Stambios įmonės, kurioms reikia didelių komercinių plotų, dažnai nesirenka jau iki galo įrengtų patalpų, skirtų nuomai, o statosi savo pastatus nuo nulio. Tačiau tokį didelį turtą laikyti balanse daugeliui yra itin nenaudinga. Neretai tokiam pastatui galima rasti pirkėją ir pardavimo metu su būsimuoju savininku sudaryti nuomos sutartį keliems dešimtmečiams.
Tokiu būdu pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma schema leidžia savininkui, o vėliau jau nuomininkui, panaudoti gautas lėšas esamam verslui plėtoti, skirti lėšų papildomiems verslams įsigyti arba, pavyzdžiui, banko įsipareigojimams padengti. Įprastai ilgalaikė nuomos kaina, už kurią buvęs savininkas nuomoja pastatą ar jame esančias patalpas, atitinka rinkos vidurkį. Jeigu yra poreikis ir abi šalys taip susitaria, ši praktika leidžia išlaikyti vėlesnio išpirkimo garantijos teisę.
Domina investicinius fondus
Pirkėjams tokie sandoriai yra patrauklūs, nes jie suteikia stabilias pajamas. Pastatus pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma principu gali įsigyti įvairūs investiciniai fondai, taip pat stambūs instituciniai investuotojai, formuojantys savo turto valdymo portfelį. Investiciniai fondai – dažniausiai būtent jie veikia kaip pirkėjas – gauna jau pastatytą ir pajamas generuojantį objektą. Taip sutaupoma laiko ir resursų, nes nereikia statyti patiems bei užsiimti nuomininkų paieška.
Nuomos sutarties praradimo rizika minimizuojama nustatant objekto pardavimo ir nuomos sandorio sąlygas. Sandorio šalys paprastai susitaria dėl abipusės nuolaidos – objekto pardavimo ir nuomos kainai.
Reikia paminėti, kad sandoriai su atgaline nuoma efektyvūs tik tuomet, kai pardavėjai yra finansiškai stabilūs, nes jie privalės užtikrinti nuomos įmokas ir kartu – pinigų grąžą savo investuotojams. Dėl šių priežasčių bankai, suteikiantys paskolas tokiems sandoriams, taip pat atidžiai vertina būsimųjų nuomininkų patikimumą bei sugebėjimą laikytis nuomos sutartyje numatytų įsipareigojimų.
Nauda pardavėjams
Kaip jau buvo minėta anksčiau, sėkmingai įmonių veiklai yra reikalingi pinigų srautai. Kapitalo trūkumas yra vienas bene dažniausių verslo sprendžiamų iššūkių. Sparčiai augančios palūkanų normos daugeliui įmonių tapo rimta problema. Ypač toms, kurių finansai visą praėjusį dešimtmetį buvo paremti beveik nemokamomis paskolomis.
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma struktūra gali tapti efektyviu, nors ir nepelnytai daugelio pamirštu įrankiu valdant bei optimizuojant finansinius srautus. Jos taikymas gali pagerinti įmonės balansą, nes ilgalaikis pardavėjo įsipareigojimas būsimai nuomai gali būti neapskaitomas ir kartu padidinti deklaruojamas pajamas. Dėl to galima lengviau gauti finansavimą savo pagrindinei veiklai ir pasirodyti patrauklesniam potencialiems investuotojams.
Taip pat, tapus nuomininku, nebereikia rūpintis pastato kapitaliniu remontu – tai tampa naujo savininko atsakomybe.
Prasidėjus ekonominio lėtėjimo periodui, vėl tapo aktualus posakis „Cash is the king“ („Grynieji karaliauja“ – red.). Rinkoje atsiras daugiau patrauklių galimybių įsigijimams, tad laisvos lėšos šiuo metu tampa ypač svarbios.
Taigi, esant papildomo kapitalo poreikiui, pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sandoriai yra puiki alternatyva kitiems plačiai paplitusiems finansavimo šaltiniams. Trumpai priminsime apie juos:
- Obligacijos – būdas gauti lėšų išleidžiant skolos vertybinius popierius. Investuotojai skolina pinigus obligacijas išleidusiai įmonei, o mainais gauna reguliarius palūkanų mokėjimus per visą obligacijos gyvavimo laikotarpį, termino pabaigoje išmokant jų nominaliąją vertę. Beje, pasibaigus kelerius metus trukusiam lengvų pinigų vakarėliui, šis finansavimo būdas smarkiai brangsta.
- Sutelktinis rėmimas (angl. crowdfunding) – kai pinigai surenkami iš internetinės platformos lankytojų konkrečiai nurodytam nekilnojamojo turto projektui. Tarp Lietuvoje siūlančių tokį finansavimo į nekilnojamąjį turtą principą galima paminėti „Profitus“, „Rontgen“, „Nordstreet“ ar „RealEstateGuru“. Tačiau tokiu būdu renkamos pinigų sumos paprastai neviršija kelių milijonų eurų.
- Visiems puikiai žinomas bankinis finansavimas. Tačiau tokiu metu kaip dabar, kylant palūkanų normoms, kyla ir paskolų kaina. Siekdami sumažinti dėl geopolitinės ir ekonominės situacijos padidėjusias rizikas, bankai plečia bei griežtina savo finansavimo kriterijų sąrašą.
Baltijos šalių patirtis
Veiklos restruktūrizavimas pasitelkiant pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sandorius galimas skirtinguose veiklos sektoriuose. Baltijos šalyse 2020–2021 m. tuo jau pasinaudojo stambios ir žinomos įmonės. Pateikiame keletą pavyzdžių.
SBA Industrinių inovacijų slėnyje šalia Klaipėdos išvystyto logistikos centro bei baldų komponentų gamyklos nekilnojamasis turtas perleistas Estijos fondų valdymo įmonei „EfTEN“. Pastatai bus 15 metų išnuomoti bendrovei „Innovo logistika“, kuri priklauso didžiausiai baldų eksportuotojai Baltijos šalyse – „SBA Furniture Group“.
„Eften Capital“ fondas iš inžinerinio verslo įmones valdančios UAB „Arginta Group“ įsigijo pramonės, logistikos ir administracinės paskirties pastatus Vilniuje. Juos pardavėjas toliau nuomosis „master lease“ principu – išlikdamas pirminiu bei pagrindiniu patalpų nuomininku, dalį patalpų pernuomodamas subnuomininkams – čia įsikūrusioms medicinos priemonių ir farmacinių preparatų platintojai „Armila“ bei aukštųjų technologijų laboratorijai „Brolis Semiconductors“.
Su UAB „Investicijų valdymas Prosperus“ susijusi bendrovė nupirko ką tik pastatytą vienos didžiausių kosmetikos gamybos įmonių Lietuvoje „Biok laboratorija“ gamyklą Vilniaus rajone. Gamintoja toliau nuomosis daugiau nei 4800 kv. m ploto sandėliavimo paskirties pastatą su gamybos ir administracinėmis patalpomis.
Fondų valdymo įmonės UAB „Eika Asset Management“ valdomas nekilnojamojo turto fondas įsigijo „Audi“ ir „Volkswagen“ atstovybių pastatus Vilniuje iš „Moller Real Estate Baltic AS“. Patalpas ir toliau naudos jų ilgalaikiai nuomininkai UAB „Moller Auto Keturi žiedai“ ir UAB „Moller Auto“.
„Loginvest OÜ“, patronuojamoji „JNG Investment“ įmonė Estijoje, pardavė 33 tūkst. kv. m ploto logistikos centrą Taline nekilnojamojo turto fondui „East Capital Real Estate IV“. Pirmaujanti Baltijos šalių logistikos ir didmeninės prekybos įmonė pratęs ilgalaikę nuomą.
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma praktika plačiai taikoma ir mažmeninės prekybos sektoriuje. Dar 2007 m. mažmeninės prekybos tinklas „Norfa“ išsinuomojo parduotuves iš jų patalpas įsigijusio investuotojo pagal ilgalaikės nuomos sutartis. „Rimi“ pardavė ir išsinuomavo savo logistikos centrą, centrinės būstinės patalpas bei nemažą kiekį prekybinių patalpų Estijoje. JAV kompanija „W. P. Carey“ perėmė „Kesko Senukai“ mažmeninės prekybos bei logistikos centrus Baltijos šalyse su tinklu pasirašydama 15 metų nuomos sutartį su galimybe ją pratęsti. O tarptautinė nekilnojamojo turto investicijų bendrovė „Corum“ įsigijo tris Latvijos apdailos, statybinių medžiagų ir sodo prekių prekybos tinklo „Depo“ parduotuves Lietuvoje: vieną Kaune ir dvi – Vilniuje.
Įdomus ir 2007 m. įvykdytas sandoris finansų rinkoje. Kanados nekilnojamojo turto ir investicijų bendrovė „Homburg Invest“ pagal pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sutartį įsigijo SEB banko nekilnojamojo turto portfelį. Turtą sudarė 47 nekilnojamojo turto objektai, kuriuose SEB toliau išnuomavo patalpas ilgam laikotarpiui, bei 16 objektų, kurie pirmiausia buvo nuomojami kitiems nuomininkams arba kuriuos SEB ketino išnuomoti tik ribotam laikui. Portfelį sudarė didesni nekilnojamojo turto objektai, turintys plėtros potencialą patraukliose vietose.
Sandorio akcentai
Apibendrinant, į ką svarbu atkreipti dėmesį:
- Sandorio paruošimo trukmė: 4–6 mėn (nuo pirminės idėjos iki sandorio įvykdymo).
- Sandorio vertė: priklauso nuo objekto dydžio (nuomojamo ploto), sutartos nuomos kainos ir kapitalizacijos normos (angl. yield).
- Nuomos kaina: atitinka vidutinę rinkos nuomos kainą ir rekomenduotina, kad neviršytų 30 proc. įmonės pelningumo prieš palūkanas ir mokesčius (angl. EBIT) per metus.
- Objekto patrauklumas: įdomus instituciniams žaidėjams, jei plotas viršija 5 tūkst. kv. m.
- Nuomos trukmė: ilgalaikė, dažniausiai nuo 10 iki 20 metų, priklausomai nuo šalių susitarimo.
- Kuo ilgesnė nuomos sutartis, tuo geresnį nuomos pelningumą gali pasiūlyti objekto pirkėjas.
Privalumai sandorio dalyviams:
- Pardavėjas gauna papildomų lėšų, nereikia investuoti į turto išlaikymą ir remontą, turi lankstumą spręsdamas, ar išsikelti kitur, ar pratęsti nuomos sutartį.
- Pirkėjas įsigyja jau pastatytą objektą su 100 proc. užimtumu ir ilgalaike nuomos sutartimi.
Galimi iššūkiai (kaštai):
- Pardavėjas, o dabar jau nuomininkas, prisiima įsipareigojimus „triple net“ principu (be nuomos mokesčio nuomininkas dengia nekilnojamojo turto, žemės mokesčius, draudimą ir turto valdymą), jo nuomos kaina dažniausiai bendru sutarimu indeksuojama pagal infliaciją, o sutartis bent jau 3 mėnesius turi būti apsaugota depozitu arba bankine garantija.
- Pirkėjas turi papildomai įvertinti nuomininko finansinį patikimumą bei riziką jo mokumui pokyčių rinkoje atveju, objekto vietos patrauklumą bei prisiimti atsakomybę už investicijas į ilgalaikį turtą (angl. CAPEX).
Taigi, šiuo metu įmonių ir finansų vadovams, ko gero, pats tinkamiausias laikas įvertinti visus finansavimo šaltinius, įskaitant ir mūsų jau apžvelgtą „sale’n’lease back“. Jis suteikia įmonėms galimybę gauti lėšų neprisiimant papildomų skolų, o investuotojams užtikrina stabilų pajamų srautą, kuriam kylančios palūkanų normos neturi didelės įtakos.