Lietuvos banko valdybos narys Marius Jurgilas pripažįsta matantis žemės kainos burbulo grėsmę.
2004-2013 m. Registrų centro duomenys rodo, kad žemės ūkio paskirties žemės kainos per pastarąjį dešimtmetį sparčiai kito. Jei 2004 m. hektaras vidutiniškai kainavo 5 782 litų, 2005 m. jo kaina jau siekė 13 449 litų, o 2006 m. - 27 733 litų.
Kai nekilnojamojo turto (NT) burbulas sprogo, žemės ūkio paskirties žemės kainos 2010 m. nusmuko iki 6 983 litų, tačiau pastaruosius trejus metus vėl auga. Įvertinus dešimtmečio statistiką, kainos padidėjo beveik perpus, o jeigu ilgesnį laikotarpį – ir kelis kartus.
Lietuvoje viešėjęs ir iš anksto NT burbulą nuspėjęs Nobelio premijos laureatas, Jeilio universiteto profesorius Robertas J. Shilleris teiravosi apie šalyje esančias dirbamos žemės kainas.
Tačiau ne juokais žemės kainas vertina Aleksandro Stulginskio universiteto Agronomijos fakulteto dekanas Viktoras Pranckietis.
„Kokiais 2000 m. Zarasų rajone buvo galima žemę pirkti po 300-500 hektarų vienoje vietoje mokant po 300 litų už hektarą, panašios kainos buvo ir Radviliškio rajone – tai buvo prastesnės kokybės žemės. Geresnės kokybės kainuodavo po 1-1,2 tūkst. už hektarą. Tai reiškia, kad žemė jau pabrango mažiausiai 10 kartų, - skaičiavo specialistas. - Dabar žinau, kad Akmenės rajone praėjusį mėnesį už hektarą buvo sumokėta po 12 tūkst. litų perkant žemės ūkio žemę. Ši kaina jau yra artima kainoms Lenkijoje, kur hektaras kainuoja 12-16 tūkst.“
Anot V. Pranckiečio, tokį procesą pastarąjį dešimtmetį lėmė ne tik Lietuvos įstojimas į Europos Sąjungą, bet ūkininkų pasiekiami rezultatai.
„Pastaruosius dvejus metus ūkininkai turėjo labai gerą derlių ir atsirado daug grynų pinigų. Ūkininkai eksportavo iki 4 mln. tonų grūdų, paskolas išsimokėjo anksčiau, gavę paramas, ir pasiūlė tokias kainas“, - sako jis.
V. Pranckietis dėsto, jog pakilimą rodo ir studentų pagausėjimas: per penkerius metus besimokančiųjų žemės ūkio specialybių padaugėjo beveik tris kartus: nuo 66 iki 190.
Pasak jo, universiteto studentai darbo gauna Lietuvoje ir 85 proc. jų dirba pagal specialybę, dauguma – privačiame sektoriuje. Pradedančiųjų agronomų algos siekia nuo 2,5 tūkst. litų „į rankas“.
„Jie gauna daugiau už docentą, mokytoją. Aš kartais studentams pasakau, kiek profesorius uždirba, tai jie juokiasi. Aišku, ne visiems pasiseka, bet daugumai - neblogai“, - mano V. Pranckietis.
Dabar galiojantis teisinis reglamentavimas leidžia vienam asmeniui įsigyti iki 500 ha žemės ūkio paskirties žemės, tačiau asmuo gali steigti įmones ir per kiekvieną iš jų įsigyti dar po 500 ha, taip pat žemę gali įsigyti jo sutuoktinis.
Pagal naująjį Žemės ūkio paskirties žemės įstatymą, kuris įsigalios nuo 2014 m. sausio, bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas neturi būti didesnis kaip 300 ha, o bendras visiems susijusiems asmenims priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties plotas negali būti didesnis kaip 500 ha.
Taip pat Lietuvoje galioja nuostata, kad pirmumo teisę įsigyti žemę turi bendraturtis, jos naudotojas arba besiribojančio sklypo savininkas. Ši pirmumo teisė galioja, jei žmogus ūkininkauja.
Mato burbulo grėsmę
„Burbulai gali atsirasti ten, kur yra kažkokie apribojimai. Jie gali būti ne tik fiziniai, bet ir reguliaciniai. Esant tokiems apribojimams labiau tikėtina, kad gali atsirasti kainų iškraipymas. Matau tokią grėsmę žemės ūkio paskirties žemėje, nes yra numatyti ribojimai, kas gali pirkti, kam gali parduoti, kam išnuomoti“, – DELFI sakė jis.
Pašnekovas atkreipia dėmesį, kad žemės kaina paskutiniais metais gana smarkiai didėjo, nors nebuvo didelio žemės ūkio nuomos kainos kilimo.
„Šių dviejų dydžių santykis ir dinamika yra vienas iš kriterijų, kuriuo remiantis galima bandyti nuspėti, ar yra bet kokio turto pervertinimas ir nuvertinimas. Taigi žemės ir jos nuomos kainos santykis yra vienas iš požymių, sakančių, kad galbūt žemės kaina yra pervertinta spekuliaciniais tikslais. Juk kaina turi atspindėti bet kokio turto ateityje galimą sugeneruoti naudą, kuri gali būti matuojama nuomos kaina“, – komentavo M. Jurgilas.
Jo teigimu, galima būtų manyti, kad paskutiniu metu didėjanti kaina suponuoja mintį, jog galbūt žmonės pradėjo tikėti, kad bus galima parduoti žemę užsieniečiams. Šis draudimas turėtų baigtis 2014 m. balandį, tačiau suinteresuotos grupės siekia surengti referendumą ir jį pratęsti.
„Tačiau suaktyvėjusios kalbos apie referendumą ir, tikėtina, būsiantis referendumas, kuriame bus nuspręsta pratęsti draudimą, turėtų lemti kainos mažėjimą, tačiau taip nėra. Tai rodo, kad ši diskusija rinkai yra visiškai nesvarbi. Nes tie užsieniečiai, kurie norėjo ar nori pirkti žemę ne tik kad nusipirko, bet ir tebeperka. O jeigu norės ir toliau pirks“, – pabrėžia Lietuvos banko valdybos narys.
Nobelio ekonomikos premijos laureatas negalėtų nusipirkti
Pašnekovas atkreipia dėmesį, kad užsienio piliečiai žemės ūkio paskirties žemę gali pirkti ne tik įsteigę įmonę, bet ir finansuodami lietuvių ūkininkus.
„Jiems net nereikia patiems pirkti. Dalyvauti naudoje galima ne tik nuosavybės forma, juk galima suteikti paskolą Lietuvoje dirbančiam ūkininkui, kuris už paskolą mokės palūkanas. Ribojimas lengvai apeinamas“, – sakė M. Jurgilas.
Todėl, ekonomisto nuomone, ribojimo reikėtų atsisakyti, nes dėl jo kenčia paprasti žmonės.
„Pavyzdžiui, Robertas Shilleris (lietuvių kilmės Nobelio ekonomikos premijos laureatas – DELFI) norėdamas negalėtų nusipirkti žemės. Nors dabar visi norintys investiciniais tikslais gali tai padaryti“, – pavyzdį pateikė jis.
Grėsmių nemato
Tuo metu kalbėdamas apie gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) kainas grėsmių M. Jurgilas neįžvelgia. Vilniuje ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose stebimas sandorių skaičiaus atsigavimas, bet ne kainų didėjimas.
„Išskirtinis šio atsigavimo požymis yra tas, kad didžiąja dalimi pirkimas ir pardavimas vykdomas nuosavomis lėšomis. Dėl to tai yra mus mažiau neraminantis dalykas, nes blogiausia, ką galima daryti, yra dalyvauti siekiant naudos iš NT vertės pasikeitimo ateityje skolintomis lėšomis. Kol kas nematome, kad atsigautų kreditavimas būstui pirkti ir tai mus ramina“, – teigė pašnekovas.
Anot jo, dabar žmonių norą pirkti apriboja brangiau nei jo rinkos vertė parduodamas NT ir galiojančios atsakingo skolinimosi taisyklės.
„Dabartinė situacija yra tokia, kad žmogus, pavyzdžiui, randa būstą už 100 tūkst. Lt, tačiau banke jo turtą įvertina 50 tūkst. Lt, o jis gali paskolinti 85 proc. šios sumos. Tai reiškia, kad žmogui norint nusipirkti tokį turtą reikia turėti daugiau nei 50 tūkst. Lt nuosavų lėšų. Taigi norą ir galimybes pirkti būstą riboja žema kaina“, – kalbėjo pašnekovas.
Naudos dar vieną diržą
Nuo ateities burbulų tikimasi apsisaugoti Seime svarstomomis Lietuvos banko įstatymo pataisomis, kuriomis norima Lietuvos bankui numatyti papildomą funkciją – įgyvendinti makroprudencinę politiką. Tai reiškia, kad matydamas grėsmes bankas galės numatyti papildomus reikalavimus bankams.
„Jos esmė yra, kad Centrinis bankas net tik vykdytų rinkos dalyvių priežiūrą ir užkardytų tokių kredito įstaigų kaip „Snoro“ ir „Ūkio“ bankai, vienos ar kitos kredito unijos keliamas rizikas, bet kad užtikrintų visos finansų sistemos stabilumą. Norime užtikrinti, kad finansų sistema krizės laikotarpiu nedarytų neigiamo poveikio ekonomikai. To galima pasiekti keičiant požiūrį į nekilnojamojo turto kainų kitimą“, – teigė Lietuvos banko valdybos narys.
Pasak jo, iki krizės centrinių bankų politikoje vyravo paradigma, kad nebūtina atsižvelgti į NT kainas. Tai esą lemia rinkos pokyčiai, apribojimai, reguliavimai, į kuriuos centriniai bankai nesikiša.
„Tačiau paaiškėjo, kad neatsižvelgimas į NT kainas veda prie finansinio nestabilumo. Ekonomistai sparčiai besikeičiančias NT kainas sieja su per greitu kredito augimu. Vadinasi, reguliuodami kredito augimą galėtume išvengti tokių situacijų, kokioje buvo Lietuva. Tai galima daryti papildomomis reguliacinėmis priemonėmis bankams ir finansų tarpininkams“, – aiškino M. Jurgilas.
Europos sisteminės rizikos valdyba yra nustačiusi centriniams bankams gaires, kaip įgyvendinti makroprudencinę politiką.
„Viena iš priemonių yra papildomas kapitalo buferis. Pavyzdžiui, praėjusį penktadienį Norvegijos centrinis bankas numatė papildomą sisteminės rizikos buferį visai bankinei sistemai, nes jie mato požymius, kad jų bankinė sistema yra truputėlį perkaitusi, todėl norėtų, kad bankai laikytų daugiau kapitalo. Taigi norėdami daugiau skolinti bankai turės pritraukti daugiau kapitalo, o tai reiškia, kad kažkas turi norėti įdėti savo pinigus ir jais rizikuoti“, – teigė Lietuvos banko valdybos narys.
Dar viena priemonė, jau veikianti Lietuvoje, yra numatytos Atsakingojo skolinimosi gairės, kai žmonės būstui negali pasiskolinti daugiau 85 proc. jo vertės, o mėnesinė įmoka negali sudaryti daugiau nei 40 proc. žmogaus pajamų.
Taip pat Švedijos centrinis bankas padidino rizikos priemokas bankų paskoloms NT.
Žemės ūkio paskirties žemės vidutinė kaina 2004-2013 m., Registrų centro duomenys.
| Metai | Kaina litais už hektarą* |
| 2004 | 5 782 |
| 2005 | 13 449 |
| 2006 | 27 733 |
| 2007 | 27 540 |
| 2008 | 13 749 |
| 2009 | 8 581 |
| 2010 | 6 983 |
| 2011 | 7 006 |
| 2012 | 7 514 |
| 2013 | 8 283 |
*Vidutinė dirbamos žemės kaina skaičiuota vertinant tuos sandorius, kai buvo perleista tik po vieną objektą, o žemė buvo be pastatų.