Pagal dabar egzistuojančią praktiką komercinių patalpų savininkai stengiasi „pririšti“ populiarų ir vartotojų mėgstamą nuomininką. Jis dažnai padeda pritraukti daugiau nuomininkų ir taip garantuoti patalpų nuomos sėkmę. Tačiau radus tokį populiarų nuomininką šis neretai siekia kontroliuoti savo konkurencinę aplinką, tai yra – kokios kitos bendrovės įsikurs šalia.
Būtent į apie tai kalbantį ES Teisingumo Teismo išaiškinimą dėmesį turi atkreipti ir Lietuvos verslas, kuriam tektų šiuo išaiškinimu vadovautis kaip ir visais kitais ES teisės taikymo atvejais. Teismas narpliojo ginčą dėl „Maxima Latvija“ 2012 metais gautos 40 tūkst. eurų baudos. Latvijos konkurencijos taryba baudą skyrė nustačiusi, kad bendrovė komercinių patalpų nuomos sutartimis pažeidė konkurencijos teisę. Tuomet baudą gavo ir kita Latvijos mažmenininkė „Palink“. „Maxima“ savo baudą apskundė – skundas per apeliacinį teismą pasiekė Latvijos Aukščiausiąjį Teismą, kuris ir kreipėsi išaiškinimo į ES Teisingumo Teismą.
Kokias patalpų nuomos sutarčių nuostatas Konkurencijos taryba pripažino netinkamomis? Taryba pažeidimą įžvelgė sutarčių punktuose, kurie draudė pastato savininkei išnuomoti patalpas tretiesiems asmenims be „Maxima Latvija“ sutikimo. Tai yra, jei bendrovė nuomodavosi patalpas, ji pagal sutartį galėjo kontroliuoti, kokie kiti prekybininkai gali įsikurti tame pačiame pastate.
ES Teisingumo Teismas išaiškino, kad tokie išimtinumo susitarimai savaime dar nepažeidžia konkurencijos teisės, tačiau tam tikrais atvejais tai gali neleistinai apriboti konkurenciją.
Teismas nurodė, kad vertinant, ar buvo pakenkta konkurencijai, reikia atsižvelgti į ekonominių ir teisinių aplinkybių visumą.
Pavyzdžiui, ar prekybos centro aptarnavimo zonoje konkurentai turi realias galimybes įsikurti kitų prekybos centrų patalpose. Taip pat reikia įvertinti rinkoje veikiančių ūkio subjektų dydį, konkurencijos laipsnį, vartotojų lojalumą esamiems prekiautojams ir vartojimo įpročiams.
Be to, ne mažiau svarbi yra ir nuomotojo bei nuomininko užimama padėtis rinkoje bei sutarčių trukmė.
Jei, įvertinus visas šias aplinkybes, būtų nustatyta, kad sutartis stipriai apriboja kitų verslininkų galimybes konkuruoti ar uždaro jiems patekimą į rinką, tokios sutarties nuostatos būtų pripažintos neteisėtomis.
Tokiu atveju komercinių patalpų savininkui ir nuomininkui, apribojusiems ir iškraipiusiems konkurenciją, gali būti skirta bauda, siekianti iki 10 proc. jų metinių pajamų.
Svarbu atsiminti, kad Lietuvos Konkurencijos taryba nuolat stebi mažmeninės prekybos įmones ir nagrinėja jų sudarytas sutartis. Jei tarybai kils įtarimas, ji gali pradėti tyrimą dėl galimo konkurencijos teisės pažeidimo.
Maža to, į Konkurencijos tarybą tiesiogiai gali kreiptis ir potencialus nuomininkas, kuriam dėl konkurenciją ribojančių nuomos sąlygų nebuvo leista įsikurti prekybos centre.
Tad, atsižvelgdami į ES Teisingumo Teismo pateiktą išaiškinimą, komercinių patalpų savininkai ir nuomininkai turi atidžiai įvertinti, ar jų susitarimai neuždaro rinkos kitiems žaidėjams. Ypač, jei tai yra išskirtinių sąlygų siekiančio nuomininko konkurentai.