Ar tai reiškia, kad metas pirkti būstą yra palankus? Kaip keisis būsto kainos artimiausiais metais ir ar iš tiesų butai pigs – apie tai DELFI TV Gyvai laidoje diskutavo SEB banko prezidento patarėjas Gitanas Nausėda, „Swedbank“ vyr. ekonomistas Nerijus Mačiulis ir „Luminor“ banko vyr. ekonomistas Žygimantas Mauricas.
Derybinė galia sugrįžta į pirkėjų rankas
Praėjusią savaitę Lietuvos Bankas pristatė bankų apklausą, kaip per artimiausius metus keisis būsto kainos. Paaiškėjo, kad daugėja bankų, teigiančių, jog per artimiausius metus jos kris.
5 iš 9 tikisi, kad per ateinančius metus naujų butų kainos nesikeis, 3 bankai mano, kad kainos kris. Dar praėjusių metų pradžioje bankų nuotaikos buvo visai kitokios, net 9 iš 10 bankų manė, kad nauji butai brangs.
G. Nausėda pripažino, kad SEB bankas buvo tarp prognozuojančių kainų mažėjimą: „Pagrindinė priežastis – žvelgimas į rinkos struktūrą ir matymas, kad tie antrojo būsto nuomai pirkimai tampa mažiau populiarūs, teikia mažesnę grąžą.
Žmonės šioje rinkoje veikia su labai aiškiais paskaičiavimais, tikėdamiesi geros grąžos. Tačiau jei anksčiau buvo tikimasi, kad ta grąža turėtų sudaryti 8–9 proc., šiuo metu grąža sumažėjusi ir toliau mažėja, tie sandoriai tampa labiau rizikingi ir mažiau patrauklūs.
Bet yra kiti sandoriai, normalūs, organiški, vadinami stogu virš galvos, kai žmogus keičia savo gyvenamąją vietą arba kai tie, kurie gyvena su tėvais, keliasi į nuosavą būstą. Jie dirba ir tampa vis labiau įperkančiais, ir šitas visas miksas duoda išvadą, kad taip, rinka egzistuoja, ji egzistuos ir toliau, bet jos temperatūra nebėra tokia įkaitusi. Tai lemia tokias bankų nuotaikas.“
Ž. Mauricas teigė, kad pakitusi situacija nerodo, jog kainų burbulas sprogo, greičiau tai, kad situacija stabilizuojasi. Vis dėlto, jis nemano, kad kainos kris.
„Manyčiau, kad grįžtame į savas vėžes – tai labai sveika rinka, lyginant su kitų pasaulio ir Europos NT rinkomis. Didžiausias skirtumas, kad vis dėlto šiame laikotarpyje labiau augo ne kainos, o pasiūla, ir būtent dėl išaugusios pasiūlos mes matome kainų stabilizavimąsi.
Jis pažymėjo, kad išaugęs pasirinkimas paverčia pirkėjus situacijos šeimininkais, turinčiais didesnę derybinę galią, todėl pirkėjai gali tikėtis jei ne kainų mažėjimo, tai įvairių nuolaidų, akcijų, galbūt nemokamo parkingo pasiūlymų ir pan. nes vystytojai gerai suvokia esamą situaciją.
Ekonomistas N. Mačiulis taip pat pažymi, kad derybinė galia grįžo į pirkėjų rankas, tačiau drastiško pigimo tikrai nereikia tikėtis.
„Pasiūlos ir paklausos santykis pastaraisiais metais labai pasikeitė, ypač jis išsikreipė praėjusių metų pabaigoje, kai neparduotų butų vien Vilniuje buvo apie 5000. Natūralu, kad tai derybinę galią permetė į pirkėjų rankas, jie gali ilgiau derėtis, ilgiau ieškoti ir išsiderėti mažesnę kainą. Nors, jeigu žiūrėtume į statistiką, sandoriuose nėra labai didelių kainų pokyčių, yra svyravimų ir, panašu, kad jie turbūt tęsis.
Priežasčių, kodėl staiga turėtų pradėti kristi kainos – nėra, kaip buvo 2008 m. Tuomet buvo akivaizdus NT burbulas, būstas buvo pervertintas, neįperkamas, daugelis gyventojų jį pirko įsivaizduodami, kad jų pajamos ir toliau labai sparčiai augs. Šiandien nebėra tokių svaigių lūkesčių, susijusių su atlyginimais, todėl tas kainų augimas daug racionaliau vertinamas.
G. Nausėda pridūrė, kad stebuklingų prognozių tiesiog nėra, o norint pirkti būstą reikia atsižvelgti į daugybę aplinkybių ir nenerti stačia galva. „Jei žinočiau, kad butai 50 proc. pigs po 12 mėnesių, turbūt ir aš pagalvočiau, gal verta nusipirkti“, – juokėsi jis.
Paskolos po truputį brangsta
Tačiau ekonomistai pripažįsta, kad paskolos po truputį brangsta, jos gali brangti ir ateityje.
„Istoriškai, kai rinka plėtėsi 2005–2007 m., būstų paskolų kaina, banko maržos dydis Lietuvos rinkoje ir Baltijos šalyse buvo žemiausias visame pasaulyje, todėl kad buvo lūkestis užkariauti kuo didesnę rinkos dalį, o rizika buvo matuojama kaip labai nedidelė. Vėliau atėjo krizė, rizika pasikoregavo ir to didelio apetito stipriai plėstis liko gerokai mažiau.
Prisidėjo Europos centrinio banko reikalavimai, sugriežtinti kapitalo reikalavimai, Lietuvos banko reikalavimai, ir tai padidino tiek vidinius paskolų išdavimo kaštus, tiek tas apetitas šiek tiek netgi dempinguoti paskolų lygį dėl didesnės rinkos dalies sumažėjo. Manyčiau, kad finansavimo rinkoje įsitvirtino tam tikras stabilumas, kuris, be abejo, pavirto į šiek tiek didesnes maržas, lyginant su tuo laikotarpiu, kada visi buvo alkani ir bandė atsikovoti savo rinkos dalį.
G. Nausėda pripažino, kad įtakos paskolų augimui galėjo turėti ir Lietuvos banko įpareigojimas praėjusių metų pabaigoje bankams ir kredito unijoms per metus sukaupti papildomą 0,5 proc. dydžio anticiklinį kapitalo rezervą. Ši pirmą kartą istorijoje pritaikyta priemonė, Lietuvos banko valdybos pirmininko Vito Vasiliausko teigimu, turėjo padėti stiprinti finansų sistemos atsparumą galimiems sukrėtimams, mat NT rinka sparčiai augo, o temperatūra kaito.
„Mes šiek tiek pervertinome šios priemonės įtaką. Daugiausia, ką reikalavimas atidėti tam tikrą kapitalą bet kokioms operacijomis gali padaryti – ji padaro visą verslą šiek tiek brangesnį, kad ir nežymiai, bet vis tiek brangesnį. Nežinia, atsitiktinai ar ne, jeigu pažiūrėsime, kaip kinta būsto paskolų palūkanos, pamatysime tam tikrą tendenciją į viršų, t. y. paskolos tampa truputį brangesnės.
Šiuo metu labai lengva identifikuoti, kas tą būsto paskolą sudaro, kadangi Euribor (Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma – DELFI) plaukioja ties nuliu, tai faktiškai yra banko marža, į kurią įeina daugybė dalykų“, – sakė jis.
„Prielaidų kalbėti, kad būsto rinka kaista – nėra. Būsto rinka auga, vystosi tvariai, natūraliais organiškais tempais, nėra akivaizdžių disbalansų, kokie buvo 2008 m., todėl Lietuvos bankas tikrai neturi jokių priežasčių įvesti kažkokias dar griežtesnes priemones, kurios apsunkintų gyventojams (skolinimąsi – DELFI)“, – sakė jis.
Kelkitės atlyginimą ir skaičiuokite
Ekonomistai pasidalijo patarimais, ką daryti jaunam 25–35 metų žmogui ar jaunai šeimai, galvojančiai apie nuosavo būsto įsigijimą. Tačiau jie pripažino, kad universalaus recepto nėra, todėl sunku patarti, ar pirkti būstą dabar ar dar palaukti.
„Pirmiausia reikia nueiti pas darbdavį ir paprašyti didesnės algos, – visai rimtai šmaikštavo G. Nausdėda. – Antra, jeigu tikrai leidžia galimybės, ieškoti, nes svajonių būsto susiradimas nėra toks paprastas dalykas, reikia įsivertinti daugybę aplinkybių.
Ž. Mauricas patarė atkreipti dėmesį į tai, kad būstas neperkamas visam gyvenimui ir tai labai svarbu renkantis stogą virš galvos jauniems žmonėms.
„Reikia turėti omenyje, kad vakarų Europoje žmonės būstą keičia kas 7 metus, keičiantis poreikiams, todėl svarbu, kad tas būstas būtų likvidus, jį galima būtų greit parduoti, į jį nereikėtų daug investuoti, nes būsto remonto kainos yra labai pakilusios. Turėkite omenyje, kad būstas nėra perkamas visam gyvenimui, o tam tikram etapui, taip pat turėkite alternatyvą nuomos“, – patarė jis.
Tuo metu N. Mačiulis prisiminė savo patirtį.
„Prisimenu, gal 8 metus Vilniuje nuomojausi, nes suskaičiavau mėnesinę įmoką ir supratau, kad tam, jog įsigyčiau tą patį būstą, man kainuotų brangiau nei nuomoti. Po to, kai nukrito kainos, palūkanos, tas santykis labai pasikeitė. Galima susiskaičiuoti, kiek vidutiniškai reiktų aptarnauti būsto įsigijimo paskolą ir kokia yra vidutinė mėnesinė nuomos kaina, kuri skiriasi apie 200 eurų, nuomos nenaudai. Tai galima padaryti kiekvienam“, – patarimu dalijosi ekonomistas.