Auksiniai laikai nebegrįš, bet įmonės to nesureikšmina
2023-ieji metai baigėsi, kaip istoriškai blogiausi komercinės NT plėtros rinkoje metai, kalbėta vasario 8 d. vykusioje kasmetinėje NT „Core“ konferencijoje. Kiekvienas pasisakęs vystytojas ir investuotojas sutinka, kad tai buvo „dugnas“: industrinis logistikos segmentas krito 10 proc. imant 20 metų vidurkį, o biurų segmentas – apie 40 proc., lyginant su 10 m. vidurkiu.
2021 metais Baltijos šalių dinamikoje investicijos buvo rekordinės, bet jų apimtys Centrinėje-Rytų Europoje 2023 metais sumažėjo perpus, palyginus su Ekonomikos ir inovacijų viceministro Karolio Žemaičio taip vadinamais „senais gerais laikais“. Tris ketvirčius visų investicijų sudarė vietinis kapitalas, atsitraukus arba bent jau sustabdžius plėtrą didesniems Vakarų žaidėjams.
Anot „SIRIN Development“ vadovo Lauryno Kuzavo, dėl geopolitinių priežasčių jie greičiausiai nebesugrįš. Visi diskusijoje dalyvavę vystytojai, o tame tarpe ir viceministras sutinka, kad tai nėra katastrofa, o kaip tik net galimybė jiems sužibėti ir patiems prisidėti prie tolimesnio NT objektų vystymo.
Komercinio NT agentūra „Colliers“ atliko investuotojų nuotaikų tyrimą, kuriame apklausta 2 tūkst. respondentų. Rezultatai rodo, kad nuotaikos gerėja neženkliai, bet negatyvas išlieka. Labiausiai niūrios nuotaikos mažėja dėl kainų ir sąnaudų, laukiant Europos Centrinio Banko (ECB) sprendimo dėl palūkanų mažinimo.
Kodėl Lenkija, o ne Lietuva?
Investuotoja, vystytoja, „Eika Asset Management“ biurų NT plėtojimo įmonės generalinė direktorė Viktorija Orkinė kalbėdama apie komercinį segmentą išskyrė, kad šiuo metu labiau taikomasi į Lenkijos rinką, nei Lietuvos.
„Tai nereiškia, kad nenorime Lietuvoje investuoti. Mes norime, tiktais skiriasi sąlygos,“ – teisino V. Orkinė.
Moteris pasakojo, kad įmonė stebi aukštus reikalavimus atitinkančių biurų pasiūlą, o perkami tik nauji pastatai su ilgalaikiais, tvariais ir žinomais nuomininkais. Kaip teigia, tų pasiūlymų buvo ir Lietuvoje, tik jokie sandoriai neįvyko. Kai kur dėl kainų nesusitarta, kitur konkursus laimėdavo kiti pirkėjai.
Anot V. Orkinės, kodėl žvilgsnis krypta į Lenkiją, galima paaiškinti trimis argumentais: lokacija, mastelis, nauja rinka. Lenkija gali pasigirti savo gera lokacija ir gerai išvystyta infrastruktūra. Ji turi kelius, geležinkelius ir jūrą, visa tai įsitaiso, kaip sankryža tarp Rytų ir Vakarų. Kalbant apie mastelį, tai yra didelė šalis. Norimų objektų ras ir mažas investuotojas, ir didelis žaidėjas.
Trečiuoju argumentu ryškėja tendencija, kad tokie NT produktai, kaip „co-living“, studentų bendrabučiai, yra nauji ir pasižymi didele paklausa. Negana to, kaštai yra gerokai žemesni negu Vakarų arba Baltijos šalyse.
„Visa tai yra didelis pliusas nuomininkams, nes jie gauna kokybišką pastatą geroje vietoje, su mažesniais kaštais, negu bet kur kitur. Tai juos labai pritraukia“, – pasakojo investuotoja.
Bet, atrodo, ne viskas prarasta Lietuvai. V. Orkinė pasakojo, kad formuojasi lūkestis dėl palankesnių kainų, jei palūkanos sumažės. Kaip tvirtina, jeigu sandoris neuždirba grąžos savo investuotojams, tai pirkti vien dėl pirkimo tikslo nėra.
Palūkanų normos neveikia investicijų strategijų
Logistikos NT vystymo įmonės „SIRIN Development“ vadovas Laurynas Kuzavas konferencijoje komentavo, kad pirmiausia reikia atskirti du dalykus: ką daro organizacija ir kaip sekasi ekonomikai. Anot jo, praeiti metai ekonomikai išties buvo dugnas. L. Kuzavas antrina V. Orkinei, kad tai yra geras laikas grįžti į savo rinkas, peržiūrėti kaip galima pertvarkyti savo portfelį ir išnaudoti tą situaciją. Atsiranda galimybė vietiniams investuotojams, tame tarpe ir Lietuvos, rasti ir kitas šalis. Žiūrima į tokias valstybes kaip Lenkija, Rumunija, Švedija. Kodėl sąraše nėra Lietuvos?
„Šiandien ant stalo gerų daiktų Lietuvoje nėra,“ – sakė vadovas, – „priežastys kodėl jų nėra, arba kodėl dėl jų nesusitariama, nes yra skirtumas tarp investuotojų ir pardavėjų lūkesčių. Tokia pati situacija ir Lenkijoje galioja, nebent jūs galvojat, kad lenkai kvailesni už lietuvius.“
Kaip pavyzdį jis nurodė, kad patys turi ilgalaikę strategiją, surinkti 1 mln. kv. m sandėlių pasiūlos, o krizė įtakos tam nedaro. Kaip išskiria, krizė nebent koreguoja taktiką ir tam tikrus žingsnius.
„Gerų rezultatų Baltijos šalyse pasiekiame ne dėl to, kad mums sekasi, ar ant gero laiko papuolėme, nes visa tai yra nuolatinio darbo dėka. Mes esame labiau triatlono šalininkai, negu mėgėjai paimti ir ieškoti pasitaikiusių galimybių, o jų šiaip yra“, – sakė L. Kuzavas.
Vadovo įžvalgomis, Lenkijoje labiau telkiasi pramonės ir logistikos NT, nes Lietuvoje logistika labiau paremta vartojimu, o ne gamyba.
Taip pat, anot jo, atsiranda poreikis lankstumui.
„Kompanijos šiandien turi didelius planus. Rytoj gal vyks ekonominis ciklas ir jie norės turėti mažiau ploto, o paskui vėl augti. Galimybė kaštus paversti tvarumo aspektais tampa patrauklu. Telefoną keičiame kas du metus, mašiną kas tris, biurą norime keisti kas septynis, o sandėlyje verslas sėdi 20 metų. Čia nėra santuoka, kad turėtumei būti tame pačiame sandėlyje. Reikia įvertinti žmones, kurie ten dirba, ir kad ne tik mašinas keistume į naujas, bet ir tą aplinką logistikos grandinėje turėtume kokybišką“, – juokavo L. Kuzavas.
Vadovas kviečia vystytojus ir investuotojus peržiūrėti kaip efektyviai valdyti turtą. Jo nuomone, nuomos kainos bei vystymo kaštai smarkiai nesikeis. Jis prognozuoja, kad metų pabaigoje statybų kainos turėtų imti lengvai kilti. Vadovo skaičiavimais, palūkanų norma neturės ženklios įtakos ir džiaugiasi, kad baigėsi nemokami pinigai.
Lenkija netapsime, bet ir nereikia
Ekonomikos ir inovacijų viceministras Karolis Žemaitis kalbėjo, kad taip vadinamų „senų gerų laikų“ tikrai nebus: „Žiūrint iš tiesioginių užsienio investicijų pritraukimo gyvename labai turbulentiškais laikais, ir tokiais toliau gyvensime ateityje. Tų turbulencijų daug daugiau negu tik karas Ukrainoje. Atitraukus vaizdą globaliau, pamatytume JAV didžiules pastangas prisitraukti investicijas pas save, matome milžinišką geopolitinę ir ekonominę konkurenciją tarp JAV ir Kinijos, ES bandymą kažkur šitame kontekste rasti save, Artimųjų Rytų konfliktą, neramumai Raudonojoje jūroje – visa tai turi įtakos net ir mums čia.“
Anot jo, kaip mano ir L. Kuzavas, auksinių laikų su pigiomis ir patogiomis investicijomis laikas yra pasibaigęs, konkurencija yra milžiniška. Visgi, mano, kad Lietuvoje yra dėkingoje pozicijoje. Tai yra laikas, kai reikia priiminėti greitus sprendimus, reaguoti ir prisitaikyti prie besikeičiančios aplinkos investicine prasme. Priimti kokį pokytį didesnei valstybei yra gerokai sunkiau, negu Lietuvai.
K. Žemaitis pažymi ir tai, kad nors užsienio investicijos Lietuvoje šiuo metu yra pamatuotos ir atsargios, bet jos vis tiek egzistuoja.
„Užsienio investuotojai neateina taip, kaip jie tai darė 2018-2019 metais, bet jie vis tiek ateina“, – paaiškina jis.
Faktas, kad kai kurie užsienio verslai ne mažina, o kaip tik plečia savo apimtis Lietuvoje, rodo, kad pasitikėjimas egzistuoja. K. Žemaitis nevisiškai sutinka dėl geopolitinės padėties investicijų atžvilgiu, nes, kaip teigia, tokioms valstybėms kaip „Pietų Korėja nedaro įspūdžio mūsų geopolitinė aplinka, kai 100 km iki Seulo sėdi kitas „Rocket man“. Taivanui nedaro įspūdžio, nes jie lygiai taip pat gyvena šalia savo „ugnikalnio“. Yra begalės skirtingų lokacijų, kurios turi savo iššūkių, bet jiems niekas netrukdo plėstis Lietuvoje.“
Anot viceministro, nereikia bijoti išnaudoti geros krizės, o gynybos pramonė yra puikus to pavyzdys, nes tokių gynybos projektų mes niekada nebūtume turėję, jei ne šita gana tragiška geopolitinė aplinka.
„Reikia žiūrėti į tą stiklinę įvairiai,“ – sako viceministras, – „Lietuvą sudaro 20 proc. pramonė. Mes nesame Lenkija, ir tai nėra blogai, bet mes galime tapti Danija prie Vokietijos, būdama Lietuva prie Lenkijos.“
Lietuvoje – milijoninės investicijos
„Turto banko“ valdybos pirmininkas Laimondas Belickas diskusijoje pabrėžė, kad jie yra atsakingi, jog nereikalingą valstybei turtą paverstų efektyviu ir reikalingu arba kitaip komerciškai jį įveiklintų. Visos atėjusios lėšos iš pardavimų ar komercinės veiklos grįžta į ekonomiką, naudojamos naujų pastatų statybai arba senų modernizavimui.
„Tik ilgalaikio darbo dėka atėjo investicijų metas. Investicinį portfelį sudaro 300 mln. eurų per 3–4 artimiausius metus. Čia gera naujiena“, – sakė pirmininkas.
Konferencijoje buvo vėlgi pabrėžiama, kad atsitraukus Vakarų didžiosioms kapitalo investuotojoms atsiranda proga Lietuvos verslininkams investuoti. Daugėja privačių žaidėjų, jie nenumoja ranka į Lietuvos rinką. Prie to prisideda ES parama ir valstybės paskolos.
„Tikim, kad jeigu turėsime kokybiškus ir energetiškai efektyvius pastatus su teisinga nuomininkų struktūra, viskas ilgainiui taps vertingesniu turtu. Tai yra mūsų visų turtas, jis turi augti. Turi augti greičiau, negu rizikingos investicijos“, – pasakojo pirmininkas.
„Tie kliento partneriški santykiai leidžia girdėti vieni kitus, transformuoti objektus. Pavyzdžiui, laukia graži renovacija Ekonomikos ir inovacijų ministerijoje, atsiskleis visai kita kokybė, bus atviresnė visuomenei, atsiras miksas nuomininkų: ne tik valstybės institucijos, bet ir privati veikla. Visa tai nuteikia gerai, nes turime galimybę kurti gėrį čia, kur patys veikiame ir gyvename“, – pridūrė jis.
Tačiau diskusijos metu L. Kuzavas iš pirmininko pasigedo ilgalaikės strategijos, paminėjo skaidrumo trūkumą. Į tai L. Belickas atsakė, kad informacijos išties trūksta, bet nėra taip, kad jos visiškai nėra.
Anot jo, šiuo metu bandoma dar daugiau informuoti visuomenę, o kiekvienas turto profilis turi savo strateginę kryptį, bet tai nėra akmenyje iškalta, tad galimi ir pokyčiai. Kaip ir kiti šnekėję vystytojai, pirmininkas yra išsikėlęs tikslą mažinti vystomų patalpų plotą vienam darbuotojui, siekiant pagerinti patalpų tvarumą, ir taikytis prie lankstumo bei kokybės.