Tai, kad gyvenate prestižiniame rajone, dar nieko nereiškia: sudarė prabangiausio turto žemėlapį

Nusipirkus ar turint nekilnojamojo turto Vilniaus senamiestyje, Naujamiestyje, Žvėryno, Užupio ar Antakalnio rajonuose dar nereiškia, kad be rūpesčių gyvensite puikioje kaimynystėje, o jūsų turto vertė bus itin didelė.

Nekilnojamojo turto ekspertai atskleidžia, kad prestižiniais laikomų rajonų pavadinimai patys savaime nereiškia prabangos ir gero gyvenimo. Situacijai rinkoje apibūdinti galima pritaikyti gerai žinomą posakį – gatvė gatvei nelygu, namas namui nelygu.

Įsigijus būstą prestižiniame rajone gali tekti susidurti su gyventojais, kurių kaimynystės visai nesitikėjote, ar problemomis, apie kurias visai nepagalvojote.

Nekilnojamojo turto (NT) agentūra „RE/MAX Collection“ sukūrė įrankį ieškantiems ar norintiems įvertinti savo turto vertę prestižiniuose rajonuose.

Sudarytas žemėlapis parodo, kuriose rajono vietose telkiasi patys prabangiausi namai ar daugiabučiai, o kuriuose ne tokios aukštos vertės nekilnojamasis turtas.

Įvertino žvaigždutėmis

Kompanijos „RE/MAX“ NT brokeris Jevgenijus Funikovas pasakoja, kad reitingavimas buvo reikalingas atskirti prestižiniuose rajonuose itin patrauklias vietas.

„Subūrėme komandą, pradėjome patys vaikščioti po prestižinius rajonus – Žvėryną, Užupį, dalį Naujamiesčio, Senamiestį, Antakalnį, Laurų kvartalą. Važinėjome po juos dviračiu, fotografavome, vertinome, rinkome informaciją, kalbėjomės su NT savininkais. Paskui susitikdavome ir aptarinėdavome, kiek žvaigždžių skirti tam tikram objektui, kodėl vienas namas vertas trijų žvaigždžių, o kitas – tik vienos“, – pasakojo jis.

Agentūra nusprendė objektus vertinti žvaigždėmis. Trys žvaigždutės simbolizuoja itin prabangų ir vertingą NT objektą, viena – ne tokį prašmatnų.

„Kiekviename rajone objektus vertinome pagal tuos pačius kriterijus, tačiau skirtinguose rajonuose tam tikrų kriterijų „svoris“ buvo didesnis nei kituose.

Pavyzdžiui, jei tai yra senamiestis, vienas svarbiausių kriterijų buvo galimybė pasistatyti automobilį, nes ten sunku tai padaryti patogiai. Taip pat labai svarbi architektūrinė vertė.

Pavyzdžiui, Valakampiuose problemos pasistatyti automobilį nėra. Namas gali stovėti prestižinėje vietoje, tačiau jis gali būti morališkai pasenęs iš išorės, todėl tos architektūrinės vertės praktiškai nėra. Kiti kriterijai: ar yra šalia žalioji zona, ar yra sandėliukas, ar uždaras kiemas, ar saugu ir pan.“, – vardijo jis.

Kadangi daugiabučiuose gali būti įvairiausių butų – nuo itin prašmatnių iki sovietmetį menančių, J. Funikovas atskleidžia, kad juos vertino paprastai: „Jeigu name yra bent vienas puikiai įrengtas butas, kuris gali tempti iki aukščiausios klasės, vertinome gerai. Mes suprantame, kad žmogus, kuris pirks ten butą, pats susitvarkys taip, kaip norės, ir bus gražus tiek vidus, tiek namo išorė.“

Įvertinus NT pagal kriterijus, išryškėjo, kad, pavyzdžiui, Žvėryno rajone prabangiausias turtas – Birutės gatvėje.

Prabangiausio NT vietos Vilniuje: Gaono g., Stiklių g., Pilies g., Bokšto g., Didžioji g., Aušros vartų g., Subačiaus g., Gedimino pr. dalis.

Vieno kvadratinio metro kaina šiose gatvėse įsikūrusiuose NT objektuose siekia apie 4500 eurų.

Padeda kovoti su nerealiais klientų įgeidžiais

Renkant informaciją apie rajonus, J. Funikovą labiausia nustebino Valakampiai. Ir ne iš gerosios pusės.

„Valakampiai dar tikrai nereiškia prabangaus turto. Ten tikrai yra daug didelių, neprabangių medinių namų, kurių vertė abejotina.

Stoties rajonas atsigauna, tačiau jo į savo žemėlapį neįtraukėme, nieko labai vertingo ten neradome.

Tačiau senamiestyje atradome Vilnių iš naujo. Yra daug mažyčių gatvyčių, tarp jų – įsikūrusių mažų kotedžiukų su nuosavais kiemais. Net nepagalvotum, kad tokių jaukių yra“, – sako jis.

Be to, agentūros sudarytas žemėlapis palengvina pačių brokerių darbą: „Mes dažnai susiduriame su klientais, kurie nori kažko neįsivaizduojamo, ko tam tikroje vietoje net neegzistuoja.

Pavyzdžiui, labai didelės kvadratūros buto su uždaru kiemu, dviaukšte požemine automobilių aikštele, langais į visas puses. Sunku įrodyti, kad tokio buto norimoje vietoje, pvz., Stiklių g., tiesiog nėra, bet yra kitoje vietoje, pavyzdžiui, Visų Šventųjų ar Šiaulių gatvėje.“

Visgi parduoti prabangų turtą prestižiniuose rajonuose nėra paprasta. Kartais tai gali užtrukti ne vienus metus.

J. Funikovas prisimena patį prabangiausią būstą, kurį jam teko bandyti parduoti.

„Tai buvo įspūdingiausias butas per visą mano karjerą – tikras penthouse'as, įsikūręs ant Taurakalnio, paskutiniame – aštuntajame – namo aukšte. Visi vaizdai pro langus – 360 laipsnių kampu, požeminės automobilių aikštelės vietos – prie pat lifto, o liftas atvažiuoja tiesiai į butą, nereikia nei durų, nei raktų, tik surenki kodą – ir tu namie.

Viduje buto – prašmatniausios interjero detalės, baldai, užsakyti iš kompanijų, kuriančių baldus geriausiems pasaulio viešbučiams. Dar jame buvo įrengta pirtis, trys didžiuliai balkonai“, – prisimena.

Prieš porą metų už tokį butą buvo prašoma 3,9 mln. litų. Visgi jis nebuvo parduotas.

„Pirkėjas atsirado maždaug per metus. Jų buvo daugiau, bet šis pasiūlė adekvačią kainą – tik 200 tūkst. litų mažiau, nei norėjo savininkas. Supratome, kad tokia kaina savininkui tinka, tačiau galiausiai jis nusprendė neparduoti, nes nežinojo, ką darys su pinigais. Taigi nutarė butą pasilikti sau kaip unikalų turtą, prestižo atributą“, – pasakojo J. Funikovas.

Prabangus butas, o po juo – socialinis būstas

Prabangaus turto agentūros „Baltic Sotheby's International Realty“ bendraturtis Paulius Gebrauskas patvirtina, kad prestižinė vieta – dar ne viskas.

„Visi akcentuoja, kad pagrindiniai kriterijai – vieta, vieta ir dar kartą vieta. Mes vietą vertiname kaip vieną pagrindinių ir svarbiausių kriterijų, bet ne vienintelį. Dabar prabangiausiomis vietomis laikomos atskirai suformuotos, uždaros gyvenvietės su visa infrastruktūra, gera kaimynyste, kaip Laurų, Gulbinų kvartalai“, – sako jis.

Tokie uždari kvartalai itin gerose vietose simbolizuoja aukščiausios kartelės gyvenimą.

„Tai užtikrina tvarkingą kaimynystę, o tai labai svarbu. Kai prieš 4,5 metų pradėjome dirbti Lietuvoje, radome tikrai gražaus, įspūdingo NT senesniuose istoriniuose Vilniaus namuose, bet susidūrėme su problema, kad pirmuose aukštuose, pavyzdžiui, yra socialinis būstas, ir kaimynystė visiškai neadekvati, nors būstas renovuotas, su apdaila.

Tokiame name ir laiptinė netvarkinga, ir kitų problemų yra, dėl to negalima tokio turto priskirti prie prabangaus“, – aiškina jis.

Tokių objektų daugiausiai agentūra atrado senamiestyje, J. Basanavičiaus g. P. Gebrauskas atkreipia dėmesį, kad, nors Stoties rajonas įvardijamas kaip atgimstantis, jame kaimynystė vis dar komplikuota: „Nematome ten daug naujų išskirtinių projektų. Ypač daug iššūkių kelia Raugyklos g. galas. Čia tikrai dar yra ką veikti.“

Užtat Naujamiestis turi didelių progų tapti prabangiu rajonu: „Jis labai dinamiškas, jame slypi didelis potencialas.

Pavyzdžiui, toje dalyje, kur statomas Modernaus meno centras, planuojama daug naujų projektų – Vingrių, Mindaugo gatvėse. Kaimynystė gerėja, ir žmonės vis mažiau bijo būstą rinktis šioje dalyje, nors prieš kokius 4–5 metus daug kas dar nesuprato šito rajono.“

Prabangiausi kvartalai geriausiose Vilniaus vietose – uždari, juos sunkiai pasiekia pašalinių akis. Tokie objektai išsiskiria unikaliais, niekur nematytais sprendimais.

„Pavyzdžiui, Jogailos g. esanti „Jogailos rezidencija“. Su vystytojais galvojome, ką būtų galima pasiūlyti gyventojams, ir nusprendėme įrengti laisvalaikio zoną, kurioje būtų biblioteka, galimybė prisėsti. Tai – analogų Lietuvoje neturintis dalykas, tokį matėme užsienyje.

Prabangiausias vystytas projektas – Grafų Pliaterių rūmai Bokšto g. Šiuo metu jis – finišo tiesiojoje, šiais metais bus baigtas. Analogų nėra – jame įkurta trijų aukštų požeminė aikštelė, visiškai uždaras kiemas, kieme atkurta mažoji architektūra, fontanai, galerijos“, – sako jis.

Kvadratinio metro kaina šiame būste siekia 6000 eurų.