Subnuomą paprasčiausia suvokti kaip patalpų nuomą ne tiesiogiai iš verslo centro savininko ar valdytojo, o iš jame jau anksčiau įsikūrusio ir veikiančio nuomininko. Pats subnuomos principas egzistavo dar gerokai iki pandemijos, tačiau išpopuliarėjo tik pastaraisiais metais verslui pradėjus dažniau dirbti nuotoliniu ar hibridiniu būdu ir atitinkamai sumažėjus veiklai reikalingų patalpų plotui.
„OBER-HAUS“ skaičiavimais, nuo pandemijos pradžios vidutiniai biurų plotai Vilniuje sumažėjo apie 30 proc. Kitaip tariant, naujas sutartis sudarančios įmonės šiandien nuomojasi beveik trečdaliu mažesnius biurus nei prieš keletą metų. Vis dėlto biurų nuomos sutartys paprastai būna ilgalaikės, įmonės būna investavusios nemažas sumas nuomojamiems biurams įrengti, todėl dalies patalpų subnuoma yra patrauklus būdas įveiklinti dėl įvairių priežasčių nebenaudojamą plotą. Tai ypač aktualu tuomet, kai galiojanti nuomos sutartis įmonei neleidžia be sankcijų atsisakyti dalies turimo ploto.
Subnuoma kiekvienai šaliai turi savo privalumų ir trūkumų. Esamiems nuomininkams dalies patalpų subnuoma visų pirma leidžia visiškai ar iš dalies sumažinti nenaudojamo ploto finansinę naštą. Kita vertus, kai kurios kompanijos sąmoningai iškart išsinuomoja perteklinio ploto kaip rezervą ateities plėtrai, o pirmaisiais metais dalį patalpų laikinai pernuomoja. Bet tarp subnuomotojų rastume ir vidutinių bei stambių, gerai žinomų įmonių, neįvykdžiusių arba atidėjusių plėtros ir samdymo planus. Subnuomos trūkumas subnuomotojui gali būti nebent tai, kad bendromis patalpomis gali naudotis su įmone nesusiję žmonės, tačiau tokį iššūkį išsprendžia nesudėtingi vidaus perplanavimo sprendimai.
Žvelgiant iš subnuomininko perspektyvos, didžiausi šio principo privalumai yra jau visiškai įrengtos patalpos patraukliuose verslo centruose, galimybė itin greitai įsikelti bei lanksčios nuomos sąlygos. Subnuomos variantus mielai svarsto įmonės, kurios ieško trumpesnio nuomos termino ar jau iki galo įrengto biuro. Taip pat subnuoma domina verslus, kuriems strategiškai svarbu įsikurti konkrečiame verslo centre, bet jis tuo metu negali pasiūlyti oficialaus ploto. Galiausiai, dalis įmonių renkasi subnuomą kaip „bandomąjį laikotarpį“ prieš išsinuomodamos didesnes patalpas tiesiogiai arba kaip laikinas patalpas laikinam projektui ar komandai. Bet šiose galimybėse užkoduoti ir subnuomos trūkumai: paprastai tokios patalpos nuomojamos neilgam, kelių mėnesių ar kelerių metų laikotarpiui, o jau įrengtų patalpų dažnai nebus galima koreguoti savo poreikiams.
Kainos faktorius subnuomos rinkoje neturi ryškių taisyklių. Viena vertus, paprastai subnuomojami jau visiškai įrengti plotai – šios naštos subnuomininkas nebepatirs, o tai įtraukiama į didesnę kvadratinio metro kainą. Taip pat subnuomos lankstumas ir trumpesni terminai paprastai kreipia kainą į viršų. Kita vertus, įmanomi atvejai, kai nenaudojamų patalpų finansinė našta ir galimos sankcijos esamam nuomininkui gali sukurti prielaidas subnuomai ir mažesne nei rinkos kaina. Kiekvienas subnuomos atvejis yra individualus, tačiau šioje rinkoje tikrai įmanomi lankstūs ir optimalūs susitarimai.
Verslo centrų valdytojai ar savininkai subnuomą paprastai toleruoja ir jai neprieštarauja. Nors daugelyje standartinių nuomos sutarčių rasime nuostatą, kad subnuoma leidžiama tik su valdytojo pritarimu, praktikoje šis pritarimas dažniausiai gaunamas, jei interesantas atitinka savininko keliamus reikalavimus. Verslo centrų valdytojai tam turi aiškią motyvaciją: subnuoma padeda išlaikyti suplanuotus pajamų srautus, taip pat visuomet yra galimybė, kad subnuomininkas ateityje taps tiesioginiu ir ilgalaikiu nuomininku.
Subnuomą nekilnojamojo turto rinkos dalyviai tarpusavyje vadina „paslėpta vakansija“ – jos dydis oficialiai neskelbiamas, bet šie biurai siūlomi ir išnuomojami lygiai taip pat, kaip ir pirminėje rinkoje, tik dažniausiai ne viešai, o per besispecializuojančius brokerius. Šiuo metu pirminėje Vilniaus biurų rinkoje „oficiali“ vakansija (neišnuomotas plotas) siekia apie 8 proc.: A klasės verslo centruose 6 proc., o B klasės – 9 proc. Nuomos kainos be pridėtinės vertės mokesčio (PVM) A klasės verslo centruose šiandien svyruoja nuo 16,5 iki 20 Eur/kv. m, o B klasės – nuo 13 iki 15 Eur/kv. m. Aštuonių procentų šiandienos vakansija Vilniuje reikštų maždaug 86 tūkst. kv. m. pirminėje rinkoje nuomojamo biurų ploto, bet prie šio skaičiaus nepridedama subnuomos rinka, įvairiais skaičiavimais šiandien galinti sudaryti iki 10 tūkst. kv. m ar net dar daugiau. Be to, ne kiekviena įmonė apskritai dar yra įvertinusi dalies patalpų subnuomos galimybę, tad ši rinka tikrai dar turi didžiulį rezervą.
Tai anaiptol nėra „juodoji“ ar „šešėlinė“ rinka – jos stiprėjimas tiesiog iliustruoja viso pasaulio versle vykstančius pokyčius, kuriems nekilnojamojo turto vystytojai ilgainiui pasiūlys tvarių sprendimų. Bet kol kas subnuoma išlieka reikšminga, tik plika akimi sunkiau matoma rinkos niša, galinti sukurti lankstumo tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.