Žurnale „Investuok“ pasakodamas apie tai, kaip keisis Vilnius patvirtinus baigiamą rengti naują miesto bendrąjį planą (BP), dar pavasarį miesto vyriausiasis architektas, Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamento vadovas Mindaugas Pakalnis užsiminė apie tai, kaip buvo pertvarkyti senieji buvusios Rytų Vokietijos miestų rajonai, ir pridūrė, kad „kai kuriose šalyse savivaldybės gali inicijuoti morališkai susidėvėjusių, nekokybiškai užstatytų rajonų griovimą“. „Investuok“ skaitytojams tuomet jis sakė manąs, kad Vilniuje yra daugiabučių, kurie jau iš esmės yra susidėvėję. Kitaip sakant, griautini...
Būstai netinka šiuolaikiniam žmogui
Žurnalui „Investuok“ pradėjus plačiau nagrinėti temą M. Pakalnis pirmiausia konstatavo, kad nors daugelis namų sovietmečiu iškilusiuose sostinės gyvenamuosiuose rajonuose jau atstovėjo numatytus 50 metų, bet tikrai stovės dar antrątiek. Tačiau kai kurie kvartalai turėtų pasikeisti iš esmės.
„Dalies daugiabučių tiesiog neapsimoka renovuoti, todėl racionaliau būtų juos griauti. Kompleksiškai atnaujinti kvartalus, kad pasikeistų aplinka prie tų namų, galima ir tai daroma, bet yra tokių pastatų, pavyzdžiui, pirmieji stambiaplokščiai, kurie morališkai susidėvėję – šiuolaikiniam žmogui tokiame būste susikurti kokybišką gyvenimą būtų sunku. Kai kur gal net neįmanoma“, – sako vyriausiasis sostinės architektas.
Riba, anot jo, akivaizdi: pradedant Žirmūnais, visi vėliau iškilę gyvenamieji rajonai yra gana kokybiški ir plano, ir pastatų konstrukcijų atsparumo požiūriu, todėl jų griauti nereikia. Atvirkščiai, prasidėję vadinamojo Žirmūnų trikampio – kvartalo tarp Žirmūnų, Minties ir Tuskulėnų gatvių – kompleksinio atnaujinimo darbai turėtų paskatinti tokių pertvarkų imtis ir kitur. Tačiau Vilniuje yra dvi vietos, kuriose stovinčius daugiabučius, jei būtų jo valia, M. Pakalnis tikrai griautų.
„Tai turėtų prasidėti Naujamiestyje ir Savanorių prospekte – ten yra patys problemiškiausi seni namai. Turiu galvoje Savanorių prospekto šiaurinę pusę – Konarskio gatvės ir buvusios gamyklos „Velga“ teritorijos link. O Naujamiestyje tokių namų yra Naugarduko gatvėje“, – žurnale „Investuok“ dėsto sostinės vyriausiasis architektas. Jis patikslina, kad ir tie stambiaplokščiai dar tvirti, bet „jie morališkai pasenę, nes jų planas labai prastas“.
Pažeistas vietas reikėtų tirti
Pasak M. Pakalnio, specialistai senuosius daugiabučius tyrė, kai buvo rengiama renovacijos programa, kai kuriuos pastatus yra tyrusi ir savivaldybė. Konstrukcinių defektų, dėl kurių juos reikėtų skubiai griauti, neaptikta.
„Senieji daugiabučiai nesugrius, bet bėdų jie tikrai turi“, – patvirtina VGTU Gelžbetoninių konstrukcijų ir geotechnikos katedros vedėjas prof. dr. Juozas Valivonis. Anot jo, epozodiniai tyrimai atskleidė, kad suvirintos jungtys tarp blokų tebėra normalios būklės, bet užsandarintos jos labai prastai. „Pro tas užteptas, uždažytas siūles, kurias visi matome, į pastatus, net ir vėlesnės statybos, skverbiasi drėgmė, šaltis. Šias vietas reikėtų tvarkyti“, – sako jis.
Mokslininkas mano, jog renovuoti senuosius namus neįsitikinus, kad šios jungtys tvirtos, šiek tiek rizikinga.
„Jų patikimumą reikėtų tirti. Senųjų stambiaplokščių daugiabučių būklė skirtinga, tačiau, mano žiniomis, kompleksiškai netyrinėti nei seniausi, nei vėliau iki nepriklausomybės atkūrimo statyti stambiaplokščiai daugiabučiai“, – sako jis.
J. Valivonis aiškina, kad visų jų griauti tikrai nereikia, bet akivaizdu, kad labai susidėvėjusios inžinerinės komunikacijos, esančios pačiuose namuose, butuose – vamzdynai, šildymo sistemos.
„Manau, kad visas jas reikėtų keisti. Langus daugelis gyventojų jau pasikeitę, bet sienų šiluminė varža žema, šilumos izoliacija menka, todėl nemažai šilumos į lauką išleidžia galinės sienos, kuriose paprastai langų nebūna“, – mintimis dalijasi J. Valivonis. Anot jo, vienos iš labiausiai pažeistų vietų – balkonai ir stogeliai virš laiptinių: „Teko matyti korozijos židinių, kai kur matyti atvira korodavusi armatūra, bet tikrąją kiekvieno pastato būklę parodytų tik ekspertizė.“
Pirmųjų Vilniaus stambiaplokščių Naugarduko gatvės rajone, Savanorių prospekto dalyje link Vingio parko planas tikrai gana prastas, – M. Pakalniui pritaria J.Valivonis. Tačiau tai ne priežastis juos griauti, nes šiuolaikinės technologijos leidžia suteikti jų gyventojams daugiau komforto.
„Renovuojant pastatą ir dabar išmontuojami seni ir įrengiami nauji (kai kada ir platesni) balkonai, kurie remiasi į kolonas su pamatu. Senuose stambiaplokščiuose galima ir liftus įrengti, ir net kambarius padidinti – išorinės jų sienos dažniausiai nebūna laikančios, todėl jas galima patraukti: išardyti seną ir sumontuoti naują sieną toliau, arba pirmiausia įrengti naują sieną išorėje, o paskui išardyti viduje likusią senąją“, – senųjų būstų modernizavimo galimybes vardija mokslininkas.
Tačiau tokios pertvarkos labai brangios, ilgai trunka, be to, reikėtų kur nors laikinai iškelti gyventojus, nes bute be lauko sienos jie juk negyvens...
Mokslininkas primena dar vieną pavojų – performuodami butus pagal savo poreikius, gyventojai tiek seniausiuose, tiek šiek tiek vėliau statytuose namuose neretai išgriauna vidines sienas, nekreipdami dėmesio, kad jos laikančios. Taip kyla pavojus viso statinio standumui.
„Negalima sakyti, kad dėl vienos kitos papildomos angos sienoje visas pastatas sugrius, bet jis susilpnėja ir sunku pasakyti, ar neištiks didelė bėda, jei kurią nors sieną išardys visų aukštų gyventojai... Tokių daugiabučių yra nemažai“, – aiškina jis.
Anot J. Valivonio, reikia gerai pagalvoti, ką apsimoka renovuoti, o ką griauti, nes daugybė nepatraukliai suplanuotų koridorinės sistemos butų yra ir buvusiuose bendrabučiuose: „Tai nėra seni pastatai, bet ką ten renovuoti?“
Racionalaus planavimo kliūtis – privati nuosavybė
Vyriausiasis miesto architektas pripažįsta nesitikįs, kad senieji daugiabučiai, kurių yra ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose, būtų pradėti griauti per kelerius artimiausius metus, tačiau ragina atsižvelgti į kitų šalių patirtį ir pradėti ieškoti būdų, kaip tai padaryti anksčiau, negu „tie pastatai susidėvės tiek, kad taps pavojinga gyventi ir žmones reikės iškeldinti kaip iš avarinių“. Mat, kitaip nei Rytų Berlyne, kur dauguma butų buvo municipaliniai, Lietuvoje jie privatizuoti.
M. Pakalnis svarsto, kad stambus NT plėtotojas galėtų supirkti visus butus, tačiau pats abejoja, ar kuris nors šalies plėtotojas imtųsi tokio didelio masto konsolidavimo projekto.
„Vis dėlto Lietuvos situacija nėra unikali. Tarkim, Austrijos sostinėje Vienoje didžioji dalis būstų priklauso savivaldybei, o pas mus, kur nuosavybė privati ir fragmentuota, manau, tiktų Didžiosios Britanijos modelis“, – sako M. Pakalnis.
Panašiu keliu, pasak jo, ėjo ir švedai: įstatymai numato, kokiu būdu privatus turtas paimamas visuomenės poreikiams ir kaip už jį atlyginama, o proceso iniciatorius – miesto taryba – nusprendžia, kuris rajonas bus griaunamas, ir jau tada įjungiamas būstų paėmimo visuomenės poreikiams mechanizmas.
Į žurnalo „Investuok“ klausimą, ką mainais gautų tokių butų savininkai, jis atsako, kad galimi keli variantai. Žmonės laikinai persikelia kitur, o pastačius naujus namus grįžta gyventi į tą pačią vietą. Arba gali gauti kompensaciją pinigais ir įsigyti būstą kitoje vietoje. Kokį būstą gaus grįžęs į tą pačią vietą arba kokio dydžio suma bus išmokėta nutarusiam savarankiškai įsigyti naują būstą, anot jo, turėtų priklausyti nuo likutinės būsto griaunamame name vertės.
Vakarų Europos šalyse, kurių patirtį M. Pakalnis nagrinėjo, būstai buvo išperkami pagal likutinę būsto vertę, atsižvelgiant į vietą, kurioje jis yra. Pasak miesto vyriausiojo architekto, jei turi nugyventą būstą, nereikėtų tikėtis, kad naujame projekte gausi tokio pat ploto naujos kokybės būstą – „už akivaizdžiai padidėjusią vertę savininkas turėtų susimokėti“.
Priminus, kad žmonės veikiausiai tebegyvena fiziškai ir morališkai nusidėvėjusiuose butuose dėl to, kad neturi pinigų geresniems, M. Pakalnis sako, kad tai jau politikų, įstatymų leidėjų reikalas sukurti sistemą, kaip padėti labiau socialiai pažeidžiamiems žmonėms – galbūt teikiant paramą, galbūt vietoj turėto nuosavo pasiūlant municipalinį būstą.
J. Valivonio nuomone, parduoti būsto už likutinę vertę savininkai veikiausiai nesutiktų, nes už gautą sumą kito tinkamo būsto neįpirks. Be to, daugelis žmonių, ypač vyresnių, yra pripratę prie vietos ir kitur kraustytis nenorės. Todėl VGTU profesorius mano, kad logiška būtų perduoti buvusių butų savininkų nuosavybėn tokio ploto butą naujame name, kokį turėjo sename. „Manau, žmonės sutiktų su tokiais mainais, nes jie gautų patogesnį butą toje pačioje vietoje.“
Anot mokslininko, verslui tokie projektai taptų įdomūs, jei patrauklioje vietoje jis galėtų pastatyti didesnį daugiabutį negu tas, kuris bus griaunamas: papildomi butai kompensuotų iš grąžinamų butų patiriamus nuostolius. „Žinoma, reikėtų atlikti ekonominę tokių investicijų analizę“, – priduria J. Valivonis.
Jo nuomone, nors senųjų kvartalų griovimas – gana tolima perspektyva, galvoti apie tai reikia dabar, kol tarp senųjų namų yra pakankamai erdvės, o ne tada, kai tie kvartalai bus sutankinti. Tačiau kad tokia sistema veiktų, nepakanka plėtotojo ir savivaldybės norų bei įsipareigojimų: „Turi būti valstybės garantijos, kad nenutiktų taip, jog namą nugriovė, įmonė bankrutavo ir naujo daugiabučio nepastatė, o žmonės vietoj turėto kad ir prasto buto liko be jokio.“
Valstybei griauti neapsimoka
Į žurnalo „Investuok“ klausimą, kaip senųjų daugiabučių griovimo perspektyvą vertintų valstybė, atsakė Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės vyresnysis patarėjas Ramūnas Šveikauskas.
„Daugiabučių namų griovimo klausimas pastatų atnaujinimo ir energinio efektyvumo didinimo kontekste nėra detaliai nagrinėtas, nes tai susiję su Lietuvos Konstitucijos 23 str. įtvirtintu nuosavybės neliečiamumu ir apsauga. Kitaip sakant, griauti daugiabutį galima tik jei su tuo sutinka visi jo butų ir kitų patalpų savininkai. Jei bent vienas savininkas nesutiks, tokio projekto įgyvendinti nepavyks“, – sako jis ir pabrėžia, kad inicijuojant daugiabučio griovimą reikėtų įvertinti kiekvieno potencialiai griaunamo pastato būklę ir pagrįsti jo griovimo būtinybę bei užtikrinti viešojo intereso apsaugą.
Anot R. Šveikausko, vertinant galimas gyventojų iškeldinimo, statinio griovimo ir naujos statybos sąnaudas, valstybei tai kainuotų brangiau, negu kainuoja pastatų, kurių viena didžiausių problemų – didelės energijos sąnaudos, atnaujinimas didinant jų energijos vartojimo efektyvumą.
„Tai patvirtina ir Vokietijos ekspertai, dalyvavę įgyvendinant pirmuosius kvartalinės renovacijos projektus Lietuvoje“, – sako jis ir priduria, kad kaip tik šiuo metu Aplinkos ministerija, įgyvendindama EK direktyvą dėl pastatų energinio naudingumo, rengia Ilgalaikę pastatų renovacijos strategiją.
Priminęs, kad kompleksiškai atnaujinant gyvenamąją aplinką ir inžinerinę įrangą perplanuoti ją ir dalį pastatų nugriauti bei statyti naujus galima, jis priduria, kad teisinio, finansinio ir organizacinio mechanizmo, kuris leistų siekiant ilgalaikės socialinės ir ekonominės naudos efektyviau išnaudoti gyvenamąsias teritorijas ir jose esančią infrastruktūrą, įskaitant dalies senų pastatų griovimą ir naują statybą, poreikis ateityje vis dėlto svarstytinas. „Kol kas tai galėtų būti verslo projektas, tinkamai įvertinant visas rizikas, tačiau gali būti, kad imantis tokio projekto reikėtų peržiūrėti užstatymo intensyvumo, tankumo, pastatų aukštingumo ir kitus reikalavimus. Be to, tokie projektai turi būti derinami su visuomene“, – pabrėžia R. Šveikauskas.
Taigi, sunerimti (arba atvirkščiai – džiaugtis), kad vienas kitas neišvaizdus, nepatogus gyventi daugiabutis bus nugriautas ir jau metas bandyti parduoti jame turimą butą, o kitiems – bandyti pigiai nupirkti jame būstą, vietoj kurio greičiausiai gausite mažesnį, bet naują, – kol kas gerokai per anksti.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Rugsėjo mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – kaip investuoti į antrąją bangą? Realiausi ateities scenarijai ir jiems pritaikomos strategijos. Kur dabar verta dairytis potencialių investicijų ir kaip esamoje situacijoje priimti taktinius sprendimus.
Aktualijose nagrinėjame kaip sekasi investuojantiems Lietuvoje, vertiname skolinimo platformų situaciją, Baltijos akcijų portfelius. Bandome suprasti kiek perspektyvios šiuo metu vakciną kuriančios įmonės ir kiek skauda JAV finansų sektoriui. Auksas – kodėl akcijų kainoms šturmuojant naujas visų laikų aukštumas, į aukščiausius visų laikų kainos rėžius lipa ir auksas?
NT rubrikoje svarbiausia tema – žemės sklypai – didėjantis individualių namų poreikis skatina labiau gilintis į tai, ką labiausiai vertina ieškantys namo užmiestyje.
Rubrikoje Vertybinių popierių biržoje: pasaulio žvaigždės – „Sony“ verslo istorija, dabartinė situacija ir ar įmonė pajėgi toliau generuoti grąžą investuotojams? Lietuvoje nagrinėjame pavyzdinius portfelius – vasarą augimas dviženklis, tačiau kodėl rugsėjo pradžioje, kitaip nei anksčiau, profesionalai linkę mažai koreguoti investicijas?
Investuotojo dienoraštyje apie tai, kodėl scenarijus, kad JAV akcijos vis dar gali stipriai brangti yra pagrindinis ir kodėl JAV akcijų rinka neatspindi realios ekonomikos?
Investavimo ABC – paskolų platformos. Šį kartą ABC skyrelis paskirtas joms. Pradėti investuoti su mažomis sumomis ten tikrai paprasta, tačiau kaip žinoti kiek rizikuoji ir rinktis į ką investuoti?
Ir dar: įžvalgos, interviu, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką vasarą viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu