Kaip pastebi Lietuvos banko makroprudencinės analizės skyriaus viršininkas Andrius Škarnulis, Vilniuje demografija šiuo metu itin palanki dideliam būsto rinkos aktyvumui.
Jis pabrėžė, kad vertinant jaunimo įtaką nekilnojamojo turto (NT) rinkai, reikia atsižvelgti į tai, jog 25–34 amžiaus gyventojų dalis sostinėje yra didesnė, nei rodo oficiali statistika. Realūs skaičiai paaiškėja įtraukus ne tik gyvenamąją vietą deklaravusius, bet ir pirminės asmens sveikatos priežiūros (PASP) įstaigose užsiregistravusius asmenis.
Pasirodo, Vilniuje gyvena 116,1 tūkst. jaunuolių arba maždaug 31 proc. daugiau, nei yra deklaravę gyvenamąją vietą. Būtent jie yra būsto nuomos variklis.
Iš jaunuolių gaunamos pajamos pastaraisiais metais kai kuriuos gyventojus ragino butus pirkti nuomai. 2016 metų gruodžio duomenys rodo, kad antrinių butų dalis Vilniuje sudarė 13 proc. ir buvo 1,1 proc. punktu didesnė nei 2015 metais.
Statistikos departamentas skaičiuoja, kad 2017 metų pirmąjį ketvirtį, palyginti su 2016 metų pirmuoju ketvirčiu, būsto kainos sostinėje padidėjo 7,1 proc., visoje Lietuvoje – 10,2 proc.
Tačiau demografinės prognozės rodo, kad šioje rinkoje artėja reikšmingi pokyčiai.
Demografinė duobė
Remiantis bazine Europos Sąjungos (ES) statistikos agentūros „Eurostat“ prognoze, nuo 2020 iki 2030 metų 25–34 metų amžiaus gyventojų skaičius Lietuvoje sumažės 157 tūkst. arba maždaug 43 proc.
Pastaruoju metu Lietuvoje pastebima vidinė migracija iš regionų į didžiuosius miestus ir ypač Vilnių, tačiau jei jaunimo bus mažiau visoje šalyje tai ir šis šaltinis nekompensuos su emigracija į užsienį ir mažu gimstamumu susijusių praradimų.
A. Škarnulis komentavo, kad žvelgiant į vidutinį laikotarpį, būsto rinka gali susidurti su nemenkais pokyčiais.
„Jaunimo daliai menkstant, o visuomenei senėjant, gyventojų poreikiai keisis, reikės ir kitokio būsto.
Šiuo laikotarpiu galimas reikšmingas būsto rinkos dalių populiarumo persiskirstymas, nes vienose paklausa sumažės (pavyzdžiui, ekonomiškai neefektyvaus ir mažo ploto būsto), tačiau kitose (visų pirma didelių išlaidų nereikalaujančių, taupių būstų) – gali pastebimai išaugti“, – sakė jis.
Pasak Lietuvos banko atstovo, ilguoju laikotarpiu rinka – būsto pirkėjai ir statytojai – turėtų prisitaikyti prie demografinių pokyčių, tačiau reikšmingi pokyčiai, atrodo, neišvengiami.
„Jeigu ilgesniu laikotarpiu šalyje gyventojų skaičius iš tikrųjų reikšmingai susitrauks, dalis būstų apskritai liks tušti, o ypač – regionuose.
Būsto rinką veiks ir tai, kiek turtinga senatve šalies gyventojai galės pasigirti – jeigu pensijoje pajamos bus nedidelės ir užtikrins tik pačius būtiniausius poreikius, tai prisidės prie atskirų visuomenės grupių migracijos iš vieno būsto segmento į kitą“, – komentavo A. Škarnulis.
A. Avulis statys mažiau
Nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis DELFI sakė, kad rinką seka ir pokyčiams rengiasi.
„Jei gyventojų skaičius mažės, tai tiesiog statysime mažiau namų tuomet. Arba statysime tokius butus, kurie galbūt reikalingi truputį vyresniems“, – komentavo jis.
Vis dėlto, A. Avulis prognozavo, kad Vilniuje jaunų gyventojų mažės ne taip sparčiai, kaip likusioje Lietuvoje.
„Nebus taip, kad Lietuvoje neliks gyventojų, nors ir yra tokių anekdotų, jog paskutinis nepamirškite išvažiuodamas išjungti šviesą. Patinka man tie pajuokavimai, bet aš tuo nelabai tikiu, nes migracija vyksta ne tik Lietuvoje, bet ir kitose šalyse.
Vieni išvažiuoja, kiti atvažiuoja. Tai kažkokio labai didelio dramatizmo turbūt dėl to nereikia daryti. Praktiškai visos Europos (ir ne tik) sostinės auga. Taip, Rygoje gyventojų mažėja, bet sostinės turi ypatingą trauką, į jas žmonės atvažiuoja iš mažų miestelių. Gali būti, kad ir Lietuvoje bus toks scenarijus“, – sakė A. Avulis.
Pašnekovas sakė, kad kainų klausimas, t.y. kur susikirs NT pasiūlos ir paklausos kreivės, nuspėjamas sunkiausiai.
„Kai atlyginimai didėja, natūraliai kyla visų paslaugų kainos, įskaitant ir statybos darbus. Kažin ar tada turėtų pigti būsto kainos“, – svarstė A. Avulis.
„Hanner“ vadovas pastebėjo, kad jei lietuviai nori tokių pat atlyginimų, kokie yra kitose ES šalyse, tai turėtų būti nusiteikę ir atitinkamoms NT kainoms.
„Kad kainos mažėtų, turi kažkas įvykti, bet niekas nežino, ar tai įvyks“, – pridūrė jis.
Investuotojai kursto nelygybę
A. Škarnulis taip pat pastebėjo, kad nepamatuotai aktyvi investuotojų veikla būsto rinkoje gali būti siejama ir su socialiniais bei pajamų nelygybės klausimais.
„Visų pirma, dėl itin aktyvaus investuotojų veikimo būsto rinkoje padidėja būsto paklausa, ir tai sukelia spartesnį būsto kainų kilimą. Sparčiau kylančios kainos apriboja potencialių pirmojo būsto pirkėjų galimybes įsigyti nuosavą būstą, todėl šiems tenka nuomotis būstą ilgiau.
Taip nuomojamo būsto paklausa irgi didėja ir gali sukelti klaidingus tiek investuotojų, tiek būstą gyventi siekiančių įsigyti asmenų lūkesčius dėl kainų ir pačios būsto paklausos augimo tvarumo. Dėl perteklinio investuotojų aktyvumo gali susidaryti paklausos ir pasiūlos disbalansas“, – sakė jis.
Lietuvos banko atstovas pasakojo, kad kitų šalių patirtis yra parodžiusi, jog būsto pirkimo nuomai rinkoje aktyviai gali veikti tik labai nedidelė turtingesnių gyventojų dalis.
„Taip reikšminga būsto fondo dalis tampa sukaupta palyginti nedidelės vietos visuomenės dalies ir užsienio investuotojų rankose, ir jų turtas bei pajamos dar labiau išauga, o mažesnes pajamas uždirbantys asmenys dėl būsto pabrangimo turi ilgiau gyventi nuomojamame būste.
Paminėtina, kad minėto nekilnojamojo turto rinkos „koncentravimosi“ ir iš to išplaukianti nelygybės problema kitose šalyse sprendžiama, pavyzdžiui, pasitelkiant visuotinius NT mokesčius ir panašiai“, – dėstė A. Škarnulis.
Be to, jis pabrėžė, kad didesnių rizikų, susijusių su būsto pirkimu investicijai, gali kilti tuomet, kai būstą investicijai perkantieji yra nepamatuotai aktyvūs, dėl to formuojasi disbalansai, ir, be kita ko, kai investuojant į būstą didele apimtimi yra naudojamos skolintos lėšos.