DELFI skelbė, kad kitų metų vasarą Vilniaus centre išdygs „Ikea“ įmonių grupės statomas verslo centras. Jis kyla Goštauto ir Lukiškių gatvių sankryžoje, ten, kur buvo nugriautas 1995 m. iškilęs biurų pastatas. Investuotojai sprendimą paaiškino skaičiavimais: pastatyti naują modernų biurą ir jį nuomoti apsimoka labiau nei pertvarkyti senąjį.
Tokia logika galioja ir gyvenamiesiems namams: kuo arčiau centrinės miesto dalies pastatas yra, tuo naudingiau būtų jį pakeisti nauju.
„Vilniuje yra namų, kuriuos yra tikslingiau nugriauti ir pastatyti naujus, iš to naudos būtų daugiau nei renovuoti, tačiau situacija šiuo atveju yra komplikuota: keli arba keliasdešimt savininkų turi skirtingas nuomones, - sako statybų bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis. - Taip, namus galima apšildyti, bet net juos renovavus, išsprendžiamos ne visos problemos, pavyzdžiui, nepadidėja automobilių statymo vietų, kyla vėdinimo problemų, kartais ir sienos pradeda pelyti. Elgiantis kompleksiškai, rezultatas būtų žymiai geresnis.“
Pašnekovas primena, kad jis prieš 5-7 m. kai kuriuose Vilniaus centriniuose rajonuose pateikdavo pasiūlymus griauti senus penkiaaukščius namus ir statyti septynaukščius jų vietoje. Pasak jo, taip gyventojams atsirastų galimybė apsigyventi erdvesniame būste, įsirengti didesnę virtuvę ar vonios kambarį.
Ekspertas sako, jog praėjusią savaitę sulaukė įdomaus laiško, kuriame sostinės Čiurlionio g. rajono daugiabučio gyventojai siūlo susitikti ir aptarti, kas naudingiau: namą renovuoti ar jo vietoje statyti naują.
„Tai yra įdomus ir išskirtinis atvejis, nes paprastai žmonės tokiais klausimais nesutaria“, - sako A. Avulis.
„Gyvenamąjį namą dažniausiai valdo daug savininkų, kurie turi po 1-2 butus. Biurų statinys priklauso vienam savininkui, kuris gali greitai priimti sprendimus, nuo kurių priklauso jo gerovė, - paaiškina NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ NT tarpininkavimo grupės vadovas Giedrius Ragaišis. - Jeigu pastatas yra neefektyvus technologiškai, negalima gauti daugiau nuomos ir savininkas negauna norimos grąžos. Pastatęs naują, efektyvų ir techniškai modernų pastatą jis gali pretenduoti į didesnę nuomos kainą ir atitinkamai į didesnius pajamingumus.“
Pasak jo, taip ir priimami sprendimai, kas yra naudingiau: statyti naują pastatą, ar palikti naudoti senąjį. NT specialistas skaičiuoja, kad Vilniuje iki 10 proc. biurų ploto turėtų būti pakeista nauju, o būsto segmente tokio turto – dar daugiau.
Rajonai, kuriuose verta senus namus keisti naujais
NT specialistai atkreipia dėmesį, kad didžiausią įtaką sprendimui, ar imtis naujų statybų, turi įtakos siūloma vieta.
„Pastatai, kurie yra arčiau Senamiesčio, ar tokiose gerose vietose kaip Antakalnis, Žirmūnai, yra patrauklūs. Šiuose rajonuose nėra galimybių statyti naujo būsto, nes nėra daug laisvos žemės, o gyventojų – daug. Dalis jų nori gyventi geriau, bet tame pat rajone“, - paaiškina A. Avulis.
Todėl senojo daugiaaukščio vietoje pastačius naują, netruks norinčių pastate apsigyventi. Tolstant nuo miesto centro galima rasti pakankamai vietos naujiems daugiabučiams, tad senų griauti – neapsimoka.
„Vertinant Vilniaus rajonus, manau, daugiausiai griautinų namų, kuriuos vertėtų pakeisti naujais yra Žirmūnuose, Antakalnyje, Naujamiestyje. Nuo šių rajonų palyginti netoli yra centras, o tai lemia ten esančio turto vertę, be to, ten pradėti statyti pirmieji blokiniai daugiabučiai, dabar jau senesni nei 40-ies metų“, - panašios nuomonės laikosi „Re/max Lietuva” regiono direktorius ir savininkas Žiuljenas Galeckas.
Nors NT specialistai tvirtina, kad nėra numatyta termino, kada pastatą vertėtų nugriauti, yra apskaičiuota, kada skirtingų konstrukcijų namus reikia iš esmės remontuoti, stiprinti konstrukcijas.
„Būtų logiška nugriauti dalį senų namų ir jų vietoje pastatyti naujus, iš to būtų daug laimėtojų, bet padaryti, kad visi būtų laimingi ir suvaldyti lietuvišką gobšumą bei pavydą, man atrodo beveik neįmanoma, - apgailestauja Ž. Galeckas. - Galbūt modelis yra pastatyti netoliese naują būstą ir leisti senojo namo žmonėms į jį persikelti. Tačiau, manau, vis tiek atsiras nesutinkančių su tokia sąlyga, nes tik prieštaraudami jie jaučiasi žmonėmis ir tampa svarbūs.“
Anot jo, kai daugiabučiai griaunami kitose valstybėse tam, kad jų vietoje iškiltų nauji, dažniausiai jų savininkais yra savivaldybės ar investuotojai, nuomojantys butus.
„Lietuvoje galimybių griauti senus daugiabučius nematau, kol koks nors vienas jų nesugrius“, - komentavo Ž. Galeckas.
Paaiškino, kodėl Lietuvoje nestato daugiabučių nuomai
Paklausus, kodėl Lietuvoje nestatomi daugiabučiai nuomai, kaip, pavyzdžiui, biurai, NT ekspertai įvardija kelias priežastis.
„Lietuvoje daugiabučiai nestatomi nuomai dėl mokestinės naštos ir nuomos tradicijų nebuvimo. Lietuvoje žmonės nori turėti savo būstą ir taip jaučiasi saugesni. Antra vertus, jeigu mes imtume nuomoti butus, turėtume mokėti mokesčius, pavyzdžiui, gyventojų pajamų, nekilnojamojo turto, kai smulkūs nuomotojai jų nemoka. Tarkime, Vokietijoje, sąlygos tiek stambiesiems, tiek smulkiesiems - vienodos, tai paskatina investuotojus statyti būstą ir jį nuomoti“, - paaiškina A. Avulis.
„Vartotojai vis dar pasitenkina neprofesionaliomis nuomos paslaugomis, be to, mokestinė aplinka nesutvarkyta tokiam modeliui. Kai kuriuose šalyse yra lengvatos NT statytojams, investuojantiems į gyvenamąjį būstą, kuris bus nuomojamas. Manau, be valstybės įsikišimo, paskatinti statyti daugiabučius nuomai bus nelengva“, - kalba Ž. Galeckas.
Pasak jo, investuotojams patogiau nuomoti apartamentus ir tai galima pamatyti įvairiuose būsto rezervacijos sistemose.
G. Ragaišis paaiškina esminius skirtumus tarp biurų patalpų ir gyvenamųjų namų.
„Gyvenamasis NT yra spontaniškas, tai reiškia, kad jį statant lėšų apykaitumas yra didelis: greitai pastatai, greitai parduodi ir greitai statai kitą. Biurų išliekamoji vertė yra didesnė, nes dažniausiai šį turtą savininkai ilgą laiką aptarnauja, todėl negali padaryti nekokybiškai, priešingai nei statant gyvenamąjį turtą“, - argumentuoja specialistas.
Jo nuomone, būtent dėl to dalis Vilniuje per NT rinkos pakilimą pastatytų namų yra prastos kokybės.
„Šiandien, kai mes girdime, kad stengiamasi pastatyti efektyvius namus šilumos ir energijos prasme, tai yra susiję su bloga kokybe, kurią žmonės pamatė prieškriziniu metu, - mano G. Ragaišis. - Kalbant apie gyvenamąjį turtą, nesiūlyčiau jo griauti, bet dalį techninių parametrų reikėtų pagerinti, kai kuriais atvejais, net kai namui tėra 5-eri metai.“
NT specialistai apibendrina, kad kol kas investicijų į gyvenamąjį būstą jau yra padaryta pakankamai, tad artimiausiu metu investuotojai neturėtų siūlyti senų daugiabučių gyventojams naujų butų senųjų vietoje.
„Pastarųjų mėnesių statistika rodo, kad veikiausiai gyvenamojo būsto rinkoje bus šioks toks atšalimas“, - mano A. Avulis.