„Velnias slypi detalėse“ – frazė, puikiai tinkanti ir čia. Kartais problemos kyla net ne dėl pastato, o aplink jį esančio grindinio. Pavyzdys iš praktikos – mieste iškilo naujas verslo centras. Pastatas pastatytas, aplinka sutvarkyta – taip buvo įsipareigota ir miesto savivaldybei. Post-factum paaiškėjo, jog dalis sutvarkytos teritorijos – valstybinėje žemėje, kurioje sklypas nesuformuotas, tad jokių statybų nebuvo planuota. Atrodytų, jog sutvarkyta aplinka yra abipusė nauda tiek verslo centrui, tiek miesto gyventojams. Tačiau atsiradus suinteresuotoms pusėms dėl pažeisto sklypo teritorijos – grindinio likimo klausimas perduotas teismui. Kyla natūralus klausimas, kieno interesas laimės? Ir kas yra tas viešasis interesas – aklas teisės aktų reikalavimų vykdymas ar vis tik juose įtvirtintas protingumo kriterijus?
Ką sako rinkos praktika?
Situacijoms nuskambėjus viešai ir nežinant detalių, gali susidaryti įspūdis, jog verslas savivaliauja, tačiau net ir specialistams nėra paprasta sekti visą teisinį reglamentavimą, kai vien įstatymų reglamentuojančių statybos veiklą yra apie 40. O kur dar vyriausybės nutarimai, statybos techniniai reglamentai ar atskirų institucijų priimti teisės aktai. Vis dėlto, teismų praktika rodo, jog nėra vienareikšmio atsakymo. Dėl to teisybės paieškos atsakymui „griauti ar palikti“ trunka ne vienerius metus.
Per praėjusius metus teismuose iš viso nagrinėta beveik 200 bylų dėl neleistinų statybų. 2018 m. teismų praktikos pavyzdžiai atskleidžia, jog dažnu atveju viršų ima formalusis viešasis interesas, o verslas lieka situacijos įkaitais. Natūralu, jog ir valstybės institucijos nenoriai pripažįsta klaidas, o vystomų projektų sėkmė priklauso ir nuo pasiektų susitarimų su vietos savivaldos institucijomis. Tačiau jau tikrai yra ir tokių teismų sprendimų, kuriuose teismai vertina, kuris viešasis interesas yra svarbesnis – formalus teisės aktų laikymasis ar pvz. statybos darbų, kuriais buvo atkurtos pastato vertingosios savybės išsaugojimas.
Institucijoms nesutarus – kraštiniais lieka verslas
Geras šių situacijų pavyzdys – plačiai nagrinėti statybų projektai Kuršių nerijoje. 2018 m. rudenį Vyriausybė sutarė Teritorijų planavimo sąlygas išdavusioms institucijoms nesuderinus Kuršių nerijos nacionalinio parko tvarkymo plano sprendinių iki 2019 m. spalio 31 d., nutraukti šio plano teritorijų planavimo procesą. Tokiu atveju beliktų griauti čia esančius neteisėtus statinius, dėl kurių teisminiai procesai trunka daugeliu atveju jau virš 10 metų.
Kraštiniais šiuo atveju liko net ne NT projektų vystytojai, o dažnai niekuo su pačiu statybų procesu nesusiję turto savininkai, nors pati Valstybinė saugomų teritorijų tarnyba (VSTT) rodė iniciatyvą susitarti su Kultūros paveldo departamentu (KPD) siekiant užbaigti daug metų vykstančias derybas tarp Neringos savivaldybės, teritorijų vystytojų ir turto savininkų. Belieka tikėtis, kad naujasis KPD direktorius, pradėjęs darbus 2018 m. pab. pajėgs pajudinti užsistovėjusią ir neišsprendžiamą institucijų nesusikalbėjimo situaciją.
Šių metų pradžioje į viešumą iškilo dar viena istorija apie Labanoro girioje esančios, legaliai įrengtos Siesarčio stovyklavietės savininko bėdas siekiant susiderinti stovyklavietės plėtros darbus. Problemos siekiant susitarti tarp skirtingų institucijų (Miškų departamento ir Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos) prasidėjo dar 2012 m. ir tęsiasi iki šiol. Vyriausybės atstovai šioje situacijoje aiškina, kad draudimas įrengti savo miške stovyklautojams palankią infrastrukūrą yra perteklinis, tačiau Miškų įstatymas numato, jog išimtys kada miško paskirties žemę galima keisti kitomis naudmenomis yra skirtos tik viešajam interesui tenkinti.
Tokie pavyzdžiai rodo, jog verslui ar privatiems asmenims tampa keblu įrodinėti savo teises, kai net ir valstybinėms institucijoms nepavyksta susitarti ieškant sprendimų. Tad dažnu atveju sprendimai tampa jiems nepalankūs.
Kiek kainuoja teisybės paieškos?
Įstatymais numatyta, jog baudos už negriaunamą pastatą gali siekti iki 300 eurų už dieną. Natūralu, jog NT vystytojams tenka gerai apsvarstyti, kuriuo keliu eiti: mokėti baudą ir toliau bylinėtis (kas irgi pareikalauja finansinių investicijų) ar griauti ir kovą baigti.
Praktikoje yra buvę atvejų, kada teismas įpareigoja institucijoms sumokėti kompensaciją už nugriautą pastatą, tačiau tai nebuvo ir nėra taikoma dažnai. Pavyzdžiui, 2015 m. valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai bei Neringos savivaldybei buvo priteista sumokėti kompensaciją už Juodkrantėje nugriautą žuvies restoraną, viso 1,15 mln. eurų.
Šiuo metu jau pradeda įsitvirtinti palankesnė teismų praktika numatanti, kad įpareigoti nugriauti statinius tik jo savininkų lėšomis nėra teisiškai pagrįsta ir teismai privalės vertinti institucijų išdavusių leidimus ar suderinusių projektinę dokumentaciją kaltę. Pavyzdžiui, Europos Žmogaus Teisių Teismas (EŽTT) 2018 m. pr. vienoje civilinėje byloje prieš Lietuvos Respubliką pripažino, kad Lietuva pažeidė Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 1 Protokolo 1 straipsnį (nuosavybės apsauga) ir pažymėjo, kad gero administravimo principai neturėtų, kaip bendra taisyklė, užkirsti kelio valdžios institucijoms ištaisyti savo pačių klaidų, kylančių dėl aplaidumo, tačiau riziką, kuri kyla dėl valstybinės institucijos padarytos klaidos, turi prisiimti pati valstybė, o klaidos neturi būti taisomos suinteresuotų asmenų sąskaita.
Kas išspręs „griauti-palikti“ dilemą?
Jau daugiau nei 10 metų įstatymų leidėjai taip pat kalba apie LR savivaldybių infrastruktūros įstatymo projektą, bet proveržio procese vis dar nematyti – įstatymo neturime. Tad daugelis NT vystytojų susiduria su atskirose savivaldybėse „susiformavusia praktika“, kuri nėra grindžiama teisės aktų reikalavimais, o gali būti grindžiama ir tuo, ar tavo vystomas projektas nėra, pavyzdžiui, mero bendrovės vystomo projekto potencialus konkurentas. Iš profesinės pusės išties apmaudu, nes tai būtų bene veiksmingiausia priemonė, leidžianti sustyguoti procesus ir užkertanti kelią interpretacijoms.