Priteisė 23 tūkst. eurų žalą
Profesinės bendrijos „Strategum Dargis ir partneriai“ advokatas Vytautas Dargis, šioje byloje atstovavęs pirkėjo interesus, pažymi, kad šios bylos aplinkybės – specifiškos. Pirkėjas ir pardavėjas yra verslininkai, jie sudarė kelias tarpusavyje susijusias sutartis, iš kurių viena buvo preliminari negyvenamosios paskirties NT pirkimo-pardavimo sutartis, dėl kurios vykdymo ir kilo ginčas teisme.
„Ginčas kilo dėl to, kad pardavėjas atsisakė vykdyti preliminarią sutartį ir parduoti nekilnojamąjį daiktą pirkėjui po to, kai pirkėjas atliko viską, ką buvo įsipareigojęs pagal preliminarią sutartį ir kitas susijusias sutartis. Po atsisakymo vykdyti preliminarią sutartį pardavėjas iš karto pardavė nekilnojamąjį daiktą tretiesiems asmenims už žymiai didesnę kainą, nei buvo sutarta preliminarioje sutartyje.
LAT sprendė, jog pirkėjo ir pardavėjo ikisutartiniai santykiai buvo pažengę ir pasiekę galutinę stadiją, nes preliminarioje sutartyje buvo nuspręsta dėl visų esminių pirkimo-pardavimo sąlygų. LAT konstatavo, kad šalys buvo pasiekusios aukščiausią tarpusavio pasitikėjimo laipsnį ir maksimaliai artimą pagrindinės sutarties sudarymui stovį, todėl šalys įgijo teisėtą lūkestį sudaryti pagrindinę sutartį.
Šis teisėtas lūkestis yra ginamas įstatymo, todėl be pakankamo pagrindo iš ikisutartinių santykių pasitraukusi šalis, t. y. atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytą žalą“, – pasakoja advokatas.
LAT pripažino pardavėją vengus sudaryti pagrindinę sutartį, pažeidus pirkėjo teisėtą lūkestį nupirkti NT, todėl iš pardavėjo priteisė pirkėjo naudai žalą, kuria pripažino pardavėjo gautą naudą iš jo neteisėtų veiksmų. Tai reiškia, kad pardavėjas turėjo padengti skirtumą, atsiradusį tarp preliminarios sutarties ir pardavimo kitam asmeniui kainos.
Preliminarioje sutartyje buvo nurodyta 7 tūkst. eurų NT kaina, o sutartį nutraukęs pardavėjas kitiems asmenims tą patį turtą pardavė už daugiau nei 4 kartus didesnę kainą – 30 tūkst. eurų. Priteista žala siekia 23 tūkst. eurų.
Visi nukentėję pirkėjai gali reikalauti padengti kainų skirtumą
„LAT išaiškinimai yra privalomi analogiškose bylose, todėl šis žalos nustatymo metodas gali ir nebūti taikomas bylose, kurių aplinkybės reikšmingai skiriasi. Pavyzdžiui, pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, bet neparduoda nekilnojamojo daikto kitam asmeniui. Tokiu atveju neįmanoma skaičiuoti skirtumo tarp preliminarios sutarties kainos ir pardavimo kitam pirkėjui kainos, nes pardavimas neįvyko.
Svarbiausia šiuo atveju tai, kad LAT pirmą kartą pripažino, kad tokį žalos dydžio nustatymo metodą galima naudoti prieš preliminarios sutarties pažeidėją, nes anksčiau to nebuvo. Nuo šiol visi nuo nesąžiningo pardavėjo nukentėję pirkėjai turi pasirinkimo teisę reikalauti iš nesąžiningo pardavėjo padengti skirtumą tarp preliminarios sutarties ir pardavimo kitam pirkėjui kainos“, – komentuoja V. Dargis.
Anot jo, šis LAT sprendimas itin svarbus tiek NT sektoriui, tiek ikisutartiniams santykiams, kadangi tai žymi LAT požiūrio į atsakomybę už preliminarių sutarčių pažeidimą pokytį.
„Šiuo sprendimu indikuojama, kad griežtinama atsakomybė už preliminarių sutarčių nevykdymą. Atsakomybės griežtinimas sveikintinas, nes tai skatina NT rinkos dalyvius būti atidesnius ir rūpestingesnius ikisutartiniuose santykiuose. Kartu didėja ir ikisutartinių santykių stabilumas, kadangi atsakomybė už ikisutartinių įsipareigojimų pažeidimą tampa neišvengiama. Tai reiškia, kad pardavėjai negali tikėtis turėti naudos iš nesąžiningai nutrauktos preliminarios sutarties“, – komentuoja advokatas.
Iki tol pardavėjai buvo nebaudžiami
Iki tol galiojusi praktika, kaip teigia, sąlygojo nesąžiningų pardavėjų nebaudžiamumą.
„Anksčiau LAT praktikoje buvo pripažįstama „pakeičiančios sutarties“ doktrina, kai nuostoliais pripažįstamos pirkėjo patirtos papildomos išlaidos ryšium su neteisėtai nutrauktą preliminarią sutartį pakeičiančios sutarties sudarymu. Pagal „pakeičiančios sutarties“ doktriną, žalos įrodinėjimas itin sudėtingas, todėl nuo nesąžiningo pardavėjo nukentėję asmenys retai kreipdavosi į teismą.
Tam tikra prasme tai sąlygojo nesąžiningų pardavėjų nebaudžiamumą, kadangi jie galėjo tikėti išvengti atsakomybės, pažeidę preliminarią sutartį. Dėl to praeityje klientams visada rekomenduodavome į preliminarią sutartį įtraukti sąlygą dėl netesybų. Tai aktualu ir šiandien“, – atkreipia dėmesį jis.
„Citus“: trumpuoju periodu sprendimas reikšmingos įtakos nebeturi
NT paslaugų bendrovės „Citus“ direktorius Mantas Galdikas pažymi, kad praėjusiais metais NT rinka buvo itin „aštri“ dėl kilusios savikainos ir sparčiai augusių kainų.
„Plėtotojai ieškojo išeičių, kaip minimizuoti nuostolius arba maksimizuoti pelną ir darė klaidų, pamiršdami klientus. Į viešumą iškilo, palyginus, nedaug tiesiogiai su NT kainų augimu susijusių nutraukimo atvejų, nors mūsų informacija rodo, kad jų buvo gerokai daugiau. Tačiau plėtotojai tai bandė įvilkti į skirtingus formatus ir dalis viešumo išvengė. Nepaisant to, dalis šių veiksmų buvo nesąžiningi klientų atžvilgiu“, – sako jis.
Anot jo, trumpuoju laikotarpiu šis LAT sprendimas reikšmingos įtakos rinkai nebeturi, tačiau ilguoju tokie saugikliai didina garantijas pirkėjams ir riboja neatsakingų veiksmų patrauklumą plėtotojams.
„LAT nutartį vertiname kaip papildomą saugiklį klientams bendradarbiaujant su mažiau patikimais plėtotojais ir išsamesnį išaiškinimą apie galimybę reikalauti nuostolių atlyginimo tuo atveju, jei plėtotojas neteisėtai nutraukė sutartį.
Iš kitos pusės šiuo metu, kai kainos yra stabilios, o paklausa – susitraukusi, situacija su sutarčių nutraukimais kartotis potencialo turi nedaug. Pastaruoju metu daug dažnesni yra preliminariųjų sutarčių nutraukimo pirkėjų iniciatyva atvejai, todėl trumpuoju periodu LAT sprendimas reikšmingos įtakos nebeturi“, – vertina vystytojas.
Mano, kad didesnį poveikį turėtų Vartotojų teisių rekomendacijos
M. Galdikas atkreipė dėmesį į teismo nutartyje detalizuotą nuostolių apskaičiavimo mechanizmą.
„Vienu atveju tai gali būti plėtotojo „grynoji nauda“, jei neteisėtai nutraukus sutartį turtas parduotas brangiau kitam pirkėjui. Pirkėjo nuostoliu nėra elementarus turto perleidimo kainų skirtumas, papildomai turi būti įvertinamos ir plėtotojo papildomos išlaidos, parduodant turtą, savikainos pokytis ir pan.
Kitu atveju – „prarastos galimybės“ piniginė vertė: jei pirkėjas, su kuriuo neteisėtai nutraukta sutartis, įsigyja analogišką ar panašų klase, lokacija, įrengimu, medžiagomis ir pan. turtą iš kito pardavėjo už didesnę, bet optimalią, kainą, šis kainų skirtumas taip pat gali būti traktuojamas pirkėjo nuostoliu.
Žinoma, reikalavimas atlyginti nuostolius turi savo teisinę specifiką bei pasižymi pakankamai sudėtingu įrodinėjimo procesu. Platesnį šios teisminės praktikos taikymą gali riboti aplinkybių aspektas. Kiekviena situacija gali turėti skirtingas aplinkybes, o teisminė praktika gali būti taikoma tik esant bene identiškoms aplinkybėms, todėl teismams vis tiek teks kiekvienu atveju vertinti visas individualias aplinkybes“, – komentuoja „Citus“ vadovas.
Anot jo, tikėtina, kad didesnį poveikį turėtų platesnis Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos rekomendacijų sutartims taikymas.
Vystytojai valdė kainų augimo rizikas
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad tokios situacijos gali atsirasti išskirtinėmis aplinkybėmis, kai sparčiai auga NT kainos. Tai esą rinkoje matėme pastaruosius dvejus metus.
„Kai egzistuoja tipinė bauda, nutraukus sutartį, net NT kainoms augant, t. y. esant normalioms sąlygoms apie 5 proc. padidėjimas per metus, jei sutartyje numatyta bauda 10 proc., tai vystytojui ją susimokėjus, jis nieko neuždirba perpardavęs NT, nėra jokios paskatos netgi apie tai galvoti. Kai yra tolygus arba normalus kainų augimas, tokios situacijos tikimybė atsirasti – daug mažesnė, nes kainos paprastai tiek neauga, kad galėtų kompensuoti baudų mokėjimus“, – pažymi jis.
„Tiems, kas statė, rezervavo butus ir sudarė preliminarais sutartis pigiau, o vystymo kainos padidėjo, reikėjo kompensuoti (nuostolius – red.) iš butų likučio, pvz., jei projekte yra 100 butų – pusę pardavė už tą kainą, už kurią negali pastatyti, o likusieji gali kompensuoti sąlyginius nuostolius.
Tikrai buvo projektų, kurie turėjo 80 proc. parduotų butų, o likusiems negalėjo pakelti tiek kainos, kad kompensuotų skirtumus. Tada įsijungia rizikos valdymas“, – bendrai pastarųjų metų situaciją NT rinkoje komentuoja ekspertas.
Yra ir kita medalio pusė
Anot jo, dėl šio LAT sprendimo pirkėjai gali būti ramesni, tačiau yra ir kita medalio pusė.
„Kai kainuos šuoliuoja neįprastais greičiais, susidaro aplinka problemoms – gerai, kad teismo sprendimas išaiškino situaciją – pirkėjai gali būti ramesni, kad ateityje jų interesas bus ginamas. Bet nėra vienos medalio pusės – kiti (vystytojai – red.) tampa neužtikrinti, nes sumažėja įrankiai valdyti rizikoms. Tikėtina, kad daugiau projektų bus parduodami vėlesnėse statybos stadijose, kai bus sumažinta kainų pokyčio tikimybė.
Čia dar kyla klausimas, kas tokiu atveju, jei kainos būtų sumažėjusios. Ar tuomet vystytojas gali kreiptis į teismą, nes jau buvo suplanavęs, kad parduos butą už tą kainą, bet turi dabar parduoti brangiau? Bet vėlgi – yra avansiniai mokėjimai, jei kainos sumažėjimas yra iki 10 proc., baudos dydis padengtų kainos sumažėjimą. Pirkėjas irgi tą patį vertintų – jei jis nutraukia sutartį, praranda pagal sutarties sąlygas tam tikrą pinigų sumą, jis nieko neišlošia, nes kiti butai kainuoja 10 proc. mažiau, bet jis jau tiek kitur išleido, jis irgi neturi tos iniciatyvos“, – komentuoja T. S. Kvainickas.
Mažėja nutraukiamų sutarčių kiekis
Ekspertų teigimu, turėtų sumažėti ir nutraukiamų sutarčių skaičius.
„Bendru atveju nutraukiamų sutarčių turėtų sumažėti, nes matysis, kad tai neleidžia išspręsti kaštų padidėjimo problemos. Jei pardavus NT uždirbti pinigai atiteks nukentėjusiai šaliai, kuri neteko rezervuoto būsto, papildomų pinigų apmokėti statyboms nėra.
Labiau viskas atsirems į tai, kaip bus rengiamos sutartys ir kada bus parduodami vystomi projektai. Mažiau projektų galbūt bus parduodama iki statybos leidimo gavimo, kas ir taip yra rizikingesnis sprendimas. Nuo kiekvieno vystytojo priklausys, kaip jam atrodo geriausia suvaldyti rizikas“, – vertina „Inreal“ analitikas.
„Inreal“ duomenys rodo, kad šiuo metu jau mažėja nutraukiamų preliminarių sutarčių. Šių metų sausį nutrauktų susitarimų buvo 38, pernai gruodį – 34, lapkritį – 53, spalį – 67, o rugsėjį – 64.
„38 – daugiau nei iki pandemijos, bet tai nėra maksimumai. Šie skaičiai artimi tiems, kas buvo pandemijos pradžioje, kai kainos dar ne taip sparčiai augo. Galėjo tuomet būti pakankamai daug pirkėjų iniciatyvos, nes buvo didelis neapibrėžtumas, daugelis išėjo į prastovas, dabar tai vyksta daugiau vystytojų iniciatyva“, – sako T. S. Kvainickas.
Jis išskyrė kelias priežastis, lėmusias pastaraisiais metasi išaugusių nutraukiamų sutarčių kiekį. Viena iš jų – vystytojų rinkodaros triukai.
„Matome, ką vystytojai skelbia: kiek pardavė butų ir nutraukė sutarčių. Matome, kad tinklalapyje butas iš laisvo tapo parduotu, ir jei parduotas butas po to tapo laisvu, tai vertiname kaip atšaukimą. Tam tikrais atvejais taip iš tikrųjų yra, bet kartais tai – netikri pardavimai, kai norėdamas labiau sudominti pirkėjus vystytojas pažymi, kad yra parduota daugiau butų, nes tuomet pirkėjui atrodo, kad ir kiti domisi.
Kai susidaro didesnė masė tikrųjų pardavimų, vystytojas gali vėl paleisti tuos butus pardavimui. Galbūt pirkėjų pritraukimas yra antraeilis dalykas. Kitas atvejis – dalis butų pažymimi kaip parduoti, nes jie yra geresni arba blogesni, ir vystytojas iki galo nežino, kokia kaina juos pardavinėti. Nutrauktų sutarčių padidėjimas galėjo būti ir dėl statybos išlaidų veiksnio, bet ir dėl absoliučių skaičių – daugiau statomų ir preliminariai parduotų būstų“, – komentuoja NT ekspertas.
Tam tikrais atvejais sutarties nutraukimo iniciatyva būna ir iš pirkėjų pusės. Dažniau tuomet, kai NT kainos žymiai nebeauga arba truputį mažėja. Anot pašnekovo, tokių atvejų gali atsirasti šių metų antroje pusėje, kai paskolų palūkanoms perlipus 5 proc. ribą, dalis gyventojų pajus išaugusią finansinę naštą ir nebepajėgs įpirkti būsto, anksčiau su pardavėju sutarta kaina.