Kokios dažniausios teisinės rizikos perkant nekilnojamąjį turtą ir kaip jas sumažinti?
Pirma. Teritorijai, kurioje yra žemės sklypas ar pastatas, gali būti nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, dėl kurių disponavimas tampa sudėtingesnis. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos – tai įvairiose teritorijose nustatyti veiklos apribojimai, dėl kurių gali būti apskritai draudžiama atlikti statybos darbus arba būtina gauti atitinkamų institucijų pritarimus dėl tam tikrų darbų. Pavyzdžiui, jeigu nusižiūrėtas žemės sklypas ar pastatas patenka į atitinkamą sanitarinės apsaugos zoną, gali būti draudžiama statyti sodo namus, gyvenamosios, viešbučių paskirties pastatus ir daugelį kitų pastatų.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad specialiųjų žemės naudojimo sąlygų privalu laikytis, net jeigu jos nėra nurodytos prie pirkimo–pardavimo sutarties pridedamame išraše iš Registrų centro. Todėl pirkdami žemės sklypą ar pastatus, pasidomėkite kitų viešų registrų duomenimis, pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentų registru.
Antra. Ar žinote, kokia yra nekilnojamojo daikto paskirtis? Nuo žemės sklypo ar pastato paskirties priklausys, kokią veiklą galėsite ten vystyti. Pavyzdžiui, jeigu norite įsigyti patalpas ir jose įsirengti dirbtuves, tuomet reikėtų ieškoti gamybos, pramonės paskirties pastato, o jeigu planuojama veikla yra susijusi su produkcijos laikymu ir saugojimu, tuomet žiūrėkite, kad pastato paskirtis nebūtų nurodyta gyvenamoji. Paskirties pakeitimas ne visada gali būti leidžiamas dėl įvairių apribojimų, o leidimas gali nemažai kainuoti. O jeigu patalpas naudosite ne pagal paskirtį, skiriamų baudų dydis gali viršyti net kelis tūkstančius eurų.
Trečia. Išsiaiškinkite, ar turtas yra asmeninė pardavėjo atsakomybė. Jeigu planuojamas įsigyti nekilnojamasis turtas yra bendrosios nuosavybės teisės objektas, privalu pasidomėti, ar jam yra nustatyta naudojimosi daiktu tvarka. Jeigu nustatyta – kuri konkrečiai ploto dalis atiteks jums, o kuri bus bendro naudojimo. Tai padės ne tik aiškiau suvokti perkamą dalį ir jos vietą, tačiau ir įsivertinti, ar įsigyjamas nekilnojamasis turtas atitinka poreikius.
Ketvirta. Patartina atkreipti dėmesį, ar nekilnojamajam turtui nėra nustatyti suvaržymai, pavyzdžiui, servitutas ar panauda. Perkamo žemės sklypo atžvilgiu nustatytas atitinkamas kelio servitutas galėtų reikšti, kad tretiesiems asmenims yra suteikiama teisė važiuoti transporto priemonėmis per jūsų žemės sklypą. O perkamo turto atžvilgiu sudaryta panaudos sutartis reikštų, kad yra trečioji šalis, kuri tuo turtu neatlygintinai naudojasi.
Penkta. Dar prieš įsigyjant pastatą ar patalpas reikėtų atkreipti dėmesį į Registrų centro išraše nurodytą objekto baigtumo procentą. Jeigu objektas yra nebaigtas, pareiga užbaigti statybas gali tekti jums.
Šešta. Pasidomėkite statybų procesu. Jeigu perkate pastatą kartu su šalia esančiais objektais, įsitikinkite, ar šie objektai yra pastatyti turint statybą leidžiantį dokumentą. Priešingu atveju gali tekti atlikti lėšų ir laiko reikalaujančias objektų įteisinimo procedūras arba netgi juos nugriauti.
Šios ir daugelis kitų aplinkybių ne visada apibrėžiamos pirkimo–pardavimo sutartyse, todėl pirkėjams rekomenduojama iš anksto pasidomėti įsigyjamu turtu šiek tiek detaliau. O jeigu apibrėžiamos – dar kartą įsivertinti, ar perkamas turtas atitiks poreikius.