Pažėrė kritikos
Dar ketvirtadienį Registrų centras (RC) paskelbė informaciją apie žemyn smunkančias naujų butų kainas Vilniuje.
Kaip buvo teigiama, 2019 m. I ketv. naujos statybos butai Vilniuje kainavo 1653 Eur/kv.m, tačiau II-ąjį ketvirtį kaina smuko ir už kvadratinį metrą vidutiniškai buvo prašoma 1587 Eur.
Nors oficialiai paskelbta, kad kainos mažėjo, ne vieną klausimą NT analitikams sukėlė RC naudojama kainų apskaičiavimo metodika, o kaip DELFI teigė NT analitikas ir viešosios įstaigos „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius, tokie skaičiavimai, pasak jo, apskritai yra klaidingi.
„Vidurkio skaičiavimas yra imamas iš kiekvieno laikotarpio sudarytų sandorių duomenų. Tai pavyzdžiui, kai akcijų rinkose yra skaičiuojami indeksai, visada yra imamos tos pačios įmonės, jų kainų pokyčiai ir tada išvedamas bendras vidurkis, kuris ir atspindi akcijų rinkų pokyčius, nes laikomasi tų pačių kriterijų. Tie patys obuoliai yra lyginami su tais pačiais obuoliais ir žiūrima, ar obuolių kaina pasikeitė, ar ne“, – tikino analitikas, o šiuo atveju, pasak jo, skaičiuota buvo ne taip.
„Kai pasižiūrėjau į sandorius ir kaip jie yra pasiskirstę per mikrorajonus, pirmą ketvirtį sudarytų brangesnio turto sandorių rinkoje buvo gerokai daugiau. Jie – prestižinės klasės, centre, senamiestyje, kurie, natūralu, užkėlė vidurkį į viršų, o antrąjį ketvirtį matome, kad labai daug sandorių sukrito iš ekonominės klasės mikrorajonų, miesto periferijos ir vidutinė kaina kitąkart gali būti dvigubai mažesnė negu senamiestyje ar centre.
Natūralu, kad didesnis kiekis pigesnio būsto, kuris atėjo į skaičiavimus, tą vidurkį ir pamažino“, – tokius netikslumus RC skaičiavimuose įžvelgiantis sakė jis.
A.Antanavičius tikino nebandantis spėti ar sakyti, kad kaina per kažkurį laikotarpį didėjo ar mažėjo, tačiau, anot jo, tokia RC pasirinkta metodologija, kaip yra skaičiuojama šiandien, neleidžia daryti tikslių išvadų.
„Ji iškreipia statistiką ar turtas brango, ar pigo.
Gali būti, kad naujos statybos butai buvo parduoti brangiau, bet kadangi skaičiavimų metodika yra tokia, kad yra labai daug ekonominės klasės butų, kurie nusvėrė vidurkį į apačią, tas vidurkis ir atsirado mažesnis negu pirmą ketvirtį“, – sakė NT analitikas.
Paklaustas, ar drįstų įvertinti kainų pokyčius pastaruoju metu, A. Antanavičius to daryti nenorėjo, tačiau sakė abejojantis, ar rinkoje išties atsispindi būtent toks kainų pokytis.
Paaiškino, kaip skaičiavo
RC atstovas spaudai Mindaugas Samkus DELFI sakė, kad institucija, skaičiuodama būsto kainų vidurkius, naudoja tik užbaigtų ir oficialiai įregistruotų sandorių duomenis.
„Mūsų taikoma metodika yra pagrįsta statistiškai apdorota informacija ir taikoma stabiliai, nuosekliai, ne vienerius metus. Būtent todėl tai gali parodyti aiškiais tendencijas ir pokyčius NT rinkoje.
Taip pat analizuojant būsto kainų pokyčius konkrečiame mieste ar regione aiškiai apibrėžiame, ką laikome užbaigtu sandoriu bei naujos ir senos statybos būstu. Analizuojame tik tuos sandorius, kurie yra užbaigti, t.y. notarų patvirtinti ir įregistruoti“, – tikino specialistas ir sakė, kad kalbant apie naujos statybos būstus ir gyvenamuosius namus, jais laikomi tie, kurie perleisti ne vėliau kaip per 2 metus nuo jų statybos užbaigimo.
Vertinant tai, kad skaičiuojant NT kainų pokyčius atskiri segmentai galėtų būti išskaidyti, kaip siūlė A. Antanavičius, M. Samkus sakė, kad tai būtų sudėtinga dėl rinkoje nesamų aiškių ir vieningų kriterijų, pavyzdžiui, kokius butus ar namus priskirti konkrečiai klasei.
„Tai lemia, kad butų skirstymas į atskiras klases gali būti subjektyvus. Todėl skirtingų šaltinių statistiniai duomenys ir skaičiavimai gali varijuoti.
Kol vieningų kriterijų nėra, RC nesiima vertinti, kokią įtaką kainų vidurkiams gali turėti parduotų skirtingų klasių butų kiekiai“, – sakė jis ir pridūrė, kad RC rinkos tendencijas analizuoja ir. Skelbia periodiškai, jas grindžiant analogiškais duomenimis.
„Mes esame atviri diskusijoms, į jas įsitraukiame ir visuomet siekiame išklausyti suinteresuotų pusių pastabas“, – sakė M. Samkus.
Mačiulis: kainos kyla
Apie naujų butų Vilniuje kainas bei RC taikomą metodologiją pasisakė ir „Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis. Kaip teigė, su RC duomenimis problemų išties yra.
Kaip vieną bėdų ekonomistas įvardijo tai, kad RC užfiksuoja tik notarinius sandorius, tačiau realūs pardavimai galėjo būti įvykę jau daug seniau, nes, tarkime, butai dar tik buvo statomi. Tikslesnę statistiką, kaip teigė, gali pateikti tik NT vystytojai, kurie pasirašo preliminarias pardavimų sutartis.
Kita bėda, pasak N. Mačiulio, yra ta, kad RC „visus duomenis sumeta į krūvą“.
„Pavyzdžiui, praėjusiais metais tuo pačiu metu buvo parduota daugiau žemesnės klasės butų, tai vidutinė kaina ir buvo žemesnė, o šiuo atveju turbūt daugiau buvo parduota aukštesnės klasės butų, todėl vidurkis ir pakilo“, – aiškino ekonomistas.
Bendrai, lyginti vidutines NT kainas, anot jo, labai sudėtinga, nes viskas priklauso nuo to, kurioje vietoje esantys būstai buvo parduoti – senamiestyje, ar už Vilniaus, mat jų kaina ženkliai skiriasi.
„Reikia vertinti visus duomenis, tačiau lyginti palyginamus“, – teigė N. Mačiulis.
Visgi ekonomistas aiškino, kad tendencijos Vilniuje šiuo metu išlieka labai panašios į tas, kurias sostinėje galima stebėti jau kelerius metus.
„Kainos pamažu didėja, bet tas augimas yra lėtesnis nei gyventojų pajamų augimas. Dėl to būsto įperkamumas kasmet taip pat didėja“, – teigė jis.
Paprašytas paprognozuoti, kas Vilniaus NT rinkos laukia ateityje, jis aiškino, kad kainų šuolio būti neturėtų.
„Sandorių ir toliau bus daug, o kainų augimas bus nuosaikus“, – prognozavo ekonomistas.
Skaičiuoja kitaip
„Ober Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka taip pat DELFI tikino, kad kainos pamažu auga.
„Naujų butų kainos Vilniaus mieste per metus stabiliai auga tarp 2-4 proc.“, – tikino jis ir taip pat pabrėžė, kad RC skaičiai skiriasi dėl pasirinktos kitokios skaičiavimo metodikos.
„RC vienaip vertina naujos statybos būstą, o daugelis rinkos analitikų, taip pat ir mes, stebime grynuosius pardavimus, t.y. kaip projektuose yra parduodami butai.
Mes skaičiuojame tuos butus, kurie yra žymimi kaip parduoti, notarinės sutartis nepasirašytos, nes pats projektas pastatytas, bet su tomis fiksuotomis kainomis, kurias fiksuoja pirkėjai. Tai reiškia, kad priklausomai nuo projektų statybų baigtumo tie sandoriai realizuosis iki 1,5-2 metų“, – sakė A. Šapoka.
LB: vertiname šaltinių visumą
Lietuvos banko ekonomistas Vaidotas Šumskis aiškino, kad Lietuvoje būsto kainų pokyčius viešai skelbia bent keletas statistikos teikėjų. Kaip tikino, tai Statistikos departamentas, įregistruotų sandorių statistiką skelbia RC, o privačios bendrovės skelbia, pavyzdžiui, būsto skelbimuose pardavėjų prašomų kainų statistiką ir Lietuvos didmiesčiuose parduotų butų kainas. Visgi, anot jo, kiekvienas iš šių būsto kainų statistikos šaltinių turi savo metodiką, kurios yra skirtingos ir ne visada tarpusavyje palyginamos, todėl skirtingų šaltinių skelbiami būsto kainų pokyčiai už tą patį laikotarpį visada šiek tiek skiriasi.
„Lietuvos bankas, vertindamas būsto kainų pokyčius, remiasi ne kuriuo nors vienu konkrečiu duomenu šaltiniu, o šių šaltinių visuma. Vis dėlto pirmenybę teikiame oficialiai statistikai ir Statistikos departamento skelbiamiems būsto kainų pokyčiams, kuriems apskaičiuoti naudojama metodika yra bendra visoje Europos Sąjungoje“, – DELFI aiškino ekonomistas ir sakė, kad šiuo metu būsto kainų pokyčiai atskiruose šalies regionuose yra nevienodi – nors būstas brangsta visoje Lietuvoje, tačiau Vilniuje būsto kainos auga kur kas lėčiau nei likusioje šalies dalyje.
„Pačiame Vilniaus mieste naujos statybos butai ir individualūs namai brangsta lėčiau už ankstesnės statybos būstus. Remiantis naujausiais oficialios statistikos duomenimis, nauji butai ir individualūs namai šių metų pirmąjį ketvirtį kainavo 3 proc. daugiau nei prieš metus.
Naujesni šių metų antrojo ketvirčio RC duomenys rodo, kad įregistruotų naujų butų sandorių kainos Vilniuje buvo jau apie 3 proc. mažesnės nei prieš metus, tačiau privatūs duomenų šaltiniai tokio kainų sumažėjimo nepatvirtina. Jų duomenimis, nauji butai Vilniuje 2019 m. birželį kainavo bent 4 proc. daugiau nei pernai tuo pačiu metu“, – sakė V. Šumskis
Pasak jo, vis dėlto visi aukščiau išvardinti būsto kainų pokyčiai yra apskaičiuojami tarpusavyje lyginant ne tokius pačius būstus, todėl pasitaiko situacijų, kai vieni indeksai rodo būsto kainų augimą, o kiti – kritimą.