Žemės sklypų ypatumus reglamentuoja Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas. Išimtys taikomos, kai žemė įsigyjama valstybės ar savivaldybės nuosavybėn, kai įsigyjami žemės sklypai mėgėjų sodo teritorijoje, kai žemė įsigyjama paveldėjimo ir nuosavybės teisės atkūrimo būdais (išskyrus Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme nurodytus atvejus) ir kai sudaromos žemės konsolidacijos sutartys Lietuvos Respublikos žemės įstatymo nustatyta tvarka.
Taigi, kokie laukia žingsniai ketinant parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą?
Įpareigojimai pardavėjui
Pardavėjui būtina gauti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT) teritorinio skyriaus (pagal sklypo buvimo vietą) pažymą dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo.
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės sklypą jo savininkas privalo nurodyti naudotoją (naudotojus), jeigu parduodamą sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas. Jeigu žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai.
Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti jo dalį NŽT pateikiamas tik tuo atveju, jei pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Jei ant žemės sklypo stovi statiniai, priklausantys kitiems asmenims, reikia pateikti savininkų raštiškus atsisakymus arba dokumentą, patvirtinantį, kad statinių ir įrenginių savininkai nepateikė sutikimo Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 31 straipsnyje nustatyta pirmumo teise pirkti parduodamos žemės sklypo (jo dalies), reikalingo statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.
NŽT teritorinis padalinys apie parduodamą žemės sklypą ir pardavimo sąlygas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos raštu praneša parduodamo žemės sklypo naudotojui (naudotojams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams, ir valstybės įmonei Valstybės žemės fondui.
Tam, kad asmenys, turintys pirmumo teisę, galėtų ja pasinaudoti ir įsigyti parduodamą sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos informacija paskelbiama NŽT interneto svetainėje. Šie asmenys savo sutikimą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo NŽT interneto svetainėje dienos.
NŽT teritorinis padalinys, gavęs asmens rašytinį sutikimą (sprendimą) pirkti žemės sklypą, išduoda atitinkamos formos pažymą dėl žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui. Kai pirkti tą patį žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Kai turintys pirmumo teisę asmenys atsisako pirkti žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo (sprendimo) pirkti, Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą (sprendimą) jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad žemės sklypo nepageidavo pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę, ir žemės sklypo savininkas jį gali perleisti kitiems asmenims.
Pirmumo teisę įsigyti žemės sklypą turi:
1) žemės sklypo bendraturčiai;
2) parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis), išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį su išimtimis;
3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
4) fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.
Visiems asmenims, išskyrus bendraturčius nustatytas reikalavimas – fiziniam asmeniui būti įregistravus ūkininko ūkį, o juridiniam asmeniui – daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų privalo sudaryti pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Įstatymas nustato reikalavimus ir žemės ūkio paskirties žemės sklypų pirkėjams
Asmenys gali įsigyti žemės sklypą tik gavę NŽT sutikimą. Tačiau sutikimui gauti įstatymas numato didžiausio leistino ploto apribojimus. Asmuo ir susiję asmenys, Lietuvos teritorijoje nuosavybės teise valdantys didesnį žemės ūkio žemės paskirties plotą, negu nurodyta įstatyme (300 ha, tam tikrais atvejais – 500 ha), tarpusavyje galės sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypų perleidimo sandorius, jei dėl tokių sandorių sudarymo bendras šių susijusių asmenų įgytos žemės plotas nepadidėja ir kiekvieno iš susijusių asmenų žemės plotas netampa didesnis nei 500 hektarų.
Ribojimas netaikomas, jeigu žemės įsigyjama gyvulininkystei plėtoti ir jos kiekis neviršija hektarų, tenkančių vienam asmens laikomam sutartiniam gyvuliui, skaičiaus.
Dar viena procedūra, kurią turi atlikti asmuo, pageidaujantis įsigyti žemės sklypą – iki žemės sklypo perleidimo sandorio sudarymo privalo užpildyti žemės sklypo pirkėjo deklaraciją, patvirtinančią, kad sudarius žemės sklypo perleidimo sandorį asmens ir su juo susijusių asmenų turimų žemės sklypų plotas neviršys didžiausio aukščiau nurodyto ploto dydžio, kurį asmuo ir su juo susiję asmenys kartu gali įsigyti pagal įstatymą.
NŽT sutikimą (arba atsisakymą jį išduoti) išduoda ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo prašymo išduoti sutikimą gavimo dienos.
Pirkėjams, kurie nuosavybėn įsigyja tiek žemės ploto, kad kartu su jau turima žeme viršija 10 ha plotą, turi pareigą ne mažiau kaip 5 metus nuo šios žemės įsigijimo (išskyrus atvejus, kai minėtam terminui nesuėjus žemės sklypas perleidžiamas tretiesiems asmenims) užtikrinti jos naudojimą žemės ūkio veiklai..
Atkreipiamas dėmesys, kad žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoriai gali būti vykdomi tik bankiniais atsiskaitymais. Akivaizdu, kad žemės sklypo savininkas, ketinantis parduoti savo žemės sklypą, negali būti garantuotas visu 100 proc., jog pirkimo – pardavimo sandorį sudarys su savo pasirinktu pirkėju.
Todėl rekomenduotina prieš sudarant preliminariąsias pirkimo – pardavimo sutartis, ar kitus susitarimus su potencialiais pirkėjais, gauti iš NŽT pažymą dėl žemės sklypo pardavimo. Ir pirkėjas, ketindamas sudaryti pirkimo – pardavimo sandorį, turi būti įsitikinęs, jog pardavėjas yra gavęs pažymą dėl žemės sklypo pardavimo, taip pat žinoti savo pareigas, nustatytas Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme.