Jei atsakymą į pirmąjį klausimą pavyksta gauti dar iki projektavimo pradžios, tai į antrąjį – neretai tik pradėjus projektuoti ir analizuoti galiojančius urbanistinius suvaržymus bei svarstant savo finansines galimybes.
Todėl šiame straipsnyje išsamiau panagrinėsiu, kas nutinka ir kokios pasekmės kyla, jeigu statytojas jau po statinio projektinių pasiūlymų suderinimo (pritarimo jiems) savivaldybės administracijoje nusprendžia pakeisti tam tikrus būsimo pastato sprendinius (statinio techniniame projekte).
Projektinio pasiūlymo keitimas
Galiojančiuose teisės aktuose (pvz., Statybos įstatymo 2 str. 45 punktas) projektinis pasiūlymas apibūdinamas kaip dokumentas, skirtas visuomenei susipažinti apie statinio architektūros ir kitų pagrindinių sprendinių idėją.
Tačiau ir idėjai, o tiksliau, projektiniams pasiūlymams yra taikomi kvalifikuoti turinio ir formos reikalavimai, kurie nustatyti Statybos techniniame reglamente (STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ 13 priede).
Pavyzdžiui, vienas tokių reikalavimų – pateikti gana detalų aiškinamąjį raštą, kuriame būtų nurodyta projektuojamo statinio ar jo dalies statybos vieta, pagrindinė naudojimo paskirtis, techniniai ir paskirties rodikliai (tarp jų gamybos, kitos planuojamos ūkinės veiklos, paslaugų apimtis, butų, vietų skaičius ir kt.).
Taip pat turi būti pateikiamas projektuojamų statinių sąrašas, paaiškinami ir pagrindžiami projektinių pasiūlymų sprendiniai, nurodomi laikančiųjų konstrukcijų ir išorinių atitvarų parinkimo motyvai ir kita (minėto STR 13 priedo 8.1 p.).
Kitas svarbus reikalavimas – pateikti aiškinamąjį raštą atitinkančią grafinę medžiagą ir joje nurodyti gana tikslias projektuojamo statinio, jo inžinerinių tinklų schemas, kurios būtų parengtos ant gana naujo (ne senesnio kaip 3 metų) topografinio plano.
Kas įvyksta, jeigu statytojas nusprendžia pakeisti vieną ar kelis aukščiau nurodytus projektinių pasiūlymų sprendinius, kai yra rengiamas statinio techninis projektas?
Galimi du variantai. Pirmasis – prieš pateikiant savivaldybei prašymą išduoti statybą leidžiantį dokumentą, gali tekti koreguoti jau pristatytus visuomenei projektinius pasiūlymus ir iš naujo atlikti jų viešinimą. Antrasis – savivaldybė gali nuspręsti, kad jų nereikia iš naujo koreguoti ir viešinti.
Atkreipiu dėmesį, jog galiojantys teisės aktai tiesiogiai nenurodo, kada projektiniai pasiūlymai turi būti koreguojami ir pakartotinai viešinami, kai techninio projekto rengimo metu yra keičiami jau paviešinti ir savivaldybės administracijos valstybės tarnautojo suderinti projektinių pasiūlymų sprendiniai.
Savivaldybės administracijai yra numatyta prievolė patikrinti, ar statinio projektas parengtas pagal nustatytą tvarką. Tikrindami techninio projekto sprendinius atsakingi administracijos darbuotojai turi įvertinti, ar esminiai projekto sprendiniai atitinka tuos, kuriems pritarė savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas ir ar būtent apie tokio visuomenei svarbaus statinio numatomą projektavimą buvo informuota visuomenė.
2020-11-10 registruotas Statybos įstatymo pakeitimas dar aiškiau reglamentuoja, kad savivaldybės administracija, prieš išduodama statybos leidimą, privalo patikrinti, ar esminiai statinio projekto sprendiniai atitinka projektinių pasiūlymų sprendinius.
Atitiktis esminiams sprendiniams
Statybos įstatyme esminiais sprendiniais įvardijami tokie statinio sprendiniai, kuriais nustatoma statinio vieta sklype, statinio ar jo dalių paskirtis, laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas, išorės matmenys (aukštis, ilgis, plotis ir pan.) ir įgyvendinami specialieji saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimai ir (ar) specialieji paveldosaugos reikalavimai.
Taigi pagal planuojamą pakeitimą savivaldybės administracija, pastebėjusi, kad statinio techninis projektas ir projektiniai pasiūlymai neatitinka reikalavimų, turi pareigą spręsti, ar šie neatitikimai yra esminiai (keičiantys esminius statinio sprendinius), ar ne.
Jeigu nusprendžiama, kad keičiami esminiai sprendiniai, tuomet nekilnojamojo turto vystytojui teks koreguoti jau patvirtintus projektinius pasiūlymus, juos iš naujo viešinti ir teikti savivaldybės administracijai jiems pritarti.
Tenka dažnai atstovauti nekilnojamojo turto vystytojams projektinių pasiūlymų viešuose svarstymuose. Juose pastebime, kad projektuotojui ir statytojui visuomenė pateikia gerokai platesnius klausimus ir pasiūlymus, susijus su planuojamais pokyčiais dėl vykdomos veiklos būsimuose statiniuose, pavyzdžiui: numatomu transporto priemonių srautu, gyventojų tankumo padidėjimu, aplinkinės teritorijos sutvarkymu, triukšmo ar oro taršos pokyčiais ir pan.
Dėl to keičiant projektinių pasiūlymų sprendinius patariame atsižvelgti ne tik į aukščiau išdėstytus esminius statinių reikalavimus, tačiau ir į susijusius su:
• asmenų sveikatos apsauga ir higiena (apsauga nuo triukšmo ir oro užterštumo);
• statinių naudojimo paskirties ir šiai paskirčiai keliamais statinių mechaninio atsparumo ir pastovumo reikalavimais;
• gaisrinės saugos reikalavimais;
• galimybės patekti į statinius (ypatingai žmonėms su negalia) reikalavimais;
• energijos taupymo, šilumos išsaugojimo ir tvaraus išteklių naudojimo reikalavimais.
Šis nurodytas sąrašas nėra baigtinis ir gali nebent padėti įsivertinti, ar pakeitimai suteiks pagrindo manyti, kad yra keičiama projektuojamo pastato architektūra, pasikeis pastato (-ų) išdėstymas sklype, ar pokyčiai darys įtaką specialiesiems žemės naudojimo reikalavimams. Jeigu taip – planuokite koreguoti projektinį pasiūlymą, organizuoti naują viešinimą ir kreiptis į savivaldybės administraciją dėl pritarimo.