Gyvenimo patirtis parodo, kad žmonėms labiau rūpi jų teisės ir mažiau – pareigos. Taip yra ir su butų privatizavimu. Nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Tiesa, Civiliniame kodekse greta to pažymėta, kad naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės bei interesai. Šios nuostatos pakankamai aiškios ir didesnių problemų dėl to nekyla.
Sudėtingiau yra su daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų bendrojo naudojimo objektais (pagrindinėmis pastato konstrukcijomis, inžinerinėmis sistemomis, bendrojo naudojimo patalpomis ir pan.), kurie buto ar kitų patalpų įsigijimo dokumentuose neįvardyti. Tačiau, pagal Civilinį kodeksą, jie bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių butų ir kitų patalpų savininkams. Ir šie savininkai turi teisę naudotis šiais objektais pagal jų funkcinę paskirtį nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų. Taip pat turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus. Teisėtais interesais laikoma bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, namo ūkinio ir finansinio plano parengimas ir tam būtinų lėšų kaupimas.
Greta teisių Civilinis kodeksas nustato butų ir kitų patalpų savininkams visą eibę prievolių. Būtent, prievolę proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti, išsaugoti, nustatyta tvarka apmokėti mokesčius ir kitas įmokas, reguliariai kaupti lėšas namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus; butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Minėtas teises ir prievoles jie įgyvendina steigdami juridinį asmenį (bendriją), sudarydami jungtinės veiklos sutartį dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo (administravimo) ar nustatyta tvarka pasirinkdami namo administratorių, kurį skiria (tvirtina) savivaldybės administracija.
Pažymėtina, kad praėjus beveik trisdešimčiai metų po butų privatizavimo dar nemaža dalis butų ir kitų patalpų savininkų neidentifikavo savęs pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai su tuo susijusių teisių ir pareigų. Kai kam dar atrodo, kad už šių objektų būklę atsakingi buvę pastatų ir butų savininkai – valstybė ir savivaldybės.
Nemažai skundų dėl daugiabučių namų savininkų bendrijų veiklos gauna viešieji subjektai, vyksta diskusijos viešojo informavimo priemonėse. Viešas pretenzijas LRT portale neseniai teikė daugiabučio namo Vilniaus centre gyventojai, kad bendrijos pirmininkas ignoruoja jų interesus, nepateikia ataskaitų apie bendrijos veiklą, nešaukia susirinkimų, kad jie nieko negali padaryti situacijai pakeisti. Tai parodo, kad minėti gyventojai nėra įsisavinę savo bendrosios nuosavybės valdymo teisių ir pareigų. Pagal Civilinį kodeksą ir Bendrijų įstatymą, jie turi teisę reikalauti, kad bendrijos pirmininkas atstovautų jų teisėms ir teisėtiems interesams, bendrijoje turi būti sudaryta revizijos komisija ar išrinktas revizorius, kuris kontroliuotų bendrijos pirmininko veiklą, sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip ¼ butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu pirmininkas per vieną mėnesį susirinkimo nesušaukia, susirinkimą šaukia ¼ butų ir kitų patalpų savininkų. Sušaukę susirinkimą jie gali išrinkti kitą pirmininką arba netgi likviduoti bendriją ir pasirinkti kitą bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą – pasirinkti profesionalų namo administratorių, kurį patvirtintų savivaldybė.
Daug informacijos ir komentarų viešojoje erdvėje teikiama apie daugiabučio namo Viršuliškėse, Vilniuje, avariją, savivaldybės ir valstybės institucijų veiksmus užtikrinant paramą gyventojams ir aplinkos saugumą, sprendžiant namo likimą. Bet nesijaučia namo savininkų vaidmens. Buvo paminėtas bendrijos pirmininkas – tai reikštų, kad namo valdytojas (administratorius) buvo ir, matyt, yra bendrija. Įdomu, ką jie galvoja. Pagal Civilinį kodeksą, galutinį sprendimą dėl namo likimo turi priimti namo bendraturčiai. Šiuo atveju, bendraturčiams gali būti aktualu gauti ilgalaikį kreditą, kuriam, galimas dalykas, reikalinga valstybės garantija, analogiška daugiabučių namų renovacijos kreditams.
Pastarasis įvykis ir kitos stichinės nelaimės daugiabučiuose namuose paryškino privalomojo šių namų draudimo aktualumą, kuris taikomas daugelyje Europos Sąjungos (ES) šalių. Aktualu šią nuostatą įteisinti.
Pažymėtina, kad daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą nemaža dalimi komplikuoja netinkamas teisinis reglamentavimas, turintis neatitikimų su šalies Konstitucija ir civilinės teisės principais.
Dar 2000 m. LR Konstitucinis Teismas, vertindamas 1995 m. parengtą Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, pagal kurį, įsteigus bendriją bendrosios nuosavybės turtui valdyti, visi butų ir kitų patalpų savininkai tampa šios bendrijos nariais, konstatavo, kad ši nuostata prieštarauja Konstitucijos 35 straipsniui, pagal kurį nieks negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, politinei partijai ar asociacijai. Galima manyti, kad 1995 m. Bendrijų įstatymas buvo parengtas ir priimtas Gyvenamųjų namų statybos kooperatyvų įstatymo įtakoje, kurie buvo formuojami ir valdomi narystės kooperatyve pagrindu. Po valstybinių ir kooperatinių butų privatizavimo butai ir kitos patalpos tapo privačia nuosavybe, bendrosios dalinės nuosavybės teise susieta su namo bendrojo naudojimo objektais. Taigi, butą ar kitas patalpas daugiabučiame name įsigiję savininkai savaime, be jokio papildomo pareiškimo, tampa namo bendruomenės (bendrijos) nariais. Tuo atveju, namo bendrojo naudojimo objektų valdymo bendrija kaip juridinis asmuo turi būti steigiama ne narystės, o bendrosios nuosavybės pagrindu, bendraturčiams priimant sprendimą balsų dauguma.
Po minėto Konstitucinio Teismo sprendimo pakeitus Bendrijų įstatymą ir nustačius, kad narystė bendrijoje turi būti patvirtinta buto ar kitų patalpų savininko rašytiniu sutikimu, iškilo kita konstitucinė kolizija, kad patalpų savininkai, nepareiškę tokios valios, netenka dalies prigimtinių teisių valdyti ir naudoti bendrojo naudojimo objektus. Dėl to galima teigti, kad toks įstatymas neatitinka Konstitucijos 23 straipsnio, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama ir jos teises saugo įstatymas (deja, į tai nereaguoja nei Aplinkos ministerija, nei Seimas ir šis klausimas iki šiol nepateiktas Konstituciniam Teismui). Toks patalpų savininkų klasifikavimas lemia praktikoje nemažai ginčų dėl bendrijos priimtų sprendimų teisėtumo, aiškinantis, koks susirinkimas, bendrijos narių ar butų ir kitų patalpų savininkų, atitinkamą sprendimą priėmė, ar jis atitinka atitinkamo susirinkimo kompetenciją.
Pažymėtina, kad nuostatos klasifikuoti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų aktyvumo požymius valdant šį turtą ir atitinkamai diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nė vienoje ES valstybėje. Akivaizdu, kad būtina pakeisti bendrijų įstatymą, kuris reglamentuotų ne butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos (įgyjant naujos narystės statusą ir privilegijas), o namo bendrojo naudojimo objektų valdymo juridinio asmens steigimą, kuris atitiktų Civilinio kodekso normas.
Tobulinant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros reglamentavimą būtų tikslinga pasigilinti į artimiausių šalių praktiką.
Pagal Lenkijos įstatymus, butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento. Taigi ji susiformuoja savaime, kaip nuosavybės įsigijimo pasekmė, ir nėra pagrindo namo patalpų savininkams priiminėti sprendimo dėl bendrijos steigimo. Tokios bendrijos veiklą reglamentuoja Butų ir kitų patalpų nuosavybės įstatymas.
Pažymėtina, kad pagal LR Civilinį kodeksą, daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) taipogi susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai – bendrosios dalinės nuosavybės subjektais. Jų teisės ir pareigos apibrėžtos atitinkamuose šio kodekso straipsniuose.
Pagal Estijos įstatymus, daugiabučio namo ar kito pastato patalpų (butų) savininkai savo sprendimu gali sudaryti namo tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovautų bendrus bendraturčių interesus, prižiūrėtu ir kontroliuotų pasirinktų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklą.
Manau, kad tokia galimybė mūsų praktikoje be didelių pastangų ir išlaidų sukurtų prielaidas suaktyvinti butų ir kitų patalpų savininkų veiklą, įgyvendinant savo bendrojo naudojimo objektų valdymo teises ir prievoles, sustiprinti bendrojo naudojimo objektų administratorių ir techninių prižiūrėtojų veiklos priežiūrą ir kontrolę.
Pagal LR Civilinį kodeksą, butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektams valdyti neįsteigę bendrijos ar nesudarę jungtinės veiklos sutarties, turi teisę šio kodekso nustatyta tvarka pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pagal nurodytą tvarką, patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria ir jo pasirinkimą (šaukiant patalpų savininkų susirinkimą ar organizuojant balsavimą raštu) organizuoja savivaldybės administracija, o administratorių atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė. Tokia tvarka, kaip rodo ilgametė praktika, nesukūrė laukiamos pridėtinės vertės pastatų savininkų teisėms ir pareigoms realizuoti, o atvirkščiai – sukūrė prielaidas pastatų administratorių galiai stiprinti ir užkrovė savivaldybėms papildomą administracinę ir finansinę naštą.
Neturėdamos teisinių įrankių administratorių atrankai ir veiklai veikti, kadangi juos pasirenka butų ir kitų patalpų savininkai, o jų atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė, savivaldybės negali užtikrinti tinkamo daugiabučių namų administravimo.
Be to, pagal minėtą tvarką, savivaldybės įpareigotos atlikti ne tik jų paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių, bet ir bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų veiklos, susijusios su teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę. Manau, kad įgaliojimas savivaldybėms vykdyti privataus juridinio asmens veiklos ir privačių fizinių ar juridinių asmenų sutartinių įsipareigojimų vykdymo priežiūrą ir kontrolę nesiderina su Civilinio kodekso apibrėžtais civilinių teisių įgyvendinimo principais ir jų gynimo būdais. Tokios praktikos nėra pastebėta jokioje demokratinėje šalyje. Dėl to tikslinga minėtos teisinės normos atsisakyti, paliekant savivaldybėms teisę prižiūrėti ir kontroliuoti tik jų paskirtų administratorių veiklą, suteikiant joms teisę parinkti ir atšaukti paskirtą administratorių. Viešojo intereso (žmonių ir aplinkos saugumo) prasme savivaldybėms aktualu sustiprinti statinių naudojimo priežiūrą, kurią jos vykdo pagal Statybos įstatymą.
Vadovaujantis LR Civilinio kodekso norma, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, nustatant šios prievolės įgyvendinimo būdus, būtina įteisinti jų atsakomybę už šios prievolės vykdymą.