Pastaraisiais metais visame pasaulyje kinai aktyviai perka butų ir namų ir kelia jų kainas, tad kinų nekilnojamojo turto pardavėjai tikisi, kad šalia Singapūro esantis Džohor Baru miestas galiausiai taps antruoju Šendženu.
„Šitos kinų kompanijos stato tūkstančius nekilnojamojo turto objektų ir visiems varo baimę, – sakė bendrovės „Axis-REIT Managers Bhd“ investicijų vadovas ir buvęs Malaizijos nekilnojamojo turto agentų instituto prezidentas Siva Shankeras. – Tik Dievas žino, kas pirks visus tuos butus, kai jie bus pastatyti.“
Kinų statybų kompanijos atvyko į Malaiziją po to, kai statybų apimtys jų gimtuosiuose miestuose ėmė lėtėti. Dėl to statytojai ėmė dairytis į užsienio šalis, kur galėtų statyti milžiniškus gyvenamuosius rajonus. Būtent tokią teritorija jie atrado žemyninės Azijos pietuose esančioje specialioje ekonominėje zonoje, kuri yra tris kartus didesnė už Singapūrą.
Džohor Baru projekto mastas tiesiog svaigina. „Miško miestu“ pavadintas projektas vykdomas keturiose dirbtinėse salose. Čia keturis kartus už Niujorko centrinį parką didesnėje teritorijoje ketinama apgyvendinti 700 tūkst. žmonių, įrengti biurų, viešbučių, prekybos centrų ir tarptautinę mokyklą. Ir visa tai sups gausi žaluma.
Statybos buvo pradėtos šių metų vasarį, jau parduoda maždaug 8 tūkst. butų, skelbia kinų kompanija. Ir tai yra tik vienas maždaug šešiasdešimties projektų vykdomų „Iskandar Malaysia“ zonoje aplink Džohor Baru, kuriuos realizuojant numatoma pastatyti dagiau nei pusę milijono būsto vienetų.
Dėl tokio statybų masto būsto pardavimai sumažėjo beveik trečdaliu, kai kurie pardavėjai siūlo net didesnes nei 20 proc. nuolaidas. „Country Garden Holdings Co.“ optimistiškai vertina „Miško miesto“ perspektyvas dėl augančios vietos ekonomikos ir dėl to, kad projektas vykdomas netoli Singapūro.
Singapūro trauka
„Kinus traukia mažos kainos ir artumas iki Singapūro, – sakė Singapūre įsikūrusios nekilnojamojo turto agentūros „Knight Frank LLP“ atstovė Alice Tan. – Tačiau dar pažiūrėsime, ar per ateinančius penkerius metus visi rinkoje pasirodysiantys nekilnojamojo turto objektai bus parduoti.“
Tiesa, kinų konkurentų antplūdis nedžiugina vietos kompanijų, kurios statybomis vykdomų „Iskandar Malaysia“ zonoje užsiima jau ne vienerius metus. Kai kurių kompanijų pelnas smuko jau 58 proc.
Prieš maždaug dešimtmetį Malaizija nusprendė tapti atsvara Singapūrui ir ėmė sparčiai vystyti „Iskandar Malaysia“ zoną pagal šalia Honkongo esančio kinų miesto Šendženo modelį. Šis iš nedidelio žvejų miestelio per tris dešimtmečius virto 10 mln. gyventojų turinčiu didmiesčiu.
Malaizijos valstybinis turto fondas „Khazanah Nasional Bhd“ 2006 metais pristatė 20 metų trukmės investicijų minėtoje zonoje planą, kurio vertė siekia 87 mlrd. JAV dolerių.
„Kinų nekilnojamojo turto vystytojai tai įžvelgė, kaip labai gerą galimybę. Daugelis jų sako, kad „Iskandar Malaysia“ zona yra tokia pati, kaip prieš dešimt metų buvo Šendženas, – sakė Džohor Baru mieste dirbantis nekilnojamojo turto brokeris Jonathanas Lo. – Į Malaiziją atvyksta daug užsienio investuotojų, todėl labai sunku ką nors prognozuoti.“
Milžiniška būsto pasiūla netruko viršyti paklausą. Todėl kai kurios kompanijos iš Kinijos skraidina pilnus lėktuvus potencialių pirkėjų, kas duoda naudos ir vietinėms aviakompanijoms. Po vieno tokio skrydžio iš Kinijos Guangdžou miesto beveik pusė atskridusių kinų nusipirko po butą.
Džohor Baru – dar ne Šendženas
Tačiau Džohor Baru miestas dar neprimena Šendženo. Devintajame ir dešimtajame praėjusio amžiaus dešimtmečiuose Šendžene Honkongo ir Taivano kompanijos investavo milijardus. Vėliau pagal investicijas jas aplenkė kinų kompanijos.
O Malaizijoje investicijų apimtis trečiąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, ūgtelėjo tik 2 proc., palyginti su 6 proc. prieaugiu ankstesnį ketvirtį. Gyvenamojo nekilnojamojo turto objektų kainos Malaizijoje pernai sumažėjo beveik 11 proc., o Džohor Baru mieste – 32 proc., rodo vyriausybiniai duomenys.
„Labai nerimauju, nes viskas yra susiję – jeigu žlugs Džohor Baru projektas, paseks ir visa Malaizija, – sako S. Shankeras, prognozuojantis, kad „Iskandar Malaysia“ zonoje tušti gali likti maždaug pusė nekilnojamojo turto vienetų. – Jeigu kompanijos nustotų statyti šiandien, manau, kad prireiktų 10 metų viską parduoti. Tačiau jie nesustoja.“
Nekilnojamojo turto „kamštis“
Šiuo metu Džohoro valstijoje planuojama pastatyti ar jau statoma daugiau nei 350 tūkst. privačių namų, rodo Malaizijos nacionalinio nekilnojamojo turto informacijos centro duomenys, o tai yra daugiau nei pastatyta namų visame Singapūre. Vien tik vykdant „Miško miestu“ pavadintą projektą ketinama per ateinančių 30 metų pastatyti 160 tūkst. namų.
„Žemės yra sočiai ir ji yra pigi, – sakė tyrimų ir konsultacijų firmos „Savills Singapore“ vyresnysis direktorius Alanas Cheongas. – Tačiau pirkėjai nesupranta, kokia bus jų turto vertė, kai žemės netrūksta.“
Nekilnojamojo turto vystytojams nepadeda ir Malaizijos vyriausybė, kuri ėmėsi priemonių užkirsti kelią kainų augimui. 2014 metais Malaizijoje buvo iki 1 mln. ringitų padvigubinta minimali namo kainą, kurią turėtų sumokėti užsieniečiai. Be to, net 30 proc. buvo padidintas kapitalo prieaugio mokestis, taikomas per penkerius metus užsieniečiams perparduodamiems objektams.
Statybų projektų gausa jau atstūmė kai kuriuose investuotojus, dėl ko vystytojams tenka ieškoti, kas norėtų pirkti jų butų, sako J. Lo, nes jų pelno maržos jau sumažėjo nuo 30 iki 20 proc. Žmonėms siūloma tikra svajonė – ateities miestas su išmaniais, žalumos apsuptais pastatais ir biurais, pilnais laimingų ir turtingų žmonių.
„Prireiks nemažai laiko, kad viskas susidėliotų į savas vietas. Tačiau neabejoju, kad galiausiai taip ir bus“, – sakė jis.