje teritorijoje atsirado vietos vaikų žaidimų aikštelėms, poilsio zonoms, skverams, pasirūpinama ir socialine infrastruktūra.

Priklausomai nuo vietos skiriasi ir kaina. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje šių metų birželį vidutinė kv. m kaina buvo 1554 eurai, tačiau ekonominės klasės segmente ji prasideda nuo 950 Eur/m², o prabangiame siekia 4000–4500 Eur/m².

Kodėl prestižinės klasės butai tūkstančiais ar net kartais, o vidutinės klasės irgi gerokai brangesni už ekonominės klasės butą? „Prestižinių namų architektūra gražesnė, medžiagos brangesnės, bet tai nėra esminis skirtumas kokybės bei savikainos požiūriu, išskyrus itin prabangų sektorių, – aiškina M. Žibūda. – Būtent vieta lemia gyvenimo kokybę, nes vaikų nereikia vežioti į mokyklą, kuo arčiau miesto centro gyveni, tuo mažiau laiko sugaiši vykdamas į darbą, o neretai gali ir pėsčiomis nueiti, netoli kiti svarbūs objektai. O jauni žmonės, kurie nuomojasi butus miesto centre, paprastai nori būti arti senamiesčio, kur praleidžia labai daug laiko. Vieta ir gyvenimo kokybė kitapus būsto sienų – tai didžiausia vertė, kurią gauni, ir už kurią reikia susimokėti.“

Prestižiniam pirkėjui – plikos sienos

Yra ir daugiau skirtumų. Pasak A. Avulio, prestižinio ir prabangaus segmento projektuose labai daug dėmesio skiriama gyventojų saugumui, privatumui užtikrinti. Daugiau dėmesio ir pinigų skiriama bendroms erdvėms – laiptinėms, namų fasadams, prieigoms – įrengti. Tačiau atėjęs rinktis buto pirkėjas pamatys mažiau nei plikas sienas.

„Ten nieko nebūna – nei grindų, nei pertvarų. Net grindys nebetonuotos, nes kol nežinome, kur bus pertvaros, tol negalime įrengti grindinio šildymo sistemos. Ir net elektra neišvedžiota – tik skydelis stovi. Tokiuose butuose apdailai skiriami labai dideli pinigai, pirkėjas nori išskirtinių interjero sprendimų, todėl laukiame interjero projekto, pagal kurį mes arba pirkėjo pasamdyti kiti specialistai viską įrengs“, – aiškina M. Žibūda.

O vidutiniame ir ekonominiame segmente pamažu populiarėja butai su visa apdaila. Prieš 15 metų, išskyrus vieną plėtotoją, tokių nebuvo, o šiuo metu maždaug penktadalis butų parduodama visiškai įrengti. Dalis ekonominės klasės buto pirkėjų mielai tuo naudojasi, nes taip ir darbai atliekami greitai, ir savų pinigų įrengimui nereikia turėti – galima pasiimti banko paskolą ne tik dėžutei, bet ir butui su visa apdaila.

„Bet ekonominiame segmente žmonės dažnai nori padirbėti patys ir sutaupyti, o kai kuriuose vidutinio segmento projektuose su visa apdaila parduodame net daugiau nei 50 % butų. Pasitaiko, kad šiame segmente ir baldus pastatome, ir buitinę techniką sumontuojame, ir užuolaidas pakabiname. Iki rakto įrengiame. To prieš 15 metų tikrai nebuvo“, – atskleidžia A. Avulis.

Tačiau šiame segmente yra ir tokių pirkėjų, kurie nori ir gali leisti sau samdyti ne tik apdailininkus, bet ir interjero specialistus.

Skiriasi ir šildymo sistema. Vidutinės ir prestižinės klasės butuose paprastai įrengiamas grindinis šildymas, o ekonominės – dažniausiai kolektorinis, nes jis pigesnis. Tačiau konvektoriai, arba, kaip esame įpratę vadinti, radiatoriai, dabar daug mažesni ir efektyvesni. Anot M. Žibūdos, kartais žmonės net stebisi, kad patalpa didelė, o konvektoriai tokie maži.

Kur statysime automobilį?

Dar vienas skirtumas – vieta automobiliui. Prestižiniame name, nesvarbu, ar jis 2–3, ar 5 aukštų, iš požeminės aikštelės iki savo aukšto pakilsite liftu. Kitaip, pasak A. Avulio, nė negali būti. Šiuolaikinės technologijos leidžia statyti automobilius keliais aukštais, tad vietų prestižiniuose namuose jiems turėtų pakakti. Kita vertus, jei apsigyvensite rekonstruotuose senamiesčio namuose, požeminės aikštelės po namu gali ir nebūti – technologiškai pasikasti po juo įmanoma, tačiau tai kainuotų fantastiškus pinigus. Jei prie namo nėra sklypo, o taip senamiestyje dažniausiai ir būna, teks šiek tiek pasivaikščioti, nes automobilių vietas galima įrengti 300 m spinduliu aplink daugiabutį.

Vidutinės klasės name paprastai įrengiama požeminė aikštelė arba vietos automobiliams cokoliniame aukšte, o ekonominėje klasėje, pasak A. Avulio, įrengti požeminių aikštelių plėtotojams neapsimoka, nes žmonės neišgali jų nusipirkti. Dažniausiai dalis vietų įrengiama antžeminėse (taip pat ir daugiaaukštėse) aikštelėse, dalis – cokoliniame pastato aukšte.

Ar vietų automobiliams įrengiama pakankamai? Yra normatyvai, kiek jų turi būti įrengta atsižvelgiant į butų skaičių: Vilniaus senamiestyje, kur siekiama riboti automobilių skaičių, nustatytas minimalus 0,25 ir 0,5 maksimalus automobilių vietų skaičius vienam butui, o atokiau nuo centro esančiuose rajonuose, pavyzdžiui, Naujamiestyje ar Žirmūnuose, nustatytas minimalus normatyvas – 0,75 vietos butui.

Atokiausiuose miegamuosiuose rajonuose šis rodiklis yra didžiausias ir siekia 1. Tačiau plėtotojai norėtų, kad pastaruosiuose privalomas automobilių vietų skaičius būtų mažesnis. Kodėl? Juk žmonės nuolat skundžiasi, kad neturi kur pastatyti automobilio, o dažna šeima turi ne po vieną...

„Antžeminė vieta ekonominės klasės projekte kainuoja 4–5 tūkst. eurų ir žmonės kartais sako, kad jų automobilis pigiau kainuoja. Jiems tai didelė suma, todėl daug kas nusprendžia, kad kažkur gatvėj pastatys tą mašiną, o kai nepavyksta, kaltina, kad trūksta vietų. Pavyzdžiui, projekte Pilaitėje visus butus pardavėme netrukus po krizės, o aikšteles tik dabar su įvairiomis akcijomis baigiame parduoti.

Žinoma, kartais žmonės įsigyja dvi automobilių vietas, bet dažniausiai centrinėje miesto dalyje, nes ten gyvenančių pajamos didesnės, o atokiau nuo centro, ekonominiame segmente perkančių gerokai mažiau. Pasitaiko ir tokių gyventojų, kurie niekada nevairavo ir nevairuos automobilio – tai kam pensininkui ar neregiui ta vieta?“ – gyvenimiškus pavyzdžius žurnale „Investuok“ pateikia M. Žibūda.

O paklaustas, kaipgi seniau parduodavo garažus, atsako, kad tada buvo nurodoma bendra buto ir vietos automobiliui kaina.

Beje, garažų taip pat neliko. Pasak pašnekovų, parkinge vietą galima išnaudoti efektyviau, o savikaina mažesnė. Be to, pasikeitus priešgaisrinės saugos reikalavimams įrengti garažą dabar kainuotų dar daugiau negu tada. Beje, sandėliukų rūsiuose nebeliko dėl tos pačios priežasties, o balkonai iš karto neįstiklinami ne tik todėl, kad namai tapo šiltesni, bet ir dėl to, kad tada jie įskaičiuojami į užstatymo intensyvumą ir mažina bendrą pastato plotą.

Post scriptum

Jei tikėjotės sąrašo, – koks turėtų būti ekonominės klasės butas, – jo nėra. Gal ir galėtų būti, bet tam tikriausiai tektų atlikti beveik mokslinį tyrimą... Ar jo reikia? Ko gero, svarbiau, kad pasikeitė požiūris ir, anot A. Kišūno, „ir pirkėjai, ir plėtotojai dabar nepalyginti daugiau dėmesio skiria infrastruktūrai, aplinkai, o pirkėjai – dar ir projekto plėtotojo reputacijai“.

Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.

Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:

Numerio tema apie tai, jog pasaulis rengiasi dar ilgai gyventi nulinių palūkanų aplinkoje – ką tai žada investuotojams?

Aktualijose nagrinėjame kodėl sėkmingai investuoti nebeužteks vien įmonių ar šalies ekonomikos analizės, kodėl dabar reikia daug platesnio žvilgsnio – kodėl prasidėjus naujam politiniam sezonui investuotojui vis daugiau reikės gilintis į politinius procesus.

NT rubrikoje: pagrindinė tema – trumpalaikė nuoma. Ar tikrai taip nesunku iš trumpalaikės nuomos uždirbti 15–20 proc.? Tendencijos, klientų srautai, rūpesčiai ir prielaidos ateičiai. Aiškinamės ko šiandien galima tikėtis įsigyjant prestižinį ar ekonominį būstą, o ieškodami potencialiai pelningesnių vietų uždirbti iš NT gilinamės į situaciją Panevėžyje – kaip pastaruoju metu pasikeitė situacija?

Rubrikoje „Vertybinių popierių birža“: nagrinėjame pavyzdinius portfelius – pasirodo vasarą visi jie uždirbo, kas tai lėmė ir kaip dabar savo portfelius koreguoja ekspertai? Svarstome kas turėtų įpūsti gyvybės Baltijos biržai, o užsienio skiltyje analizuojame „General Electric“ – milžinas stipriai atpigo, kokia esamą situaciją ir kas laukia ateityje?

Įžvalgose aiškinamės kodėl čiužinys dabar geriau nei Vokietijos Federacinė Respublika? Kodėl kas nors turėtų primokėti valstybei, kad ši, palaikiusi Jūsų pinigus, po 30 metų grąžintų mažiau? Ir kodėl dabar svarbu stebėti kaip į centrinių bankų veiksmus reaguos Vidurio Europos šalys.

Alternatyvų rubrikoje – „Meno investuoti į meną ABC“ – puikus straipsnis norintiems rimčiau pasidomėti kaip ir kada paveikslai ant Jūsų sienos gali uždirbti net daugiau nei vidutinė grąža iš akcijų ar nekilnojamojo turto.

Ir dar: interviu su investuotojais, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.

Daugiau informacijos: www.investuok.eu