Apie situaciją būsto rinkoje, tendencijas komercinio NT vystymo projektuose ir šiandien užklupusius didžiausius iššūkius interviu cikle „Kava su vadovu“ kalbamės su vieno iš didžiausių NT vystytojų Lietuvoje vadovu D. Dargiu.
– Metų pradžioje išreiškėte nerimą, kad būsto rinkoje darosi nesmagūs dalykai, o situacija yra išbalansuota. Vis dar matome tiek kainų, tiek pardavimų augimą Lietuvoje. Ar dar jaučiate tokį patį nerimą?
– Sausio mėnesį pasisakiau, kad rinkoje vyksta negeri dalykai, nes jautėme begalinį ažiotažą, didžiulį klientų susidomėjimą būstu. Tiesą pasakius, iki šiol negaliu įvardyti to priežasčių – kodėl būtent tuo laikotarpiu. Tuomet galvojau, kad galbūt tai susiję su užsidarymu namie, negalėjimu niekur išvykti, buvimas prie ekranų – gal tiesiog žmonės neturėjo ką veikti. Bet sausis, vasaris, kovas buvo tikrai neįtikėtino klientų aktyvumo metas. Tuomet rinkoje buvo parduotas rekordinis kiekis butų. Žinoma, ir kainos pradėjo kilti, nes visi norėjo šiek tiek pristabdyti aktyvumą. Tuo metu buvo parduotas beveik visas būsto sandėlys.
Mūsų atveju, mes netgi pardavėme į priekį – tai, ką dabar statome. Didžiąją dalį dabar statomų butų būtent pardavėme pavasarį. Mūsų sandėlis yra vienas mažiausių per visą istoriją. Ne tik nebeturime to, kas pastatyta, bet net tai, kas yra statoma, praktiškai jau yra parduota.
Bet visa ši situaciją vyko pirmą šių metų ketvirtį, galbūt šiek tiek užsitęsė dar ir antrojo metu. Kainos tikrai stipriai sukilo, o tuomet ir rinka grįžo į normalesnes vėžes. Birželio mėnesį, galima sakyti, ji atsistojo į normalų lygį – Vilniuje per mėnesį 400–500 parduodama naujų butų. Tai pakankamai geri skaičiai, bet ažiotažo nebėra.
Visgi statistika visuomet vėluoja. Todėl iš paskos ir atėjo skaičiai, kad būsto kainos kyla – per devynis šių metų mėnesius 17 proc. Tačiau visa tai, kas vyko pirmą ir antrą ketvirtį, pasimatė trečiąjį.
Tuomet išsigando Lietuvos bankas, kas čia vyksta. Tai, ką girdime dabar, yra atgarsiai to, kas vyko metu pradžioje.
Dabar rinka yra pakankamai normali, bet kartu jau pradedami baigti projektai, kurie buvo parduoti metų pradžioje. Dalis dar bus užbaigti kitų metų pradžioje. Todėl greitai pradėsime fiksuoti notarinių sandorių rekordus. Vėl bus fiksuojamas kainų kilimas, sandorių rekordai, bet visa tai bus vėluojanti informacija.
Mes turime pirminę informaciją: pagal ją situacija dabar yra stabili. Būsto kainos yra stabilios, taip pat stabilūs ir sandoriai pirminėje būsto rinkoje.
– Tai jau galima teigti, kad spartus būsto kainų augimas stojo?
– Šie metai vis vien bus rekordiniai sandorių skaičiumi – prognozuoju, kad šiemet bus parduota virš 6,5 tūkst. naujų butų. Taip pat kainų didysis kilimas jau įvyko šių metų pirmą pusmetį.
Dabar kainos juda šiek tiek į priekį, nes nėra taip lengva pasiūlyti naują būstą. Susiduriame su labai sudėtingomis planavimo procedūromis, labai ilgais derinimais, komisijomis – vystymo ir projektavimo tempas yra stipriai sulėtėjęs.
Jaučiame, kad fiziškai trūksta projektuotojų, kas taip pat lėtina procesą. Savivaldybėje specialistų trūksta – jie nespėja analizuoti projektų, todėl strigimas vyksta ir Vilniaus miesto savivaldybėje. To rezultatas – neišduodami leidimai, nepradedamos statybos. Apie sklypų trūkumą net neverta kalbėti. Šiai dienai tai tikriausiai yra didžiausia problema.
– Lietuvos bankas reaguoja į susidariusią situaciją NT rinkoje. Nuo kitų metų žadama griežtinti reikalavimus norintiems su paskola įsigyti ne pirmąjį būstą. Kokią dalį jūsų pardavimų sudaro ne pirmojo būsto pirkimas? Kaip manote, ar toks Lietuvos banko sprendimas gali turėti matomą poveikį reguliuojant rinką?
– Sakyčiau, kad toks sprendimas gali šiek tiek paveikti pajūrį, kurortus, kur tikrai žmonės perka ne pirmą būstą. Vilniaus pardavimuose praktiškai dominuoja pirmasis būstas. Jei perkamas antras ar trečias būstas, tai žmonės mažai skolinasi, perka iš turimo kapitalo.
Manau, kad didesnę įtaką rinkai galėtų daryti tai, jei būtų peržiūrimas nekilnojamojo turto mokestis. Jei keistųsi tarifai apmokestinant visą turimą turtą, tai gal darytų įtaką investuotojų sprendimams įsigyti ne pirmąjį būstą.
– Ne vienam NT rinką stebinčiam žmogui tikriausiai jau atrodo nenormalu, kas darosi su būsto kainomis Lietuvos pajūryje. Ar jūs taip pat sutinkate, kad kainos yra nebeadekvačios?
– Man atrodo, kad būsto pajūryje mada buvo painfluencinta ir lietuviai buvo įkvėpti domėtis. Žinoma, labai didelę įtaką ir pandemija padarė, nes žmonės galvojo, kur norėtų būti pandemijos metu, o pasirinkimas – būti kurorte yra smagiau nei mieste. Kadangi buvo staigus paklausos šuolis, pasiūla taip greitai nesureagavo, sukilo tuoj pat kainos.
– Jums, kaip NT vystytojams, naudingas tas kuriamas informacinis triukšmas, kad butai parduodami dar nepastatyti, kad trūksta būsto. Piešiamas vaizdas, kad yra problemų su pasiūla, augina paklausą, o kartu ir kainas.
– Gal ir būtų naudinga, jei būtų galimybė padidinti pasiūlą. Jei mes jaučiame, kad yra didžiulė paklausa ir ji neatslūgs, galėtume vienaip spręsti, bet kai yra toks didelis sklypų trūkumas, yra kitaip.
Gal nuskambės keistai, bet mes suprantame, kad kartais gal geriau nepardavinėti būsto dabar ir laukti, kol jis pabrangs. Jei būstą parduosi statybų pradžioje ir statysi dvejus metus, o pinigus gausi tik po dvejų metų, tuomet rinkos kaina jau gali būti 20 proc. didesnė.
– Kokią dalį jūsų pardavimų sudaro pardavimai be paskolų?
– Anksčiau tokie pardavimai sudarydavo apie 50 proc. Šiais metais gana stipriai išaugo paskolų dalis. Sakyčiau, kad skolinasi apie 60 proc. klientų, likusieji vis dar perka savo kapitalu.
– Kaip būsto rinka keisis ilguoju laikotarpiu dėl demografinės situacijos šalyje?
– Teko skaityti, kad tikimasi, jog per pandemiją žmonės pirks didesnius butus, nes daugiau laiko praleis namie, reikės erdvės darbui iš namų. Tačiau tai neįvyko. Visgi yra nuperkama daugiau mažo būsto. Skaičiuojama, kad ir toliau vidutinis nuperkamo būsto kv. m skaičius mažės.
Sakyčiau, kad tai atspindi šiek tiek ir Vilniaus demografinę padėtį: žmonės kuria šeimas vėliau, vaikai gimsta vėliau, todėl jiems daug erdvės nereikia. Žmonės, ypač miesto centre, nori daugiau laiko praleisti ne namuose. Jie nori socializuotis. Tai gal jiems ir plotas nėra toks aktualus.
– Bet gal mažesnių butų populiarumas susijęs ne su demografine padėtimi, o tuo, kad darosi vis sunkiau įpirkti didesnį būstą?
– Iš dalies gali taip atrodyti, nes būsto kainos paskutiniu metu augo, bet jei paimsime 5–10 metų tendencijas, tai atlyginimų augimas sparčiai aplenkia būsto kainų augimą.
– Praėjusios savaitės pabaigoje skelbėte, kad pradedate statybas naujo, kol kas savo aukščiausio pastatų biuro „Flow“ statybas. Pakalbėkime apie komercinio NT vystymą. Atrodytų, kad pandemija ir didelės dalies įmonių perėjimas į hibridinį darbo modelį turėjo kaip reikiant pristabdyti naujų biurų vystymą.
– Savo portfelyje turime daug biurų patalpų – daugiau nei prekybos. Džiugino tai, kad biurų nuomininkai išliko mokūs. Didžioji dalis Lietuvos įmonių per pandemiją tiesiogiai nenukentėjo. Mūsų A klasės pastatuose įsikūrę verslai tikrai yra stiprūs. Mes nepajautėme tiesioginės pandemijos įtakos biurų rinkoje.
Netiesioginę įtaka buvo, kad parkingai buvo tušti: žmonės nėjo į biurus, tačiau nebuvo nutraukiamų sutarčių, nuomininkų nemokumo. Todėl labai džiaugiamės stabilumu.
Kas tikrai nukentėjo ir tą jaučiame netiesiogiai, tai bendradarbystės centrai. Mes turime Gedimino pr. vieną centrą, tai iš ten žinome, kad trumpalaikė situacija jame buvo sunki. Kadangi žmonės buvo išsigandę, ilgalaikių sutarčių neturi, tai tiesiog buvo sutartys nutraukinėjamos, bet paskui viskas grįžo į savo vėžes. Dabar bendradarbystės centrai vėl yra pilni. Kiek žinau, net plečiasi.
Tikrai biurų paieška buvo pristojusi: įmonės, kurios galvojo apie plėtrą, sprendimus pristabdė ir plėtėsi tik tie, kurie ateidavo į rinką kaip nauji investuotojai, pavyzdžiui, iš Baltarusijos į Lietuvą persikėlusios IT kompanijos. Be to, yra ir Lietuvos įmonių, kurios labai stipriai plėtėsi net ir pademijos metu, todėl biurų reikėjo.
– Ar pandemija ilguoju periodu keičia, kaip projektuojami biurai? Pandemijos pradžioje buvo kalbama, kad atviros erdvės taps mažiau patrauklios ir galbūt net vėl kelsimės dirbti į kabinetus.
– Kol kas labai ryškių pokyčių nematome. Galvojome, kad kabinetai sugrįš, bet taip nėra. Galbūt didesnis dėmesys yra susitikimų salėms, taip pat didėja tylos zonų poreikis.
– Kaip pasikeitė derybinės galios su nuomininkais? Galbūt dėl pandeminės nežinios, darbo iš namų tendencijų dabar jie turi geresnį kozirį derantis dėl kainų?
– Mes daugiausiai dirbame su A klasės pastatais. Mūsų klientai yra tos įmonėms, kurioms biurai yra svarbūs. Tai nėra tiesiog dar vienas pastatas, kuris reikalingas susodinti žmones. Tai yra jų vizitinė kortelė, prestižas, vizija, kurią gali įgyvendinti biure.
Kalbant apie derybas, jaučiame, kad įmonės vis daugiau tikisi iš biurų – kokybiškesnių medžiagų, geresnės garso izoliacijos, apšvietimo. Tai labai brangina biuro įrengimą. Klientai dažnai nesitiki, kad viskas tiek daug kainuoja. Todėl derybos labiau vyksta ne dėl nuomos kainos, kurios yra gana stabilios, o dėl apdailos, apšvietimo, energetikos.
– Norėjau pasiteirauti apie konkurencinę aplinką. Kaip įvardytumėte NT vystymo rinką Lietuvoje? Ar joje nėra susiformavusios oligopolijos, kur didžiąją galią turi vos keli didieji vystytojai?
– Tai – netiesa. Pažiūrėkime, kaip per paskutinius metus pasikeitė būsto rinkos paveikslas. Prieš penkerius metus mažai girdėjome apie tokias įmones kaip „Omberg“, „Galio Group“, „Bonava“, o dabar jos tikrai papuola į dešimtuką tarp rinkos žaidėjų. Todėl sakyti, kad rinka yra dominuojama didelių žaidėjų, negalima.
Rinkoje tikrai turime aktyvių žaidėjų ir tam tikrų įmonių dominavimas dažniausiai yra trumpalaikis. Sklypų įsigijimo žaidimas yra neprognozuojamas ir tikrai nesakyčiau, kad sklypus įsigyja tik didieji žaidėjai. Laimi kartais ir labai maži vystytojai. Todėl tų įmonių, kurios išaugo ir tapo stipriais žaidėjais, yra daug.
Taip, „Hanner“, „Eika“, „Realco“ galbūt yra stipriausi ilgalaikiai dalyviai, bet mums nuo to nelengviau. Kalbant apie medžiagas, mes turime konkuruoti ne tik tarpusavyje, bet turime konkuruoti ir su tokiais užsakovais kaip gamybos įmonės ar prekybos tinkai, kurie stato daug parduotuvių, yra ir valstybė, kuri taip pat labai didelis užsakovas, stato universitetus, mokyklas, ligonines. Sakyčiau, kad mums nė kiek nėra lengviau ir medžiagų trūkumas yra tikrai realus.
Mes turėjome didelių problemų su tam tikromis medžiagomis, jų tiekimu, pavyzdžiui, apšiltinimo, stogų dengimo medžiagos. Šiuo metu matomi nesuvokiamo ilgumo tiekimo terminai.
Pavyzdžiui, dabar susiduriame su problema, kad gelžbetonių plokščių tenka laukti pusę metų. Net būnant ir dideliu užsakovu jokių prioritetų neturi, jei kažkas ateina pirmas ir sumoka avansą.
– Kiek, jūsų nuomone, dar tęsis medžiagų krizė?
– Problema ta, kad krizė yra ne lokali, o vilnija per daug šalių. Dabar tik klausimas toks, ar tai, kas dabar vyksta (statybų bumas), yra tvaru ar tai yra pasekmė to, kad 2020 m. buvo pertrauka statybose. Bet matome, kad ir kitais metais planuojami didžiuliai projektai. Tai rodo, kad nepanašu, jog paklausa medžiagoms sumažės. Lieka klausimas, kaip bus su pasiūla ir tiekimu. Greito pagerėjimo nematome.
– Su NT sektoriaus krize jau susiduria Kinijos rinka. Ar statybų stojimas šioje rinkoje, gali pagerinti situaciją su žaliavomis pas mus?
– Jei tai persikeltų plačiau nei Kinija, tada taip. Bet pažiūrėkime, kas darosi JAV – koks ten statybų bumas.
Žinoma, bumai nesitęsia amžinai ir aš norėčiau tikrai turėti stabilesnę situaciją su gamyklomis, medžiagų tiekimu ir kad susitarimai galiotų. Šiuo metu net susitarimai nebegalioja. Jei kažką susitari, tau gali ateiti ir pasakyti – mes negalime įgyvendinti to, ką susitarėme. Tai tikrai yra naujas šių metų fenomenas. Anksčiau taip nebūdavo.
– Kiek jums kainuoja tokie įsipareigojimų nevykdymai?
– Šiek tiek kainuoja, nes yra numatytos baudos sutartyse už vėlavimus, bet labiausiai įtaka jaučiama netiesiogiai: mūsų komanda, kuri yra pasamdyta valdyti projektą, dirba ilgiau su tuo pačiu projektu. Pats projektas daugiau pajamų neatneša, nes pajamos yra tokios, kokios yra, bet jei mes ilgiau statome, daugiau turime fiksuotų kaštų.
– NT ir statybų sektorius yra dažnai minimas kaip mažiausiai paliestas inovacijų. Tai tikriausiai turi įtakos ir tvarumo kontekstui. Kodėl taip yra? Ir kas gali keistis artimiausiu metu?
– Tvarumas yra pagrindinė šių metų mūsų veiklos tema. Kiekvieną pirmadienį su vadovais kalbamės apie tvarumą ir formuojame savo tvarumo strategiją. Manau, kad šiuo klausimu esame labai toli nuėję su savo komercinių portfeliu (tiek energijos vartojimas, tiek žalios energijos pirkimas, resursų taupymas, ekologiškesnės medžiagos valymo darbuose, tarptautiniai tvarumo standartai) ir tau jau tampa sektoriaus standartu. Manau, kad čia kartelė bus vis aukštesnė ir nuomininkai vis labiau to reikalaus iš vystytojų. Jau girdime, kad nuomininkams tampa labai aktuali energinė biuro klasė.
Gyvenamojoje statyboje kol kas to nėra. Klientų poreikio nejaučiame jokio. Net darėme eksperimentą, kai įsigyjant butą mes dovanojome nutolusią saulės jėgainę, kuri padėtų kompensuoti elektros sąnaudas. Nustebino tai, kad klientai klausė, kiek siekia investicija į jėgainę, ir gal būtų galima tą sumą nuleisti nuo buto kainos. Tokia šiandien yra realybė. Tvarumas kol kas dar suprantamas tik per aplinką ir žalias erdves. Bet kadangi mūsų politika yra eiti žingsneliu priekyje, mes pereisime prie tvarumo ir būsto statyboje. Gal iš pradžių nesieksime tarptautinių standartų, bet pirma sertifikuosime pastatus lietuviškais standartais. Tačiau jau dabar analizuojame savo projektus per tvarumo prizmę.
– O kada NT vystytojai pradės galvoti ne tik iš ko ar kaip statomi pastatai, bet ir kas nutiks su pastatais, kai jie nugyvens savo gyvenimą?
– Čia matau kitą problemą. Pavyzdžiui, biurų interjeras keičiasi labai dažnai. Kartais kas penkerius metus. Tai čia yra labai daug netvarumo. Galvojame, kaip pritaikyti turėtas medžiagas biurų remontui, kad būtų kuo mažiau medžiagų išmetama.
O dėl pastatų išardymo ar antrinio panaudojimo, tai ir dabar pastatai yra neblogai pritaikomi. Tarkime mūsų „Live Square“ projektas, kurio dalis yra seno, daugiau nei šimto metų pastato pritaikymas gyvenamajai–komercinei funkcijai.